27/01/2026

ARRÊT N°39/2026

N° RG 24/01135 – N° Portalis DBVI-V-B7I-QEEB

PB/KM

Décision déférée du 14 Mars 2024

Tribunal de proximité de CASTELSARRASIN

( 11-23-0095)

GABAUDE

[J] [B]

C/

[U] [R]

confirmation

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU VINGT SEPT JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX

***

APPELANT

Monsieur [J] [B]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représenté par M^e Sophie GERVAIS de la SCP GERVAIS MATTAR CASSIGNOL, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro [Localité 6].2024.006049 du 21/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 12])

INTIMEE

Madame [U] [R]

[Adresse 5]

[Localité 8]

Représentée par M^e Catherine MARTY HOLDER, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant P. BALISTA, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

P. BALISTA, président

S. GAUMET, conseiller

J.C. GARRIGUES, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par P. BALISTA, président, et par K. MOKHTARI, greffier de chambre

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 3 novembre 2000, à effet du 1er novembre 2000, M. [D] [R] a donné à bail a M. [J] [B] un local à usage d’habitation sis [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 2.500,00 francs soit 381,12 euros.

M. [D] [R] est décédé, laissant pour lui succéder sa fille Mme [U] [R].

Par acte en date du 9 avril 2021, à effet du 31 octobre 2021, Mme [U] [R] a donné congé pour reprise à M. [J] [B] en vertu des dispositions de l’article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989, afin de reprendre ledit logement à titre de résidence principale pour l’habiter elle-même.

Par acte en date du 20 avril 2023, Mme [U] [R] a fait assigner M. [J] [B] par devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Castelsarrasin, pour voir :

— déclarer valable au fond et régulier en la forme le congé délivré à M. [J] [B] le 9 avril 2021 pour le 31 octobre 2021,

— dire et juger M. [J] [B] occupant sans droit ni titre des locaux situés [Adresse 2] et ordonner en conséquence son expulsion desdits locaux ainsi que celle de tous occupants de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique,

— condamner M. [J] [B] à payer une indemnité d’occupation à compter du 1er novembre 2021 d’un montant mensuel de 381,12 euros jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés,

— condamner M. [J] [B] au paiement de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,

— condamner M. [J] [B] au paiement de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700-1° du code de procédure civile,

— condamner M. [J] [B] aux entiers dépens de l’instance en ceux compris le coût du congé pour reprise du 9 avril 2021,

— rappeler que la décision à venir est exécutoire de droit.

Par jugement contradictoire en date du 14 mars 2024, le juge des contentieux de la protection a :

— validé le congé delivré le 9 avril 2021 par Mme [U] [R] pour le 31 octobre 2021,

— dit que M. [J] [B] est occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 10] depuis le 1er novembre 2021 en vertu de ce congé,

— ordonné, faute de départ volontaire, l’expulsion de M. [J] [B] ainsi que de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique au besoin,

— condamné M. [J] [B] à payer à Mme [U] [R], à compter du mois de novembre 2021, une indemnité mensuelle d’occupation de 381,12 euros, et ce jusqu’à libération effective des lieux loués et restitution des clés,

— débouté Mme [U] [R] de sa demande de dommages et intérêts,

— condamné M. [J] [B] à payer à Mme [U] [R] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toutes demandes autres ou plus amples formées par les parties,

— condamné M. [J] [B] aux dépens comprenant le coût du congé pour reprise,

— rappelé que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Par déclaration en date du 3 avril 2024, M. [J] [B] a relevé appel de la décision en critiquant l’ensemble des dispositions.

M. [J] [B], dans ses dernières conclusions en date du 21 juin 2024, demande à la cour de :

— infirmer la décision entreprise en ce qu’elle :

*a validé le congé délivré le 9 avril 2021 par Mme [U] [R] pour le 31 octobre 2021,

*a dit que M. [J] [B] est occupant sans droit ni titre du logement litigieux depuis le 1er novembre 2021 en vertu de ce congé,

*a ordonné faute de départ volontaire l’expulsion de M. [J] [B] ainsi que de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique au besoin,

*a condamné M. [J] [B] à payer à Mme [U] [R], à compter du 1er novembre 2021, une indemnité mensuelle d’occupation de 381,12 euros et ce jusqu’à la libération effective des lieux loués et restitution des clefs,

*a condamné M. [J] [B] à payer à Mme [U] [R] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

*a rejeté toutes demandes autres ou plus amples formées par les parties,

*a condamné M. [J] [B] aux dépens, comprenant le coût du congé pour reprise,

et statuant à nouveau,

— déclarer le congé pour reprise délivré à M. [J] [B] nul et de nuls effets pour défaut de motif réel et sérieux,

subsidiairement,

— dire que le congé pour reprise litigieux est sans effet au vu de la renonciation tacite de Mme [U] [R] à s’en prévaloir pendant deux années,

— condamner Mme [U] [R] aux entiers dépens.

Mme [U] [R], dans ses dernières conclusions en date du 19 septembre 2024, demande à la cour de :

— débouter M. [J] [B] de son appel principal comme étant injuste et mal fondé,

— confirmer le jugement prononcé le 14 mars 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Castelsarrasin en ce qu’il a :

*validé le congé délivré le 9 avril 2021 par Madame [R] pour le 31 octobre 2021,

*dit que Monsieur [B] est occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 3] à [Localité 9] depuis le 1er novembre 2021 en vertu de ce congé,

*ordonné, faute de départ volontaire, l’expulsion de M. [J] [B] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

*condamné Monsieur [B] à payer à Mme [U] [R], à compter du mois de novembre 2021 une indemnité mensuelle d’occupation de 381,12 euros et ce jusqu’à libération effective des lieux loués et restitution des clés,

*condamné M. [J] [B] à payer à Mme [U] [R] 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

*rejeté toutes demandes autres ou plus amples formées par les parties,

*condamné M. [J] [B] aux dépens comprenant le coût du congé pour reprise,

*rappelé que la décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit,

— recevoir l’appel incident formé par Mme [U] [R],

— infirmer le jugement du 14 mars 2024 en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts,

et statuant à nouveau,

— condamner M. [J] [B] à payer à Mme [U] [R] la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts, pour résistance abusive et injustifiée,

— condamner M. [J] [B] aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 8 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nullité alléguée du congé

L’appelant fait valoir que le congé délivré par la bailleresse était uniquement justifié par l’âge de l’intimée, qui avait 78 ans, ce qui n’était pas un motif réel et sérieux, que le congé devait s’apprécier à la date de sa délivrance et non postérieurement, par des motifs tirés de l’état du logement de la bailleresse et de son état de santé lors de la délivrance de l’assignation en validation du congé, formée plus de deux ans après ce dernier.

Il expose à titre subsidiaire que le silence gardé par l’appelante pendant plus de deux années, avant délivrance de l’assignation en validation du congé, valait renonciation tacite à s’en prévaloir et mentionne sa propre situation personnelle ainsi que l’existence d’un handicap congénital dont il souffre.

L’intimée fait valoir que le premier juge a, à bon droit, retenu un motif réel et sérieux, compte tenu de l’âge de la bailleresse, de l’état de son logement actuel, infesté de termites, et de son état de santé précaire, en raison notamment d’une pathologie vasculaire et d’une déchirure du tendon d’Achille rendant nécessaire un logement en rez-de-chaussée.

Aux termes de l’article 15-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de délivrance du congé, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

[…]

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

[…]

Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

Pour apprécier, au jour de la délivrance du congé, le caractère réel et sérieux de l’intention du bailleur de reprendre le logement pour l’habiter à titre de résidence principale, le juge peut tenir compte d’éléments postérieurs, dès lors qu’ils sont de nature à établir cette intention (3e Civ., 12 octobre 2023, pourvoi n° 22-18.580).

En l’espèce, le congé délivré par la bailleresse par voie d’huissier, dans des conditions de forme et de délai qui ne sont pas contestées, est motivé comme suit : 'Votre propriétaire n’entend pas vous renouveler le contrat de location, conformément aux dispositions de l’article 15-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, afin de reprendre elle même ledit logement à titre de résidence principale : Madame [R] [U], née le 12/03/1943 à [Localité 11], comme étant âgée de 78 ans, est le bénéficiaire de la reprise.' y étant ajouté 'En conséquence, il vous est donné congé dudit logement pour le 31/10/2021.'.

Il ne peut donc être soutenu que le congé n’est motivé que par l’âge de l’intimée alors qu’est expressément mentionné un congé du logement pour reprise pour habiter.

Comme l’a relevé à bon droit le premier juge, l’intimée justifie de la réalité du motif invoqué en produisant un courrier de la mairie de [Localité 11] du 21 mars 2019, antérieurement au congé, établissant l’infestation par des termites de l’immeuble occupé précédemment par Mme [U] [R], l’arrêté de la même mairie du 14 mars 2019 imposant des travaux d’éradication, ainsi qu’un courrier de son médecin traitant du 16 janvier 2023, le Dr [M], mentionnant que l’état de santé de l’intimée bailleresse ne lui permet plus 'd’habiter en toute sécurité à son domicile du [Adresse 4]'.

Le seul fait que l’intimée, âgée de 78 ans au moment de la délivrance du congé, ait tardé à faire assigner le preneur en expulsion, en l’absence de toute prescription invoquée par l’appelant, ne peut valoir renonciation à se prévaloir du congé délivré alors qu’une telle renonciation doit être expresse et non équivoque et ne peut se déduire de la seule inaction de la bailleresse pendant un peu plus d’un an et demi après la date d’effet du congé.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a écarté la nullité du congé délivré et a ordonné l’expulsion de l’appelant.

Sur la demande en dommages et intérêts formée par l’intimée

En l’absence de circonstances particulières caractérisant une faute de nature à faire dégénérer en abus l’exercice du droit de contester la validité du congé délivré par le bailleur, c’est également à bon droit que le premier juge, soulignant les propres difficultés médico-sociales de l’appelant, exclusives d’une mauvaise foi, a écarté la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive formée par l’intimé.

La décision sera également confirmée de ce chef.

Sur les demandes annexes

Partie perdante, M. [J] [B] supportera les dépens d’appel.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge des parties les frais irrépétibles d’appel exposés en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ceux de première instance ayant été justement appréciés par le premier juge.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant dans les limites de sa saisine,

Confirme le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Castelsarrasin du 14 mars 2024 en toutes ses dispositions.

Y ajoutant,

Condamne M. [J] [B] aux dépens d’appel.

Déboute Mme [U] [R] et M. [J] [B] de leurs demandes formées en application de l’article 700 du Code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d’appel.

Le GREFFIER LE PRESIDENT

K.MOKHTARI P.BALISTA