11/02/2026

ARRÊT N° 60/2026

N° RG 23/01725 – N° Portalis DBVI-V-B7H-PN6F

PB/KM

Décision déférée du 31 Mars 2023

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1]

21/01108

[M]

[B] [L]

C/

[G]

confirmation

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU ONZE FEVRIER DEUX MILLE VINGT SIX

***

APPELANTE

Madame [B] [L]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Olivier PIQUEMAL de la SCP PIQUEMAL & ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

[Adresse 2] [Localité 3] Prise en la personne de son maire en exercice

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

Représentée par M^e Sacha BRIAND, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 08 Octobre 2025 en audience publique, devant la Cour composée de :

E. VET, conseiller faisant fonction de président de chambre

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffière, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffière de chambre.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 4 janvier 2021, la commune de [Localité 3] a mis à disposition de Mme [B] [L] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 5], appartement n°05, 2ème étage, moyennant un loyer mensuel de 435 euros et 15 euros de provision sur charges par mois.

Par acte du 30 septembre 2021, Mme [B] [L] a fait assigner la commune de Pamiers devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Foix, aux fins d’obtenir :

— l’annulation du bail liant les parties,

— la condamnation du bailleur à lui verser la somme de 3 600 euros au titre du montant des loyers perçus la somme de 1500 euros à titre de dommages intérêts pour le gaz abusivement consommé, la somme de 1000 euros à titre de dommages intérêts pour l’absence totale de possibilité d’avoir de l’eau sanitaire chaude pendant les périodes des mois de janvier, février et mars 2021,

à titre subsidiaire, en cas de non annulation du contrat de bail :

— la condamnation de la commune à lui verser au titre de la violation de ses obligations contractuelles, la somme de 3 600 euros à titre de dommages intérêts pour la défaillance relative au contrat de bail la somme de 1 500 euros au titre des surconsommations de gaz, la somme de 1 000 euros pour l’absence de gaz durant la période de janvier, février et mars 2021 et la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par jugement contradictoire en date du 31 mars 2023, le juge des contentieux de la protection a :

— condamné la commune de [Localité 3], prise en la personne de son représentant légal, à payer à Mme [B] [L] la somme de 1200 euros en réparation du préjudice de jouissance subi. avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision,

— condamné la commune de [Localité 3], prise en la personne de son représentant légal, à payer à Mme [B] [L] la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts au titre de l’absence d’état des lieux et de l’absence de fourniture du diagnostic technique, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision,

— rejeté les demandes présentées par Mme [B] [L] au titre du préjudice moral lié à la mise en danger, au titre du préjudice physique et financier lié à la chute dans les escaliers, au titre de la privation de droits nécessitant les quittances de loyers et au titre de la surconsommation de gaz et d’électricité,

— rejeté les demandes présentées par Mme [B] [L] au titre du remboursement des frais d’huissier de justice et des frais d’expertise,

— condamné chaque partie à supporter les dépens de la présente instance par elle engagés,

— rejeté les demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Par déclaration en date du 12 mai 2025, Mme [B] [L] a relevé appel de la décision.

Mme [B] [L], dans ses dernières conclusions en date du 2 août 2023, demande à la cour de :

— accueillir l’appel formalisé par Mme [B] [L] le 12 mai 2023 à l’encontre du jugement prononcé le 31 mars 2023 par le tribunal judiciaire de Foix,

— déclarer et juger ledit appel recevable et bien fondé,

— réformer le jugement prononcé le 31 mars 2023 par le tribunal judiciaire de Foix,

— condamner la commune de [Localité 3] représentée par son [R] en exercice à régler à Mme [B] [L] la somme de 8.172,82 euros correspondant aux postes suivants:

*préjudice de jouissance : 4.800 euros,

*surconsommation des consommables : 1.500 euros,

*non-respect des formalités administratives : 1.000 euros,

*remise tardive des quittances de loyer : 300 euros,

*frais d’expertise : 384 euros,

*frais d’huissier : 188,82 euros (124 + 64,82 euros),

— la somme de 8.172,82 euros sera assortie des intérêts moratoires à compter du 23 février 2021, date de la mise en demeure ou, à défaut, à compter du 30 septembre 2021, date de l’assignation introductive d’instance,

— condamner la commune de [Localité 3] représentée par son [R] en exercice à régler à Mme [B] [L] la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la commune de [Localité 3] représentée par son [R] en exercice aux entiers dépens de première instance et d’appel.

La commune de [Localité 3], dans ses dernières conclusions en date du 17 octobre 2023, demande à la cour de :

— rejeter la requête formée par Mme [B] [L],

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Foix en date du 31 mars 2023,

— condamner Mme [B] [L] au paiement d’une somme de 2 000 euros au visa des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 1er octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La cour observe en premier lieu que le litige locatif s’inscrit de manière plus générale dans un contentieux plus large qui oppose la mairie et son ancien employé et qui n’intéresse pas la solution du présent litige.

Sur le préjudice de jouissance

L’appelante, qui était à l’époque salariée de l’intimée, fait valoir qu’elle a subi un préjudice de jouissance tiré du mauvais état du logement mis à disposition par son employeur, et des problèmes successifs rencontrés avant de le libérer, à savoir : une absence de chauffage, un fonctionnement aléatoire de la chaudière, le défaut d’entretien des parties communes, la défectuosité des marches de l’escalier, conséquence d’une absence d’étanchéité de la verrière, qui ont entraîné une chute de sa part.

Elle ajoute que les interventions qui ont été effectuées par la commune ont été tardives et parfois imparfaitement réalisées, que la chute dans l’escalier mouillé et l’arrêt de travail qui s’en est suivi sont directement liés à l’état du logement, ce qu’a d’ailleurs admis la commune en présence d’un accident du travail, que l’état de la chaudière l’a exposée à une intoxication au monoxyde de carbone, que l’installation électrique l’a exposée à un risque d’électrocution, que la présence d’amiante dans l’immeuble est possible alors que la commune n’a pas fourni de diagnostic technique prévu à l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 et que d’autres immeubles appartenant à la commune étaient amiantés et pour certains en état très vétustes, que la surconsommation électrique est établi, demeurant la mauvaise isolation de l’immeuble.

Elle expose que la commune n’a effectué aucun état des lieux ni à l’entrée ni à la sortie du logement, qu’enfin la mairie a tardé à lui délivrer les quittances des loyers de janvier et février 2021 ce qui l’a empêché de percevoir les APL et de trouver un autre logement.

L’intimée fait valoir que le bail signé concernait en principe un logement destiné à des personnes en situation d’urgence, qu’il n’était prévu aucune indexation du loyer, que la provision pour charges était modique, que les loyers ont été pour certains payés en retard, que la commune a procédé à des interventions de remise en état du bien avant la prise de possession et en cours de bail, pour un montant total de près de 7000 euros, que la mairie a répondu aux demandes d’intervention de l’appelante, que le dysfonctionnement de la chaudière n’a été que ponctuel, que sa mise en sécurité à certains moments témoigne a contrario de l’absence de tout danger d’intoxication.

Elle ajoute que l’accident du travail est établi sur les seules déclarations de l’intéressée et ne démontre pas une chute dans l’escalier qui serait la conséquence du mauvais état de l’immeuble, qu’à supposer un préjudice il a nécessairement été réparé dans le cadre de la procédure afférente à cet accident, qu’il n’est pas établi l’existence d’un risque ou la présence d’amiante, l’immeuble n’étant pas visé par des travaux de démolition qui concernaient d’autres bâtiments.

Elle expose que les factures d’électricité produites établissent une consommation de 1192,29 euros et non 1789,64 euros, alors que l’appelante comptabilise plusieurs fois le même montant, que la comparaison avec les factures de sa voisine n’est pas probante alors que cette dernière a produit des factures liées à sa consommation électrique et que l’appelante vise, dans le montant qu’elle allègue la concernant, à la fois une consommation d’électricité et de gaz.

Elle indique que l’absence d’établissement d’états des lieux n’a eu aucune incidence sur la jouissance du logement, qu’aucune somme n’a été réclamée à l’appelante au titre de la réfection du bien, à la suite de son départ, que le logement prétendument insalubre a retrouvé preneur, par une habitante de l’immeuble, et que les diagnostics établis par la suite ont démontré l’absence d’anomalie électrique et un classement favorable en performance énergétique de classe C.

Elle précise enfin que les quittances de loyers ne pouvaient être délivrées qu’après paiement du loyer, effectué parfois avec retard, et que l’appelante ne démontre pas être éligible aux APL, compte tenu de son salaire de 3700 euros bruts, ni n’avoir pu trouver de ce chef un autre logement.

Au visa de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Il est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués (…).

En l’espèce, pour démontrer le mauvais état du logement, l’appelante produit des photographies qui d’une part n’ont aucune date certaine et d’autre part sont, pour certaines, des gros plans d’éléments que l’on ne peut situer dans l’habitation.

Aucune pièce n’établit que la chute qu’a déclarée l’appelante, au titre d’un accident du travail, est la conséquence du défaut d’étanchéité de la verrière.

La photographie qu’elle produit de l’escalier mouillé, situé en dessous de cette verrière, n’est pas datée.

L’article de presse du 9 décembre 2022 versé aux débats, qui évoque une évacuation de l’immeuble en question, suite à la ruine de bâtiments voisins, est postérieur de plus d’un an au départ de l’appelante du logement, suite à son recrutement, non contesté, à compter du 1er mai 2021, par le conseil départemental de l’Hérault, et à la libération du logement fin novembre 2021.

Il n’a pas de force probante sur le risque éventuellement encouru lors de la location.

Aucune pièce n’établit la présence d’amiante dans l’immeuble, le diagnostic technique de l’appartement établi par la mairie pour l’entrée dans les lieux d’une nouvelle locataire (pièce n°10 de l’intimée) ne portant mention d’aucune anomalie de l’installation électrique et d’une seule anomalie pour l’installation de gaz, à savoir 'au moins un robinet de commande d’appareil n’est pas accessible. Le robinet est 'placer’ au fond du meuble sous l’évier'.

Cette anomalie, de type A1, n’a pas été considérée par le technicien comme présentant un danger grave et immédiat (p.3/5 du rapport sur l’état de l’installation de gaz).

L’expert d’assurance mandaté (pièce n°4 de l’appelante) n’a pas convoqué les parties à une réunion d’expertise pour faire constater la réalité des désordres allégués et n’a lui même constaté aucun désordre, signalant uniquement une consommation électrique importante.

Le dysfonctionnement du chauffage, signalé le 11 janvier 2021 par la locataire, a été reconnu par la mairie et ressort des courriels échangés, le technicien de la ville de [Localité 3] indiquant à l’appelante le 8 février 2021, par courriel produit, se tenir à sa disposition pour intervenir sur la chaudière, après commande d’une pièce et première intervention ayant donné lieu à une facture du 30 janvier 2021, produite aux débats.

Le premier juge a relevé que suivant mise en demeure distribuée le 23 février 2021, l’appelante a fait valoir une absence de chauffage et d’eau chaude pendant une vingtaine de jours, en période hivernale ainsi que des dysfonctionnements ponctuels et aléatoires ultérieurs.

Un courrier d’Engie du 31 juillet 2021 mentionne 'un souci au niveau de la chaudière’ sans préciser si ce souci entraîne l’impossibilité de l’utiliser ou une dangerosité.

Il n’est pas établi que l’arrêt de la chaudière en période hivernale ou les dysfonctionnements constatés ont abouti à une émission de monoxyde de carbone entraînant une mise en danger.

De même, s’agissant de l’installation électrique, aucune pièce n’établit un risque d’électrocution.

Demeurant le fait d’une absence de fonctionnement de la chaudière sur une vingtaine de jours, en période hivernale, entraînant des difficultés de chauffage et de douche, non complètement résolues par la mise à disposition de chauffages d’appoint, comme indiqué dans les échanges de courriels, c’est à bon droit, en l’absence d’éléments établissant une mise en danger, que le premier juge a fixé le préjudice de jouissance à 1200 euros, outre une somme de 400 euros au titre de l’absence d’état des lieux et de l’absence de fourniture du diagnostic technique, l’appelante ne justifiant pas d’un préjudice supplémentaire sur ce dernier point, le diagnostic établi postérieurement à sa libération des lieux n’établissant aucun désordre grave.

Concernant la surconsommation électrique, c’est à bon droit que le premier juge l’a écartée alors que la comparaison avec la consommation de l’appartement voisin, dont la superficie et le nombre d’occupants ne sont pas connus, n’est pas probante, ne pouvant être soutenu que la consommation d’une habitation est indépendante du nombre de ses occupants.

Concernant l’absence de remise de quittances de loyers, l’appelante produit deux ordres de virement des 18 et 28 janvier 2021, d’un montant de 450 euros chacun au profit de la commune de [Localité 3].

Le centre des finances publiques a indiqué (pièce n°1 de l’intimée) que certains loyers (janvier, mars et avril 2021) avaient été payés avec un retard de quelques jours à quelques mois.

L’appelante, après avoir payé le loyer d’avril 2021 le 7 juillet 2021, a fait délivrer une sommation interpellative le même jour à la commune de lui délivrer les quittances de janvier 2021 à avril 2021, étant constant que l’intimée a produit les quittances fin juillet 2021.

La délivrance d’une quittance d’un loyer suppose le paiement de celui-ci et une demande de délivrance.

Il ne peut être considéré un retard de respectivement quatre et cinq mois dans la délivrance des quittances que pour les deux premiers mois (janvier et février 2021) alors que l’appelante justifie d’une demande expresse pour ces termes par lettre recommandée distribuée le 23 février 2021.

Comme l’a relevé à bon droit le premier juge, l’appelante ne justifie pas d’un préjudice de ce chef alors qu’elle ne produit aucune pièce établissant qu’elle était éligible à l’APL, étant employée comme cadre, et qu’elle n’a pu le percevoir en raison de cette carence ou encore que ce retard l’a empêchée de trouver un autre logement.

Sur les frais annexes, irrépétibles et les dépens

Concernant les frais d’expertise unilatérale, le premier juge a écarté la demande de remboursement motif pris que le rapport en question n’était pas produit, étant constant qu’il est produit en cause d’appel.

Dès lors que ce rapport Union Experts, qui n’a donné lieu à aucune convocation de l’intimée, ne fait état d’aucune constatation technique effectuée par l’expert mandaté qui s’est borné à examiner les factures de l’appelante au titre d’une surconsommation électrique qui n’est pas retenue, la cour confirmera, par motifs substitués, le premier juge en ce qu’il a rejeté la demande de remboursement y afférente.

Partie perdante, Mme [B] [L] supportera les dépens d’appel et ne peut en conséquence prétendre à une somme au titre des frais irrépétibles.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de l’intimée les frais irrépétibles d’appel exposés.

Il convient de lui allouer sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile la somme de 2000 euros de ce chef.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant dans les limites de sa saisine,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Foix du 31 mars 2023 en toutes ses dispositions.

Y ajoutant,

Condamne Mme [B] [L] aux dépens d’appel.

Condamne Mme [B] [L] à payer à la commune de [Localité 3] la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel exposés.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I.ANGER E.VET