COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72Z

4^e chambre 2^e section

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 14 NOVEMBRE 2016

R.G. N° 14/02754

AFFAIRE :

SDC DE LA RESIDENCE LES GEMEAUX 9ALLEE ARTHUR RIMBAUD A
SANNOIS '95110'

C/

M. X Y

…

Décision déférée à la cour :
Jugement rendu le 25 Février 2014 par le Tribunal de Grande
Instance de
PONTOISE

N° Chambre : 1^re

N° RG : 12/01309

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Z A

M^e Valérie MENARD

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUATORZE NOVEMBRE DEUX MILLE SEIZE,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE LES
GEMEAUX 9 ALLEE
ARTHUR RIMBAUD A SANNOIS '95110' représenté par son syndic la société TOUSSAINT

Ayant son siège 46, rue d’Etienne d’Orves

XXX

elle-même prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représenté par Maître Z A de la SELARL
A, avocat postulant et plaidant du barreau de PONTOISE N° du dossier 203962 vestiaire :
183

APPELANT

****************

Monsieur X Y

XXX

XXX

Madame B C épouse Y

XXX

XXX

représentés par Maître Valérie MENARD, avocat postulant et plaidant du barreau de PONTOISE N° du dossier 212002 vestiaire : 106

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 21 Septembre 2016 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Michèle TIMBERT, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Michèle TIMBERT,
Président,

Madame Anna MANES, Conseiller,

Madame Sylvie DAUNIS, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame D MULOT,

FAITS ET PROCEDURE,

Les époux Y sont propriétaires des lots n°34 et 120 dans un immeuble situé, 1-13, allée Arthur

Rimbaud et à Ermont, enclos de l’Ancienne Commanderie à Sannois, 95.

Le lot n°34 est un appartement de quatre pièces situé au premier étage de l’immeuble.

Le vieillissement des canalisations du chauffage propre à ce bien est à l’origine d’un dégât des eaux

dont les époux E, propriétaires d’un appartement en rez de chaussée, ont été victimes le 13

janvier 2009.

Le litige est né de l’incapacité des parties à s’accorder sur la prise en charge les travaux propres à

rétablir le chauffage du lot n°34.

Par jugement contradictoire rendu le 25 février 2014, le
Tribunal de grande instance de PONTOISE

a :

— Condamné le syndicat des copropriétaires à verser aux époux Y la somme de 10.000 de

dommages-intérêts et celle de 2.000 sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de

procédure civile,

— Rejeté toute autre demande,

— Ordonné l’exécution provisoire du présent jugement,

— Condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens qui seront recouvrés conformément aux

dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par déclaration en date du 9 avril 2014, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette

décision.

Dans ses dernières conclusions du 1^er août 2016, le syndicat des copropriétaires demande, au visa de

la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, de :

A titre liminaire,

— Rejeter la demande de nullité formée par les époux Y à l’encontre de son l’appel pour

défaut de capacité à agir.

— Infirmer le jugement rendu par le Tribunal de Grande
Instance de PONTOISE le 25 février 2014,

— Confirmer le jugement rendu en ce qu’il débouté les époux Y de leur demande de

condamnation à son encontre à effectuer les travaux de substitution de chauffage sous astreinte.

Et statuant à nouveau :

— Dire et juger que le désordre résultant de la canalisation encastrée dans la dalle de l’appartement des

époux Y est privative conformément au règlement de copropriété et eu égard à son

affectation à l’usage exclusive de leur lot.

En conséquence,

— Débouter les époux Y de l’intégralité de leurs demandes fins et conclusions.

— Les condamner à lui payer la somme de 3.000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Les condamner aux entiers dépens lesquels comprendront notamment les frais de la procédure de

référé et les frais d’expertise dont distraction conformément aux disposition de l’article 699 du code

de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions du 8 août 2016, les époux Y, demandent au visa de la loi

du 10 juillet 1965, des articles 55 et suivant du décret du 17 mars 1967, 117 et suivants du code de

procédure civile et 1382 et suivants du code civil de :

— Déclarer le syndicat des copropriétaires recevable mais mal fondé en son appel interjeté à l’encontre

du jugement rendu le 25 février 2014 par le Tribunal de
Grande Instance de PONTOISE ;

— Débouter en tout état de cause le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes fins et

conclusions ;

— les déclarer recevable et bien-fondé en leur appel incident ainsi qu’en l’ensemble de leurs demandes

;

Y faisant droit,

— Confirmer le jugement rendu le 25 février 2014 par le
Tribunal de Grande Instance de PONTOISE

en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à verser aux époux Y des dommages

et intérêts pour réaliser les travaux préconisés par l’expert judiciaire ;

— Réformer le jugement dont appel du chef du quantum des dommages et intérêts ;

Statuant à nouveau,

— Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement des sommes de:

* 20.000,00 au bénéfice des époux Y à titre de dommages et intérêts, pour réparer les

préjudices subis ;

* 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner ce dernier aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment les frais de la

procédure de référé, les frais d’expertise, les dépens de première instance et ceux de la présente

procédure dont distraction conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure

civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 20 septembre 2016.

''''

MOTIVATION

Recevabilité

Les époux Y avaient soulevé l’irrecevabilité de l’appel interjeté par le syndicat des

copropriétaires au motif que son syndic n’avait pas été habilité par l’assemblée générale.

Toutefois dans leurs dernières conclusions ils ne maintiennent plus ce moyen, le syndicat des

copropriétaires ayant indiqué qu’étant défendeur à l’origine, son syndic n’avait pas besoin d’une

habilitation.

Sur le fond

Le syndicat des copropriétaires conteste devoir payer des frais de remise en état du réseau en dalle et

soutient que la canalisation encastrée dans le plancher du logement à l’origine du dégât des eaux

survenu dans le logement du dessous à une origine privative conformément au règlement de

copropriété, que les canalisations desservent des parties privatives et sont à usage exclusif, ce qui est

le critère pour distinguer les parties privatives de celles communes, que la jurisprudence applique le

critère de l’usage exclusif et particulier d’un lot pour départager ce genre de situation.

M. et M^me Y soutiennent que la canalisation est partie commune comme l’a relevé l’expert car

les canalisations sont indissociables de l’ouvrage auxquelles, elle sont incorporées, n’ont pas de

caractère privatif étant insérées dans le coulage de la dalle et doivent être considérées comme partie

du gros oeuvre par accession car le règlement de copropriété dit que le gros oeuvre est partie

commune.

Un dégât des eaux en provenance de l’appartement des époux Y a occasionné des préjudices

dans le logement du dessous. Selon l’expert, M. F dans son rapport clos le 10 septembre

2010, les désordres ont pour origine des percements dans les canalisations noyées dans la dalle de

l’immeuble pour le circuit chauffage propre au logement des
Y. Il s’agit de tuyaux fuyards sur

les circuits 'aller et retour’ du chauffage. Les tuyaux ne sont pas réparables car indissociables de

l’ouvrage. Il faut installer une installation de chauffage en apparent dans le logement.

La cour n’est pas liée par l’avis de l’expert, qui mentionne que les canalisations noyées dans la dalle

sont parties communes, que celles propres à l’usage du local, apparentes sont privatives et que la

dalle du plancher entre les appartements est une partie commune.

Les canalisations à usage de chauffage collectif sont en principe des parties communes sauf clause

très claire du règlement de copropriété.

Sont des parties privatives, selon le règlement de copropriété, à l’article 1, les locaux compris dans la

composition d’un lot, qui sont affectés à l’usage exclusif du propriétaire du lot considéré et comme

tels constituent des parties privatives. Selon ce document :
'les éléments à usage privatif inclus à

l’intérieur des locaux’sont notamment :

— les plafonds (sauf gros oeuvres qui sont parties communes),

— les parties de canalisation propres à l’usage du local.

— l’installation de chauffage située dans les appartements.

Sont parties communes, selon le règlement de copropriété : ' celles qui ne sont pas affectées à l’usage

exclusif d’un copropriétaire déterminé', elles font l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des

copropriétaires. Il s’agit notamment :

— du gros oeuvre même inclus à l’intérieur d’une partie privative.

— des canalisations gaines et réseaux de toute nature jusque et non compris, les branchements

particuliers à chacun des lots.

L’article 2 de la loi du 10 juillet 1965mentionne que : ' sont privatives, les parties de bâtiments et des

terrains réservés à l’usage exclusif d’un propriétaire déterminé.'

Le règlement de copropriété page 85 concernant le chauffage précise que : ' tout travail de quelque

nature qu’il soit même à l’intérieur des parties privatives ne peut être effectué sur les canalisations de

chauffage comprises dans les parties communes que par le syndicat des copropriétaires '.

Enfin au chapitre V à l’article 15, il est indiqué que : 'l’installation de chauffage et de production

d’eau chaude est partie privative'.

Le syndicat des copropriétaires verse un rapport du 1^er mars 2016 d’un technicien selon lequel :

'l’alimentation des appartements en chauffage se fait depuis un gaine technique sur les paliers ou se

trouvent les colonnes de départ et de retour chauffage équipées de vannes d’isolement pour chaque

appartement'. Il ajoute que : ' les canalisations d’alimentation partent de la gaine technique passent

dans l’épaisseur du sol jusqu’au placard de l’appartement ……..ou se trouve une panoplie de

raccordements équipée d’un accélérateur et d’une vanne 3 voies pour l’alimentation du ballon

réchauffeur, d’une vanne 3 voies pour ……….,la canalisation d’alimentation des radiateurs part du

placard, passe en sol, alimente tous les radiateurs et retourne en placard sur la panoplie de

raccordement'.

L’expert a expliqué la façon dont ce chauffage fonctionnait notamment qu’il existait une gaine

palière, un compteur calorimétrique individuel par appartement piqué sur la colonne collective du

chauffage urbain de l’immeuble.

Toutefois, il était resté peu précis sur l’installation de chauffage, sa description, en elle même alors

que le règlement de copropriété comporte des contradictions.

En conséquence, au vu de cette note, en l’espèce, les canalisations même situées dans les parties

communes qui ne desservent qu’un seul lot ne peuvent être que privatives.

En conséquence, le jugement doit être infirmé en ce qu’il a dit que les canalisations étaient des

parties communes.

Condamnation sous astreinte

En première instance, les intimés avaient demandé la condamnation du syndicat des copropriétaires à

réaliser les travaux et ayant obtenu une somme de 10 000 au titre de dommages et intérêts

permettant de réaliser ces derniers, ils demandent la confirmation du jugement en ce qui concerne le

principe de la réparation mais sollicitent la somme de 20 000.

Les intimés exposent que la somme allouée de 10 000 est insuffisante car ils avaient demandé

également la réparation du préjudice lié à ce sinistre soutenant qu’ils avaient une locataire, que l’eau

chaude a été coupée, que la locataire n’a plus payé le loyer dés le 15 octobre 2011 (loyer de 700 ),

qu’elle a quitté le logement le 31 décembre 2013, que le logement est resté vacant, qu’ayant contracté

un emprunt pour l’achat du logement, ils ont subi des pertes financières.

Le syndicat des copropriétaires soutient que d’après le règlement de copropriété, l’installation

autonome de chauffage à l’usage exclusif d’un lot est à la charge du seul propriétaire et que

l’ensemble des copropriétaires n’a pas à financer ces frais et s’y oppose n’ayant commis aucune faute,

ni préjudice et aucun lien de causalité entre les deux n’étant établi.

Selon l’expert, les tuyaux en dalle du logement ne sont pas réparables car indissociables de l’ouvrage.

Il faut réaliser un chauffage en apparent. Le syndicat des copropriétaires soutient à juste titre que les

tuyaux dans les dalles ne sont pas réparables car indissociables de l’ouvrage et qu’il convient de

réaliser une installation de chauffage en apparent dans le logement.

Il est exact que cette installation est destinée à l’usage exclusif des intimés, que selon le syndicat des

copropriétaires les travaux de réfection consistent en l’installation de raccordements en cuivre et

intégrés dans les plinthes ou les plafonds du logement et ne sont pas inclus dans les parties

communes et qu’en conséquence, la clause du règlement de copropriété selon laquelle 'tout

travail…………… ne peut être effectué sur les canalisations de chauffage comprises dans les parties

communes que par le syndicat des copropriétaires’ne s’applique pas.

Enfin, il doit être appliqué la clause selon laquelle, page 89 : 'les frais de toute nature concernant les

parties privatives d’un lot, son usage ou son utilité seront supportés par le propriétaire du dit lot.'

En conséquence le jugement doit être confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande visant à ce que le

syndicat des copropriétaires réalise les travaux qui n’est d’ailleurs plus sollicitée.

Conformément à l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est

responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction, sans

préjudice de toute action récursoire. Il n’est pas nécessaire d’établir une faute à son encontre.

En l’espèce, le chauffage est une installation privative et à la charge des intimés.

Les parties compte tenu des contradictions du règlement de copropriété pouvaient hésiter sur

l’imputabilité de la prise en charge.

Les époux Y ont loué le logement en décembre 2008 sur la base de 700 charges incluses, le

dégât des eaux est intervenu le 13 janvier 2009, une intervention a eu lieu le 22 janvier 2009 et un

devis a été établi le 4 février 2009 pour la somme de 10 189,92 .Des nombreuses lettres échangées,

il résulte toutefois (la lettre du 23 février 2009, pièce 9) que l’eau chaude a été remise n’étant pas

concernée par les désordres.

Dés le 18 mars 2009, la CNL sollicitée par les intimés précisait qu’il était normal que la réparation ne

se fasse pas dans la dalle mais en apparent. Le 20 octobre 2011, la locataire avisait les bailleurs de ce

qu’elle suspendait ses paiement jusqu’en avril 2012 et quittait le logement le 29 novembre 2013. Un

nouveau bail a été signé le 28 février 2015. Les travaux ont été réalisés le 27 novembre 2014.

Toutefois, l’expert judiciaire a clos son rapport en septembre 2010, depuis cette date, les intimés qui

doivent remettre à leur locataire un logement décent, et ont une obligation d’entretien avaient

confirmation de ce que la seule solution était l’installation d’un chauffage en apparent, solution déjà

préconisée par un plombier après les désordres et par la CNL début 2009.

Le règlement de copropriété prévoit alors que le chauffage est privatif, ce problème des canalisations

encastrées pouvant se reproduire dans d’autres lots et générer des frais importants pour l’ensemble

des propriétaires. Il leur appartenait donc de gérer leur bien.

En conséquence et dans l’incertitude de la situation, il apparaît qu’aucune faute n’a été commise par le

syndicat des copropriétaires et compte tenu du fait que le chauffage est une installation privative, le

jugement doit être infirmé en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à payer la somme

de 10 000 de dommages et intérêts.

Article 700 du code de procédure civile

Compte tenu du rapport de l’expert et des contradictions du règlement de copropriété, chaque partie

doit conserver la charge de ses frais au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement doit être infirmé en ce qu’il a alloué une somme aux intimés au titre de l’article 700 du

code de procédure civile.

Chaque partie conservera la charge de ses dépens sauf les frais d’expertise restant à la charge du

syndicat des copropriétaires, cette affaire permettant à la copropriété d’éviter des frais par la suite.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant contradictoirement,

Infirme le jugement,

Rejette toutes les demandes de M. et M^me Y,

Rejette les autres demandes,

Condamne chaque partie à la charge des dépens et dit que les frais d’expertise resteront à la charge

du syndicat des copropriétaires,

Dit qu’ils seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été

préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de

procédure civile.

Signé par Madame Michèle TIMBERT, Président et par Madame MULOT, Greffier, auquel la

minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,