COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 70H

4^e chambre expropriations

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 26 SEPTEMBRE 2017

R.G. N° 15/02611

AFFAIRE :

ETABLISSEMENT PUBLIC D’AMENAGEMENT DE LA DEFENSE SEINE ARCHE 'EPADESA'

C/

Société BNP PARIBAS

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 02 Février 2015 par le juge de l’expropriation de NANTERRE

RG n° : 14/00083

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Frédéric LEVY

M^e Antoine HINFRAY

M^me X Y Commissaire du Gouvernement

+ Parties

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LE VINGT SIX SEPTEMBRE DEUX MILLE DIX SEPT,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

ETABLISSEMENT PUBLIC D’AMENAGEMENT DE LA DEFENSE SEINE ARCHE 'EPADESA'

Domicile élu au Cabinet DS AVOCATS

[…]

[…]

Représentant : Maître Xavier GOSSELIN substituant Maître Frédéric LEVY de l’AARPI DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : T 07

APPELANT

****************

Société BNP PARIBAS

Ayant son siège […]

[…]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : Maître Antoine HINFRAY de la SCP FORESTIER & HINFRAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P 0255

INTIMEE

****************

Les fonctions du COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT étant exercées par Madame X Y, Direction Départementale des Finances Publiques

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Juin 2017, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Michèle TIMBERT, président, chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Michèle TIMBERT, Président, spécialement désigné pour présider cette chambre par ordonnance de Madame le premier président de la cour d’appel de Versailles

Madame Isabelle BROGLY, Président à la cour d’appel de Versailles, désigné par ordonnance de Madame le premier président de la cour d’appel de Versailles

Madame Anna MANES, Conseiller à la cour d’appel de Versailles, désigné par ordonnance de Madame le premier président de la cour d’appel de Versailles qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Z A

FAITS ET PROCEDURE,

La société BNP Paribas est propriétaire des lots n°101, 146,147,148,149,152,153,154 et 155 ainsi

que des 986/10 000èmes des parties communes de l’ensemble immobilier situé […]

Provinces Françaises à Nanterre, dans les Hauts de Seine où elle exploite un fonds de commerce.

Aux termes d’un arrêté préfectoral e du 21 octobre 2005, l’aménagement des immeubles situés en

limite du […] à Nanterre, côté impair dans le secteur 1.6 de la ZAC

[…], a été déclaré d’utilité publique au bénéfice de l’établissement Public d’Aménagement de

la […]).

Les immeubles situés dans ce périmètre ont été déclarés immédiatement cessibles au profit de

l’EPADESA par arrêté préfectoral du 7 août 2013.

Par ordonnance du juge de l’expropriation du 27 février 2014, l’ensemble immobilier sis 33-39

[…] compris dans le périmètre de cette opération

d’aménagement a été déclaré exproprié au profit de l’EPADESA.

Faute d’accord sur le prix de l’indemnité et par deux mémoires du 20 juin 2014 reçus au greffe du

tribunal le 25 juin 2014, l’EPADESA a saisi le juge de l’expropriation du tribunal de grande instance

de Nanterre afin de faire fixer le montant de l’indemnité à revenir à la société BNP Paribas.

Par jugement contradictoire du 2 février 2015, le juge de l’expropriation du tribunal de grande

instance de Nanterre a :

— ordonné la jonction des affaires enrôlées sous les numéros RG 14/83 et RG 14/84,

— fixé l’indemnité à revenir à la société BNP Paribas pour la dépossession des lots

n°101,146,147,148,149,152,153,154 et 155 ainsi que des 986/10 000èmes des parties communes de

l’ensemble immobilier […]

n°593, à la somme totale de 579.877,20 euros, se décomposant comme suit :

* Indemnité principale : 526.252,00 euros

* Indemnité pour frais de remploi : 53.625,20 euros

— fixé l’indemnité à revenir à la société BNP Paribas pour l’éviction du local commercial qu’elle

exploite au […] dans les lots susvisés à la

somme totale de 502.475 euros, se décomposant comme suit :

* Indemnité principale (perte clientèle) : 276.250 euros

* Indemnité pour frais de remploi : 26.475 euros

* Trouble commercial : 21.250 euros

* Frais divers : 2.000 euros

* Frais de déménagement : 11.500 euros

* […] : 165.000 euros

— débouté la société BNP Paribas du surplus de ses demandes,

— condamné l’EPADESA aux dépens.

Par déclaration du 8 avril 2015, l’Etablissement Public d’Aménagement de la Défense Seine

[…]) a interjeté appel de ce jugement.

Par mémoire reçu le 9 juin 2015 au greffe et notifié à la société BNP Paribas et au commissaire

du gouvernement, l’EPADESA demande à la cour de :

Vu les articles L 321-1 et suivants (ancien article L. 13-13 et suivants) du code de

l’expropriation;

— infirmer le jugement rendu par le juge de l’expropriation près le tribunal de grande instance de

Nanterre le 2 février 2015 (F.l. n° 14/00083 et […]

— fixer le montant des indemnités d’éviction et de dépossession à revenir à la société BNP Paribas au

titre de son expropriation des lots n° 101, 146, 147,148, 149, 152, 153, 154 et 155 ainsi que les

986/10.000èmes des parties communes de l’ensemble immobilier en copropriété sis 33 / 39,

[…] à NANTERRE, au sein du volume n° 5 sur la parcelle cadastrée

section AF n° 593 d’une superficie de 2.683 m² comme suit :

I. Indemnité d’éviction

A titre principal, l’intimée ne subira pas de perte de clientèle du fait de son éviction du site exproprié

A. Indemnité principale

La société BNP Paribas est propriétaire occupant du local décrit ci-avant, de sorte qu’elle n’a pas de

loyer à s’acquitter.

Par ailleurs, compte tenu de la notoriété nationale de cette enseigne et du nombre important de ses

succursales, il est incontestable que le fonds de commerce exproprié ne dispose pas d’une clientèle

propre, distincte de celle drainée par la notoriété de cette banque.

Par conséquent, ses clients pourront aisément se rapprocher d’un autre bureau de la banque

(l’essentiel des prestations étant de surcroît géré à distance, par internet) ou, en cas de réinstallation

de l’agence à proximité, la suivre dans son nouveau site,

Compte tenu de l’absence de perte de clientèle et de droit au bail, il ne sera pas proposé d’indemnité

principale.

B. Indemnités accessoires

[…] :

5% sur la fraction de l’indemnité principale comprise entre 0 et 23.000 euros

10% au-delà

soit une indemnité de remploi de zéro €

2. Trouble commercial : dire et juger qu’il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande

3. Frais administratifs divers : dire et juger qu’il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande

4. Frais de déménagement :

A titre principal : dire et juger qu’il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande

A titre subsidiaire : surseoir à statuer dans l’attente de la production de justificatifs probants

5. […] : dire et juger qu’il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande

6. TVA non récupérable : dire et juger qu’il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande

A titre subsidiaire, si par extraordinaire, la Cour considérait que l’intimée subira une perte de

clientèle du fait de son éviction du site exproprié :

A. Indemnité principale

— l’EPADESA propose à la cour de ne retenir qu’une perte partielle de clientèle et de fixer l’indemnité

principale d’éviction à lui revenir à 20% de la valeur de son fonds de commerce sous la réserve

expresse de la communication par la société BNP Paribas des justificatifs comptables ou des liasses fiscales qui permettront d’établir la réalité des chiffres annoncés.

Eu égard à l’environnement dans lequel se situe l’agence expropriée, de la forte dégradation du

sous-sol et de la baisse constante de son bénéfice, le coefficient de situation à retenir s’élève à 4.

B. Indemnités accessoires

[…] :

5% sur la fraction de l’indemnité principale comprise entre 0 et 23.000 €,

10% au-delà

2. Trouble commercial : dire et juger qu’il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande

3. Frais administratifs divers :dire et juger qu’il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande

4. Frais de déménagement :

A titre principal : dire et juger qu’il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande

A titre subsidiaire : surseoir à statuer dans l’attente de la production de justificatifs probants

5. […] : dire et juger qu’il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande

6. TVA non récupérable : dire et juger qu’il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande.

II. Indemnité de dépossession

A titre principal, si aucune indemnité principale d’éviction n’est pas allouée à la

société BNP Paribas

A. Indemnité principale (par comparaison) :

Méthode retenue : méthode globale (parties communes intégrées)

1. Pour le local commercial

* Superficie utile totale : 165,09 m²

* Valeur retenue : 3.000 €/m² (valeur libre)

* Calcul de l’indemnité :

165,09 m2 x 3.000 €/m2 : 495.270 euros

2. Pour les emplacements de parking :

* Valeur unitaire retenue : 8.200 €/emplacement (valeur libre)

* Calcul de l’Indemnité :

8 x 8,200 €/emplacement : 65.600 euros

Indemnité totale principale :

495.270 € + 65.600 € = 560.870 euros (valeur libre)

B. Indemnités accessoires

[…]

5.000 € x 20 % 1.000 euros

10.000 € x 15% 1.500 euros

545.870 euros x 10% 54.587 euros

57.087 euros

2. TVA non récupérable : dire et juger qu’il n’y a pas lieu à faire droit àcette demande

Indemnité totale de dépossession : 617.957 euros (valeur libre)

A titre subsidiaire, si une indemnité principale d’éviction était allouée à la société BNP Paribas

A. Indemnité principale (par comparaison) :

Méthode retenue : méthode globale (parties communes intégrées)

1. Pour le local commercial :

* Superficie utile totale 165.09 m²

* Valeur retenue 2.800 €/m² (valeur occupée)

* Calcul de l’indemnité :

165,09 m² x2.800 €/m2 462.252 euros

2. Pour les emplacements de parking :

* Valeur unitaire retenue 8.000 €/emplacement (valeur occupée)

* Calcul de l’indemnité :

8 X 8.000 €/emplacement 64.000 euros

Indemnité totale principale : 526.252 euros (valeur occupée)

B. Indemnités accessoires

[…]

5.000 € x 20% 1.000 euros

10.000 € x15% 1.500 euros

511.252 euros x 10% 51.125,50 euros

53.625,20 euros

2. TVA non récupérable : dire et juger qu’il n’y a pas lieu à faire droit à cette demande

Indemnité Totale de Dépossession : 579.877,20 euros (valeur occupée)

Par mémoire reçu au greffe le 7 août 2015 et notifié à l’EPADESA et au commissaire du

gouvernement, la société BNP Parisbas demande à la cour de :

Sur le préjudice immobilier subi :

— infirmer le jugement du 2 février 2015 du tribunal de grande instance de Nanterre en ce qu’il a

retenu la méthode par comparaison pour l’évaluation de la valeur vénale de ses biens expropriés,

— retenir la méthode par capitalisation pour évaluer la valeur des biens eu égard à leurs

caractéristiques,

— confirmer le jugement du 2 février 2015 du tribunal de grande instance de Nanterre en ce qu’il a

jugé que les 8 emplacements de parkings devaient être indemnisés,

En conséquence,

— lui allouer la somme de 849.416 euros TTC, au titre du préjudice immobilier subi pour l’éviction

commerciale de l’ensemble immobilier situé à Nanterre ([…]

n° 39,

Sur je préjudice commercial subi :

— confirmer le jugement du 2 février 2015 du tribunal de grande instance de Nanterre en ce qu’il a

admis sa perte de clientèle,

— infirmer le jugement du 2 février 2015 du tribunal de grande instance de Nanterre en ce qu’il n’a

retenu qu’une perte de clientèle à hauteur de 50% du fonds de commerce,

A titre subsidiaire, de rejeter l’offre de l’EPADESA visant à limiter la perte de clientèle à 20% de la

valeur du fonds de commerce ,

— infirmer le jugement du 2 février 2015 du tribunal de grande instance de Nanterre au titre des frais

de remploi,

— confirmer le jugement du 2 février 2015 du tribunal de grande instance de Nanterre en ce qu’il lui a

alloué la somme de 21.250 euros au titre du trouble commercial,

— infirmer le jugement du 2 février 2015 du tribunal de grande instance de Nanterre en ce qu’il a

retenu uniquement une somme de 2.000 euros au titre des réfactions diverses,

— confirmer le jugement du 2 février 2015 du tribunal de grande instance de Nanterre en ce qu’il lui a

alloué la somme de 11.500 euros au titre des frais de déménagement,

— infirmer le jugement du 2 février 2015 du tribunal de grande instance de Nanterre en ce qu’il a

retenu une valeur de 1.000 €/m² pour évaluer ses frais de réinstallation,

— infirmer le jugement du 2 février 2015 du tribunal de grande instance de Nanterre en ce qu’il n’a pas

mis à la charge de l’EPADESA la part de TVA non récupérée par BNP Paribas sur le remploi

indemnités accessoires,

En conséquence,

— lui allouer la somme de 1.138.521 euros TTC, au titre du préjudice commercial subi,

à parfaire pour certaines indemnités accessoires sur production des pièces justificatives.

Par mémoire reçu au greffe le 12 août 2015 et notifié à l’EPADESA et à la société BNP Paribas, le commissaire du gouvernement demande à la cour de fixer l’indemnité à la somme de 643.157

euros.

Les parties ont régulièrement été convoquées.

*****

Motifs de la décision

Description

Il s’agit d’un local commercial dans un ensemble immobilier à Nanterre construit dans les années

1970 comportant plusieurs commerces, et proche du RER 'Nanterre-Université'. Le site va faire

l’objet d’une rénovation urbaine importante.

Les lieux sont à usage d’agence bancaire et en état correct. La banque est à la fois propriétaire des

lieux et exploitante.

Les locaux sont élevés sur sous-sol d’un rez de chaussée et d’un étage droit sous toiture -terrasse. La

façade est en état d’usage et les locaux d’accueil ont un lino en état d’usage et des bureaux dont un

sans fenêtre avec sol en état d’usage. Une porte sécurisée conduit à l’étage inférieur en état d’usage.

Il existe huit emplacements pour les voitures en sous sol, en mauvais état ,ils ne sont pas fermés et le

tout est très sale et dégradé selon le premier juge, ce dernier ajoutant que de plus, il existe des traces

d’eau au sol.

La surface non contestée des locaux est de 165,09 m² selon le rapport d’un géomètre du 30 septembre

2014.

Le bien est en zone Ube du Plu de Nanterre approuvé le 28 juin 2011.

Indemnité d’éviction

La méthode

L’EPADESA conteste le jugement en ce qu’il a retenu qu’ il existait une perte de clientèle de 50% car

une agence locale ne dispose pas d’une clientèle propre distincte de celle de l’enseigne nationale, les

clients étant attachés à l’enseigne et non à la situation géographique de la banque, ajoute que la

concurrence relevée par le tribunal ne va pas générer de perte car il existe quatre autres agences BNP

sur Nanterre dont une proche de 790 mètres, qu’un report de clientèle peut se faire et qu’il n’est pas

justifié d’une impossibilité de réinstallation, pour conserver les clients.

La société BNP Paribas soutient qu’il existe une concurrence entre réseaux bancaires, qu’elle avait le monopole dans cette zone, qu’il ne peut y avoir qu’un report marginal de clientèle car elle a trois

distributeurs d’argent dont deux sur la passerelle de la gare et que l’achalandage tient plus à sa

localisation qu’à son enseigne.

Le commissaire du gouvernement propose de retenir la valeur libre des locaux et de calculer

conformément à la demande de l’expropriée, l’indemnité pour trouble commercial.

La BNP demande de calculer son préjudice commercial. Le bien ne peut pas être évalué libre alors

que la banque exploite les lieux et qu’elle va devoir les quitter.

Il s’agit d’une société avec des succursales multiples dont le nom constitue l’un des principaux

éléments corporels du fonds. La banque va conserver sa raison sociale et en grande partie la clientèle

attachée à son nom.

Le préjudice subi s’analyse en une perte de droit au bail augmentée de la valeur du matériel qui y est

affecté. Il n’y a pas lieu à un abattement.

Il s’agissait d’une agence avec des résidents selon l’expert de la banque, à revenus faibles et des

salariés et commerçants du secteur et proche d’une université, donc avec des clients de passage,

volatile et à faible pouvoir d’achat mais utilisant plus que leurs aînés, la dématérialisation des

opérations bancaires comme l’indique justement l’expropriant. Elle avait une bonne visibilité car était

proche d’une gare.

Le jugement doit être confirmé sur ce point en ce qu’il a retenu le principe d’une indemnisation.

Le prix

L’expropriant subsidiairement demande d’infirmer le jugement en ce qui concerne l’évaluation de

l’indemnité d’éviction, car :

— la méthode retenue n’est pas fiable et la banque ne produit pas de documents probants permettant

une évaluation du préjudice, ni attestation de l’expert comptable, ni liasses fiscales et propose des

chiffres supérieurs à ceux de l’expert,

— le coefficient retenu de 6,30 est excessif et la zone est dégradée et fait justement, l’objet d’une

réhabilitation, et demande de retenir 20% de la valeur du fonds sur la base de chiffres certifiés et d’un

coefficient de 4, le chiffre d’affaires étant en baisse constante.

La banque fait état de la concurrence entre les réseaux, de sa situation de monopole dans la zone (une

seule autre agence), de la présence de trois automates dont l’un en façade sur la passerelle de la gare

et l’autre, sur le boulevard des provinces françaises donc avec une bonne visibilité. Elle ajoute que de

nombreuses opérations ne se font pas en ligne, qu’aucun locaux semblables n’a été proposé.

S’agissant des chiffres, elle précise que l’expert n’avait pas les chiffres actualisés.

La banque communique des chiffres supérieurs à ceux donnés à son expert amiable pour les années

2011 et 2012 alors que le rapport ayant été clos le 11 octobre 2013, elle a eu le temps de faire les

correctifs utiles et que comme l’indique l’expropriant, elle ne verse qu’une seule pièce intitulée

'tableau de bord agence’ établi le 14 janvier 2014 par elle même pour contredire le rapport établi à

son initiative et selon son propre rythme. Aucune attestation d’un expert comptable n’est versée pour

corroborer ces derniers chiffres nonobstant les observations de l’expropriant.

En conséquence, il y a lieu de retenir les chiffres donnés à l’expert pour les années 2011 et 2012 et

ceux communiqués pour 2013 :

— année 2011 : 68,9

— année 2012 : 27,5

— année 2013 : 30,1

soit une moyenne de 42,1 plus proche de celle de l’expert de 39,6 que de celle résultant des

conclusions de 85.

S’agissant du coefficient, l’expert a retenu 6,5 demandé par la banque en appel et adopté par le

premier juge. Le rapport fait mention d’un potentiel de clientèle dense mais peu favorisé, d’une

situation de monopole, d’aléa lié à une clientèle volatile et d’une évolution négative de l’activité mais

d’un redressement des profits. L’expropriant retient un coefficient de 4 faisant état d’un

environnement difficile et d’un sous sol dégradé.

Selon l’expert, le multiplicateur habituel non contesté par l’expropriant s’évalue entre 3 à 8.

Les coefficients sont les suivants :

—  2,5 à 3 : correspond aux dépôts, ateliers ou locaux industriels,

-3,5 à 4 : situation mauvaise ou médiocre,

—  4,5 à 5,5 : bonne situation,

—  6 à 7 : très bonne situation,

-7,5 à 8 : situation exceptionnelle.

Aucun élément n’est donné sur le matériel, toutefois, les lieux sont en état d’usage, des frais de

déménagement sont prévus et les lieux sont pris en compte pour l’évaluation des murs.

Compte tenu des observations sus mentionnées notamment de l’environnement dégradé, mais tenant compte de la présence d’une gare et de l’université, le coefficient doit être ramené à 5, celui de 6,5 sur

une échelle de 8 paraissant trop élevé. De plus, une université ne fonctionne pas tous les jours de

l’année et les passages dans la gare sont liés à cette 'activité’ en partie.

Il y a lieu d’évaluer l’indemnité :

42.100 x 5 = 210.500 euros.

Le jugement doit être infirmé en ce qu’il a alloué la somme de 276.250 euros.

[…]

L’expropriant critique le jugement qui a alloué une indemnité de réinstallation car la banque

demande une indemnité principale correspondant à la valeur du fonds et que de ce fait, elle ne doit

pas supporter ces frais et de plus, aucun devis n’est produit.

La BNP demande la somme de 429.234 euros HT au titre des frais de réinstallation expliquant

qu’elle va devoir se réinstaller et tenir compte de la réglementation liée à la sécurité et à l’accès pour

les personnes à mobilité réduite.

Un commerce ayant été indemnisé, pour la perte de son fonds ne peut pas en plus obtenir une

indemnité pour des frais de réinstallation qui sont déjà pris en compte. Toutefois, certaines enseignes

comme une banque ont le plus souvent un concept d’aménagement spécifique et le locataire va

devoir les réaliser dans les nouveaux locaux.

La preuve d’une non réinstallation incombe au bailleur. Toutefois, en l’espèce, d’une part, la banque

est indemnisée de la qualité des prestations se trouvant dans les lieux car elle doit céder les murs qui

sont indemnisés et dont il est tenu compte de leur état, et la description des lieux ne fait pas mention

de travaux récents non amortis ou somptuaires. Ils sont en état d’usage. De plus, la banque indique

qu’il n’y a aucun personnel à licencier car sa politique vise à reprendre les salariés, objet d’une

expropriation et donc implicitement reconnaît qu’elle n’ a pas de projet visant à une réinstallation

dont elle ne donne d’ailleurs aucun élément. Enfin, elle ne peut pas demander des prestations

inexistantes dans les lieux occupés au niveau de la sécurité et de l’accès aux personnes à mobilité

réduite.

Le préjudice selon l’article L321-1 du code de l’expropriation doit être direct, matériel et certain.

Cette demande doit être rejetée et le jugement doit être infirmé en ce qu’il a alloué la somme de

165.000 euros.

Frais de déménagement

L’expropriant ne conteste pas cette demande au titre du déménagement dans son principe mais en l’absence d’un devis demande de la rejeter et subsidiairement, de surseoir à statuer dans cette attente.

La BNP demande la somme de 11.500 euros pour son déménagement.

Aucun devis n’est versé, toutefois comme l’expert l’indique, il faut déménager le mobilier, les

archives et les distributeurs automatiques de billets.

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a alloué la somme de 11.500 euros.

Frais divers

L’expropriant ne conteste pas cette demande au titre des frais de mailing aux clients, d’informations

aux autorités de tutelle…..dans son principe mais en l’absence d’un devis demande de la rejeter.

La BNP demande la somme de 5.000 euros à ce titre, elle ne produit aucun devis.

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a alloué la somme de 2.000 euros à ce titre étant observé

qu’en première instance l’expropriant avait proposé la somme de 1.500 euros.

Trouble commercial

L’expropriant conteste cette demande car cette indemnité vise à indemniser la période pendant

laquelle le commerce ne peut pas être indemnisé et que le fonds disparaissant il n’y a pas de

préjudice à ce titre.

La banque demande la somme de 21.250 euros soutenant que cette somme est due car elle va subir

des désagréments d’exploitation.

Comme l’indique la BNP, l’expropriant en première instance avait reconnu ce préjudice. La cour

observe que le commissaire du gouvernement avait également comme en appel proposé la réparation

de ce préjudice.

Il y a lieu d’allouer toujours sur les mêmes bases de calcul, la somme de :

42.100 euros x 3 : 12 = 10.525 euros

Le jugement doit être infirmé en ce qu’il a alloué la somme de 21.250 euros.

TVA non récupérable

La BNP demande la somme de 67.440 euros au titre de la taxe sur la valeur ajoutée dite,TVA,

expliquant que si elle n’est pas remboursée de cette demande, elle va subir un préjudice en plus.

L’expropriant conteste cette demande car il s’agit de réparer un préjudice et donc cette indemnité

n’est pas fiscalement imposable et qu’étant la conséquence, d’une législation applicable, aucune

somme n’est due.

S’agissant d’indemnités qui représentent la stricte la réparation d’un préjudice, la BNP ne peut pas

prétendre au remboursement de la TVA. Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a rejeté cette

demande.

Remploi

S’agissant du remploi d’une indemnité d’éviction, contrairement à ce qu’indique la BNP, l’indemnité

doit être calculée ainsi selon les taux usuellement pratiqués :

-5% sur la fraction entre 0 et 23.000 euros.

-10% sur la valeur au-dessus.

Indemnité de dépossession

L’appelante demande d’évaluer le bien libre contrairement à la décision du premier juge et critique la

demande de l’expropriée qui préconise la méthode par capitalisation car elle est trop imprécise,

inadaptée en l’espèce, et les références ne sont pas soutenues par les pièces. Elle critique les

références du commissaire du gouvernement.

La société BNP demande d’infirmer le jugement et de retenir la méthode par capitalisation d’une

valeur théorique de marché tenant compte des caractéristiques d’implantation de l’immeuble.

Le commissaire du gouvernement demande de retenir la méthode par comparaison.

Comme l’indique l’expropriant, les références de l’expropriée ne comportent pas les pièces

justificatives et surtout, elles portent sur des loyers pratiqués pour l’essentiel dans le quartier de la

préfecture et dans le prolongement de la Défense avec des bureaux ou en centre ville alors que les

lieux sont dans un quartier plus modeste et en plus, moins sécurisé avec une insécurité chronique du

site comme l’indique l’expropriée, elle même.

En conséquence, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a retenu la méthode par comparaison

tenant compte de données objectives telles que des ventes de locaux ayant le même usage dans le

secteur.

La société BNP ne verse pas de références portant sur des ventes de biens ayant seulement adopté la

méthode par capitalisation.

Local commercial

Le premier juge a fixé le prix du local à la somme de 2.800 euros le m² en valeur 'occupé',

l’expropriant propose 3.000 euros en valeur libre et 2.800 euros si il est occupé, le commissaire du

gouvernement, propose 3.100 euros le m² en libre.

La banque demande de retenir une valeur de 300 euros le m² x 138 m² (surface) et de calculer un

taux de rendement de 6,30% après déduction de 10% au titre des charges. Cette méthode n’ a pas été

retenue.

L’EPADESA avait versé des références en première instance pour des biens occupés sur Nanterre.

Elle les verse à nouveau et en ajoute deux autres plus récentes dont celle de mai 2015 qui doit être

écartée car postérieure au jugement. La pièce 7 fait mention d’une référence de décembre 2014, d’un

local en bon état et se trouvant à la sortie du RER pour le prix au m² de 2.800 euros en 'occupé'.

Les références du commissaire du gouvernement portent sur une moyenne de 3.328 euros pour les

fonds de commerce libres.

Tenant compte de l’état d’usage du bien, des références de l’expropriant dont certaines sont moins

bien placées, de celles du commissaire du gouvernement, des équipements du bien et de sa proximité

avec la gare, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a fixé le prix du local occupé à la somme de

2.800 euros qui est la valeur la plus haute.

Parking

Le premier juge a fixé le prix des garages à la somme de 8.000 euros, l’expropriant propose 8.200

euros le m² en libre et 8.000 euros si il est occupé. Le commissaire du gouvernement propose 9.000

euros libre.

La banque demande de retenir une valeur unitaire annuelle de 1.500 euros, qu’elle multiplie par 8 et

ensuite, applique un abattement de 10% pour les charges et un taux de rendement de 6,5% . Cette

méthode n’a pas été retenue.

L’EPADESA avait versé des références pour des garages en première instance, elle les verse à

nouveau et en ajoute d’autres et le commissaire du gouvernement reprend celle de première instance

sauf une.

Tenant compte de ces références, du fait que les emplacements sont dans une zone à stationnement

libre et gratuit, éloignée des bureaux et après avoir écarté les références sur Courbevoie car il en

existe sur Nanterre, il y a lieu de fixer le prix à 8.700 euros le garage occupé.

Le jugement doit être infirmé en ce qu’il a retenu le prix de 8.000 euros et celui de 8.700 euros doit

être adopté.

Remploi

Il y a un accord des parties sur ce point :

20% sur 5.000 € 1.000 €

15% sur 10.000 € 1.500 €

10% sur surplus

Montant des indemnités

Indemnité d’éviction

42.100 x 5 = 210.500 euros.

Remploi

5% jusqu’à 23.000 euros 1.150 euros

10% sur 187.500 euros 18.750 euros

total de 19.900 euros

---

total général de 230.400 euros

Déménagement : 11.500 euros

Frais divers : 2.000 euros

Trouble commercial : 10.525 euros

---

Total général de 254.425 euros

Indemnité de dépossession

Local commercial :

165,09 m² x 2.800 euros : 462.252 euros.

Garage

8.700 euros x 8 = 69.600 euros

total de 531.852 euros

Remploi

20% sur 5.000 € 1.000 euros

15% sur 10.000 € 1.500 euros

10% sur surplus 516.852 € 51.685 euros

total de 54.185 euros

---

total général de 586.037 euros

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant contradictoirement,

Infirme le jugement sauf en ce qui concerne les indemnités pour frais divers et frais de

déménagement,

Statuant à nouveau fixe le montant des indemnités de la façon suivante:

Montant des indemnités

Indemnité d’éviction : 254.425 euros dont

—  210.500 euros d’indemnité principale,

—  19.900 euros de remploi,

—  11.500 euros de déménagement,

—  2.000 euros de frais divers,

—  10.525 euros de trouble commercial.

Indemnité de dépossession :

—  586.037 euros dont 531.852 euros d’indemnité principale et 54.185 euros de remploi,

Rejette les autres demandes,

Laisse les dépens à la charge de l’EPADESA

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été

préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de

procédure civile.

Signé par Madame Michèle TIMBERT, Président et par Madame A, Greffier, auquel la

minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le GREFFIER, Le PRESIDENT,