COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

TA

Code nac : 30B

12^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 12 SEPTEMBRE 2019

N° RG 18/04845 – N° Portalis DBV3-V-B7C-SQD3

AFFAIRE :

SARL SARL UNIVERS VELO

C/

SARL BOAT

Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 16 Mai 2018 par le Tribunal de Grande Instance de Chartres

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 15/02848

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Jean-marc ANDRE,

M^e François SOUCHON

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DOUZE SEPTEMBRE DEUX MILLE DIX NEUF,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SARL SARL UNIVERS VELO

N° SIRET : 525 06 0 7 37

[…]

[…]

Représentant : M^e Jean-marc ANDRE, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 235 – N° du dossier 4180701

Représentant : M^e Emmanuel GUEDJ, Plaidant, avocat au barreau de EVRY

APPELANTE

****************

SARL BOAT

[…]

[…]

Représentant : M^e François SOUCHON de la SCP SOUCHON CATTE LOUIS PLAINGUET, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000061 – N° du dossier 2140294

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 21 Mai 2019 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Thérèse ANDRIEU, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Thérèse ANDRIEU, Président,

Madame Florence SOULMAGNON, Conseiller,

M^me Véronique MULLER, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre GAVACHE,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique des 14 et 16 septembre 2010, la société Boat a consenti un bail de sous location de locaux

commerciaux situés à Nogent-le-Phaye, à la société Univers Velo moyennant le versement d’un loyer annuel

de 20400 €HT.

Le bail de sous location a été consenti pour une durée de 23 mois commençant à courir le 14 septembre 2010

pour se terminer le 13 août 2012.

A l’expiration du bail, la société Univers Vélo est restée dans les lieux.

Les parties ont convenu d’une résolution amiable à effet au 30 septembre 2014, assortie de diverses

conditions, le dépôt de garantie étant notamment conservé par la société Boat.

Le 2 octobre 2014, la société Boat a fait établir par constat d’huissier l’état des lieux.

Par lettre recommandée du 9 octobre 2014, réitérée le 17 octobre suivant, la société Boat a demandé à la

société Univers Velo de lui communiquer les photographies sur l’état initial du local qu’elle détiendrait. La

société Univers Velo lui a répondu le 18 octobre.

Par lettre recommandée du 29 décembre 2014, la société Boat a mis la société Univers Velo en demeure de

s’acquitter de la dette des travaux réalisés pour remettre le local en état, soit de payer la somme de 22 224 €.

C’est dans ces conditions que par acte du 15 octobre 2015, la société Boat a assigné la société Univers Velo

devant le tribunal de grande instance de Chartres afin de la voir condamner à lui verser différentes sommes au

titre des réparations locatives.

Reconventionnellement, la société Univers Velo a demandé au tribunal la condamnation de la société Boat en

restitution des provisions sur charges.

Par jugement du 16 mai 2018, le tribunal de grande instance de Chartres a :

— Condamné la société Univers Vélo à payer à la société Boat la somme de 22 224 € avec intérêts au taux légal

à compter du 15 octobre 2015, au titre des frais de remise en état des locaux ;

— Condamné la société Univers Vélo à payer à la société Boat la somme de 5 000 € en indemnisation du

préjudice causé par l’impossibilité de relouer ces locaux ;

— Condamné la société Boat à payer à la société Univers Vélo la somme de 2 798,71 € HT au titre de la

régularisation des charges ;

— Rejeté le surplus des demandes ;

— Condamné la société Univers Vélo à payer à la société Boat la somme de 2 500 € en application de l’article

700 du code de procédure civile;

— Condamné la société Univers Vélo aux dépens, qui seront recouvrés par la SCP Souchon-Catte-Louis &

associés conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

— Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Par déclaration du 9 juillet 2018, la société Univers Velo a interjeté appel du jugement.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées le 8 octobre 2018, la société Univers Velo a demandé à la cour de:

— Infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Chartres en date du 16 mai 2018 en ce qu’il a :

• Condamné la société Univers Velo à payer à la société Boat la somme de 22 224 € avec intérêts au taux légal à compter du 15 octobre 2015, au titre des frais de remise en état des locaux ;

• Condamné la société Univers Velo à payer à la société Boat la somme de 5 000 € en indemnisation du préjudice causé par l’impossibilité de relouer ces locaux

• Rejeté partiellement la demande de la société Univers Velo au titre de la restitution intégrale des provisions sur charges, plus précisément en ce qu’il l’a déboutée à hauteur de 3 181 HT € ;

• Condamné la société Univers Velo au paiement de la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

• A débouté la société Univers Velo de sa demande de condamnation de la société Univers Velo à la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

— Confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Chartres en ce qu’il a condamné la société Boat au

paiement de la somme de 2 798, 71 € HT au titre de la régularisation de charges ;

Et, statuant à nouveau,

— Débouter la société Univers Velo de l’ensemble de ses demandes ;

— Condamner à titre reconventionnel la société Univers Velo au paiement de la somme de 3 181 € HT, venant

s’ajouter à celle de 2 798, 71 € HT dont il est sollicité la confirmation de la condamnation prononcée par le

tribunal de grande instance de Chartres ;

— Condamner la société Boat au paiement de la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de

procédure civile ;

— Condamner la société Boat aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Jean-Marc André.

Par dernières conclusions notifiées le 22 novembre 2018, la société Boat a demandé à la cour de:

— Débouter la société Univers Velo de son appel comme non fondé,

— Constater l’absence d’exécution conforme des obligations souscrites par la société Univers Velo, en matière

d’entretien et de remise en état du local loué,

— Confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions,

— Condamner la société Univers Velo à lui verser une somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du

code de procédure civile en cause d’appel,

— Condamner la société Univers Velo en tous les dépens de la procédure qui seront recouvrés par la S.C.P.

Souchon-Catte-louis & Associés, représentée par Maître Philippe Souchon, par application des dispositions de

l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 mai 2019.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux

écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

Sur les frais de remise en état des locaux

La société Univers Velo qui conclut à l’infirmation du jugement sur ce point, fait valoir qu’aucun état des lieux

d’entrée n’a été établi, qu’elle a rendu les lieux en meilleur état que celui dans lequel elle les avait pris, que le

seul constat d’huissier du 2 octobre 2014 ne saurait en rapporter la preuve contraire. Elle considère alors qu’il

y a eu un sous locataire avant elle s’agissant de la société Baies Lib que la société Boat tente de mettre à sa

charge le coût de la réfection à neuf de locaux dont s’agit alors qu’elle n’a commis pour sa part aucune

dégradation.

La société Boat fait valoir que la société Univers Velo n’a pas exécuté ses obligations conformément aux

stipulations du bail, celle-ci ayant pour obligation de restituer les locaux conformément à l’obligation de

remise en état. Elle fait état à toutes fins utiles de ce que le locataire précédent s’agissant de la société Baies

Lib avait réalisé les travaux conformément aux règles de l’art.

Elle conclut à la confirmation du jugement entrepris.

Sur ce

L’article 1731 du code civil dispose que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir

reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels sauf preuve contraire.

La société Boat verse aux débats un constat d’huissier du 2 octobre 2014 dans lequel il est constaté notamment

que le sol est très abîmé, qu’il y a des trous dans les murs, des démarcations sur les murs ainsi que sur les

plafonds, de nombreux trous rebouchés ainsi que des traces de frottements noires et de moisissures.

Si le constat d’huissier précité n’a pas été établi en présence des parties de façon contradictoire, il n’en

demeure pas moins qu’il est soumis à leur discussion et que le preneur peut le critiquer.

Le constat est précis en ses mentions et les photographies sont lisibles contrairement à ce que soutient le

preneur.

Pour se soustraire à son obligation de remise en état des lieux en application des dispositions de l’article 1731

du code civil et des dispositions contractuelles, la société Univers Velo produit

des photographies qui auraient été prises lors de son entrée dans les lieux s’agissant de deux photographies

dont la date n’est pas établie ; celles-ci ne sont dès lors pas pertinentes pour attester de l’état des lieux en 2009

à l’entrée du preneur.

Par-ailleurs la société Univers Velo soutient que la société locataire Baies Lib qui l’a précédée est responsable

des dégradations sans pour autant étayer ses allégations.

C’est donc à juste titre que le premier juge l’a condamnée à verser la somme de 22224 € s’appuyant sur la

facture de réalisation des travaux du 31 juillet 2016 et correspondant à la remise en état des lieux , les travaux

portant pour l’essentiel sur l’enlèvement du revêtement existant, la remise en état du placoplâtre, la peinture, la

remise en état des dalles du plafond ce qui correspond aux constations de l’huissier, objet du procès-verbal du

2 octobre 2014.

Le jugement est confirmé sur ce point.

Sur les dommages et intérêts pour impossibilité de relouer

La société Univers Velo considère que c’est à tort que le premier juge l’a condamnée à verser des dommages et

intérêts à ce titre, la société Boat ne rapportant pas la preuve de l’impossibilité alléguée de relouer les lieux

loués dans la mesure où les documents versés concernant un éventuel bail avec M. Mohatia qui n’aurait pas

abouti sont insuffisants, le fait en outre que la société Boat a tardé à faire réaliser les travaux ne lui étant pas

imputable.

La société Boat conclut à la confirmation du jugement entrepris.

Au vu des pièces produites, notamment d’un courrier du 14 octobre 2014 à l’en tête de 'la table du soleil’ et

signé de M. Mohatia qui se disait intéressé par le bail des locaux à compter du 1^er décembre 2014 sous réserve

de la réfection des lieux loués et de sa lettre de renonciation au projet du 26 novembre 2014 au motif que les

travaux n’étaient toujours pas réalisés, c’est à juste titre que le premier juge a retenu un lien de causalité entre

l’état des lieux tels que remis par le preneur et l’ impossibilité pour le bailleur de les relouer immédiatement.

Le premier juge a fait une juste appréciation du préjudice subi en fixant à la somme de 5000 € les dommages

et intérêts.

En conséquence, le jugement est confirmé.

Sur la demande en remboursement des provisions sur charges

La société Univers Velo estime que les décomptes de régularisation des charges ne sont intervenus qu’en

cours de procédure pour les besoins de la cause, que dans ces conditions dans la mesure où le bailleur n’a pas

rempli ses obligations en temps et en heure, il doit être condamné à rembourser les provisions qui sont sans

cause.

Elle fait en outre état de ce que certaines factures ne correspondent pas aux locaux loués d’une part et que

d’autre part, un certain nombre de charges par leur nature ne peuvent faire l’objet d’une récupération par la

société Boat dans la mesure où elles ne figurent pas dans la liste des charges énoncées au bail.

Elle conclut en conséquence à défaut pour la société Boat d’avoir régularisé le montant des charges

transférées, à la restitution par la société Boat des provisions sur charges de 2010 à 2014 pour la somme de

5980,65 € HT soit 7176,78 € TTC.

La société Boat fait valoir produire l’ensemble des factures et justificatifs à l’appui des charges réclamées et

conclut à la confirmation du jugement qui l’a condamnée à restituer la somme de 2798,71 € HT.

Sur ce :

Le contrat de sous location conclu les 14 et 16 septembre 2010 entre les parties a prévu au chapitre 'charges'

que le preneur devra supporter et rembourser au bailleur trois sortes de charges, des charges individuelles, des

charges communes à l’ensemble des preneurs, des charges spéciales à certains preneurs.

Le contrat de bail détaille le contenu de chaque catégorie de charges, à savoir que les charges individuelles

incluent les redevance de locations, les frais d’achat, d’entretien de tous les compteurs individuels ainsi que les

redevances afférentes à toutes les fournitures individuelles.

Les charges locatives à l’ensemble des preneurs comprennent les charges d’électricité des services généraux de

l’ensemble immobilier, les charges locatives de l’éclairage extérieur, de la VMC, les charges de poubelles… les

charges de ménage des extérieurs de l’ensemble immobilier, les charges d’eau des extérieurs de l’ensemble

immobilier, les charges locatives de la vidéo-surveillance, des portails extérieurs communs… et d’une manière

générale de tous les frais et charges locatives des parties ou équipements communs à l’ensemble des preneurs

et ne faisant pas l’objet d’une répartition spéciale.

Des charges spéciales sont enfin prévues pour certains lots.

Les charges sont réglées par le preneur par le versement d’une provision égale à 7 % du montant du loyer HT.

Lorsque le bailleur aura procédé à la régularisation des comptes annuels, il arrêtera les comptes de l’année

écoulée et les adressera au preneur en lui réclamant le complément dû en cas d’insuffisance de provision ou en

le créditant de l’excédent payé selon le cas.

La société Univers Velo fait valoir qu’il appartenait à la société Boat dans les condition prévues au bail

commercial précité de procéder chaque année à la régularisation des comptes annuels pour l’année écoulée et

de les adresser au preneur ce que la société Boat n’a pas fait sauf pour l’année 2013, qu’elle est donc bien

fondée à solliciter le remboursement des provisions qui ne sont pas causées.

Si le bailleur n’a pas transmis les décomptes annuels au preneur pour l’année écoulée, il n’en demeure pas

moins qu’il a procédé à cette régularisation des charges de 2010 à 2014 en fonction des frais réellement

constatés en cours de débat par la production des décomptes et des justificatifs y afférent ce qui permet de

confirmer ou pas le bien fondé du montant des provisions sollicitées.

Le premier juge a procédé à une analyse détaillée des charges , des décomptes et des justificatifs au regard des

termes du contrat de bail et a estimé à juste titre que le montant des charges indues s’élevait à 90411,38 €, que

la somme réclamée à tort à la société Univers Velo est de 3634,53 €.

La société Univers Velo a réglé la somme de 5980,65 € HT pour toute la durée du bail au titre des provisions.

Le montant des charges réelles au vu des décomptes et justificatifs produits s’est élevé à la somme de 6816,47

€ pour la période de 2010 à 2014 dont il convient de déduire la somme de 3634,53 €.

Le montant des charges réelles s’élève donc à la somme de 3181,94 € ce que ne conteste pas en appel la

société Boat.

C’est donc avec justesse que le premier juge a condamné la société Boat à restituer la somme de 2798,71 €.

Le jugement est confirmé.

Sur les autres demandes

Le jugement est confirmé en ce qui concerne les dépens et l’indemnité allouée sur le fondement de l’article

700 du code de procédure civile.

La société Univers Velo qui succombe en son appel est condamné aux dépens d’appel avec droit de

recouvrement direct et condamnée à verser à la société Boat la somme de 2 500 € en application des

dispositions de l’article 700 du code de procédure civile .

PAR CES MOTIFS

Statuant contradictoirement,

Confirme le jugement rendu le 16 mai 2018 par le tribunal de grande instance de Chartres en toutes ses

dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la société Univers Velo aux dépens d’appel avec droit de recouvremen direct,

La condamne à verser à la société Boat la somme de 2500 € en application des dispositions de l’article 700 du

code de procédure civile.

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été

préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure

civile.

signé par Madame Thérèse ANDRIEU, Président et par Monsieur GAVACHE, greffier, auquel la minute de

la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,