COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

1re chambre 2e section

ARRET No

PAR DEFAUT

DU 16 FEVRIER 2021

No RG 19/06811 – No Portalis DBV3-V-B7D-TO66

AFFAIRE :

SA HLM 1001 VIES HABITAT

C/

[J] [E]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 17 Juin 2019 par le Tribunal d’Instance de GONESSE

No Chambre :

No Section :

No RG : 1119000138

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 16/02/21

à :

M^e Ondine CARRO

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SEIZE FEVRIER DEUX MILLE VINGT ET UN,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SA HLM 1001 VIES HABITAT venant aux droits de

COOPERATION ET FAMILLE,

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentant : M^e Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1971 – Représentant : M^e Ondine CARRO, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C212 – No du dossier 14162

APPELANTE

****************

Monsieur [J] [E]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Madame [H] [X] épouse [E]

[Adresse 2]

[Localité 2]

INTIMES DEFAILLANTS

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 13 Janvier 2021 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : M^me Catherine SPECHT,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 29 novembre 2012, la SA d’HLM Coopération et Famille a consenti à M. [J] [E] et Mme [H] [E] un bail à usage d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 2].

Les locataires ont cessé de régler régulièrement les loyers appelés.

Par acte d’huissier de justice du 17 décembre 2018, la SA d’HLM 1001 Vies Habitat, venant aux droits de la société Coopération et Famille, a fait assigner les époux [E] à comparaître devant le tribunal d’instance de Gonesse aux fins de voir constater la résiliation du bail et d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— leur expulsion immédiate des lieux loués avec si nécessaire le concours de la force publique et le séquestre des meubles restés dans les lieux à leurs frais,

— leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 2 182,87 euros au titre des loyers et charges échus impayés au 30 novembre 2018 avec intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2018,

— la fixation d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la libération des lieux loués, d’un montant égal aux loyer et charges,

— leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité de 410 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A l’audience, la société 1001 Vies Habitat a porté sa demande en paiement à la somme de 7 128,11 euros, selon décompte arrêté au 10 mai 2019.

Par jugement réputé contradictoire du 17 juin 2019, le tribunal d’instance de Gonesse a :

— constaté la résiliation de plein droit du bail consenti aux époux [E] sur le logement situé [Adresse 2]), à compter du 25 novembre 2018, date d’effet du commandement visant la clause résolutoire,

— ordonné, faute de départ volontaire des époux [E], dans les deux mois de la délivrance du commandement de quitter les lieux, leur expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec si nécessaire, le concours de la force publique,

— fixé la créance de la société 1001 Vies Habitat au titre de l’arriéré de loyers et charges échus au 25 novembre 2018 à la somme de 2 711,45 euros, et en tant que de besoin,

— condamné solidairement les époux [E] au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du 17 décembre 2018,

— dit que les époux [E] sont redevables in solidum d’une indemnité mensuelle d’occupation égale à 481 euros et des charges à compter du 26 novembre 2018 et jusqu’à la libération effective des lieux loués,

— ordonné l’exécution provisoire,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— dit que copie de la décision sera transmise par les soins du greffe à Monsieur le Préfet du Val d’Oise,

— condamné in solidum les époux [E] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer délivré le 25 septembre 2018.

Par déclaration reçue au greffe en date du 25 septembre 2019, la société 1001 Vies Habitat a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 24 novembre 2020, elle demande à la cour de :

— réformer le jugement en date du 17 juin 2019 entrepris en ce qu’il a fixé de manière forfaitaire l’indemnité d’occupation à la somme de 481 euros,

statuant de nouveau, de :

— condamner les époux [E], à lui payer une indemnité d’occupation au titre du local d’habitation correspondant au loyer actualisé augmenté des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

— condamner les époux [E], à lui payer la somme de 1 683,56 euros au titre des arriérés de loyers et charges, échéance d’octobre 2020 incluse, selon décompte arrêté au 20 novembre 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2018,

— confirmer le jugement entrepris en ses autres dispositions,

y ajoutant :

— condamner les époux [E], à lui payer la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Les époux [E] n’ont pas constitué avocat. Par actes d’huissier de justice délivrés le 29 novembre 2019, la déclaration d’appel et les conclusions de l’appelant leur ont été signifiées par dépôt à l’étude. Par actes d’huissier en date du 26 novembre 2020, les deuxièmes conclusions de l’appelant leur ont été signifiées par dépôt à l’étude.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 3 décembre 2020.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION.

Il y a lieu de rappeler à titre liminaire qu’en application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur l’appel de la société 1001 Vies Habitat.

— sur le montant de l’indemnité d’occupation.

Au soutien de son appel, la société bailleresse reproche au premier juge d’avoir fixé le montant de l’indemnité d’occupation mise à la charge des occupants à un montant fixe forfaitaire de 481 euros en cas de résiliation du bail, faisant essentiellement valoir que l’indemnité d’occupation a pour finalité d’indemniser le bailleur du maintien fautif dans les lieux, du locataire devenu sans droit ni titre, de sorte que cette indemnité ne saurait être inférieure à la somme qui aurait été due en cas de poursuite du bail.

Sur ce,

L’indemnité d’occupation, en cas d’occupation sans droit ni titre, est destinée non seulement à compenser les pertes de loyer subies par le bailleur, mais également à l’indemniser du préjudice qu’il subit du fait de l’occupation qui rend indisponible, le logement anciennement loué. Il en résulte qu’elle peut être supérieure au loyer et qu’elle tient compte des circonstances particulières de chaque cas.

En raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, l’indemnité d’occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail.

Dès lors, cette indemnité qui s’apprécie en fonction du coût de l’occupation, doit nécessairement comprendre, dès lors qu’il n’est pas démontré que la valeur locative est inférieure au montant du loyer, et afin de réparer intégralement le préjudice résultant pour le bailleur du maintien dans les lieux de l’occupant sans droit ni titre, outre le paiement des charges, celui des révisions éventuelles du loyer et ne saurait, de ce fait, être inférieure à la somme qui aurait été payée en cas de poursuite du bail.

En effet, en l’absence de prise en compte des éventuelles augmentations de loyers pratiquées conformément à la législation sur les baux sociaux, le locataire déchu de son titre d’occupation qui se maintient dans les lieux malgré la décision d’expulsion, serait amené à payer une somme inférieure, pour le même logement, que celle payée par un locataire parfaitement à jour de ses loyers.

Par suite, le jugement déféré est infirmé de ce chef, l’indemnité d’occupation étant fixée au montant du loyer indexé, augmenté des charges qui aurait été dû, si le bail s’était poursuivi.

M. et Mme [E] doivent être solidairement condamnés à cette indemnité telle que ci-dessus fixée, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la parfaite libération des lieux matérialisée par la remise des clefs, ou l’expulsion de l’occupante.

— sur le montant de la créance locative de la société d’HLM 1001 Vies Habitat.

De l’examen du décompte actualisé au 20 novembre 2020 produit par la société bailleresse, il ressort que la dette locative de M. et Mme [E] a diminué depuis le jugement dont appel puisqu’elle s’élève à la somme de 1 683,56 euros, échéance d’octobre 2020 incluse.

Il convient donc, compte de l’actualisation de la demande de la société d’HLM 1001 Vies Habitat, de réformer le jugement dont appel en condamnant M et Mme [E] à lui verser la somme de 1 683,56 euros au titre des arriérés de loyers et charges, échéance d’octobre 2020 incluse et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2018.

Sur les mesures accessoires.

M. et Mme [E] doivent être condamnés au paiement des dépens de la procédure d’appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées.

Il y a lieu de faire droit à la demande de la société 1001 Vies Habitat au titre des frais de procédure par elle exposés en cause d’appel en condamnant M. et Mme [E] à lui verser la somme de 800 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Statuant par défaut et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf celle ayant fixé le montant de l’indemnité d’occupation due par M. et Mme [E] à la somme de 481 euros et sauf sur le montant de la somme au paiement de laquelle les locataires ont été condamnés au titre de l’arriéré locatif,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Fixe l’indemnité mensuelle d’occupation à une somme égale au montant du loyer actualisé, augmenté des charges, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi,

Condamne M. et Mme [E] à son paiement à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des locaux, matérialisée par la remise des clefs ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

Condamne M et Mme [E] à verser à la société d’HLM 1001 Vies Habitat, la somme de 1 683,56 euros au titre des arriérés de loyers et charges, échéance d’octobre 2020 incluse et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2018,

Condamne M. et Mme [E] à verser à la société 1001 Vies Habitat, la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. et Mme [E] aux dépens de la procédure d’appel qui pourront être recouvrés par la SELARL Jeanine Halimi conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par M^me SPECHT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier,Le président,