Quitus syndic
Décisions
Chaque résolution proposée au vote de l'assemblée générale ne pouvant avoir qu'un seul objet, l'assemblée ne peut, par un seul et même vote, approuver les comptes et donner quitus au syndic pour sa gestion
Le copropriétaire, qui vote en faveur d'une résolution de l'assemblée générale d'un syndicat des copropriétaires donnant quitus au syndic, s'il n'est pas recevable à demander, en application de l'article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, l'annulation de cette résolution, peut rechercher la responsabilité délictuelle du syndic pour obtenir réparation d'un préjudice personnel né de sa faute
Viole les dispositions de l'article 13 du décret du 17 mars 1967 la cour d'appel qui déboute un copropriétaire qui s'opposait à la décision unique portant à la fois sur l'approbation des comptes et le quitus au syndic, en raison de l'indivisibilité de l'approbation des comptes et du quitus alors que l'ordre du jour de l'assemblée générale ne portait que sur l'approbation des comptes.
Un co-proprietaire ne saurait soutenir que le syndic n'etait pas habilite a faire executer les travaux litigieux, des lors qu'ayant ete consulte auparavant il ne s'etait pas oppose aux travaux projetes et qu'une assemblee generale ulterieure ayant donne quitus au syndic apres verification des comptes relatifs a ces travaux sans qu'il ait cru devoir formuler d'observations, il y a lieu de considerer que lesdits travaux et leur montant ont ete acceptes par la majorite des co-proprietaires, conformement aux dispositions du reglement de c0-propriete.
Viole les dispositions de ce texte la cour d'appel qui, pour débouter un copropriétaire de sa demande en annulation des résolutions d'une assemblée générale portant approbation des comptes et donnant quitus au syndic de sa gestion, relève que seul l'état détaillé des dépenses avait été notifié à ce copropriétaire.
Les décisions d'une assemblée générale de copropriétaires peuvent être annulées dès lors qu'est caractérisé un abus de majorité, notamment lorsqu'il est établi que les copropriétaires majoritaires ont poursuivis la recherche de leur intérêt personnel au détriment de l'intérêt collectif, ou en fraude aux droits de la minorité. Tel est le cas des décisions qui refusent de donner quitus au syndic de sa gestion, laissant ainsi subsister des comptes de la copropriété obérés par des impayés imputables à un des copropriétaires majoritaires et qui caractérisent, par là, la volonté de gérer la copropriété selon ses intérêts personnels.
La convocation d'une assemblée générale doit contenir un ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l'assemblée et une assemblée ne délibère valablement que sur les questions inscrites à l'ordre du jour. Dès lors, doit être cassé l'arrêt qui, pour débouter un copropriétaire de son action en annulation de la résolution d'une assemblée générale portant sur la prise en charge et la répartition des frais de réparation de volets non prévue à l'ordre du jour énonce que la question du "quitus au syndic" y figurait, ce qui supposait obligatoirement cette discussion et que la délibération prise découlait directement d'une délibération d'une précédente assemblée générale.
[…] Il produit aux débats les pièces suivantes : — relevé de propriété au nom de M X Y et M me Z A concernant les lots n°12 et 52 et attestation du syndic du 24 01 2017 — procès-verbal d'assemblée générale du 22 avril 2009 ayant approuvé les comptes de l'exercice 2008, donné quitus au syndic et adopté le budget prévisionnel pour l'exercice 2010 — procès-verbal d'assemblée générale du 24 mars 2010 ayant approuvé les comptes de l'exercice 2009, donné quitus au syndic et adopté le budget prévisionnel pour l'exercice 2011 — procès-verbal d'assemblée générale du 23 mars 2011 ayant approuvé les comptes de l'exercice 2010, donné quitus au syndic et adopté le budget prévisionnel pour l'exercice 2012
[…] représentée par Maître Benoît ATTAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0608 DÉFENDEURS Syndicat de copropriétaires du 255 RUE SAINT DENIS – […] représenté par son syndic la société QUITUS IMMOBILIER […] non comparante S.A.R.L. QUITUS IMMOBILIER
[…] Madame Y et B X contestent également la validité du quitus donné au syndic, ainsi que la résolution n°9 par laquelle l'assemblée des copropriétaires a fixé un budget prévisionnel pour les charges communes générales, ainsi que des budgets pour les charges afférentes à chacun des bâtiments constituant l'ensemble du 29, boulevard de la Villette.
pendant 7 jours
Commentaires
Le quitus est par nature une conséquence du contrat de mandat liant le syndic au syndicat des copropriétaires (I), et permet au syndic de justifier de la bonne exécution de son mandat pour une période donnée (II). […]
Lire la suite…Pourtant, en pratique, il n'est pas rare qu'un syndic inscrive le quitus à l'ordre du jour d'une assemblée générale, afin de faire ratifier sa gestion par les copropriétaires. […]
Lire la suite…Le quitus a pour effet de : exonérer le syndic de sa responsabilité pour les actes de gestion qu'il a accomplis ; empêcher le syndicat de demander des comptes au syndic ou de le poursuivre en justice pour ces actes ; renforcer la confiance entre le syndic et le syndicat. […]
Lire la suite…En effet, cette mesure ne peut s'effectuer sans un quitus du syndic de copropriete de l'immeuble concerne. […]
Lire la suite…Chaque année, lors de l'assemblée générale des copropriétaires, une résolution prévoit de donner « quitus » au syndic pour la gestion arrêtée à une date donnée. […]
Lire la suite…Qu'est-ce qu'un quitus en copropriété ? En copropriété, le quitus est la décision par laquelle l'assemblée générale approuve la gestion du syndic pour l'exercice écoulé. […]
Lire la suite…pendant 7 jours
Lois et règlements
I.-Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous :
Article 18-2 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
En cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. […]
Article 18-1 A de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
I.-La rémunération du syndic, pour les prestations qu'il fournit au titre de sa mission, est déterminée de manière forfaitaire. Toutefois, une rémunération spécifique complémentaire peut être perçue à l'occasion de prestations particulières de syndic qui ne relèvent pas de la gestion courante et qui sont définies par décret en Conseil d'Etat.
Article 20 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
I.-Lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, […]
Article 21 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion. […]
Article 29 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d'effet et d'échéance, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d'exécution de la mission de ce dernier en conformité avec les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.
Article 8-2 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Le syndic établit une fiche synthétique de la copropriété regroupant les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti, dont le contenu est défini par décret. Le syndic met à jour la fiche synthétique de la copropriété chaque année.
Article 17 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d'un conseil syndical. […]
Article 29 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
L'assemblée générale de l'union est constituée par les syndics des syndicats, par le représentant légal de chaque société et par les propriétaires qui ont adhéré à l'union. Les syndics participent à cette assemblée générale en qualité de mandataire du ou des syndicats qu'ils représentent.
Article 15 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
[…] Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic. […]
- ATAMOC
- Tribunal administratif de Versailles, 13 juillet 2022, n° 2204529
- Conseil national de l'ordre des médecins, Chambre disciplinaire nationale, 12 avril 2016, n° 12616
- EXPERT ENERGIE
- VICAL
- Article R123-5 du Code de commerce
- ABO FACTORY (EGUILLES, 792043838)
- Tribunal administratif de Bordeaux, 3ème chambre, 31 octobre 2024, n° 2402920
- ADEX INFORMATIQUE (CHATEAU-ARNOUX-SAINT-AUBAN, 812617660)
- Tribunal Judiciaire de Toulouse, Pole civil fil 3, 4 avril 2025, n° 22/04882
- Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 6 section 3, 29 mai 2024, n° 22/08394
- Cour d'appel de Paris, Pôle 1 chambre 11, 25 novembre 2024, n° 24/05463
- CAA de VERSAILLES, 5ème chambre, 22 novembre 2024, 22VE02389, Inédit au recueil Lebon
- Cour d'appel de Paris, Pôle 4 chambre 4, 27 juin 2023, n° 21/02067
- Cour d'appel de Paris, Pôle 6 chambre 10, 23 mars 2016, n° 15/07577
- Cour administrative d'appel de Nancy, Juge des référés, 15 janvier 2025, n° 24NC02444
- Convention collective des ingénieurs et cadres de la métallurgie
- Tribunal Judiciaire de Paris, 5e chambre 2e section, 16 janvier 2025, n° 24/14142
[…] caractère obligatoire champ conseil syndical destination des parties privatives et communes effets état descriptif de division état de répartition des charges modification nature juridique organisation des assemblées générales publicité responsabilité […] ) surélévation syndic abus de révocation approbation des comptes archives bénévole budget prévisionnel capacité carence choix comptabilité convention entre syndic et syndicat décès démission durée des fonctions incapacités interdiction de présider les assemblées générales inderdiction de recevoir des mandats interdiction de substitution mandataire nomination nomination judiciaire obligations pluralité de syndics pouvoirs professionnel quitus […]
Lire la suite…