COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50G

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

Réputé contradictoire

DU 05 MARS 2025

N° RG 23/01613 – N° Portalis DBV3-V-B7H-VXID

AFFAIRE :

[E] [R] [G]

et autre

C/

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS À [Localité 7] [Adresse 2]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 13 Février 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Pontoise

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 22/00804

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Katell FERCHAUX-

LALLEMENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE CINQ MARS DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [E] [R] [G]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentant : M^e Katell FERCHAUX-LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 629 et M^e Bernard GALDIN-GASTAUD, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1735

Madame [N] [S] épouse [G]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentant : M^e Katell FERCHAUX-LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 629 et M^e Bernard GALDIN-GASTAUD, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1735

APPELANTS

****************

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS À [Localité 7] [Adresse 2] pris en la personne de son représentant légal, ès qualités de syndic, Monsieur [K] [J], domicilié [Adresse 4] à SARCELLES (95200)

[Adresse 3]

[Localité 7]

Défaillant

INTIMÉ

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 22 Janvier 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

Selon acte authentique daté du 16 avril 2019, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 7] (95), ci-après dénommé 'le syndicat des copropriétaires', et M. et Mme [G] ont conclu une promesse de vente portant sur un terrain en nature de jardin, sis à l’adresse susvisée, dépendant de la copropriété, pour un prix de 86 600 euros. Ladite promesse de vente expirait le 25 juin 2019 sous réserve des causes de prorogation.

Un projet d’acte a été transmis par le notaire le 2 juillet 2021, la date de rendez-vous pour la signature étant fixée au 3 septembre 2021, mais un procès-verbal de carence a dû être dressé, le syndicat des copropriétaires étant défaillant, bien que sommé de comparaître en l’étude du notaire instrumentaire le 30 août 2021.

Par acte en date du 28 décembre 2021, M. et Mme [G] ont assigné le syndicat des copropriétaires devant le Tribunal judiciaire de Pontoise en exécution forcée de la vente.

Par jugement en date du 13 février 2023, le tribunal a :

— rejeté la demande de rabat de l’ordonnance de clôture ;

— débouté M. et Mme [G] de leurs prétentions ;

— rappelé que la décision bénéficie de l’exécution provisoire ;

— condamné M. et Mme [G] aux dépens.

Pour statuer ainsi, il a notamment retenu que l’exécution de la vente était impossible, compte tenu du fait que le bien appartenait à la copropriété et qu’il était nécessaire au préalable, d’une part de modifier le règlement de copropriété, d’autre part de procéder à un vote de l’assemblée générale, s’agissant de parties communes.

Par déclaration en date du 9 mars 2023, M. et Mme [G] ont relevé appel de ce jugement.

En leurs conclusions déposées par RPVA le 30 mai 2023 et signifiées à l’intimé le 5 juin 2023 à domicile, M. et Mme [G] exposent :

— qu’une assemblée générale extraordinaire du 16 avril 2018, qui était annexée à la promesse de vente, a autorisé la vente en question ;

— que ladite promesse de vente stipulait que la modification de l’état descriptif de division se ferait en même temps que la signature de l’acte de vente, ou avant ;

— que l’état descriptif de division n’a pas été rédigé par le notaire ou à tout le moins pas communiqué par le syndicat des copropriétaires ;

— que le promettant a consenti à la vente et se trouve dès lors débiteur de l’obligation de transférer la propriété du bien.

M. et Mme [G] demandent en conséquence à la Cour de :

— infirmer le jugement ;

— dire que la vente est parfaite ;

— constater le transfert de propriété ;

— dire que l’arrêt vaut acte de vente ;

— ordonner l’exécution forcée de celle-ci ;

— ordonner la publication de la décision au fichier immobilier des hypothèques [service de publicité foncière] ;

— ordonner au syndicat des copropriétaires de produire l’état descriptif de division sous astreinte journalière de 100 euros, et dire que la Cour se réservera les pouvoirs pour liquider ladite astreinte ;

— ordonner au syndicat des copropriétaires de positionner la clôture en bois existant sur la partie séparative Nord correspondant au plan de division, conformément aux termes de la promesse de vente p.4 avant dernier paragraphe ;

— ordonner au syndicat des copropriétaires de débarrasser et évacuer le terrain de tout encombrant et/ou déchets actuellement présents, avant la signature de l’acte de vente, à ses frais, conformément aux termes de la promesse de vente p.4 avant dernier paragraphe ;

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Bien que la déclaration d’appel ait été signifiée au syndicat des copropriétaires le 13 avril 2023 à personne, l’intéressé n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 décembre 2024.

MOTIFS

Malgré l’absence du syndicat des copropriétaires il convient de statuer sur les prétentions de M. et Mme [G] après avoir vérifié, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, qu’elles sont régulières, recevables et bien fondées.

Selon l’article 6 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, tous actes d’acquisition ou d’aliénation des parties communes ou de constitution de droits réels immobiliers au profit ou à la charge de ces dernières, à la condition qu’ils aient été décidés conformément aux dispositions des articles 6, 25 et 26, sont valablement passés par le syndicat lui-même et de son chef. Cela infère qu’une décision de l’assemblée générale intervienne non pas à la majorité de tous les copropriétaires (l’article 25 d visant le cas où l’acte résulte d’obligations légales ou réglementaires telles que celles relatives à l’établissement de cours communes, d’autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté, ce qui n’est pas le cas en l’espèce), mais à la majorité de l’article 26, à savoir celle des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant.

Selon assemblée générale extraordinaire en date du 16 avril 2018, les copropriétaires ont décidé (résolution n° 5) que la vente du terrain, d’une superficie de 341 m², était autorisée pour un prix de 80 000 euros net vendeur minimum. Puis une autre assemblée générale extraordinaire datée du 5 novembre 2018 a autorisé M. [J] à représenter la copropriété pour régulariser la vente du terrain en question. La copropriété a donc donné valablement son assentiment à la vente contrairement à ce qu’a énoncé le tribunal.

D’autre part, la soumission au statut de la copropriété immobilière suppose une pluralité de droits portant sur un bien unique. La publicité foncière ne peut remplir son office sur l’immeuble divisé que si la fraction attribuée à chacun peut être déterminée avec certitude et précision. La fonction de l’ état descriptif de division est d’y pourvoir. Cet acte mentionne les numéros des lots, en localisant les parties privatives qui les composent (bâtiment, escalier, étage) et en précisant la quote-part des parties communes qui leur est associée. Il indique la nature du lot (affectation des parties privatives). Ainsi individualisée, toute fraction d’immeuble sur laquelle s’exercent ou peuvent s’exercer des droits réels concurrents, y compris la quote-part des parties communes peut être l’objet d’actes juridiques distincts ; elle constitue un bien autonome dans le patrimoine de son propriétaire.

L’établissement d’un état descriptif est obligatoire pour tout immeuble en copropriété, et il doit être déposé au service de la publicité foncière pour l’accomplissement des formalités. Les actes d’aliénation des parties communes ont pour conséquence de réaliser un changement d’emprise de la copropriété et une modification de la consistance des parties communes et donc de la quote-part de celles-ci attachées à chaque lot. Il était donc nécessaire de modifier l’état descriptif de division de la copropriété antérieurement à la vente.

En page 12 de la promesse de vente, il était stipulé que si à la date du 25 juin 2019 les divers documents nécessaires à la régularisation de l’acte n’étaient pas encore portés à la connaissance du notaire chargé de sa rédaction, le délai de réalisation serait automatiquement prorogé aux huit jours calendaires suivant la date à laquelle le notaire recevrait la dernière des pièces indispensables, sous réserve que cette prorogation n’excède pas trente jours (souligné par la Cour). Les pièces indispensables devaient donc être réunies au plus tard le 25 juillet 2019. Par courrier électronique du 20 novembre 2019 le notaire, Maître [Y] [B], indiquait à M. [G] que le règlement de copropriété devait être modifié et que le dossier était confié à un confrère de [Localité 6], lequel était informé du caractère urgent que présentait ledit dossier ; et M. [G], le 22 mars 2021 soit largement après l’expiration du délai, répondait au notaire qu’il restait depuis plusieurs mois dans l’attente de l’établissement du modificatif de l’état descriptif de division. Ensuite son conseil, le 20 avril 2021, rappelait que l’attente de ce modificatif avait pu retarder la réitération de la vente devant notaire, les deux actes pourraient être concomitants.

Force est de constater que les documents indispensables n’ont pu être réunis pour le 25 juillet 2019, ce dont les acquéreurs étaient parfaitement avisés.

Par voie de conséquence la vente n’est pas parfaite, et le jugement sera confirmé.

M. et Mme [G] demandent à la Cour, encore de :

— ordonner au syndicat des copropriétaires de produire l’état descriptif de division sous astreinte journalière de 100 euros, et dire que la Cour se réservera les pouvoirs pour liquider ladite astreinte ;

— ordonner au syndicat des copropriétaires de positionner la clôture en bois existant sur la partie séparative Nord correspondant au plan de division, conformément aux termes de la promesse de vente p.4 avant dernier paragraphe ;

— ordonner au syndicat des copropriétaires de débarrasser et évacuer le terrain de tout encombrant et/ou déchets actuellement présents, avant la signature de l’acte de vente, à ses frais, conformément aux termes de la promesse de vente p.4 avant dernier paragraphe.

Dès lors que la vente n’est pas parfaite, ces demandes ne peuvent qu’être rejetées car le syndicat des copropriétaires, qui n’est désormais plus tenu par la promesse de vente du 16 avril 2019, n’a plus l’obligation de vendre le bien.

M. et Mme [G], qui succombent, seront déboutés de leur demande en application de l’article 700 du code de procédure civile, et condamnés aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS, la Cour, statuant publiquement et par arrêt réputé contradictoire,

— CONFIRME le jugement en date du 13 février 2023 ;

— REJETTE toute autre demande ;

— REJETTE la demande de [E] [G] et [N] [S] épouse [G] en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE [E] [G] et [N] [S] épouse [G] aux dépens d’appel.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT