COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 57B

Chambre civile 1-3

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 06 MARS 2025

N° RG 24/02529 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WPQC

AFFAIRE :

[B] [F]

…

C/

S.A. ALLIANZ IARD

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 09 Janvier 2024 par le Juge de la mise en état de TJ NANTERRE

N° Chambre : 2

N° Section :

N° RG : 23/00307

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Kazim KAYA, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE

M^e Stéphane BOUILLOT de la SCP HB & ASSOCIES-HITTINGER-ROUX BOUILLOT & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SIX MARS DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [B] [F]

né le 09 Novembre 1962 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 7]

Madame [V] [N] [P] épouse [F]

née le 01 Avril 1962 à [Localité 11] (USA)

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représentant : M^e Kazim KAYA, Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 574

APPELANTS

****************

S.A. ALLIANZ IARD

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentant : M^e Stéphane BOUILLOT de la SCP HB & ASSOCIES-HITTINGER-ROUX BOUILLOT & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0497, substitué par M^e Pierre LE GUILLOU

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 21 janvier 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Florence PERRET, Présidente

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président

Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller

Greffière, lors des débats : M^me Mélanie RIBEIRO

FAITS ET PROCEDURE

Selon acte notarié daté du 28 décembre 2011, M. et Mme [F] ont acquis un appartement à rénover sis [Adresse 5] et [Adresse 2] à [Localité 8] (Vaucluse), pour la somme de 126 100 euros ; il s’agissait d’une opération proposée par la société Allianz IARD aux fins de réaliser un investissement. M. et Mme [F] se sont plaints de la rénovation du bien, qui a été livré au mois de juillet 2013, qu’ils estimaient non conforme. Ledit bien, dont la gestion était confiée à la société Histoire et Patrimoine Gestion selon mandat du 19 septembre 2013, a été loué pour 550 euros par mois charges comprises, puis finalement revendu le 21 septembre 2021 pour la somme de 125 000 euros.

Par acte en date du 21 décembre 2022, M. et Mme [F] ont assigné la société Allianz IARD devant le Tribunal judiciaire de Nanterre aux fins d’obtenir l’annulation de l’ensemble des contrats souscrits, ainsi que la condamnation de la défenderesse au remboursement des sommes en cause, et à leur régler des dommages et intérêts.

Saisi de conclusions d’incident à fin de voir constater que l’action est prescrite, suivant ordonnance en date du 9 janvier 2024, le juge de la mise en état de Nanterre a déclaré les demandes de M. et Mme [F] irrecevables pour cause de prescription, les a condamnés aux dépens, et les a condamnés à payer à la société Allianz IARD la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration en date du 19 avril 2024, M. et Mme [F] ont relevé appel de cette ordonnance.

En leurs conclusions notifiées le 9 août 2024, ils exposent :

— qu’ils ne sont pas des investisseurs avertis et n’étaient pas dotés de compétences particulières en matière immobilière ;

— que l’opération qui leur a été proposée par la société Allianz IARD n’était pas avantageuse, car ils ont dû notamment contracter un prêt de 139 378 euros [en réalité 136 622 euros] en capital pour financer les travaux ;

— qu’il s’est avéré que les loyers encaissés étaient d’un montant inférieur aux prévisions de la gestionnaire de patrimoine ; que le projet s’avérant peu rentable, ils ont dû se résoudre à vendre leur bien ; que leur préjudice s’élève à plus de 190 000 euros ;

— que le point de départ du délai de prescription est constitué par la date à laquelle ils ont eu connaissance du dommage allégué ; qu’il ne s’agit pas là de la date d’achèvement des travaux, ni de celle de la mise en location du bien courant 2013 comme l’a estimé le juge de la mise en état;

— que leur dommage n’est apparu que lorsqu’ils ont réalisé que leur bien ne prenait pas de valeur; que ce n’est qu’en 2018 qu’ils l’ont fait évaluer en vue d’une revente, laquelle n’est intervenue que le 21 septembre 2021 ;

— que la prescription de cinq ans n’est dès lors pas acquise.

M. et Mme [F] demandent en conséquence à la Cour de :

— infirmer l’ordonnance ;

— rejeter la demande de constatation de la prescription ;

— condamner la société Allianz IARD au paiement de la somme de 6 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux dépens.

Dans ses conclusions notifiées le 9 août 2024, la société Allianz IARD réplique :

— qu’elle propose des produits d’assurance mais n’assure pas de prestation de gestion de patrimoine, au contraire de la société Histoire et Patrimoine, qui elle, est une spécialiste de l’investissement dans les bâtiments prestigieux ;

— que pour sa part, elle n’a jamais été chargée de la gestion locative ;

— qu’il faut rappeler que M. [F] a exercé plusieurs postes de responsabilité dans le domaine de l’assurance, alors que Mme [F] est diplômée de l'[10] ;

— que si un dol est invoqué, le délai de prescription court du jour où il a été découvert par le titulaire de l’action ;

— que dès l’année 2013, M. et Mme [F] ont eu connaissance du manque de rentabilité du projet; qu’en effet c’est à cette époque que les travaux, jugés non conformes, se sont achevés ; que de plus, leur courrier du 13 septembre 2013 démontre qu’ils avaient parfaitement connaissance de l’échec de l’opération ;

— qu’au demeurant, dès le mois de janvier 2014 ils n’ont pu que constater que le montant du loyer perçu était inférieur à celui qui leur avait été annoncé lors de leur investissement ;

— que la jurisprudence considère que le point du départ du délai se situe au jour de l’achat du bien sauf si l’acquéreur pouvait légitimement ignorer l’existence du dommage ;

— que ne sauraient être retenues ni la date d’estimation du bien, ni sa date de vente ;

— que la prescription est donc acquise.

La société Allianz IARD demande à la Cour de :

— confirmer l’ordonnance ;

— condamner in solidum M. et Mme [F] au paiement de la somme de 6 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner in solidum aux dépens de première instance et d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 janvier 2025.

MOTIFS

En vertu de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

La prescription de la présente action en responsabilité court donc à la date à laquelle M. et Mme [F] se sont aperçus, ou auraient dû s’apercevoir, de la réalisation du dommage dont ils se plaignent.

Il s’avère que le 13 septembre 2013 M. [F] a adressé une lettre à la défenderesse, dans laquelle il indiquait "sans valeur du bien, pas de rendement projetable, pas de risque associé, pas de comparaison possible avec d’autres investissements. Tout est fait pour que le client se projette une idée de la valeur. Naïvement basé sur la valeur d’acquisition et des travaux, le bien livré devrait être autour de 195K (…) En masquant la valeur du bien en 2011, il était impossible de projeter le rendement. Pourquoi cette démarche délibérée par omission alors que pour tous vos autres produits financiers, le rendement est un facteur clé ' H&P étant un champion des estimations des loyers locatifs (!) et du potentiel d'[Localité 8], ils n’étaient pas capables non plus de projeter la valeur du bien une fois rénové par leur propre équipe ' Pourquoi ne pas expliquer au client que, bien qu’empruntant 280K, pour un montage fiscal sur la durée du projet en fait il achète un bien qui devrait valoir (ou non ') 190 K (…) Je reconnais avoir été très naïf (je vous faisais confiance) (…) proposer quand même ce genre de produits (après les fiascos des [L] de province), il est un peu facile pour des professionnels d’invoquer une raison conjoncturelle (…) Je suis curieux de savoir comment Allianz évalue cette opération/réalisation (…) N’aurait il pas été préférable de nous proposer de placer 1 370 euros par mois dans une assurance-vie Allianz à 2,5 % pendant treize ans pour générer 250K au lieu de nous faire prendre des risques inconsidérés (…) N’est-ce pas ce que l’on est en droit d’attendre d’un conseiller patrimonial '".

Le contenu et surtout le ton de cette lettre ne laissent aucune ambiguïté sur le fait que M. [F] avait parfaitement compris d’une part que le rendement de l’opération était très insuffisant et même décevant, si bien qu’il eût été préférable de réaliser un autre placement, d’autre part que la société Allianz IARD avait largement manqué à ses obligations. Les mots employés, notamment « naïvement » étaient parfaitement clairs à ce sujet. Du reste, dans leurs écritures de première instance les époux [F] ont bien précisé que l’objet de cette lettre était de manifester leur mécontentement.

La lettre en question a d’ailleurs été rédigée à peine trois jours après que la gestionnaire de patrimoine leur a transmis deux simulations concernant l’économie fiscale permise par la location du bien. En outre, il sera relevé que le montant de l’échéance mensuelle du prêt (929,09 euros) était largement supérieur à celui du loyer perçu (550 euros), si bien que dès la signature du bail, qui est intervenue à coup sûr avant le mois de janvier 2014 vu que les demandeurs ont perçu un loyer afférent à ce mois, ils savaient pertinemment que l’opération n’était pas rentable, ou du moins pas autant qu’ils l’escomptaient. C’est d’ailleurs pour cela qu’ils ont soutenu que ce projet, à l’origine présenté comme un investissement intéressant, était en réalité ruineux, eu égard aux dépenses (achat du bien, réalisation des travaux) qu’il avaient dû assumer.

Le point de départ de la prescription se situe donc au 13 septembre 2013 et non pas à la date à laquelle les demandeurs ont revendu leur bien.

L’assignation ayant délivrée le 21 décembre 2022, soit largement plus de cinq ans après, la demande de M. et Mme [F] se heurte à la fin de non-recevoir tirée de la prescription et doit donc être déclarée irrecevable. L’ordonnance est confirmée.

L’équité ne commande pas d’allouer une somme en application de l’article 700 du code de procédure civile à la société Allianz IARD.

M. et Mme [F] seront condamnés in solidum aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, par arrêt contradictoire, mis à disposition,

CONFIRME l’ordonnance en date du 9 janvier 2024 ;

REJETTE la demande de la société Allianz IARD en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [B] [F] et Mme [C] [F] née [P] aux dépens d’appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Florence PERRET, Présidente et par Madame FOULON, Greffière , auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La greffière, La présidente,