COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

Chambre civile 1-2

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 02 SEPTEMBRE 2025

N° RG 24/04732 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WVGN

AFFAIRE :

[I] [Y]

C/

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT ' O.P.A.C DE L’OISE RCS de [Localité 17]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 22 Février 2024 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 17]

N° chambre :

N° Section :

N° RG : 11-23-0019

Expéditions exécutoires

Copies

délivrées le : 02/09/25

à :

M^e Estelle FORZANI

M^e Marion DESPLANCHE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DEUX SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

Madame [I] [Y]

née le 28 Avril 1981 à [Localité 15]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentant : M^e Estelle FORZANI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 567 – N° du dossier 2024-13

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N-[Numéro identifiant 6] du 21/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 19])

****************

INTIMEE

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT ' O.P.A.C DE L’OISE RCS de [Localité 17]

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

N° SIRET : 780 50 3 9 18

[Adresse 7]

[Localité 3]

Représentant : M^e Marion DESPLANCHE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 98

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 29 Avril 2025, Monsieur Philippe JAVELAS, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Valérie DE LARMINAT, Conseillère,

qui en ont délibéré,

Greffière en pré-affectation, lors des débats et du prononcé de la décision : Madame Bénédicte NISI

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 5 décembre 2014, l’Office Public de l’Habitat Opac de l’Oise a donné en location à M. [C] [L] et Mme [I] [Y], épouse [L], un appartement n° 40 situé à [Adresse 11] ([Adresse 8] [Localité 5][Adresse 1], moyennant un loyer initial mensuel de 556,56 euros, outre un dépôt de garantie du même montant.

Par acte sous seing privé du 15 novembre 2016, l’Office Public de l’Habitat Opac de l’Oise a consenti à M. et Mme [L] la location d’un emplacement de stationnement aérien n°1 situé à [Localité 12], [Adresse 18], moyennant un loyer initial de 46,36 euros.

Les époux [L] ont rencontré des difficultés pour payer leur loyer à compter du mois de juin 2022. Un commandement de payer, portant sur la somme de 4 951, 11 euros leur a été signifié par acte de commissaire de justice du 3 mars 2023.

Les époux [L] se sont séparés. Lors de la procédure de divorce qui a été engagée, une ordonnance de non-conciliation a été rendue le 8 avril 2023, attribuant la jouissance du domicile conjugal à M. [L] ; le divorce sera prononcé par jugement du 16 février 2024.

Par acte de commissaire de justice délivré les 18 et 30 octobre 2023, l’Office Public de l’Habitat Opac de l’Oise a assigné M. [L] et Mme [Y], épouse [L], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pontoise aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail relatif au logement ;

— constater que M. [L] est occupant sans droit ni titre ;

— prononcer la résiliation du contrat de l’emplacement de stationnement aérien ;

— ordonner l’expulsion de M. [L] et de tous occupants et meubles de son chef, du logement et de l’emplacement de stationnement, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— condamner solidairement M. [L] et Mme [Y], épouse [L], au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer contractuel et des charges, jusqu’à la restitution effective du logement et du garage ;

— condamner solidairement M. [L] et Mme [Y], épouse [L], à lui payer la somme de 4 149,75 euros au titre de la dette locative du logement et de 648,22 euros au titre de la dette locative du garage ;

— condamner solidairement M. [L] et Mme [Y], épouse [L], à lui verser la somme de 300 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision ;

— condamner solidairement M. [L] et Mme [Y], épouse [L], aux entiers dépens, en ce compris les frais de commandement de payer.

Par jugement contradictoire du 22 février 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pontoise a :

— condamné solidairement M. [L] et Mme [Y], épouse [L], à payer à l’Office Public de l’Habitat Opac de l’Oise la somme de 3 555,26 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 21 décembre 2023, terme de novembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2023 ;

— constaté l’acquisition de la clause de résiliation du bail signé entre les parties le 5 décembre 2014 au 4 mai 2023 ;

— prononcé la résiliation judiciaire du contrat de location signé le 15 novembre 2016 pour l’emplacement de stationnement ;

— autorisé l’OPAC de l’Oise à faire procéder à l’expulsion de M. [L] et de tous les occupants de son chef, au besoin à l’aide de la force publique et d’un serrurier, faute de libération volontaire de l’appartement n°40 situé à [Adresse 13], et de l’emplacement aérien n°1 situé à [Adresse 9] ;

— autorisé la séquestration des meubles garnissant les lieux loués en conformité avec les dispositions de la loi du 9 juillet 1991 et du décret du 31 juillet 1992, en tant que de besoin dans les lieux loués ou dans un garde-meuble aux frais avancés de M. [L] ;

— condamné solidairement M. [L] et Mme [Y], épouse [L], à verser à l’Office Public de l’Habitat Opac de l’Oise une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer tel qu’il résulterait de l’application des contrats résiliés augmenté de ses accessoires jusqu’à parfaite libération des locaux ;

— dispensé M. [L] et Mme [Y], épouse [L], de tout paiement au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum M. [L] et Mme [Y], épouse [L], aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer du 3 mars 2023 ;

— rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

— rejeté toute autre demande.

Par déclaration reçue au greffe le 19 juillet 2024, Mme [Y] a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 26 mars 2025, Mme [Y], appelante, demande à la cour de :

— l’accueillir en ses demandes, fins et conclusions, l’en dire bien fondée, y faire droit ;

Par conséquent,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

* constaté l’acquisition de la clause de résiliation du bail signé entre les parties le 5 décembre 2014 au 4 mai 2023 ;

* prononcé la résiliation judiciaire du contrat de location signé le 15 novembre 2016 pour l’emplacement de stationnement ;

* autorisé l’Office Public de l’Habitat Opac de l’Oise à faire procéder à l’expulsion de M. [L] et de tous les occupants de son chef, au besoin à l’aide de la force publique et d’un serrurier faute de libération volontaire de l’appartement n°40 situé à [Adresse 10] et de l’emplacement aérien n°1 situé à [Adresse 14] ;

* autorisé la séquestration des meubles garnissant les lieux loués en conformité avec les dispositions de la loi du 9 juillet 1991 et du décret du 31 juillet 1992 en tant que de besoin dans les lieux loués ou dans un garde-meuble aux frais avancés de M. [L] ;

* dispensé M. [L] et Mme [Y], épouse [L], de tout paiement au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

* condamné solidairement M. [L] et elle-même à payer à l’Office Public de l’Habitat Opac de l’Oise la somme de 3 555,26 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 21 décembre 2023, terme de novembre 2023 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2023,

* condamné solidairement M. [L] et elle-même à verser à l’Office Public de l’Habitat Opac de l’Oise une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer tel qu’il résulterait de l’application des contrats résiliés augmenté de ses accessoires jusqu’à parfaite libération des locaux ;

* condamné in solidum M. [L] et elle-même aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer du 3 mars 2023 ;

* rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

* rejeté toute autre demande, notamment la demande de délais de paiement de celle-ci,

Statuant à nouveau,

— condamner solidairement M. [L] et elle-même à payer à l’Office Public de l’Habitat Opac de l’Oise le montant de l’arriéré locatif arrêté au 4 mai 2023, date de résiliation du contrat de bail, en tenant compte des versements réalisés par M. [L] ;

— constater l’extinction de la solidarité entre M. [L] et elle-même à compter du 4 mai 2023, la dette étant, à compter de cette date, dépourvue de caractère ménager ;

— constater qu’elle n’est redevable d’aucune somme au titre de la solidarité, l’arriéré locatif au 4 mai 2023 ayant été éteint par les versements effectués postérieurement par M. [L] ;

Par conséquent, débouter l’Office Public de l’Habitat Opac de l’Oise de toutes ses demandes de paiement dirigées contre elle,

A titre subsidiaire,

— fixer sa capacité mensuelle de remboursement à la somme de 70 euros ;

— lui accorder les plus larges délais de paiement, conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du code civil ;

En tout état de cause :

— condamner M. [L] à payer à l’Office Public de l’Habitat Opac de l’Oise le solde débiteur du compte locatif après le 4 mai 2023 ;

— rejeter la demande en paiement d’une indemnité d’occupation dirigée contre elle ;

— débouter l’Office Public de l’Habitat Opac de l’Oise de toutes ses demandes, fins et conclusions, plus amples ou contraires ;

— condamner l’Office Public de l’Habitat Opac de l’Oise à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner l’Office Public de l’Habitat Opac de l’Oise aux entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 23 mars 2025, l’Office Public de l’Habitat Opac de l’Oise, intimé, demande à la cour de :

— le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes,

— débouter Mme [Y] de toutes ses demandes, fins et conclusions, plus amples ou contraires,

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf à fixer la date de fin de la solidarité ménagère à la date de résiliation du bail d’habitation, soit au 4 mai 2023, et en conséquence fixer le montant de la dette locative à la somme de 4 133, 84 euros,

— condamner Mme [Y] à payer la somme de 2 000 euros à L’Office Public de l’Habitat OPAC de l’Oise, en application de l’article 700 code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 13 mars 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il n’a pas été relevé appel des dispositions du jugement ayant constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 4 mai 2023 et la résiliation consécutive du bail relatif au logement, et prononcé la résiliation judiciaire du contrat de location de l’emplacement de stationnement, de sorte que ces chefs du jugement seront confirmés.

I) Sur le montant de la dette locative et la solidarité

Mme [Y] fait reproche au premier juge de l’avoir condamnée solidairement avec son ancien époux, au paiement d’un arriéré locatif s’élevant, au 21 décembre 2023, à la somme totale de 3 555, 26 euros, ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer jusqu’à la libération des lieux.

Elle soutient devant la cour que l’office public intimé doit être débouté de ses demandes en paiement dirigées contre elle, dès lors que :

— elle ne peut être condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation, parce qu’elle a quitté le logement le 30 juin 2022, que l’ordonnance de non-conciliation du 8 avril 2023 a attribué le logement litigieux à M. [L] seul, qu’elle est retournée vivre chez ses parents avec ses trois enfants, ce dont il résulte que la dette locative générée à compter du 8 avril 2023 est dépourvue de tout caractère ménager,

— les versements effectués par Monsieur et postérieurement, notamment celui consécutif à la vente de la voiture, qui était un bien commun, sont, au total, supérieurs au montant de la dette locative commune telle qu’arrêtée au 4 mai 2023, date de la résiliation du bail, et ils doivent être déduits de la dette locative commune, parce qu’ils doivent s’imputer sur la dette la plus ancienne qui est la dette de loyer à défaut d’indication spécifique faite par le débiteur, M. [L], de sorte qu’elle n’est plus redevable d’aucune somme à la date à laquelle la solidarité conventionnelle a pris fin, à savoir le 4 mai 2023.

L’office public intimé de répliquer que les demandes de Mme [Y] ne peuvent prospérer et que la dette locative doit être fixée à la somme de 4 133, 84 euros, correspondant à son montant au 4 mai 2023, en raison du fait que :

— les versements réalisés le jour de l’audience et postérieurement ont déjà été pris en considération par le premier juge, quand il a fixé le montant de la dette locative,

— Mme [Y] ne peut prétendre déduire du montant de la dette des règlements intervenus postérieurement du seul chef de Monsieur, et avec le produit de la vente de sa voiture, bien propre, durant la période où les époux n’étaient plus solidaires.

Réponse de la cour

L’engagement solidaire souscrit par des copreneurs ne survit pas, sauf stipulation expresse contraire, à la résiliation du bail, et l’indemnité d’occupation est due en raison de la faute quasi délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux (Cass. 3e civ., 5 mai 2004, n° 03-10.201).

En l’espèce, la clause de solidarité insérée au bail litigieux, qui vise ' toutes les sommes dues au titre du contrat', ne s’étend pas aux indemnités d’occupation.

Il n’existe donc pas de solidarité conventionnelle entre Mme [Y] et son ex-mari, s’agissant des indemnités d’occupation.

Il n’existe pas davantage de solidarité légale, dès lors que la solidarité pour le paiement de l’indemnité d’occupation des lieux par un époux ne joue que si cette dernière a un caractère ménager (Cass. 3e civ., 4 mars 2009, n° 08-10.156), ce qui n’est pas le cas, en l’espèce.

En effet, le logement dans lequel s’est maintenu M. [L] ne constitue plus le logement de la famille, Mme [Y] justifiant avoir loué un autre logement à [Localité 16], le 4 mai 2023, dans lequel elle vit depuis lors avec ses trois enfants.

Il résulte de ce qui précède que c’est à bon droit que Mme [Y] soutient n’être redevable de l’arriéré locatif que jusqu’à la date de la résiliation du bail, intervenue, par acquisition de la clause résolutoire, le 4 mai 2023.

Ce point n’est, au reste, pas contesté par le bailleur intimé, qui demande à la cour de fixer la fin de la solidarité ménagère à la date de résiliation du bail d’habitation, soit le 4 mai 2023.

Par suite, le jugement querellé sera infirmé en ce qu’il a condamné Mme [V] à payer une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à la libération des lieux.

Les parties s’opposent sur le montant de la dette commune, Mme [Y] soutenant que les paiements effectués par M. [L], postérieurement au 4 mai 2023, étant supérieurs au montant de la dette commune, le bailleur doit être débouté des demandes en paiement dirigées à son encontre, tandis que ce dernier considère que ces paiements ne peuvent être imputés sur la dette commune, dès lors qu’au moment où M. [L] les a effectués, il n’était plus solidaire de son épouse.

La solidarité passive permet au créancier ayant plusieurs débiteurs de réclamer à chacun le paiement intégral de la dette et de renouveler ses demandes tant qu’il n’est pas intégralement désintéressé.

Le paiement effectué par l’un des codébiteurs in solidum libère les autres à due concurrence.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1342-10 du code civil : " Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement. ".

En vertu de ces dispositions, l’imputation du paiement afférent à plusieurs dettes « d’égale nature » se fait selon l’ordre de priorité désigné et, faute d’une telle désignation, sur la dette la plus ancienne. Les dettes d’un locataire procédant d’un même bail constituent des dettes « d’égale nature » au sens de ces dispositions.

Enfin, il y a lieu de relever que la dette que M. [L], débiteur, a le plus intérêt d’acquitter est la plus ancienne qui cumule davantage d’intérêts, de sorte que le paiement doit être imputé sur la dette la plus ancienne.

Il ressort du décompte produit par le bailleur intimé – Pièce n°13 de l’intimé – que la dette locative commune s’élevait, à la date de la résiliation du bail, le 4 mai 2023, à la somme de 4 133, 84 euros et que M. [L] a, depuis lors, effectué de nombreux paiements pour un montant notablement supérieur à celui de la dette commune, de sorte que Mme [Y] est bien fondée à soutenir que la dette à laquelle elle était tenue, soit 4 133, 84 euros, est éteinte, peu important, au regard des règles rappelées ci-avant, que M. [L] ait effectué ces paiements, après que la solidarité entre les époux eut pris fin, et étant relevé qu’il ressort des pièces du dossier que la voiture cédée par M. [L] était, non un propre, mais un bien de communauté.

Il résulte de ce qui précède que le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a condamné solidairement M. [L] et Mme [Y], épouse [L], à payer à l’Office Public de l’Habitat Opac de l’Oise la somme de 3 555,26 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 21 décembre 2023, terme de novembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2023.

M. [L] et Mme [Y] seront condamnés solidairement à payer à l’Office Public de l’Habitat Opac de l’Oise la somme de 4 133, 84 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 mai 2023, et du fait de l’extinction de cette dette commune, l’Office Public de l’Habitat Opac de l’Oise sera débouté de ses demandes en paiement dirigées contre Mme [Y].

III) Sur la demande de Mme [Y] de condamnation de M. [L] à payer au bailleur le solde débiteur du compte locatif après le 4 mai 2023

Mme [Y] sera déboutée de cette demande, qui n’est point motivée, en violation des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, qui impose aux parties d’exposer, outre l’objet de la demande et de la cause juridique qui lui est donnée, les moyens sur lesquels leurs prétentions sont fondées.

IV) Sur les dépens

M. [C] [L] sera seul condamné aux dépens de première instance et l’Office Public de l’Habitat Opac de l’Oise, partie succombante devant la cour, aux dépens de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions à l’exception de celles ayant :

— condamné Mme [Y], épouse [L], à payer à l’Office Public de l’Habitat Opac de l’Oise la somme de 3 555,26 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 21 décembre 2023, terme de novembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2023,

— condamné Mme [Y], épouse [L], à verser à l’Office Public de l’Habitat Opac de l’Oise une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer tel qu’il résulterait de l’application des contrats résiliés augmenté de ses accessoires jusqu’à parfaite libération des locaux,

— condamné Mme [Y], épouse [L], aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer du 3 mars 2023 ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés

Condamne solidairement M. [L] et Mme [Y], épouse [L], à payer à l’Office Public de l’Habitat Opac de l’Oise la somme de 4 133, 84 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 mai 2023 ;

Dit que cette dette commune est éteinte du fait des versements effectués par M. [C] [L] ;

Déboute, en conséquence, l’Office Public de l’Habitat Opac de l’Oise de ses demandes en paiement dirigées contre Mme [I] [Y] ;

Condamne M. [C] [L] aux dépens de première instance ;

Déboute Mme [I] [Y] de ses autres demandes ;

Déboute l’Office Public de l’Habitat Opac de l’Oise de ses demandes ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, déboute l’Office Public de l’Habitat Opac de l’Oise et Mme [I] [Y] de leurs demandes en paiement ;

Condamne l’Office Public de l’Habitat Opac de l’Oise aux dépens de la procédure d’appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, Le Président,