Cour d'appel de Versailles, Chambre civile 1 5, 23 octobre 2025, n° 25/00274

TGI 8 novembre 2024

CA Versailles
Confirmation 23 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Absence d'objet de la demande de dépose
La cour a constaté que la demande de dépose était effectivement dépourvue d'objet, ce qui a conduit à l'infirmation de l'ordonnance sur ce point.
Rejeté
Non-réception des mises en demeure
La cour a jugé que la société Ocydela avait été suffisamment informée des violations par son locataire et que son défaut de comparution devant le juge était la cause de son préjudice.
Accepté
Frais irrépétibles exposés en cause d'appel
La cour a jugé qu'il serait inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter les frais irrépétibles, condamnant ainsi Ocydela à verser une somme au syndicat.

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Sur la décision

Référence :	CA Versailles, ch. civ. 1 5, 23 oct. 2025, n° 25/00274
Juridiction :	Cour d'appel de Versailles
Numéro(s) :	25/00274
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, 8 novembre 2024
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Sarah EL KENZMichèle DE KERCKHOVEPierre BESSARD DU PARCAlexandre JAMES
Cabinet(s) :	BVK AVOCATS ASSOCIES
Parties :	SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES DE L' IMMEUBLE [ Adresse 5 ]

Texte intégral

COUR D’APPEL

VERSAILLES

Code nac : 72C

Chambre civile 1-5

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 23 OCTOBRE 2025

N° RG 25/00274 – N° Portalis DBV3-V-B7J-W6RH

AFFAIRE :

S.C. OCYDELA

S.D.C. de l’immeuble [Adresse 5]

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 24 Septembre 2024, rectifiée par l’ordonnance du 8 novembre 2024 par le Président du TJ de [Localité 15]

N° RG : 24/00909

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 23.10.2025

à :

M^e Julie GOURION-RICHARD, avocat au barreau de VERSAILLES (51)

M^e Michèle DE KERCKHOVE, avocat au barreau de VERSAILLES (C26)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT TROIS OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.C. OCYDELA

agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 11]

[Localité 2]

Représentant : M^e Julie GOURION-RICHARD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 51 – N° du dossier 2251545

Plaidant : M^e Pierre BESSARD DU PARC du barreau de Paris, substitué par Sarah EL KENZ

APPELANTE

****************

SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 5]

Représentée par son Syndic en exercice, la Société GESTION ET TRANSACTIONS DE FRANCE (GFT)

[Adresse 10]

[Localité 12]

Représentant : M^e Michèle DE KERCKHOVE de la SELARL BVK AVOCATS ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.26 – N° du dossier 20315

Plaidant : M^e James Alexandre DUPICHOT du barreau de Paris, substitué par M^e KAHYA.

INTIME

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 08 Septembre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Ulysse PARODI, Vice président placé chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de présidente,

Monsieur Ulysse PARODI, Vice président placé,

M. Bertrand MAUMONT, Conseiller,

Greffière lors des débats : M^me Elisabeth TODINI,

EXPOSE DU LITIGE

La société Ocydela est propriétaire du lot n° 6483 correspondant à l’appartement n° 602 situé au sixième étage de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 14]. Celui-ci est soumis au statut de la copropriété.

Par acte du 27 novembre 2021, la société Ocydela a donné à bail l’appartement à M. [U] [H].

En avril 2023, M. [H] a fait procéder à la pose de profilés métalliques en façade, ainsi qu’à un filet dans la loggia de l’appartement.

Déplorant une absence d’autorisation d’installation et malgré une mise en demeure infructueuse de retirer les équipements installés, par acte de commissaire de justice délivré le 11 avril 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] [Localité 1], représenté par son syndic, la société GTF, a fait assigner en référé la société Ocydela aux fins d’obtenir principalement sa condamnation à procéder à la dépose des profilés métalliques en façade installés dans la loggia de l’appartement.

Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 24 septembre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a :

— condamné la société Ocydela, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, pendant une période de soixante jours, passé un délai d’un mois suivant la signification de la décision et qui courra jusqu’à total achèvement, à procéder ou faire procéder à la dépose des profilés métalliques en façade installés dans la loggia de l’appartement 602 situé au sixième étage de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Adresse 13] [Localité 1], et à remettre en l’état ladite loggia,

— condamné la société Ocydela à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence 'Les Balcons [Adresse 16] Marie’ la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Ocydela au paiement des entiers dépens de l’instance,

— rappelé que la décision est exécutoire par provision.

Par ordonnance rectificative du 8 novembre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a :

— ordonné la rectification de l’ordonnance en date du 24 septembre 2024, concernant l’affaire enrôlée sous le N° RG 24/00909,

— dit que dans le dispositif de l’ordonnance, il convient de remplacer le chef suivant :

'Condamnons la société Ocydela à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence 'Les Balcons [Adresse 17]' la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,'

par le chef :

'condamnons la société Ocydela à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,'

— dit que le dispositif de l’ordonnance sera porté en marge de la minute de l’ordonnance initiale conformément aux dispositions de l’article 462 du code de procédure civile,

— laissé les dépens relatifs à l’ordonnance à la charge du Trésor Public.

Par déclaration reçue au greffe le 8 janvier 2025, la société Ocydela a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition.

Dans ses dernières conclusions déposées le 3 juillet 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Ocydela demande à la cour de :

'- déclarer la société Ocydela recevable et bien fondée en son appel ;

y faisant droit ;

— infirmer l’ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judicaire de Nanterre le 24 septembre 2024, ainsi que son ordonnance rectificative du 8 novembre 2024 en ce qu’elles ont :

— condamné la société Ocydela, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, pendant une période de soixante jours, passé un délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir et qui courra jusqu’à total achèvement, à procéder ou faire procéder à la dépose des profilés métalliques en façade installé dans la loggia de l’appartement 602 situé au sixième étage de l’immeuble sis [Adresse 9], et à remettre en l’état ladite loggia.

— condamné la société Ocydela à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « Les Balcons Sainte Marie » la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, chef du dispositif rectifié par ordonnance rendue le 8 novembre 2024 par le président du tribunal judiciaire de Nanterre en ce qu’elle a :

— dit que dans le dispositif de l’ordonnance, il convient de remplacer le chef suivant :

« condamnons la société Ocydela à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « Les Balcons [Adresse 16] Marie » la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ».

par le chef :

« condamnons la société Ocydela à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ».

— dit que le dispositif de la présente ordonnance sera porté n marge de la minute de l’ordonnance initiale conformément aux dispositions de l’article 462 du code de procédure civile.

— condamné la société Ocydela au paiement des entiers dépens de l’instance.

— rappelé que la présente décision est exécutoire par provision,

et statuant à nouveau

— juger que les prétendues différentes mises en demeure sont inopposables et de nuls effets, faute d’avoir atteint régulièrement la société Ocydela,

en conséquence,

— débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] en toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à payer à la société Ocydela la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] au paiement de la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] au paiement aux entiers dépens,

— dire qu’ils pourront être directement recouvrés par M^e Julie Gourion-Richard, avocat au Barreau de Versailles, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.'

Dans ses dernières conclusions déposées le 16 mai 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 14], représenté par son syndic en exercice, la société GTF, demande à la cour, au visa des articles 835 du code de procédure civile et 25 de la loi du 10 juillet 1965, de :

'- déclarer le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic, la société Gestion et Transactions de France (GTF), recevable et bien fondé en ses demandes,

en conséquence,

— confirmer l’ordonnance rendue le 24 septembre 2024 et l’ordonnance rectificative rendue le 8 novembre 2024 par le président du tribunal judiciaire de Nanterre, à l’exception de la condamnation sous astreinte, désormais dépourvue d’objet, les profilés métalliques ayant été retirés le 30 décembre 2024,

en tout état de cause,

— débouter la société Ocydela de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner la société Ocydela au paiement d’une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Ocydela au paiement des entiers dépens.'

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la condamnation de la société Ocydela à déposer les profilés métalliques en façade installé dans la loggia et à remettre en l’état ladite loggia

En l’espèce, il n’est pas contesté que la présente demande est désormais dépourvue d’objet considérant le retrait des profilés métalliques auquel a procédé M. [H] le 30 décembre 2024.

Aussi, l’ordonnance querellée sera infirmée de ce chef.

II. Sur la demande d’indemnisation de la société Ocydela

Sur cette demande, la société Ocydela fait valoir que du fait des erreurs diverses commises par le syndic et son conseil, la société Ocydela et sa gérante n’ont jamais été atteintes par les prétendues différentes mises en demeure opposées ; et qu’alors que le syndic possédait l’adresse mail et le numéro de téléphone de Mme [G], elle ne lui a jamais adressé un courriel pour l’informer de la situation dont elle se plaignait tenant l’absence de réactions aux prétendues différentes mises en demeure.

Elle ajoute que l’ensemble de ces fautes cumulées et la non-réception de l’avis de passage a conduit à priver la société Ocydela de la possibilité de faire valoir ses arguments en justice et a conduit à sa condamnation par l’ordonnance de référé en date du 24 septembre 2024.

Pour sa part, le syndicat de copropriétaires fait valoir qu’il ressort clairement des pièces versées aux débats, notamment de la lettre recommandée (n°1A20373981270) adressée le 23 mai 2023 par M. [R] [J], réceptionnée par la société Ocydela le 10 juin 2023, que la société Ocydela avait été informée de la violation du règlement de copropriété par son locataire, M. [H], et qu’elle se voyait enjointe de faire procéder au retrait des installations litigieuses dans un délai de 10 jours.

Il ajoute que bien que l’assignation lui ait été régulièrement signifiée la société Ocydela n’a pas daigné se rendre à l’étude du commissaire de justice instrumentaire pour en prendre possession.

Sur ce

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure prévoit que le président du tribunal judiciaire peut dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il convient de relever à titre liminaire que la formalité d’une mise en demeure préalable n’est exigée qu’en matière contractuelle en cas d’inexécution contractuelle en vertu des articles 1217 et suivants du code civil.

Il s’ensuit que l’irrégularité des mises en demeure litigieuses est indifférente pourvu que la preuve soit rapportée que la société Ocydela ait été informée de la difficulté relative à la loggia.

Or à cet égard, il n’est pas contesté qu’elle a été informée par courrier réceptionné le 10 juin 2023 de la pose, par M. [H], de profilés métalliques et qu’elle a été invitée à faire respecter par son locataire les dispositions du règlement de copropriété, notamment l’article 22.C stipulant que dans les loggias, aucun objet ne pourra être posé ou accroché sur le bord de celle-ci, et à faire retirer les installations dans un délai de 10 jours.

Dès lors, il y a tout lieu de considérer que par ce seul courrier, la société Ocydela a été suffisamment informée de la nécessité de se mettre en conformité avec le règlement de copropriété et que l’inexécution de son obligation lui est pleinement imputable.

Au surplus, le préjudice allégué n’est pas directement causé par la faute alléguée par la société Ocydela mais par son défaut de comparution devant le premier juge.

A cet égard, il convient de relever que la société Ocydela n’est pas fondée à prétendre qu’elle n’aurait pas été informée de l’assignation délivrée par le syndicat des copropriétaires devant le premier juge considérant le fait qu’elle ne conteste pas la régularité de l’assignation et que l’acte de signification à étude, qui fait état d’un avis de passage et de l’envoi d’un courrier simple, fait foi jusqu’à inscription de faux en vertu de sa qualité d’acte authentique (Cass. 2e civ., 6 déc. 2018, n° 17-26.852).

Par conséquent, la société Ocydela sera déboutée de sa demande d’indemnisation.

III. Sur les dispositions accessoires

L’ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Partie perdante, la société Ocydela ne saurait prétendre à l’allocation de frais irrépétibles. Elle devra en outre supporter les dépens d’appel.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser au syndicat des copropriétaires la charge des frais irrépétibles exposés en cause d’appel. L’appelante sera en conséquence condamnée à lui verser une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,

Confirme l’ordonnance du 24 septembre 2024, rectifiée le 8 novembre 2024, à l’exception de la condamnation sous astreinte de la société Ocydela à procéder ou faire procéder à la dépose des profilés métalliques et à remettre en l’état ladite loggia ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Vu les travaux réalisés le 30 décembre 2024,

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de dépose des profilés métalliques ;

Déboute la société Ocydela de sa demande d’indemnisation ;

Condamne la société Ocydela aux dépens de la présente procédure ;

Condamne la société Ocydela à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] la somme de 2'000 euros au titre des frais irrépétibles.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de Présidente et par Madame Elisabeth TODINI, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente