COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72A

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 30 AVRIL 2025

N° RG 23/02754 – N° Portalis DBV3-V-B7H-V2IQ

AFFAIRE :

[H], [L] [V]

C/

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, la SARL MAVILLE IMMOBILIER ADB OUEST

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 25 Octobre 2022 par le Tribunal de proximité de COURBEVOIE

N° RG : 1121000310

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Elodie BASALO,

M^e Marion DESPLANCHE,

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TRENTE AVRIL DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame [H], [L] [V]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentant : M^e Elodie BASALO, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 560

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 786462023003447 du 22/09/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de VERSAILLES)

APPELANTE

****************

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, la SARL MAVILLE IMMOBILIER ADB OUEST, dont le siège social est [Adresse 1], pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : M^e Marion DESPLANCHE, Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 98 et M^e Jean FOIRIEN de l’AARPI AARPI LGJF GABIZON-FOIRIEN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : U0008

INTIMÉ

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 11 Mars 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : M. Hugo BELLANCOURT,

***************

Mme [V] est propriétaire des lots n° 30, 245, 248 et 250 dans un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6], soumis au statut de la copropriété.

Des charges étant demeurées impayées, par acte en date du 18 mars 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6], ci-après dénommé ' le syndicat des copropriétaires', a assigné Mme [V] devant le Tribunal de proximité de Courbevoie, sollicitant sa condamnation au paiement de la somme en principal de 4 668,16 euros, au titre des charges dues au 25 janvier 2021, avec intérêts au taux légal, outre 468,93 euros au titre des frais de recouvrement, 2 500 euros à titre de dommages et intérêts, et 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement en date du 25 octobre 2022, le Tribunal de proximité de Courbevoie a :

— condamné Mme [V] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6 129,55 euros, au titre des charges dues au troisième trimestre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 12 septembre 2019 ;

— condamné Mme [V] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 318,93 euros au titre des frais de recouvrement ;

— condamné Mme [V] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamné Mme [V] à payer au syndicat des copropriétaires celle de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté les demandes plus amples ou contraires ;

— condamné Mme [V] aux dépens.

Par déclaration en date du 21 avril 2023, Mme [V] a relevé appel de ce jugement.

En ses conclusions notifiées le 1er décembre 2023, Mme [V] expose :

— que le logement n’est plus desservi en eau car le syndic l’a coupée, si bien que les sommes correspondant à la consommation d’eau, 220,06 euros + 1 494,31 euros, soit 1 714,37 euros, doivent être déduites ;

— qu’à la suite d’un cambriolage, sa porte d’entrée a été détériorée et le syndic a perçu une provision de 3 000 euros et devait en outre réclamer le surplus à la compagnie d’assurance ; que la somme de 8 000 euros doit donc être déduite du compte ;

— que s’agissant des frais de recouvrement, les frais de gestion courante du syndicat des copropriétaires ne sont pas dus, étant seulement exigible le coût de deux mises en demeure et d’une sommation de payer, soit 318,93 euros ;

— qu’elle est confrontée actuellement à des difficultés financières, car elle ne perçoit qu’une pension de retraite de 911 euros par mois, alors qu’elle doit louer un autre logement.

Mme [V] demande en conséquence à la Cour de :

— infirmer le jugement ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses prétentions ;

— subsidiairement, lui accorder des délais de paiement ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à payer à son conseil la somme de 2 500 euros en vertu de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

— le condamner aux dépens, qui seront recouvrés par Maître Baselo.

Dans ses conclusions notifiées le 29 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires réplique :

— que Mme [V] ne règle plus les charges de copropriété depuis l’année 2017, et a déjà été condamnée à régler un arriéré par un jugement rendu le 17 décembre 2018, l’intéressée usant de manoeuvres dilatoires pour se soustraire au paiement de sa dette ;

— que les frais de recouvrement s’élèvent à 1 218,93 euros ;

— que les charges dues au 1er janvier 2025 s’élèvent à 9 954,40 euros ;

— que l’appelante ne démontre nullement que l’eau a été coupée ;

— que pour sa part, il n’a jamais reçu la moindre somme d’une compagnie d’assurance au titre de la porte d’entrée de l’appartement qui aurait été forcée, étant rappelé qu’il s’agit là d’une partie privative pour laquelle il n’a nullement vocation à recevoir une indemnisation ;

— que Mme [V] a d’ores et déjà bénéficié de délais de fait.

Le syndicat des copropriétaires demande à la Cour de confirmer le jugement dont appel sauf en ce qui concerne les charges, les frais de recouvrement et les dommages et intérêts, et de :

— condamner Mme [V] à lui payer la somme de 9 954,40 euros, au titre des charges dues au 1er juillet 2023 [en réalité 1er janvier 2025], avec intérêts au taux légal à compter du 12 septembre 2019 ;

— la condamner à lui régler la somme de 1 218,93 euros au titre des frais de recouvrement ;

— la condamner à lui payer celle de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— la condamner à lui payer celle de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la débouter de ses demandes ;

— la condamner aux dépens, qui seront recouvrés par Maître Desplanches.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 février 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et élément présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

L’article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1) des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2) des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article ;

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel ;

L’article 19-2, al. 1 et 3, dans sa rédaction applicable depuis le mois de janvier 2023, dispose qu’à défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles et il en va de même des cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l’approbation des exercices précédents par l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles ; cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l’article 14-2 ;

En vertu des dispositions conjuguées de l’article 1353 du code civil et de l’article 9 du code de

procédure civile, il incombe au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; réciproquement, le copropriétaire qui se prétend libéré de cette obligation, doit justifier du paiement ou du fait qui a produit l’extinction de cette obligation.

A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

— le relevé de propriété justifiant de la qualité de copropriétaire de Mme [V] ;

— le décompte des sommes dues par Mme [V] en sa qualité de copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 29 juin 2017 (approuvant les comptes de l’exercice 2016), 31 mai 2018 (votant des travaux), 27 juin 2018 (approuvant les comptes de l’exercice 2017), 21 mars 2019 (approuvant les comptes de l’exercice 2018), 30 septembre 2020 (approuvant les comptes de l’exercice 2019), 15 juin 2021 (approuvant les comptes de l’exercice 2020), 8 juin 2022 (approuvant les comptes de l’exercice 2021), 11 mai 2023 (approuvant les comptes de l’exercice 2022), et 4 juin 2024 (approuvant les comptes de l’exercice 2023) ;

— les justificatifs de ce que ces assemblées générales n’ont pas été contestées en justice ;

— les appels de fonds portant sur la période allant du 1er octobre 2017 au 1er juillet 2023, puis du 1er octobre 2023 au 1er octobre 2024 ;

— les lettres de relance ainsi qu’une sommation de payer les charges de copropriété en date du 9 décembre 2020 ;

— l’historique du compte de copropriétaire arrêté au 1er janvier 2025.

Le syndicat des copropriétaires réclame en conséquence la somme de 9 954,40 euros au titre des charges, soit 11 590,35 euros (793,20 euros + 10 797,15 euros) moins 1 635,95 euros qui représente les frais, réclamés à part, ce qui donne un total de 9 161,20 euros au titre des charges afférentes aux lots n° 30 et 250, et de 793,20 euros au titre de celles afférentes aux lots n° 245 et 248.

Des factures d’eau ont été incluses dans ces charges ; l’appelante ne démontre nullement que l’eau a été coupée, se contenant de produire deux clichés photographiques où est visible un mur en mauvais état avec la mention 'eau supprimée par le syndic volontairement'.

Mme [V] fait plaider, encore, qu’à la suite d’un cambriolage, sa porte d’entrée a été détériorée et que le syndic a perçu une provision de 3 000 euros et devait en outre réclamer le surplus à la compagnie d’assurance, si bien que la somme de 8 000 euros doit être déduite du compte. L’intéressée ne verse aux débats aucune pièce relative à ce moyen, alors même que le syndicat des copropriétaires fait valoir à juste titre qu’une porte d’entrée d’un appartement constituant une partie privative, il n’a nullement vocation à percevoir une quelconque indemnité d’assurance. Cette contestation ne peut qu’être écartée.

Il résulte de l’historique du compte afférent aux lots° 245 et 248 que la somme de 793,20 euros reste due au 1er janvier 2025.

Il ressort de l’historique du compte afférent aux lots° 30 et 250 que la somme de 10 797,15 euros reste due au 1er janvier 2025. Celle de 1 635,95 euros doit être déduite puisqu’elle intègre uniquement des frais sur le sort desquels il sera statué ci-après.

Par infirmation du jugement, Mme [V] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de 793,20 euros et 9 161,20 euros soit 9 954,40 euros ; ladite somme portera intérêts au taux légal à compter du 9 décembre 2020, date de délivrance de la sommation de payer, sur la somme de 5 733,07 euros, et à compter du 29 janvier 2025, date de notification des conclusions formalisant la demande additionnelle, sur le surplus.

Le syndicat des copropriétaires réclame le paiement de la somme de 1 218,93 euros au titre des frais de recouvrement.

Aux termes du a) de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Concernant les mises en demeure, la facturation prévue au contrat de syndic n’est pas opposable au copropriétaire qui n’est pas partie audit contrat ; la demande en paiement au titre des frais y relatifs ne saurait dès lors se fonder sur cette base tarifaire, d’autant qu’il n’est pas justifié d’une quelconque clause d’aggravation.

Correspondent à ces frais, postérieurement à la première mise en demeure du dont les frais ne doivent pas être mis à la charge de l’appelante en application de la loi précitée, ceux afférant aux lettres de mise en demeure postérieures, dont le coût doit être ramené au tarif R1 alors en vigueur.

En conséquence ne sauraient être réclamées utilement les sommes de 72 euros (à deux reprises), et 150 euros, mais seulement celles de 4,18 euros et 2 x 4,30 euros ; sont dus en outre les frais de sommation de payer (174,93 euros). Et les autres frais d’huissier sont inclus dans les dépens, étant rappelé que si cet officier ministériel a perçu des provisions la débitrice n’est pas redevable de leur montant, mais de celui des frais réellement exposés.

Par infirmation du jugement, Mme [V] sera condamnée au paiement de la somme de 187,11 euros au titre des frais de recouvrement.

Selon l’article 1231-6 du code civil : le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à ses obligations essentielles à l’égard du syndicat, de régler les charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires (Cass. Civ. 3ème 12 juillet 2018 n°17-21.518 ; Cass. Civ 3ème 24 mars 2009, n°07-21.107 ; Civ. 3ème, 3 novembre 2016, n° 15-24.793). Le tribunal a justement relevé que Mme [V] était une débitrice chronique qui ne réglait ses charges de copropriété que sous la contrainte, et que sa résistance abusive avait causé au syndicat des copropriétaires un préjudice. Il a par contre sous-évalué ledit préjudice, à hauteur de 500 euros, alors que le comportement de Mme [V] place le syndicat des copropriétaires dans une situation difficile et que la collectivité des copropriétaires doit faire l’avance des sommes en cause. La Cour relève en outre que la débitrice avait déjà été condamnée à payer des dommages et intérêts dans la décision du 17 décembre 2018 dont il sera parlé plus loin. Le jugement sera infirmé de ce chef, et Mme [V] condamnée au paiement de la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Mme [V] sollicite des délais de paiement. Il sera relevé que l’intéressée avait déjà été condamnée à payer un arriéré de charges de copropriété par un jugement rendu le 17 décembre 2018 par le Tribunal de grande instance de Nanterre, à hauteur de la somme de 11 710,90 euros en principal. L’arriéré de charges n’a fait donc que croître, y compris entre le prononcé du jugement dont appel et le présent arrêt. En outre, à lire la décision du Bureau d’aide juridictionnelle, il s’avère que les ressources mensuelles de Mme [V] s’élèvent à 911 euros ; elle doit en outre s’acquitter d’un loyer mensuel de 580 euros. La débitrice est donc manifestement dans l’incapacité de respecter un échéancier. Le jugement sera dès lors confirmé en ce qu’il a rejeté sa demande de délais de paiement.

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement en ce qu’il a mis à la charge de Mme [V] une indemnité de procédure et l’a condamnée aux dépens.

Mme [V], qui succombe, sera condamnée au paiement de la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

— INFIRME le jugement en date du 25 octobre 2022 en ce qu’il a :

*condamné Mme [H] [V] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6 129,55 euros, au titre des charges dues au troisième trimestre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 12 septembre 2019 ;

* condamné Mme [H] [V] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 318,93 euros au titre des frais de recouvrement ;

* condamné Mme [H] [V] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

et statuant à nouveau :

— CONDAMNE Mme [H] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] la somme de 9 954,40 euros, au titre des charges dues au 1er janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 9 décembre 2020 sur la somme de 5 733,07 euros et à compter du 29 janvier 2025 sur le surplus ;

— CONDAMNE Mme [H] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] la somme de 187,11 euros au titre des frais de recouvrement ;

— CONDAMNE Mme [H] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— CONFIRME le jugement pour le surplus ;

— CONDAMNE Mme [H] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE Mme [H] [V] aux dépens d’appel, qui seront recouvrés par Maître Desplanches.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT