COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72A

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 09 DECEMBRE 2025

N° RG 23/03080 – N° Portalis DBV3-V-B7H-V3BA

AFFAIRE :

[O] [I]

C/

SYNDICAT [Adresse 14], représenté par son syndic SAS FONCIA LVM

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 04 Avril 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 13]

N° RG : 21/00242

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Sandrine MAIRESSE,

M^e Christel THILLOU DUPUIS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE NEUF DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [O] [I]

[Adresse 9]

[Localité 11]

Représentant : M^e Sandrine MAIRESSE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 164

APPELANT

****************

SYNDICAT PRINCIPAL TOUR PAGODE sise [Adresse 7], [Adresse 1], [Adresse 2] et [Adresse 5] [Localité 10] [Adresse 16], représenté par son syndic la SAS FONCIA LVM dont le siège social est situé [Adresse 4]

[Adresse 3]

[Localité 12]

Représentant : M^e Christel THILLOU DUPUIS de la SELARL LE NAIR-BOUYER ET ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 33

INTIMÉ

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 04 Novembre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

M. [I] est propriétaire des lots n° 642, 669 et 1242 dans une résidence de 9 bâtiments, situés dans celui portant le n° 226, au [Adresse 8], à [Localité 15] (95), soumis au statut de la copropriété.

Des charges étant demeurées impayées, par acte en date du 3 janvier 2020, le syndicat principal des copropriétaires de la tour Pagode, ci-après dénommé 'le syndicat des copropriétaires', a assigné M. [I] devant le Tribunal de proximité de Gonesse, lequel s’est déclaré incompétent au profit du Tribunal judiciaire de Pontoise par jugement daté du 11 mars 2021. Par acte en date du 13 janvier 2022, le syndicat des copropriétaires a réassigné M. [I], sollicitant sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  9 624,56 euros au titre des charges et 1 037,51 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 9 août 2019 et capitalisation desdits intérêts ;

—  2 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

—  2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement en date du 4 avril 2023, le Tribunal judiciaire de Pontoise a :

— condamné M. [I] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 16 243, 25 euros, au titre des charges de copropriété dues sur la période allant du premier trimestre 2019 au 3ème trimestre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2019 sur la somme de 5 963,31 euros et à compter du 13 janvier 2021 sur le surplus ;

— ordonné la capitalisation des intérêts ;

— condamné M. [I] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 600 euros à titre de dommages-intérêts ;

— condamné M. [I] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les parties de leurs autres demandes ;

— condamné M. [I] aux dépens ;

— rappelé que le jugement bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Par déclaration en date du 8 mai 2023, M. [I] a relevé appel de ce jugement.

En ses conclusions notifiées le 20 octobre 2025, il expose :

— que les appels de charges émis le 6 novembre 2012 au titre de la période allant du 1er trimestre 2011 au 4ème trimestre 2012 ont été établis après coup et ne peuvent donc pas fonder la créance du syndicat des copropriétaires ; que de plus, les appels de charges qu’il a reçus comportent d’autres dates ;

— que les frais de gardiennage font partie des charges de l’article 10 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, si bien que leur répartition doit se faire en fonction de l’utilité du service pour les copropriétaires et non pas en fonction des millièmes ;

— que les charges relatives au ménage ne sont pas individualisées et ne correspondent en outre pas à l’entretien du bâtiment 226 ;

— que s’agissant des honoraires du syndic, ils doivent être répartis par tantièmes, dès lors qu’il n’existe pas de parties communes spéciales ; que ce sont des charges communes générales, de sorte que la somme de 17 499 euros n’est pas due ;

— qu’il participe déjà aux frais d’assurance inclus dans les charges générales et n’a donc pas à participer aux charges communes spéciales au titre du contrat d’assurance (6 731,11 euros) ;

— que concernant les frais de chauffage, ils sont dus, comme il est dit au règlement de copropriété, au prorata des calories distribuées dans les bâtiments, or il ne dispose pas de chauffage ;

— que les frais de fonctionnement administratif du syndicat des copropriétaires sont des charges générales (article XII 1° du règlement de copropriété) ; qu’il en résulte que les frais d’affranchissement relèvent des charges générales et non pas des charges spéciales du bâtiment 226 ;

— que les frais de procédure à concurrence de 7 254 euros ne sont pas dus ;

— que s’agissant des frais fonciers, ce sont des charges communes générales, si bien que la somme de 1 880 euros n’est pas due au titre des charges spéciales du bâtiment 226 ;

— qu’il a réglé l’ensemble des charges de l’année 2011 ;

— que l’appel de charges du 3ème trimestre 2012 est irrégulier, car le solde au 30 juin était de 781,02 euros et non pas de 9 250,34 euros ;

— qu’il n’a pas reçu l’appel de charges du 4ème trimestre 2012 ;

— qu’il existe des irrégularités dans les décomptes de charges entre 2019 et 2022 ;

— qu’au 10 février 2021, son compte de trésorerie était de 1 093,78 euros et son compte de provision pour travaux de 5 508,16 euros, alors que lors de l’appel de charges ces sommes sont passées respectivement à 1 043,81 euros et 0 euro.

M. [I] demande en conséquence à la Cour de :

— infirmer le jugement ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes ;

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 1 093,78 euros sur son compte de trésorerie et à réintégrer celle de 5 508,16 euros sur son compte de provision pour travaux ;

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner aux dépens, qui seront recouvrés par Maître Mairesse.

Par ordonnance en date du 17 décembre 2024, qui n’a pas été frappée d’un déféré, le conseiller de la mise en état a déclaré irrecevables les conclusions du syndicat des copropriétaires.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 octobre 2025.

Par message RPVA en date du 28 octobre 2025, la Cour a proposé aux parties une médiation.

M. [I] a accepté le 4 novembre 2025.

Le syndicat des copropriétaires a également accepté le 7 novembre 2025.

MOTIFS

En vertu de l’article 1534 du code de procédure civile :

A moins qu’il n’en soit disposé autrement, le juge saisi du litige peut, même en référé, après avoir recueilli l’accord des parties, désigner un conciliateur de justice ou ordonner une médiation.

La conciliation ou la médiation peut porter sur tout ou partie du litige.

La décision interrompt le délai de péremption de l’instance jusqu’à l’issue de la conciliation ou de la médiation.

Au cas d’espèce les parties ont donné leur accord pour une médiation, qui sera dès lors ordonnée ainsi qu’il sera dit au dispositif.

PAR CES MOTIFS

Vu l’accord des parties ;

— DESIGNE Mme [S] [D] et Mme [K] [W], demeurant [Adresse 6] ([Courriel 17]) en qualité de médiatrices, afin d’entendre les parties et de confronter leurs points de vue pour leur permettre de trouver une solution amiable au conflit qui les oppose ;

— FIXE à 3 000 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération des médiatrices ;

— DIT que cette provision sera remise, au plus tard le 10 janvier 2026, à concurrence de 1 500 pour M. [O] [I] et de 1 500 euros pour le syndicat des copropriétaires, directement entre les mains des médiatrices ;

— RAPPELLE que la durée initiale de la mission de médiation, fixée à 5 mois, court du jour où la provision est versée entre les mains des médiatrices ;

— RAPPELLE que cette mission peut être prorogé une fois, pour une durée de 3 mois, à la demande des médiatrices ;

— DIT qu’à l’expiration de leur mission, les médiatrices feront connaître par écrit à la Cour si les parties sont ou non parvenues à trouver une solution au conflit qui les oppose ;

— DIT que le rapport de mission ne fera pas mention des propositions transactionnelles éventuellement avancées par l’une ou l’autre des parties ;

— DIT que l’affaire sera rappelée à la mise en état du mois septembre 2026 ;

— DIT qu’une copie du présent arrêt sera adressée par lettre simple aux parties et aux médiatrices ;

— RESERVE les dépens.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT