Cour d'appel de Versailles, Chambre commerciale 3 2, 24 mars 2026, n° 25/02908

TCOM Versailles 2 juillet 2024

TGI 2 mai 2025

CA Versailles
Confirmation 24 mars 2026

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Sur la décision

Référence :	CA Versailles, ch. com. 3 2, 24 mars 2026, n° 25/02908
Juridiction :	Cour d'appel de Versailles
Numéro(s) :	25/02908
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, 2 mai 2025, N° 23/01963
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	2 avril 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Dan ZERHATKhalid OUADI
Cabinet(s) :	CABINET KHALID OUADI
Parties :	S.A.R.L. L' AFFAIRE c/ S.C.I. SCI CHACHA

Texte intégral

COUR D’APPEL

VERSAILLES

Code nac : 30B

Chambre commerciale 3-2

ARRET N°

REPUTE CONTRADICTOIRE

DU 24 MARS 2026

N° RG 25/02908 – N° Portalis DBV3-V-B7J-XFVS

AFFAIRE :

S.A.R.L. L’AFFAIRE, [Z]

…

S.C.I. SCI CHACHA

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 02 Mai 2025 par le TJ de, [Localité 1]

N° Chambre : 03

N° RG : 23/01963

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Dan ZERHAT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT QUATRE MARS DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANT :

S.A.R.L. L’AFFAIRE, [Z]

faisant l’objet d’une procédure de redressement judiciaire par décision du Tribunal de Commerce de Versailles en date du 02 juillet 2024, sis, [Adresse 1] prise en la personne de la société ML Conseils, elle même prise en la personne de Me, [U], [D]

Demeurant, [Adresse 2]

[Localité 2]

Représentant : M^e Dan ZERHAT de l’AARPI OHANA ZERHAT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 731 – N° du dossier 25078101

Plaidant : M^e Khalid OUADI de la SELEURL Cabinet Khalid OUADI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0202 -

S.E.L.A.R.L. ML CONSEILS prise en la personne de Maître, [U], [D], Mandataire Judiciaire de la société L’AFFAIRE, [Z] désigné à cet effet par jugement du Tribunal de Commerce de VERSAILLES en date du 02 juillet 2024

Ayant son siège

[Adresse 3]

[Localité 2]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social

Représentant : M^e Dan ZERHAT de l’AARPI OHANA ZERHAT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 731 – N° du dossier 25078101

Plaidant : M^e Khalid OUADI de la SELEURL Cabinet Khalid OUADI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0202 -

****************

INTIMEE :

SCI CHACHA

Ayant son siège

[Adresse 4]

[Localité 3]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social

Défaillante – déclaration d’appel signifiée à personne habilitée

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 27 Janvier 2026 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Ronan GUERLOT, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Ronan GUERLOT, Président de chambre,

Monsieur Cyril ROTH, Président de chambre,

Madame Véronique PITE, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,

EXPOSE DU LITIGE

La SCI Chacha est propriétaire d’un local commercial situé, [Adresse 5] à Sartrouville (78500).

Le 30 mars 2015, elle a consenti un bail commercial à la société L’Affaire, [Z], portant sur des locaux d’activités sis, [Adresse 6] à, [Localité 4].

Le 8 juillet 2021, la société Chacha a assigné la société L’Affaire, [Z] devant le tribunal judiciaire de Versailles aux fins de voir prononcer la résiliation du bail commercial.

Par ordonnance du 30 juin 2022, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Versailles a accueilli la demande de sursis à statuer formée par la société L’Affaire, [Z] dans l’attente de l’issue de la plainte avec constitution de partie civile déposée par elle le 13 novembre 2020 devant le doyen des juges d’instruction du tribunal Judiciaire de Nanterre, à l’encontre de la SCI Chacha, des chefs de faux, usage de faux, recel de faux, escroquerie au jugement et tentative d’escroquerie au jugement.

Le 19 juillet 2022, la société Chacha a assigné la société L’Affaire, [Z] devant le premier président de cette cour afin d’être autorisé à interjeter appel de cette ordonnance.

Le 22 septembre 2022, le premier président a autorisé la société Chacha à interjeter appel de l’ordonnance.

Le 20 octobre 2022, cette dernière a assigné à jour fixe la société L’Affaire, [Z] afin de voir réformer l’ordonnance du juge de la mise en état et voir prononcer la résiliation du bail et ordonner l’expulsion du preneur.

Le 23 mars 2023, la cour d’appel a révoqué l’ordonnance du juge de la mise en état et a refusé d’évoquer l’affaire.

Le 27 mars 2024, le juge de la mise en état a rejeté la demande de sursis à statuer présentée par la société L’affaire, [Z].

Le 2 juillet 2024, la société L’affaire, [Z] a été placée en redressement judiciaire et la SELARL ML Conseils, prise en la personne de M., [D], a été désignée mandataire judiciaire.

Le 2 mai 2025, par jugement contradictoire, le tribunal judiciaire de Versailles a :

— prononcé la résiliation du bail du 30 mars 2015 liant la société Chacha et la société L’Affaire, [Z] aux torts de cette dernière ;

— ordonné la libération des lieux et leur restitution par la société L’Affaire, [Z] dans un délai d’un mois, à compter de la signification de la décision ;

— dit que passé ce délai, à défaut de restitution effective des lieux, la société Chacha pourra faire procéder à l’expulsion de la société L’Affaire, [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef ;

— fixé le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due par la société L’Affaire, [Z] au montant du loyer contractuel charges et taxes en sus ;

— condamné la société L’Affaire, [Z] à verser à la société Chacha la somme de 4 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société L’Affaire, [Z] aux dépens ;

— débouté la société Chacha et la société L’Affaire, [Z] du surplus de leurs prétentions ;

— rappelé que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Le 6 mai 2025, la société L’Affaire, [Z] a interjeté appel de ce jugement en tous ses chefs de dispositions.

Par dernières conclusions du 13 juillet 2025, elle demande à la cour de :

— infirmer le jugement, dont appel, rendu le 2 mai 2025, par le tribunal Judiciaire de Versailles, en toutes ses dispositions et notamment

Statuant à nouveau :

— débouter la société Chacha de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner la société Chacha à payer à la société L’Affaire, [Z] la somme de 50 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

— condamner la société Chacha à payer à la société L’Affaire, [Z] la somme de 10 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Chacha aux entiers dépens de la présente instance ;

En tout état de cause,

— condamner la société Chacha à payer à la société L’Affaire, [Z] la somme de 10 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

— condamner la société Chacha aux entiers dépens d’appel.

La déclaration d’appel et les conclusions d’appelant ont été signifiées à la société Chacha le 16 juillet 2025 par remise à personne habilitée. Celle-ci n’a pas constitué avocat.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 4 décembre 2025.

Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions susvisées.

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si, en cause d’appel, l’intimé ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; dans ce cas, le juge d’appel vérifie si l’action dirigée contre lui est régulière, recevable et bien fondée, ainsi que la pertinence des motifs par lesquels le premier juge s’est déterminé.

L’article 954, dernier alinéa, du même code précise que « la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs. »

— Sur la résolution du bail du 30 mars 2015

Pour prononcer la résiliation du bail et ordonner la libération des lieux, le premier juge a retenu en substance que la société l’Affaire, [Z] a manifestement transformé l’espace du premier étage destiné à un usage de bureaux en lieu d’habitation dont les commodités excèdent largement les besoins d’hygiène et de restauration résultant d’une activité professionnelle journalière ; qu’il n’est pas établi qu’elle ait mis fin à cette occupation ; qu’il y a lieu de considérer qu’elle perdure depuis plus de quatre ans ; que ce manquement est suffisamment grave pour que soit prononcée la résiliation du bail et ordonnée l’expulsion de la société L’Affaire, [Z].

Cette dernière soutient qu’elle s’est toujours acquittée de ses loyers malgré l’absence de délivrance régulière de quittances et qu’à cet égard, son bail n’encourt pas la résolution.

Elle ajoute qu’elle n’a commis aucun des manquements qui lui sont reprochés par le bailleur dans l’exécution du bail.

Pour l’essentiel, elle conteste avoir transformé des bureaux en appartement pour son gérant, faisant observer que le gérant et sa famille disposent d’un logement à une centaine de mètres et que les effets personnels dont la présence a été constatée par l’huissier servaient uniquement à assurer le confort de ce dernier durant sa journée de travail.

Réponse de la cour

L’article 1184 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, dispose :

La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

La société L’Affaire, [Z] développe les mêmes arguments que ceux présentés devant le premier juge pour s’opposer aux demandes du bailleur tendant à obtenir la résolution du bail, son expulsion et à le voir condamner à lui payer une certaine somme au titre d’arriérés de loyer.

Dès lors, il suffira de rappeler que, par des motifs non critiqués par l’appelant, le tribunal a écarté le moyen du bailleur selon lequel la résolution est justifiée par l’occupation irrégulière par le preneur d’une partie non louée de l’entrepôt et a rejeté sa demande pécuniaire à hauteur de 276 790 euros au motif que le bailleur n’invoquait aucun moyen précis à l’appui de sa demande ; qu’il ne qualifiait pas les sommes réclamées et qu’en tout cas, il ne justifiait pas avoir déclaré une créance au passif de la société L’Affaire, [Z].

La cour relève que les seuls motifs au soutien de la décision de résolution du bail concernent le manquement du preneur consistant en la transformation non autorisé d’un espace de bureau en local d’habitation.

Selon le bail commercial conclu le 30 mars 2015 entre la SCI Chahcha (bailleur) et la société L’Affaire, [Z] (le preneur), sont loués (article 1 ' Désignation des locaux) « [des] lieux situés à, [Adresse 7] et se composent de : en entrant donc une partie au rez-de-chaussée comprenant des sanitaires, un espace cuisine et un hall d’entrée (49 m²), ensuite au 1er étage un espace composé de deux bureaux et d’un sanitaire (60²), ensuite d’un entrepôt d’une superficie de 330 m², l’entrée pour l’entrepôt s’effectue par une partie commune sur le côté gauche dont le bailleur aura le droit de passage’ »

Le bail portant sur un entrepôt et des bureaux, la destination des locaux était exclusive d’un usage d’habitation, comme l’a dit à juste titre le tribunal. Cette destination contractuelle n’est au demeurant pas discutée par l’appelant.

Ce dernier conteste les conclusions que le premier juge a tiré du constat d’huissier du 6 novembre 2020.

Pour considérer que le preneur avait installé un local d’habitation en lieu et place des bureaux mentionnés au bail, après avoir relevé qu’il résultait du constat d’huissier du 6 novembre 2020 que divers éléments (par exemple deux télévisions, un réfrigérateur, deux lits, des vêtements, des produits d’hygiène en nombre important, gobelet, brosse à dents, linge de maison, une kichenette') se trouvaient dans les pièces du premier étage à destination de bureau, le premier juge a retenu que ces éléments dépassaient ce qui est nécessaire pour une personne au travail et que le preneur n’expliquait pas l’absence de matériel ou mobilier de bureau dans ces pièces.

Ce constat n’est pas versé aux débats.

Mais, l’appelante reproduit en page 20 de ses écritures une partie du procès-verbal décrivant les effets se trouvant dans les pièces du premier étage ' constats repris par le premier juge.

Reprenant son argumentation développée en première instance, il soutient à nouveau que les effets et matériels décrits par l’huissier sont uniquement destinés « au confort et l’hygiène » nécessaire à toute personne travaillant huit heures par jour et qu’il dispose avec sa famille depuis de nombreuses années d’un logement à quelques centaines de mètres de l’entrepôt.

Sur ce dernier point, il en veut pour preuve que le procès-verbal reproduit la réponse faite par M., [Q], gérant de la société L’Affaire, [Z], à la question de l’huissier qui lui a demandé s’il habitait dans les locaux.

L’appelante verse aux débats des avis d’échéance de 1001 VIES habitat au nom M et Mme, [Q] portant sur un logement situé à, [Localité 5] (avis d’échéance de janvier 2020 à décembre 2022) dont il résulte que M., [Q] disposait bien d’un logement au moment du constat précité.

Toutefois, l’appelante ne peut sérieusement affirmer encore à hauteur de cour que les effets personnels trouvés par l’huissier constituent « les effets indispensables pour assurer le minimum de confort à toute personne consacrant plus de 8 heures par jour sur son lieu de travail. »

Si la présence d’une kichenette, de vaisselle, d’une plaque chauffante, d’une bouilloire et d’une cafetière peuvent se concevoir sur un lieu de travail, l’appelante n’explique pas la présence de vêtements, d’une télévision, de produits cosmétiques, de deux lits et d’un canapé-lit. Il n’explique pas non plus la présence de la kichenette et du matériel de cuisine à l’étage alors que l’espace cuisine est au rez-de-chaussée. Il n’explique pas enfin l’absence de tout mobilier et matériel de bureau.

L’appelante se borne à hauteur de cour à critiquer le jugement en ce qu’il a retenu que l’occupation de l’espace bureau à des fins non professionnelles perdure depuis plus de quatre ans alors que selon ses conclusions page 33 l’occupation par la société L’Affaire, [Z] de l’étage de bureaux n’a été qu’épisodique.

Mais la cour relève que les procès-verbaux de constat d’huissier du 13 juillet 2021 et du 3 juin 2024, mentionnés comme dans le bordereau de pièces comme étant respectivement les pièces 24 et 39 ne sont pas versées aux débats, étant observé que par message du 18 février 2026, le greffe avait sollicité l’envoi de l’intégralité des pièces.

La cour n’est donc pas en mesure d’apprécier si l’aménagement constaté par l’huissier le 6 novembre 2020 a perduré.

A partir de l’ensemble de ces éléments, le jugement ne peut qu’être approuvé en ce qu’il considéré, par des motifs suffisants, que la société L’Affaire, [Z] a manifestement transformé l’espace du premier étage destiné à un usage de bureaux en lieu d’habitation dont les commodités excèdent largement les besoins d’hygiène et de restauration résultant d’une activité professionnelle journalière et qu’il s’agissait d’un manquement suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résolution du bail.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

— Sur la demande dommages-intérêts pour procédure abusive

L’appelante sollicite la somme de 50 000 euros pour procédure abusive sans développer de moyen. Cette demande ne peut être que rejetée en application de l’article 954, alinéa 3, du code de procédure civile.

— Sur les demandes accessoires

La demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile sera, compte tenu de la solution du litige, rejetée.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt réputé contradictoire,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Rejette la demande indemnitaire de la société L’Affaire, [Z] ;

Condamne la société L’Affaire, [Z] aux dépens d’appel ;

Rejette sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Ronan GUERLOT, Président, et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT,