COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50G

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 08 AVRIL 2026

N° RG 25/05569 – N° Portalis DBV3-V-B7J-XNPG

AFFAIRE :

[U] [C]

et autre

C/

S.C.I JUDIMMO

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 30 Juin 2025 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1]

N° RG : 24/00330

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Stefan RIBEIRO,

M^e Dan ZERHAT,

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE HUIT AVRIL DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [U] [C]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : M^e Stefan RIBEIRO de la SELARL ALTILEX AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 80

Madame [N] [Z] épouse [C]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : M^e Stefan RIBEIRO de la SELARL ALTILEX AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 80

APPELANTS

****************

S.C.I JUDIMMO

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : M^e Dan ZERHAT de l’AARPI OHANA ZERHAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 731 et M^e Thibault SANCHEZ de l’AARPI GUILLOT SANCHEZ AARPI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 10 Mars 2026 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

Selon acte notarié en date du 11 avril 2023, M. [C] et Mme [Z] ont consenti à la SCI Judimmo une promesse de vente portant sur un bien immobilier sis [Adresse 3] à Ableiges (95), pour un prix de 380 000 euros, ladite promesse de vente expirant le 28 juillet 2023. Une indemnité d’immobilisation de 38 000 euros avait été stipulée, dont la moitié soit 19 000 euros devait être versée dans les 10 jours de la promesse de vente, et le surplus au plus tard dans les 8 jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente. L’acte de vente définitif n’a pas été signé par la SCI Judimmo, bien qu’elle ait été destinataire de deux lettres recommandées avec avis de réception de mise en demeure de le faire.

C’est dans ces conditions que par acte en date du 18 janvier 2024, M. [C] et Mme [Z] ont assigné la SCI Judimmo devant le Tribunal judiciaire de Pontoise.

Par jugement en date du 30 juin 2025, le Tribunal a :

— débouté M. [C] et Mme [Z] de leurs prétentions ;

— rejeté la demande de la SCI Judimmo en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [C] et Mme [Z] aux dépens ;

— rappelé que le jugement bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Pour statuer ainsi, le Tribunal a relevé, pour l’essentiel, qu’il s’agissait d’une promesse de vente unilatérale et non pas synallagmatique, de sorte qu’en l’absence de levée d’option ou de signature de l’acte notarié dans les délais, le bénéficiaire était déchu de plein droit du bénéfice de ladite promesse de vente, si bien qu’il n’y avait pas lieu d’en prononcer la caducité. Le Tribunal a également considéré que si la SCI Judimmo était une personne morale de droit privé, il s’agissait d’une SCI familiale, de sorte que faute de mention manuscrite prévue à l’article L 313-42 du code de la consommation, le contrat devait être considéré comme conclu sous condition suspensive d’obtention d’un prêt, et que la SCI Judimmo n’avait pas obtenu de crédit.

Par déclaration en date du 10 septembre 2025, M. [C] et Mme [Z] ont relevé appel de ce jugement.

Dans leurs conclusions notifiées le 4 décembre 2025, ils exposent :

— que la promesse de vente synallagmatique a été conclue sans condition suspensive particulière, alors qu’il y était spécifié que l’acquéreur n’aurait pas recours à un prêt ; que de plus, l’intimée ne justifie pas d’une demande de prêt et ne les a pas tenus informés de l’état d’avancement de ses recherches de financement ;

— que contrairement à ce qu’a jugé le Tribunal, le code de la consommation ne s’applique pas, s’agissant d’une personne morale ; que l’article L 311-1 dudit code ne vise que les personnes physiques ; que de plus, il ne s’agit nullement d’une SCI familiale vu qu’une SARL y est associée ;

— que le défaut de réalisation de la vente est dû à une faute de la SCI Judimmo.

M. [C] et Mme [Z] demandent en conséquence à la Cour de :

— infirmer le jugement ;

— prononcer la caducité de la promesse de vente ;

— condamner la SCI Judimmo au paiement de la somme de 38 000 euros représentant l’indemnité d’immobilisation ;

— la condamner au paiement de la somme de 38 000 euros euros à titre de dommages-intérêts et pénalités compensatoires ;

— rejeter sa demande de délais de paiement ;

— dire que sur présentation du 'jugement’ définitif, le notaire lui versera les sommes séquestrées entre ses mains ;

— condamner la SCI Judimmo au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux entiers dépens.

Dans ses conclusions notifiées le 8 janvier 2026, la SCI Judimmo réplique :

— que lorsqu’elle a accepté l’offre à elle faite par M. [C] et Mme [Z], elle a bien indiqué qu’elle devait recourir à un prêt ;

— que l’article L 311-1 du code de la consommation s’applique à l’acquéreur qui use d’un prêt régi par l’article L 313-1 du même code, lequel vise le cas de la personne morale qui achète un bien, si le crédit dont s’agit n’est pas destiné à financer une activité professionnelle ;

— que tel est bien le cas en l’espèce, s’agissant d’une SCI familiale ; qu’il importe peu qu’une SARL y soit associée, s’agissant d’une société holding personnelle à M. [H], gérant de la SCI Judimmo ; que l’immeuble était destiné à l’habitation ;

— que l’article L 313-42 du code de la consommation prévoit l’obligation de faire figurer dans la promesse de vente une mention manuscrite selon laquelle si néanmoins l’acquéreur recourt à un prêt, il ne pourra pas se prévaloir des dispositions du présent chapitre ; que si cette mention fait défaut, comme en l’espèce, l’article L 313-41 est applicable, selon lequel le contrat est soumis à une condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt ; qu’au demeurant elle n’a pas pu obtenir de prêt de la Caisse d’Epargne ; que la condition suspensive a donc défailli ;

— qu’elle n’était pas tenue d’informer M. [C] et Mme [Z] des éventuelles difficultés rencontrées dans ses recherches de financement ;

— qu’elle est de bonne foi ;

— subsidiairement, que la convention prévoit que le surplus de l’indemnité d’immobilisation (19 000 euros) n’est dû que si l’acte notarié n’est pas régularisé du seul fait du bénéficiaire de la promesse de vente ; or tel n’est pas le cas car elle s’est heurtée à un refus de prêt ;

— que la stipulation relative à l’indemnité d’immobilisation ne pouvait être exercée par le promettant que s’il y avait eu une somme versée par le bénéficiaire à titre de garantie ou d’indemnité d’immobilisation et que l’inexécution fautive incombant à ce dernier permettait au promettant de la récupérer en tout ou partie ; qu’au demeurant aucune faute n’a été commise ; qu’il n’y a donc pas lieu d’attribuer à M. [C] et Mme [Z] des dommages-intérêts compensatoires ;

— subsidiairement, qu’il y a lieu de réduire la clause pénale à un euro.

La SCI Judimmo demande en conséquence à la Cour de :

— confirmer le jugement ;

— subsidiairement, n’allouer à M. [C] et Mme [Z] que la somme de 19 000 euros déjà versée ; lui octroyer des délais de paiement ;

— réduire à un euro la somme due au titre des dommages-intérêts compensatoires, et lui accorder des délais de paiement ;

— condamner M. [C] et Mme [Z] au paiement de la somme de 4 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner aux dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 janvier 2026.

MOTIFS

La promesse de vente querellée était unilatérale, ainsi qu’il était mentionné en page 3 de l’acte, et non pas synallagmatique comme le prétendent les appelants dans leurs écritures. La Cour adopte les motifs des premiers juges qui ont justement relevé que la réalisation de la promesse intervenait soit par la signature de l’acte authentique de vente, soit par la levée de l’option faite par le bénéficiaire (à savoir la SCI Judimmo) dans le délai, et que si ni l’une ni l’autre n’intervenait, le bénéficiaire était déchu de plein droit du bénéfice de ladite promesse de vente alors que le promettant pouvait alors disposer librement de son bien, de sorte qu’il n’y avait pas lieu de prononcer la caducité de ladite promesse de vente. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a refusé de faire droit à cette demande.

En application de l’article L 311-1 du code de la consommation :

Pour l’application des dispositions du présent titre, sont considérés comme :

1° Prêteur, toute personne qui consent ou s’engage à consentir un crédit mentionné au présent titre dans le cadre de l’exercice de ses activités commerciales ou professionnelles ;

2° Emprunteur ou consommateur, toute personne physique qui est en relation avec un prêteur, ou un intermédiaire de crédit, dans le cadre d’une opération de crédit réalisée ou envisagée dans un but étranger à son activité commerciale ou professionnelle ;

3° Acquéreur, toute personne qui acquiert, souscrit ou commande au moyen des prêts mentionnés au 1° de l’article L 313-1 ;

(…)

Selon ce derniers texte, les dispositions du présent chapitre s’appliquent :

1° Aux contrats de crédit, définis au 6° de l’article L. 311-1, destinés à financer les opérations suivantes :

a) Pour les immeubles à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation : leur acquisition en propriété

(…)

Il convient de déterminer si le chapitre dans lequel est inséré l’article L 313-42 est applicable. Selon ce texte :

Lorsque l’acte mentionné à l’article L 313-40 (c’est à dire la promesse de vente) indique que le prix sera payé sans l’aide d’un ou plusieurs prêts, cet acte porte, de la main de l’acquéreur, une mention par laquelle celui-ci reconnaît avoir été informé que s’il recourt néanmoins à un prêt il ne peut se prévaloir des dispositions du présent chapitre.

En l’absence de l’indication prescrite à l’article L 313-40 ou si la mention exigée au premier alinéa manque ou n’est pas de la main de l’acquéreur et si un prêt est néanmoins demandé, le contrat est considéré comme conclu sous la condition suspensive prévue à l’article L 313-41.

Il s’ensuit que ce texte s’applique bien aux personnes morales, en tant qu’acquéreur. Les parties sont en désaccord sur le point de savoir si la SCI Judimmo, a en cette qualité agi dans un but étranger à une activité commerciale ou professionnelle.

En effet l’article L 313-1 du code de la consommation dispose que :

Les dispositions du présent chapitre s’appliquent :

1° Aux contrats de crédit, définis au 6° de l’article L 311-1, destinés à financer les opérations suivantes :

a) Pour les immeubles à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation :

— leur acquisition en propriété ou la souscription ou l’achat de parts ou actions de sociétés donnant vocation à leur attribution en propriété, y compris lorsque ces opérations visent également à permettre la réalisation de travaux de réparation, d’amélioration ou d’entretien de l’immeuble ainsi acquis ;

— leur acquisition en jouissance ou la souscription ou l’achat de parts ou actions de sociétés donnant vocation à leur attribution en jouissance, y compris lorsque ces opérations visent également à permettre la réalisation de travaux de réparation, d’amélioration ou d’entretien de l’immeuble ainsi acquis ;

— les dépenses relatives à leur construction ;

b) L’achat de terrains destinés à la construction des immeubles mentionnés au a ci-dessus ;

2° Aux contrats de crédit accordés à un emprunteur défini au 2° de l’article L. 311-1, qui sont garantis par une hypothèque, par une autre sûreté comparable sur les biens immobiliers à usage d’habitation, ou par un droit lié à un bien immobilier à usage d’habitation. Ces contrats ainsi garantis sont notamment ceux destinés à financer, pour les immeubles à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation, les dépenses relatives à leur réparation, leur amélioration ou leur entretien ;

3° Aux contrats de crédit mentionnés au 1°, qui sont souscrits par les personnes morales de droit privé, lorsque le crédit accordé n’est pas destiné à financer une activité professionnelle, notamment celle des personnes morales qui, à titre habituel, même accessoire à une autre activité, ou en vertu de leur objet social, procurent, sous quelque forme que ce soit, des immeubles ou fractions d’immeubles, bâtis ou non, achevés ou non, collectifs ou individuels, en propriété ou en jouissance.

Parmi les associés dans la SCI Judimmo se trouvent [G] [M], [X] [M], [L] [M], [S] [M], [Y] [T], [F] [M], [K] [H], et une société Judal holding, SARL au capital de 1 000 euros. Celle-ci est dirigée par M. [H], et détenait 25 parts sociales de la SCI Judimmo sur 100. Elle avait pour objet la participation dans toutes structures et le conseil aux entreprises, et toutes opérations pouvant se rattacher à son objet par voie de création de sociétés nouvelles, d’apport de souscription ou d’achats de titres ou droits sociaux, de fusion ou autrement, de création, d’acquisition, de location, de prise en location-gérance de tous fonds de commerce ou établissements, la prise, l’acquisition, l’exploitation ou la cession de tous procédés et brevets concernant ces activités, et plus généralement toutes opérations industrielles, commerciales, financières, civiles, mobilières ou immobilières, pouvant se rattacher directement ou indirectement à l’objet social ou à tout objet similaire ou connexe. Il s’avère qu'[K] [H] était l’associé unique de la société Judal holding, dont le siège social se trouvait à la même adresse que la SCI Judimmo, à savoir au [Adresse 2] à Goussainville, qui du reste était l’adresse du domicile d'[K] [H]. Il s’ensuit que cette société holding n’était en réalité qu’une émanation de ce dernier.

En outre les autres associés sont tous de sa famille.

Partant, la SCI Judimmo était bien une SCI familiale qui n’exerçait pas une activité professionnelle, et pouvait souscrire un crédit régi par l’article L 311-1 du code de la consommation ; son article L 313-41 est applicable.

L’offre d’acquisition datée du 27 mars 2023 spécifiait que la SCI Judimmo financerait le bien à l’aide d’un prêt de 380 000 euros en capital. Mais la promesse de vente notariée du 11 avril 2023 comportait en page 12 une mention selon laquelle le bénéficiaire déclarait qu’il n’entendait pas contracter d’emprunt pour le financement de l’acquisition envisagée, le financement devant être assuré en totalité par ses deniers personnels. Il était également stipulé que si, contrairement à cette déclaration, il avait néanmoins recours à un tel prêt, il reconnaissait avoir été informé qu’il ne pourrait, en aucun cas, se prévaloir de la condition suspensive prévue l’article L 313-41 du code de la consommation. Mais cette clause n’était pas rédigée de la main du représentant légal de la SCI Judimmo. La sanction édictée supra est dès lors encourue, et le contrat est considéré comme conclu sous la condition suspensive prévue à l’article L 313-41, à savoir celle d’obtention des prêts. Or la SCI Judimmo n’a pas obtenu de crédit, bien que l’ayant sollicité à la Caisse d’Epargne le 20 juin 2023.

C’est en conséquence à juste titre que le Tribunal a estimé que la condition suspensive n’étant pas réalisée, les promettants n’étaient pas en droit de solliciter le paiement de l’indemnité d’immobilisation, et a rejeté en conséquence leurs prétentions. Le jugement est confirmé.

L’équité ne commande pas d’allouer une somme en application de l’article 700 du code de procédure civile à la SCI Judimmo.

M. [C] et Mme [Z] seront condamnés aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

— CONFIRME le jugement en date du 30 juin 2025 en toutes ses dispositions ;

— REJETTE la demande de la SCI Judimmo en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE M. [U] [C] et Mme [N] [Z] aux dépens d’appel ;

— REJETTE toute autre demande.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT