COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72A

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

PAR DEFAUT

DU 12 MAI 2026

N° RG 25/02698 – N° Portalis DBV3-V-B7J-XFEW

AFFAIRE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1], sis [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 1], représenté par son syndic, la SAS GRATADE

C/

[P] [T]

et autre

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 10 Mars 2025 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NANTERRE

N° RG : 23/02125

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Camille NOUEL,

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DOUZE MAI DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE LE MOULIN DE CHANTECOQ, sis [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 1], représenté par son syndic, la SAS GRATADE, dont le siège social est sis [Adresse 4], agissant elle-même poursuites et diligences de ses dirigeants légauxdomiciles ès-qualité audit siège

[Adresse 2] et,

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentant : M^e Camille NOUEL, Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 304 et M^e Pierre-Olivier LEVI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G815

APPELANT

****************

Madame [P] [T], DA signifiée le 07/07/2025 – remise à l’étude

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 1]

Défaillante

Monsieur [N] [T], DA signifiée le 07/07/2025 – remise à l’étude

[Adresse 6]

[Localité 2]

Défaillante

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 08 Avril 2026 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

Mme [P] [T] et M. [N] [T] sont propriétaires des lots n° 1351, 1419 et 1547 dans un immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 1] (92), soumis au statut de la copropriété.

Des charges étant demeurées impayées, par acte en date du 2 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble ' [Adresse 1]', ci-après dénommé 'le syndicat des copropriétaires', a assigné Mme [P] [T] et M. [N] [T] devant le Tribunal judiciaire de Nanterre, sollicitant leur condamnation au paiement de charges de copropriété. Dans le dernier état de ses conclusions, le syndicat des copropriétaires a réclamé la condamnation des défendeurs au paiement de la somme en principal de 18 239,37 euros au titre des charges, outre 5 000 euros à titre de dommages-intérêts, et 1 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement réputé contradictoire en date du 10 mars 2025, le Tribunal a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes et l’a condamné aux dépens. Pour statuer ainsi, il a relevé, pour l’essentiel, que M. [N] [T] était usufruitier des lots alors que Mme [P] [T] était nue-propriétaire du bien, et que le syndicat des copropriétaires ne fournissait aucun compte permettant de ventiler les charges dues entre l’un et l’autre, ni ne produisait un extrait du règlement de copropriété selon lequel le règlement des charges était solidaire.

Par déclaration en date du 25 avril 2025, le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement.

En ses conclusions notifiées le 26 juin 2025, il expose :

— que par application des articles 582 et 606 du code civil, les dépenses d’entretien courant et de fonctionnement incombent à l’usufruitier, tandis que les dépenses structurelles ou de conservation lourde relèvent du nu-propriétaire ;

— qu’au 1er avril 2025 le solde de la dette s’élève à 23 277,73 euros ;

— que M. [N] [T] doit la somme de 21 409,20 euros, en tant qu’usufruitier, et Mme [P] [T] celle de 1 904,61 euros en tant que nue-propriétaire ;

— que cela fait des années que les intimés s’abstiennent de régler les charges, ce qui entraîne une désorganisation des comptes de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires demande en conséquence à la Cour d’infirmer le jugement et de :

— condamner M. [N] [T] au paiement de la somme de 21 409,20 euros (au titre de sa quote-part des charges arrêtées au 1er avril 2025) ;

— condamner Mme [P] [T] au paiement de la somme de 1 904,61 euros (au titre de sa quote-part des charges arrêtées au 1er avril 2025) ;

— condamner in solidum Mme [P] [T] et M. [N] [T] au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

— les condamner in solidum au paiement de la somme de 1 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner in solidum aux dépens, qui seront recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Bien que s’étant vus signifier la déclaration d’appel avec les conclusions d’appelant le 7 juillet 2025 en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, Mme [P] [T] et M. [N] [T] n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 février 2026.

MOTIFS

Malgré l’absence de Mme [P] [T] et de M. [N] [T] il convient de statuer sur les prétentions du syndicat des copropriétaires après avoir vérifié, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, qu’elles sont régulières, recevables et bien fondées.

Le syndicat des copropriétaires ne démontre ni même ne soutient que selon le règlement de copropriété, en cas de démembrement dans la propriété des lots, l’obligation au règlement des charges serait solidaire.

La répartition des charges entre Mme [P] [T] et M. [N] [T] doit être opérée sur la base des articles 605 et 606 du code civil.

Le premier de ces textes dispose que l’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien ; les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit ; auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu. Le second prévoit que les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, et celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien.

Plus précisément, le nu-propriétaire a à sa charge ce qui est nécessaire à la conservation de la structure de l’immeuble, alors que celles d’entretien sont à la charge de l’usufruitier (entretien des parties communes et des parties privatives, frais d’assurance, honoraires du syndic…).

Il incombe donc, ainsi que l’a justement relevé le Tribunal, au créancier d’opérer un compte entre les deux types de charges. Force est de constater que le syndicat des copropriétaires ne l’a pas fait lors des débats de première instance, mettant ainsi le tribunal dans l’impossibilité de faire les comptes.

Au stade de l’appel, le syndicat des copropriétaires établit que la somme de 23 573,82 euros lui était due au 1er janvier 2025, mais il ne produit pas de pièces susceptibles d’expliciter en quoi M. [N] [T] serait redevable de la somme de 21 409,20 euros et Mme [P] [T] de celle de 1 904,61 euros, en opérant une distinction entre les sommes dues par l’usufruitier et celles dues par la nue-propriétaire. De plus, il résulte de la lecture d’un jugement rendu par le Tribunal d’instance de Puteaux le 26 décembre 2019 qu’à l’origine, c’étaient M. [N] [T] et Mme [I] [T] son épouse qui étaient propriétaires du bien. Si [I] [T] est décédée le 24 août 2016, laissant pour lui succéder M. [N] [T], son époux, usufruitier, et Mme [P] [T], sa fille, nue-propriétaire, il n’en demeure pas moins que M. [N] [T] reste titulaire de la pleine propriété pour la moitié. Les décomptes de créance dont se prévaut le syndicat des copropriétaires dans ses écritures sont donc injustifiés.

Faute par l’appelant de justifier du quantum de sa créance, le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions.

Le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

— CONFIRME le jugement en date du 10 mars 2025 ;

— CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble ' [Adresse 1]' aux dépens d’appel.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT