COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 54Z

Ch civ. 1-4 construction

ARRET N°

RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

DU 23 MARS 2026

N° RG 24/01685

N° Portalis DBV3-V-B7I-WNEW

AFFAIRE :

,

[H], [C] épouse, [N]

…

C/

S.A. TOKIO MARINE EUROPE

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 02 Février 2024 par le tribunal judiciaire de PONTOISE

N° RG : 21/02406

Expéditions exécutoires, Copies certifiées conforme délivrées le :

à :

M^e Eric AZOULAY

M^e Mélina PEDROLETTI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT TROIS MARS DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTS

Madame, [H], [C] épouse, [N]

,

[Adresse 1]

,

[Localité 1]

Représentant : M^e Eric AZOULAY de la SELARL INTER- BARREAUX FEDARC, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 10

Monsieur, [R], [D]

,

[Adresse 2]

,

[Localité 2]

Représentant : M^e Eric AZOULAY de la SELARL INTER- BARREAUX FEDARC, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 10

Madame, [I], [N] épouse, [D]

,

[Adresse 2]

,

[Localité 2]

Représentant : M^e Eric AZOULAY de la SELARL INTER- BARREAUX FEDARC, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 10

****************

INTIMÉES

S.A. TOKIO MARINE EUROPE venant aux droits de la société HCC INTERNATIONAL INSURANCE COMPANY

,

[Adresse 3]

,

[Localité 3]

Représentant : M^e Mélina PEDROLETTI, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626

Plaidant : M^e Eloïse MARINOS de la SELAS BYRD SELAS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1819

S.A. VERSPIEREN

,

[Adresse 4]

,

[Localité 4]

Représentant : M^e Mélina PEDROLETTI, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626

Plaidant : M^e Eloïse MARINOS de la SELAS BYRD SELAS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1819

S.A.S. MAISON EN LIGNE représentée par son mandataire liquidateur, Me, [W], [Z]

,

[Adresse 5]

,

[Localité 5]

Défaillante

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 08 Décembre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Séverine ROMI, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Fabienne TROUILLER, Présidente,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffière lors des débats : Madame Jeannette BELROSE,

FAITS ET PROCÉDURE

Mme, [H], [N] a fait donation à sa fille Mme, [I], [N] épouse, [D] d’un terrain situé, [Adresse 6] à, [Localité 6] (95), Mme, [H], [N] en conservant le droit d’usage et d’habitation.

Le 2 février 2017, Mme, [I], [N] et son époux M., [R], [D] ont conclu un « contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans » avec la société Maison en ligne (ci-après « Maison »).

La société Maison a souscrit une garantie de remboursement auprès de la société Tokio marine Europe (ci-après « TME ») par l’intermédiaire de la société Verspieren.

Le chantier n’a finalement pas démarré.

Le 11 juin 2019, la société Maison a été placée en liquidation judiciaire et un liquidateur a été nommé.

Le 27 juin suivant, les époux, [D] ont sollicité de la société Verspieren la mobilisation de la garantie de remboursement de l’acompte de 11 900 euros.

Le 6 octobre 2020, la société TME leur a indiqué que la garantie ne pouvait pas s’appliquer.

Le 28 janvier 2021, les époux, [D] et Mme, [N] ont mis en demeure les sociétés Verspieren et TME afin d’obtenir le remboursement de l’acompte et le versement de diverses sommes au titre du paiement de loyers et de leur préjudice matériel et financier.

Par actes des 21 et 23 avril 2021 les époux, [D] et Mme, [N] ont fait assigner le liquidateur de la société Maison, les sociétés TME et Verspieren devant le tribunal judiciaire de Pontoise.

Par jugement réputé contradictoire du 2 février 2024, ce tribunal a :

— débouté les époux, [D] et Mme, [N] de l’ensemble de leurs demandes,

— dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné les époux, [D] et Mme, [N] aux dépens.

Le tribunal a estimé que la société TME apportait la preuve que l’absence de réalisation du chantier n’était pas liée à la liquidation judiciaire de la société Maison mais au comportement des époux, [D] qui n’avaient pas informé en temps utile la société Maison de la réalisation des conditions suspensives, mettant le constructeur dans l’impossibilité de réaliser les travaux.

Par déclaration du 7 mars 2024, Mme, [N] et les époux, [D] ont interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de leurs conclusions n°3 remises au greffe le 2 juin 2025 (23 pages) Mme, [N] et les époux, [D] demandent à la cour :

— d’infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— d’inscrire au passif de la société Maison leur créance de 99 300 euros à parfaire en fonction de l’évolution de la procédure,

— de condamner la société TME à payer à M. et Mme, [D] la somme de 99 300 euros,

— de condamner la société TME à payer à Mme, [N] la somme de 29 600 euros,

— d’assortir ces condamnations des intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2019, date de la première mise en demeure,

— d’ordonner la capitalisation des intérêts,

— de dire et juger que les préjudices seront à parfaire en fonction de la date de la résolution effective du présent litige,

— de condamner la société Maison, représentée par son mandataire liquidateur, et les sociétés TME et Verspieren à payer la somme de 5 000 euros au titre des frais exposés en première instance par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner la société Maison, représentée par son mandataire liquidateur, et les sociétés TME et Verspieren à payer la somme de 8 000 euros au titre des frais exposés en appel par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner la société Maison, représentée par son mandataire liquidateur, et les sociétés TME et Verspieren aux entiers dépens.

Les consorts, [D],-[N] fondent leurs demandes de remboursement et d’indemnisation sur les articles L.231-4 et R.231-8 du code de la construction et de l’habitation pour prétendre que leur situation correspond aux cas légaux.

Ils soutiennent que l’organisme bancaire, garant financier, est tenu de s’exécuter, car d’une part, le contrat n’a pu être mené à terme faute de réalisation des conditions suspensives définies par son article 5-1 dans les délais prévus, et d’autre part, le chantier n’a pas été ouvert à la date convenue.

Ils ajoutent que le contrat ne prévoyait aucun délai pour la réalisation des conditions suspensives, que l’obtention d’une autorisation de construire constituait une condition suspensive du démarrage des travaux par application de l’article 2-5 des conditions générales du contrat et que le retrait d’une autorisation d’urbanisme équivalait à l’absence d’obtention d’une telle autorisation.

Or, leurs voisins ont, en 2018, contesté le permis de construire. Le tribunal administratif a rejeté ce recours le 10 décembre 2019 et le permis de construire a été purgé du recours des tiers uniquement à compter du 10 février 2020, après l’expiration des délais de recours. Ainsi ils affirment qu’on ne peut leur reprocher d’avoir retardé le démarrage des travaux.

Ils ajoutent que la réalisation ou la non-réalisation des travaux de démolition n’étaient pas à l’origine de la suspension du chantier mais que c’est la liquidation judiciaire de la société Maison qui en est à l’origine.

Enfin, ils affirment n’avoir commis aucune faute de nature à exonérer les sociétés TME et Verspieren de leurs obligations alors même que le contrat n’a pas pu être exécuté en raison de la liquidation judiciaire de la société Maison.

Aux termes de leurs conclusions en réponse n°3 remises au greffe le 17 juin 2025 (25 pages) les sociétés TME et Verspieren demandent à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

— débouté les époux, [D] et Mme, [N] de l’ensemble de leurs demandes,

— condamné les époux, [D] et Mme, [N] aux dépens,

— l’infirmer en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter les époux, [D] et Mme, [N] de leur demande tendant à la condamnation de la société TME à leur verser la somme de 5 000 euros au titre des frais exposés en première instance par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner payer à la société TME la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— à titre subsidiaire, limiter la condamnation de la société TME au seul remboursement de l’acompte des époux, [D] d’un montant de 11 900 euros,

— en tout état de cause, condamner les époux, [D] à verser à la société TME la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Les sociétés TME et Verspieren soutiennent en premier lieu que cette dernière est intervenue en qualité de courtier et qu’elle n’est en rien le garant de remboursement de l’acompte et qu’elle n’est débitrice d’aucune obligation envers les consorts, [D],-[N].

Sur le fond du litige, elles mettent en avant le comportement fautif des appelants. S’agissant du cas d’ouverture n°1, les époux, [D] ne justifient pas qu’ils n’avaient pas un permis de construire définitif dans le délai imparti, puisque même s’il avait fait l’objet d’un recours, en l’absence d’introduction d’un référé suspension, le recours contentieux n’empêchait pa ces derniers de commencer les travaux.

En ce qui concerne le cas d’ouverture n°2, les époux, [D] se sont abstenus de procéder à la déclaration d’ouverture du chantier et ont passé sous silence le fait qu’ils avaient fait réaliser les travaux leur incombant, à savoir la démolition du bâtiment existant. En réalité un litige est intervenu entre eux et la société Maison et ceci bien avant sa liquidation judiciaire.

La société Maison est défaillante. La déclaration d’appel et les conclusions des appelants lui ont été signifiées le 18 juin 2024 et à son mandataire liquidateur le 5 juin 2025, et celles des autres intimés à son mandataire liquidateur, le 31 juillet 2024 et 5 juin 2025.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures de celles-ci conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 1er juillet 2025. L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 8 décembre 2025 et elle a été mise en délibéré au 23 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de condamnation présentées par les consorts, [D],-[N]

Les époux, [D] réclament, d’une part, la restitution de leur acompte et, d’autre part, l’allocation de dommages et intérêts dus, selon eux, au fait que leur immeuble d’habitation n’a pas été construit. De son côté, Mme, [N] demande également des dommages et intérêts pour la même raison car elle devait y être logée par sa fille.

L’article L.231-4 du code de la construction et de l’habitation dispose que le contrat peut prévoir des paiements au constructeur avant la date d’ouverture du chantier, sous réserve que leur remboursement soit garanti par un établissement habilité à cet effet.

L’article L.231-6 dans sa version applicable au litige dispose « I.- La garantie de livraison prévue au k de l’article L.231-2 couvre le maître de l’ouvrage, à compter de la date d’ouverture du chantier, contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus.

En cas de défaillance du constructeur, le garant prend à sa charge :

a) Le coût des dépassements du prix convenu dès lors qu’ils sont nécessaires à l’achèvement de la construction, la garantie apportée à ce titre pouvant être assortie d’une franchise n’excédant pas 5 % du prix convenu ;

b) Les conséquences du fait du constructeur ayant abouti à un paiement anticipé ou à un supplément de prix (') ».

L’article R. 231-8 ajoute en ses 1° et 2° que la garantie de remboursement est donnée :

— pour le cas où le contrat ne peut être exécuté faute de réalisation des conditions suspensives dans le délai prévu ;

— pour le cas où le chantier n’est pas ouvert à la date convenue.

Le contrat signé par les époux, [D] reprend ces dispositions d’ordre public et précise en son article 2.5 : « FORMALITÉS POUR LE COMMENCEMENT DES TRAVAUX

Les travaux ne pourront recevoir aucun début d’exécution avant que le maître de l’ouvrage n’ait effectué le versement des sommes prévues à l’article 3-3 et fait parvenir au constructeur les éléments suivants dès qu’ils seront en sa possession :

— obtention éventuelle du permis de démolir ;

— attestation de propriété du terrain ou de droits réels permettant de construire ;

— autorisation de construire ;

— attestation de police dommages ouvrage ou note de couverture ;

— arrêté d’alignement, documents d’arpentage d’un géomètre expert si nécessaires ;

— attestation notariée de signature des actes de prêts, copie des actes de prêts ou engagement de paiement comptant ;

— tous autres documents et autorisations nécessaires.

D’autre part, les travaux ne pourront recevoir aucun début d’exécution avant que le maître de l’ouvrage n’ait fait exécuter tous les travaux préalables au démarrage du chantier et dont le maître de l’ouvrage n’a pas demandé l’exécution au constructeur.

Il s’agit notamment :

— du bornage du terrain ;

— de l’alimentation en eau et en électricité du chantier, l’imputation du coût de ces fluides nécessaires à l’exécution des travaux des travaux à la charge du constructeur étant précisée dans la notice ;

— de l’accès du chantier par les camions et engins de chantier du constructeur ou de ses entrepreneurs ».

2.6 DÉLAIS

« Les travaux commenceront dans le délai fixé aux conditions particulières à compter de la réalisation des conditions suspensives et formalités définies à l’article précédent.

La durée de construction à compter du commencement des travaux sera celle fixée, aux conditions particulières (') ».

Ainsi, en premier lieu, les deux parties s’opposent sur la réalisation des conditions suspensives pour le démarrage des travaux par application de cet article 2-5, soit ici l’obtention de l’autorisation de construire. De plus, la démolition d’un bâtiment sur le terrain par les époux, [D] conditionnait également le démarrage des travaux.

Contrairement à ce que soutiennent les appelants, un délai de réalisation des conditions suspensives était prévu au contrat, soit 18 mois après la signature du contrat qui a eu lieu le 2 février 2017, soit le 2 septembre 2018.

Le permis de construire a été accordé par la commune de, [Localité 6] à Mme, [D], le 27 décembre 2017.

Courant 2018, ce permis a été contesté devant le tribunal administratif de Cergy-Pontoise qui a rejeté ce recours par jugement du 10 décembre 2019.

Toutefois, comme le soutiennent les intimées, ce recours n’avait pas d’effet suspensif et rien n’empêchait dès l’obtention du permis de construire, le démarrage des travaux.

L’ouverture du chantier était également conditionnée à la démolition d’un bâtiment situé sur le terrain litigieux, comme préalable à la construction et à la charge des époux, [D]. Le conseil de la société Maison, le 11 mai 2018, a adressé un courriel au conseil des époux, [D] réclamant ladite démolition, que lui soit produite la déclaration d’ouverture de chantier et indiquant qu’à défaut d’exécution au 21 mai 2018, il agirait en résiliation judiciaire à leur encontre. Ce qu’il n’a pas fait.

Finalement la démolition sollicitée par le constructeur a fait l’objet d’une facture datée du 27 novembre 2018, ce dont la société Maison n’a pas été informée avant sa liquidation prononcée le 11 juin 2019.

Dans ces conditions, la société TME apporte la preuve de ce que l’absence de réalisation du chantier n’est pas liée à la liquidation judiciaire de la société Maison mais au comportement des époux, [D] qui n’ont pas réalisé les conditions suspensives dans le temps imparti.

Cependant le contrat prévoit dans son article 5.1, qu’en cas de non-réalisation d’une ou plusieurs conditions suspensives dans le délai prévu, le contrat est considéré comme caduc et les sommes versées par le maître d’ouvrage lui seront remboursées. Aucune considération de faute n’est visée.

Les époux, [D] ont versé un acompte de 11 900 euros.

Cette somme doit leur être remboursée, elle sera inscrite au passif de la société Maison. Le jugement est infirmé sur ce point.

En application des articles précités, en raison de la défaillance du constructeur, les époux, [D] sont également fondés à appeler son garant, la société TME, en remboursement de cet acompte.

Sur les demandes de dommages et intérêts des consorts, [D],-[N], il est constant que le garant n’est pas tenu de garantir les dommages et intérêts dus par le constructeur, sauf s’il a lui-même commis une faute personnelle. Ceci n’est en rien démontré ici. Ces demandes sont rejetées.

Quant aux demandes à l’encontre de la société Maison, le déroulement des faits ci-avant montre que les consorts, [D],-[N] sont à l’origine de leurs préjudices dans la mesure où ils n’ont pas permis au constructeur d’effectuer ses obligations contractuelles. Ainsi, aucune autre demande à l’encontre de la société Maison ne peut prospérer.

Enfin, comme l’a relevé le tribunal, la société Verspieren courtier intermédiaire en assurance, n’est pas un garant, ni un protagoniste dans ce litige, sa condamnation ne peut être prononcée.

En conséquence, la société TME est condamnée à verser aux époux, [D] la somme de 11 900 euros, le jugement est infirmé dans cette mesure.

Pour Mme, [N], le jugement qui a rejeté toutes ses demandes, est confirmé.

Sur les dépens et les autres frais de procédure

Le sens de l’arrêt, et la défaillance de la société Maison qui ne pourra d’évidence payer la moindre somme, commande de condamner la société TME aux dépens de première instance et d’appel.

Selon l’article 700 1° de ce code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Le jugement est infirmé sur ce point, il est équitable de condamner la société TME à payer la somme de 3 000 euros aux époux, [D] au titre de leurs frais exclus des dépens exposés en première instance et en cause d’appel, les autres parties sont déboutées de leur demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant après débats en audience publique, par arrêt réputé contradictoire,

Confirme le jugement en ce qu’il a :

— débouté Mme, [H], [N] de l’ensemble de ses demandes ;

— débouté Mme, [H], [N], Mme, [I], [N] épouse, [D] et M., [R], [D] de leurs demandes de dommages et intérêts ;

— débouté Mme, [H], [N], Mme, [I], [N] épouse, [D] et M., [R], [D] de leurs demandes à l’encontre de la société Verspieren ;

L’infirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit que la somme de 11 900 euros, avec intérêts à compter du 21 avril 2021 et anatocisme légal, versée à titre d’acompte par Mme, [I], [N] épouse, [D] et M., [R], [D], doit être inscrite au passif de la société Maison en ligne ;

Condamne la société Tokio marine Europe à payer à Mme, [I], [N] épouse, [D] et M., [R], [D] la somme de 11 900 euros, versée à titre d’acompte, avec intérêts à compter du 21 avril 2021 et anatocisme légal ;

Condamne la société Tokio marine Europe à payer les dépens de première instance et d’appel ;

Condamne la société Tokio marine Europe à payer à Mme, [I], [N] épouse, [D] et M., [R], [D] une indemnité de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Fabienne TROUILLER, Présidente et par Madame Jeannette BELROSE, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,