Chambre civile

Section 2

ARRÊT N°

du 18 FÉVRIER 2026

N° RG 24/557

N° Portalis DBVE-V-B7I-CJPJ JJG-C

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire de Bastia, décision attaquée du 1er octobre 2024, enregistrée sous le n°20/973

CASUALTY AND GENERAL INSURANCE COMPANY EUROPE LIMITED

C/

[B] [Z]

[W]

[X]

[C]

S.A. AXA

FRANCE IARD

S.A.S. GUERRINI GIRARD

Copies exécutoires délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU

DIX-HUIT FÉVRIER DEUX-MILLE-VINGT-SIX

APPELANTE :

CASUALTY AND GENERAL INSURANCE COMPANY EUROPE LIMITED (CGICE)

société immatriculée sous le n°89 400-Gibraltar, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège, représentée par son mandataire de gestion sur le territoire français, la S.A.S. Dekatria, immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 817 854 631, dont le siège social est sis [Adresse 1], elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Philippe JOBIN de la SCP RENÉ JOBIN PHILIPPE JOBIN, avocat au barreau de BASTIA et M^e Kim MENEGHETTI, avocate au barreau de PARIS

INTIMÉS :

M. [P], [N] [B] [Z]

né le [Date naissance 1] 1989 à [Localité 2] (Haute-Corse)

[Adresse 3]

[Localité 3]

Défaillant

M. [I] [M] [W] [L]

né le [Date naissance 2] 1979 à [Localité 4] (Essonne)

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représenté par M^e Gilles ANTOMARCHI, avocat au barreau de BASTIA, substitué par M^e Doris TOUSSAINT, avocate au barreau de BASTIA

M. [T], [O] [X]

né le [Date naissance 3] 1981 à [Localité 2] (Haute-Corse)

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Défaillant

Me [F], [Q], [A] [C]

né le [Date naissance 4] 1981 à [Localité 5] (Alpes-Maritimes)

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 6]

Représenté par M^e Alexandra BALESI-ROMANACCE de la S.E.L.A.R.L. CABINET RETALI & ASSOCIÉS, avocate au barreau de BASTIA, substituée par M^e Frédérique GENISSIEUX, avocate au barreau de BASTIA

S.A. AXA FRANCE IARD

prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 7]

[Localité 7]

Représentée par M^e Joseph SAVELLI, avocat au barreau d’AJACCIO

S.A.S. GUERRINI GIRARD

prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 2]

Représentée par M^e Laure Anne THIBAUDEAU, avocate au barreau de BASTIA

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 4 décembre 2025, devant la cour composée de :

Jean-Jacques GILLAND, président de chambre

Guillaume DESGENS, conseiller

François DELEGOVE, vice-président placé

qui en ont délibéré.

En présence de [J] [S], attachée de justice

GREFFIER LORS DES DÉBATS :

Mathieu ASSIOMA

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 février 2026

ARRÊT :

Rendu par défaut,

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, et Mathieu ASSIOMA, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS

Par actes des 8 et 12 octobre 2020, la société de droit gibraltarien Casualty and general insurance company Europe limited a assigné M. [P] [B] [Z], M. [I] [W] et M. [T] [X], en leur qualité de caution de la S.A.R.L. Les Jardins de Ville, par-devant le tribunal judiciaire de Bastia aux fins de les entendre condamner à lui payer, à ce titre, la somme de 200 000 euros chacun pour les deux premiers et de 600 000 euros pour le dernier.

Par jugement du 1er octobre 2024, le tribunal judiciaire de Bastia a :

' – Dit que l’engagement de caution de Monsieur [T] [X] se limite à la somme de 200.000 € en principal, intérêts, commissions, pénalités de retard, frais et accessoires quelconques que le cautionné peut ou pourra devoir au titre des garanties délivrées en application de la police B117715282787 ;

— Débouté la compagnie CGICE de sa demande tendant à la condamnation de Monsieur [T] [X] à lui payer la somme de 600.000 € en sa qualité de caution de la société LES JARDINS DE VILLE ;

— Débouté la compagnie CGICE de sa demande tendant à la condamnation de Monsieur [P] [N] [B] [Z] à lui payer la somme de 200.000 € en sa qualité de caution de la société LES JARDINS DE VILLE ;

— Débouté la compagnie CGICE de sa demande tendant à la condamnation de Monsieur [I] [W] à lui payer la somme de 200.000 € en sa qualité de caution de la société LES JARDINS DE VILLE ;

— Rejeté toute autre demande plus ample ou contraire ;

— Condamné la compagnie CGICE qui succombe aux dépens.

— Débouté monsieur [X], monsieur [W]-[L], madame [C], la SA Axa France Iard, et la SARL Guerrini-Girard de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelé que l’exécution provisoire est de droit et

Dit n’y avoir lieu à l’écarter '.

Par déclaration du 10 octobre 2024, la société de droit gibraltarien Casualty and general insurance company Europe limited a interjeté appel du jugement prononcé par le tribunal judiciaire de Bastia en ce qu’il a :

' – Dit que l’engagement de caution de Monsieur [T] [X] se limite à la somme de 200.000 € en principal, intérêts, commissions, pénalités de retard, frais et accessoires quelconques que le cautionné peut ou pourra devoir au titre des garanties délivrées en application de la police B117715282787 ;

— Débouté la compagnie CGICE de sa demande tendant à la condamnation de Monsieur [T] [X] à lui payer la somme de 600.000 € en sa qualité de caution de la société LES JARDINS DE VILLE ;

— Débouté la compagnie CGICE de sa demande tendant à la condamnation de Monsieur [P] [N] [B] [Z] à lui payer la somme de 200.000 € en sa qualité de caution de la société LES JARDINS DE VILLE ;

— Débouté la compagnie CGICE de sa demande tendant à la condamnation de Monsieur [I] [W] à lui payer la somme de 200.000 € en sa qualité de caution de la société LES JARDINS DE VILLE ;

— Rejeté toute autre demande plus ample ou contraire ;

— Condamné la compagnie CGICE qui succombe aux dépens '.

Par conclusions déposées au greffe le 19 mars 2025, M. [I] [W] a demandé à la cour de :

« > Statuer ce que de droit sur la recevabilité en la forme de1'appel interjeté par 1a Compagnie CASUALTY AND GENERAL INSURANCE COMPANY EUROPE LIMITED

> Au fond, 1'en débouter et en conséquence,

> Confirmer le Jugement déféré en toutes ses dispositions.

Subsidiairement et s’il devait en être autrement,

> Retenir que ladite Compagnie en mobilisant sa garantie alors que tant les conditions légales que contractuelles telles qu’elles résultent du contrat souscrit à effet au 16 Novembre 2015 n’étaient pas réunies, a commis une faute de nature à engager sa responsabilité au visa des dispositions combinées des Articles 2314 et 1240 du Code Civil.

> Dire en conséquence qu’e1le en sera tenue d’en réparer 1es conséquences dommageables et allouer ainsi à Monsieur [I] [W] [L] la somme de 200 000 € en réparation du préjudice subi.

> Ordonner 1a compensation des condamnations respectives.

> Condamner la Compagnie CASUALTY AND GENERAL INSURANCE COMPANY EUROPE LIMITED au paiement d’une somme de 12 000 € par application des dispositions de 1'Artic1e 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

SOUS TOUTES RÉSERVES ».

Par conclusions déposées au greffe le 27 mars 2023, Mme [F] [C], en qualité de notaire, a demandé à la cour de :

« Confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions

Subsidiairement,

Constater que Monsieur [I] [W] [L] à abandonner sa demande subsidiaire visant à obtenir la garantie du notaire

Rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la concluante

En tout état de cause, condamner la CGICE ou toute partie succombante au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du CPC outre les dépens

SOUS TOUTES RÉSERVES ».

Par conclusions déposées au greffe le 2 avril 2025, la S.A.S. Guerrini Girard a demandé à la cour de :

« Vu l’article 1240 du Code civil,

Vu l’article 1103 du Code civil,

Vu les pièces produites,

Vu la jurisprudence,

À TITRE PRINCIPAL

CONFIRMER le jugement rendu le 1er octobre 2024 par le Tribunal judiciaire de Bastia ;

À TITRE SUBSIDIAIRE

DÉBOUTER Monsieur [X] de ses demandes à l’encontre de la SARL GUERRINI GIRARD ;

DÉBOUTER toutes autres parties de leurs demandes à l’encontre de la société GUERRINI-GIRARD ;

PRONONCER la mise hors de cause de la société GUERRINI-GIRARD ;

CONDAMNER monsieur [T] [X] à payer à la société

GUERRINI-GIRARD la somme de 6.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER monsieur [X] aux dépens ;

À TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE

DÉBOUTER la société AXA FRANCE IARD de sa demande de mise hors de cause ;

JUGER que la société AXA doit garantie ;

CONDAMNER la société AXA FRANCE IARD à relever et garantir la société GUERRINI GIRARD de toute condamnation qui pourraient être prononcées à son encontre, en application du contrat souscrit.

SOUS TOUTES RÉSERVES ».

Par conclusions déposées au greffe le 12 septembre 2025, la S.A. Axa France iard a demandé à la cour de :

« Vu l’article 1240 du code civil ;

Vu le jugement du 1er octobre 2024 ;

Vu les conditions particulières du contrat BTPLUS CONCEPT n°6092]46504

Au principal ;

Constater qu’aucune demande de condamnation n’a été sollicitée par l’appelante à l’encontre de la société AXA FRANCE IARD.

Confirmer le jugement déféré qui a considéré que les demandes formées a son égard par son assuré la société GUERRINI GIRARD étaient sans objet.

Débouter toutes parties d’éventuelles demandes de condamnations reconventionnelles qui

pourraient être formées à l’encontre de la société AXA FRANCE IARD.

Condamner tout succombant au paiement de la somme de 2.000,00 euros en application de l’article 700 du CPC, et aux entiers dépens.

Subsidiairement ;

Juger qu’aucune des garanties de la société AXA FRANCE IARD n’est mobilisable.

Prononcer la mise hors de cause de la société AXA FRANCE IARD.

Débouter la SARL GUERRINI GIRARD de ses demandes de garantie dirigées contre la

société AXA FRANCE IARD.

Très subsidiairement ;

Limiter la garantie de la société AXA FRANCE IARD à 73 % de la condamnation qui pourrait être mis a la charge de son assuré.

Débouter toutes les parties de leur demande de condamnation a l’encontre de la société AXA FRANCE IARD dans une proportion plus ample et contraire.

Déduire des condamnations qui pourraient être mises à la charge de la société AXA FRANCE IARD le montant de la franchise contractuelle opposable a son assurée.

Sous tout réserves ».

Par conclusions déposées au greffe le 15 septembre 2025, la société de droit gibraltarien Casualty and general insurance company Europe limited a demandé à la cour de :

« Vu les articles 1103, 1193, 1251-3, 2288-, 2305, 2306 et 2309 du Code civil,

Vu les articles L. 261-3, L. 261-10-1, L. 261-12, L. 263-1,. R. 261-1, R. 261-14, R. 261-1 7 et R. 261-21 du Code de la construction et de I’habitation,

Vu l’article R. 511-7 du Code des procédures civiles d’exécution,

Vu l’article L. 443-1 du Code des assurances,

RECEVOIR la compagnie CASUALTY AND GENERAL INSURANCE COMPANY EUROPE LIMITED (CGICE) en ses demandes et conclusions, et les jugeant bien fondée ;

INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Bastia le 1°' octobre 2024 en ce qu’il a :

Dit que l’engagement de caution de Monsieur [T] [X] se limite à la somme de 200.000 € en principal, intérêts, commissions, pénalités de retard, frais et accessoires quelconques que le cautionné peut ou pourra devoir au titre des garanties délivrées en application de la police B1 17715282787 ;

Débouté la compagnie CGICE de sa demande tendant à la condamnation de Monsieur [T] [X] à lui payer la somme de 600.000 € en sa qualité de caution de la société LES JARDINS DE VILLE ;

— Débouté la compagnie CGICE de sa demande tendant à la condamnation de Monsieur [P] [N] [B] [Z] à lui payer la somme de 200.000 € en sa qualité de caution de la société LES JARDINS DE VILLE ;

— Débouté la compagnie CGICE de sa demande tendant à la condamnation de Monsieur [I] [W] à lui payer la. somme de 200.000 € en sa qualité de caution de la société LES JARDINS DE VILLE ;

— Rejeté toute -autre demande plus « ample » ou contraire ;

— Condamné la compagnie CGICE qui succombe aux dépens.

Statuant de nouveau

CONSTATER que Monsieur [I] [W] s’est porté caution de la société LES JARDINS DE VILLE à hauteur de 200.000,00 € pour les sommes dues à la compagnie CASUALTY AND GENERAL INSURANCE COMPANY EUROPE LIMITED (CGICE) au titre de la garantie financière d’achèvement ;

CONSTATER que Monsieur [P] [B] s’est portée caution de la société LES JARDINS DE VILLE à hauteur de 200.000,00 € pour les sommes dues à la compagnie CASUALTY AND GENERAL INSURANCE COMPANY EUROPE LIMITED (CGICE) au titre de la garantie financière d’achèvement ;

CONSTATER que Monsieur [T] [X] s’est portée caution de la société LES JARDINS DE VILLE à hauteur de 600.000,00 € pour les sommes dues à la compagnie CASUALTY AND GENERAL INSURANCE COMPANY EUROPE LIMITED (CGICE) au titre de la garantie financière d’achèvement ;

JUGER que les conditions de mise enjeu de la garantie par la Compagnie CASUALTY AND GENERAL INSURANCE COMPANY EUROPE LIMITED (CGICE) étaient parfaitement réunies, les immeubles étant inachevés, le délai de livraison étant très largement dépassé, et la société LES JARDINS DE VILLE étant surtout à l’évidence financièrement défaillante ;

CONSTATER que la compagnie CASUALTY AND GENERAL INSURANCE COMPANY EUROPE LIMITED (CGICE) a été contrainte de payer, en exécution de la garantie d’achèvement par elle délivrée à la demande de la société LES JARDINS DE VILLE sous le n°B1 17715282787, expressément visé aux actes de cautionnement consentis par les défendeurs, et à raison de la défaillance de la société LES JARDINS DE VILLE dans l’exécution de ses obligations de vendeur en l’état futur d’achèvement, la somme, arrêtée au 10 octobre 2022, sauf à parfaire, de 3.657.486,74 € ;

CONSTATER que la société LES JARDINS DE VILLE est de ce fait débitrice envers la

compagnie CASUALTY AND GENERAL INSURANCE COMPANY EUROPE LIMITED (CGICE) d’une somme totale de 3.657.486,74 €, majorée des intérêts au taux légal majoré de 5 points ;

CONSTATER que la société LES JARDINS DE VILLE demeure à ce jour également débitrice envers la Compagnie CASUALTY AND GENERAL INSURANCE COMPANY EUROPE LIMITED (CGICE), conformément aux dispositions légales et aux stipulations

conventionnelles régissant la garantie d’achèvement délivrée par la concluante, de la somme complémentaire de 214.240,47 € en application de l’article 4 des conditions particulières ;

JUGER en conséquence, que les conditions de mise en jeu des cautionnements consentis par Messieurs [P] [B], [I] [W] et [T] [X], sont parfaitement réunies ;

JUGER dés lors la compagnie CASUALTY AND GENERAL INSURANCE COMPANY EUROPE LIMITED (CGICE) bien fondée à solliciter la condamnation de Messieurs [P] [B], [I] [W] et [T] [X] au paiement des sommes résultant de leurs engagements ;

En conséquence,

CONDAMNER Monsieur [P] [B] à payer à la compagnie CASUALTY AND GENERAL INSURANCE COMPANY EUROPE LIMITED (CGICE) la somme de deux cent mille (200.000) euros avec intérêts de droit à compter de l’arrêt à intervenir ;

CONDAMNER Monsieur [I] [W] à payer à la compagnie CASUALTY AND GENERAL INSURANCE COMPANY EUROPE LIMITED (CGICE) la somme de deux cent mille (200.000) euros avec intérêts de droit à compter de l’arrêt à intervenir ;

CONDAMNER Monsieur [T] [X] à payer à la compagnie CASUALTYAND GENERAL INSURANCE COMPANY EUROPE LIMITED (CGICE) la somme de six cent mille (600.000) euros ou, subsidiairement, de deux cent mille (200.000 E) euros, avec intérêts de droit à compter de l’arrêt à intervenir;

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE

REJETER toute demande et appel incident formés à l’encontre de la compagnie CASUALTY AND GENERAL INSURANCE COMPANY EUROPE LIMITED (CGICE) ;

CONDAMNER solidairement, ou à défaut in solidum, Monsieur [P] [B], Monsieur [I] [W] et Monsieur [T] [X] à payer à la compagnie CASUALTY AND GENERAL INSURANCE COMPANY EUROPE LIMITED (CGICE) une somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER solidairement, ou à défaut in solidum, Monsieur [P] [B], Monsieur [I] [W] et Monsieur [T] [X] aux entiers dépens de l’instance, que M^e Philippe JOBIN recouvrera conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

SOUS TOUTES RÉSERVES ».

Par ordonnance du 5 novembre 2025, la procédure a été clôturée et fixée à plaider au 4 décembre 2025.

Le 4 décembre 2025, la présente procédure a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 18 février 2026.

Bien qu’ayant été valablement assignés après procès-verbal de recherches infructueuses, M. [P] [B] [Z] et M. [T] [X] n’ont pas comparu ni ne se sont fait représenter ; en application de l’article 474 du code de procédure civile, le présent arrêt est prononcé par défaut.

La cour, pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, fait, en application de l’article 455 du code de procédure civile, expressément référence à la décision entreprise ainsi qu’aux dernières conclusions notifiées par les parties.

SUR CE

Pour statuer comme ils l’ont fait les premiers juges ont considéré que les trois actes de cautionnement étaient valides, que celui engageant M. [T] [X] ne portait que sur 200 000 euros comme indiqué de manière manuscrite et non pas sur 600 000 euros comme indiqué de manière dactylographique, que la garantie financière du vendeur pour l’achèvement des travaux ne pouvait être actionnée, sa défaillance financière n’étant pas rapportée, son compte bancaire étant largement créditeur de 606 924,81 euros le 24 octobre 2019 et de 464 148,70 euros le 2 décembre 2019, qu’un simple retard dans l’exécution du chantier, même important, ne pouvait la constituer et que l’appelante devait être déboutée de ses demandes en paiement.

A titre liminaire, après un examen attentif et exhaustif des conclusions des parties, la cour rappelle qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et que les « dire et juger », les « prendre ou donner acte » et les « constater » ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi.

En conséquence, la cour ne statuera pas sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

* Sur la mise en 'uvre de la garantie financière

L’article L 261-10-1 du code de la construction et de l’habitation dispose qu'« Avant la conclusion d’un contrat prévu à l’article L. 261-10, le vendeur souscrit une garantie financière de l’achèvement de l’immeuble ou une garantie financière du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d’achèvement.

La garantie financière d’achèvement peut être mise en 'uvre par l’acquéreur en cas de défaillance financière du vendeur, caractérisée par une absence de disposition des fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble.

Le garant financier de l’achèvement de l’immeuble peut faire désigner un administrateur ad hoc par ordonnance sur requête. L’administrateur ad hoc, qui dispose des pouvoirs du maître de l’ouvrage, a pour mission de faire réaliser les travaux nécessaires à l’achèvement de l’immeuble. Il peut réaliser toutes les opérations qui y concourent et procéder à la réception de l’ouvrage, au sens de l’article 1792-6 du code civil. Il est réputé constructeur au sens de l’article 1792-1 du même code et dispose, à ce titre, d’une assurance de responsabilité en application de l’article L. 241-2 du code des assurances. Sa rémunération est à la charge du garant.

Lorsque sa garantie est mise en 'uvre, le garant financier de l’achèvement de l’immeuble est seul fondé à exiger de l’acquéreur le paiement du solde du prix de vente, même si le vendeur fait l’objet d’une procédure au titre du livre VI du code de commerce.

Un décret en Conseil d’Etat détermine les conditions d’application du présent article, notamment la nature de la garantie financière d’achèvement ou de remboursement ».

L’appelante fait valoir que les conditions de mise en jeu de la garantie d’achèvement étaient réunies le 12 novembre 2019 quand elle a sollicité la désignation d’un administrateur ad hoc, la maîtresse de l’ouvrage, la S.A.R.L. Les Jardins de Ville ne disposant plus des fonds nécessaires à l’achèvement du projet immobilier et était défaillante financièrement à la date d’intervention de sa garante, construction étant toujours inachevée à la date contractuelle de livraison.

Pour justifier l’absence de défaillance financière de la maîtresse de l’ouvrage, les premiers juges ont retenu que, le 15 octobre 2019, son compte bancaire centralisateur était créditeur de 606 924,81 euros et encore de 464 148,70 euros, le 2 décembre 2019.

Cependant l’article L 261-10-1 précité précise que la défaillance financière est caractérisée par l’absence de disposition des fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble, ce qui serait le cas en l’espèce selon l’appelante, malgré les soldes créditeurs retenus en première instance.

Il résulte du débat et des pièces des parties que la S.A.R.L. Les Jardins de Ville avait pour projets de construire différents bâtiments, dont un bâtiment 4, pour lequel 10 acquéreurs avaient déjà signé le contrat de vente en l’état futur d’achèvement et déjà procédé à différents versements et que la construction dudit bâtiment a été annulé.

En effet, ce dernier devait être édifié dans une zone inondable, construction à laquelle la préfecture de Haute-Corse s’est opposée, la construction empiétant sur la zone incluse dans le plan de prévention des risques naturels d’inondation de la commune de

[Localité 3] -pièce n°23, 60 et 61 de l’appelante.

La signature des contrats de vente en l’état futur d’achèvement étant déjà intervenues, dix acheteurs en l’état futur d’achèvement, compte de tenu de l’impossibilité de réalisation de leur achat, ont demandé la résiliation de la vente et la restitution des sommes déjà versées pour un montant global de 410 070 euros -pièces n°62, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70 et 71.

S’il est vrai que, lors de l’activation de la garantie financière de l’appelante, les comptes de la maîtresse d’ouvrage était créditeurs, il n’en reste pas moins vrai que la maîtresse de l’ouvrage dans un courrier du 31 octobre 2019, adressé à l’appelante, indique qu’en l’absence de construction du bâtiment 4, -celui prévu en zone inondable- le projet d’origine n’est pas viable financièrement avec un budget arrêté actuellement ne reposant que sur la construction de cinq bâtiments et la nécessité du versement par la garantie financière d’une avance de 100 000 euros à verser sur un compte séquestre -pièce n°24-et 25 de l’appelante.

C’est ce que le tribunal de commerce de Bastia dans un jugement du 15 mars 2024 -aujourd’hui définitif, pièces n° 56 et 57- a retenu en ces termes « Après analyse des pièces produites et notamment du relevé de compte séquestre, de la suppression du bâtiment 4 au regard du PPRI, des jugements de résolution de vente et actes notariés de résolution de vent et de l’extrait de comptabilité de la société LES JARDINS DE VILLE pour l’exercice comptable 2018, le tribunal estime que la société M CONCEPT HOLDING est mal fondée à soutenir que la société LES JARDINS DE VILLE détenait les fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble. En effet, les fonds dont elle fait état correspondent aux versements effectués dans le cadre de ventes qui ont fait l’objet des résolutions sus-évoquées, ces résolutions entraînant do facto obligation de restitution desdits fonds. De plus, il résulte des dispositions des articles L.261-3, L261-12 et L.263-l du code de la construction et de l’habitation que le vendeur ne peut appeler de fonds auprès des acquéreurs avant que les travaux afférents ne soient effectivement réalisés. Or, le tribunal constate qu’en l’espèce, la société LES JARDINS DE VILLE ne disposait pas des fonds nécessaires pour avancer les travaux et donc envisager un nouvel appel de fonds. En conséquence, le tribunal se doit de retenir qua la société LES JARDINS DE VILLE se trouvait dans une situation de défaillance financière au sens des dispositions de l’article L.26l-104 du code de commerce qui a justifié la mise en 'uvre de la garantie délivrée par la CGICE ».

Or, si comme le précise M. [I] [W] sur les six bâtiments, les numéros 1,2 et 6 étaient déjà livrés, le bâtiment 3 n’était construit qu’à hauteur de 85 %, le 5 n’était qu’hors eau et air et le 4 abandonné, et ce même si dans l’acte de vente du 30 juillet 2018, établi par Me [F] [C], au profit de Mme [H] [V], il était indiqué une livraison au 30 juin 2020 -page n°5 pièce n°8 de M. [W]- il n’en reste pas moins que la trésorerie de la maîtresse de l’ouvrage était essentiellement constituée par les paiements des dix acheteurs du bâtiment 4 et rien d’autres.

De plus, il n’est pas contestable que des saisies conservatoires étaient pratiquées par des sociétés intervenant sur le chantier faute de paiement -pièce n°14 de l’appelante S.A.R.L. Rossi frères peinture à hauteur de 95 100,96 euros- et que la S.A. Erilia, acheteuse en l’état futur d’achèvement de 17 appartements et de 34 parkings livrables au plus tard le 30 juin 2017, avait assigné, entre autres, le 30 novembre 2019 l’appelante en sa qualité de garante financière pour l’achèvement des travaux -ces deniers relativement aux bâtiments 3 restant incomplets depuis plus de deux années- aux fins, notamment, d’achèvement des travaux sous astreinte, et financement de cet achèvement au titre de sa garantie sous astreinte, et paiement une somme de 208 960,66 euros à titre de provision, éléments qui caractérisent la défaillance financière de la maîtresse de l’ouvrage, selon les dispositions de l’article 4.1 des conditions générales du contrat de garantie financière et, contrairement à ce que l’une des cautions veut laisser croire, ne peut s’analyser en un problème d’avances sur travaux non prévus et de décomptes contestés.

Ainsi, au jour de l’intervention de l’appelante, la situation financière de la maîtresse de l’ouvrage était bien obérée au sens de l’article L 261-10-1 du code de la construction et de l’habitation et l’appelante, à ce titre et dans ces conditions, est bien recevable et fondée à appeler les cautions en remboursement des sommes par elle avancées et dans la limite de leurs engagements.

Il convient, en conséquence, de réformer le jugement entrepris sur ce point, et ce, sans nécessité d’examiner les autres moyens développés en ce sens, tel que la possibilité d’une intervention de la garantie financière en cas d’inachèvement à la seule date contractuellement convenue pour la livraison, la défaillance financière de la maîtresse de l’ouvrage étant amplement rapportée, la validité de l’intervention de la garante financière étant démontrée et acquise.

* Sur les engagements des cautions

Pour que l’appelante puisse actionner les trois cautions personnes physiques appelées en la cause, il faut d’abord qu’elle démontre que la S.A.R.L. Les Jardins de Ville est défaillante

Il ressort du dossier que l’appelante au titre de sa garantie financière a dû jusqu’à présent débourser une somme globale de 3 657 486,74 euros -pièces 74, 75, 76, 77, 78, 79 et 80- qui, si elle n’est pas constituée dans sa totalité de paiement de sommes avancées pour l’achèvement au sens strict du chantier, incluant de manière marginale des frais de gestion et d’assurances, permettant la poursuites des travaux, frais que la cour assimile à des dépenses nécessaires à leur achèvement.

De plus, le montant payé par l’appelante est largement supérieur aux montants figurant sur le compte de la maîtresse de l’ouvrage, contrairement à ce que laisse entendre M. [I] [W], en page 7 de ses écritures, et, de même, les sommes avancées sont largement supérieures à celles réclamées aux différentes cautions.

Les sommes figurant sur les comptes de la maîtresse de l’ouvrage fin 2019, représentant presque intégralement les sommes versées par les dix acheteurs du bâtiment 4, dont le projet de construction a été abandonné, leur caractère indisponible pour l’achèvement des travaux est évident et, à ce titre, entrent bien dans le cadre de la garantie financière d’achèvement contrairement aux simples affirmations d’une des cautions.

Il convient, en conséquence, d’examiner la mobilisation des trois cautions personnes physiques, la débitrice principale étant depuis lors bénéficiaire d’une procédure collective ayant abouti au prononcé de sa liquidation judiciaire.

La cour va analyser les trois cautions l’une après l’autre en rappelant que, devant elle, une seule a constitué avocat.

¿ M. [I] [W]

La défense de ce dernier porte sur le caractère prématuré de l’intervention de la garantie financière dont les conditions d’activation n’étaient pas, selon cette caution, réunies, ce que la cour n’a pas retenu.

En conséquence, cette caution ne développant aucun autre argument, l’absence, selon elle, de subrogation, non démontrée, étant la conséquence de cette intervention prématurée, il convient de débouter M. [I] [W] de sa demande et de faire droit aux prétentions de l’appelante en le condamnant à lui payer la somme de 200 000 euros.

¿ M. [T] [X]

Les premiers juges ont retenu que M. [T] [X], gérant de la S.A.R.L. Les Jardins de Ville, maîtresse de l’ouvrage, avait consenti un cautionnement de manière dactylographiée à hauteur de 600 000 euros mais de manière manuscrite uniquement à hauteur de 200 000 euros, montant retenu par le tribunal comme étant celui de son engagement financier, ce que l’appelante conteste.

En l’espèce, il n’est nullement contesté qu’il existe une divergence entre l’engagement de caution manuscrit et l’engagement dactylographié, pour une différence de 400 000 euros, ce qui porte préjudice à l’appelante.

Cette dernière fait valoir que, tout dans le dossier, démontre que l’engagement était bien à hauteur de 600 000 euros et que la mention manuscrite contient une erreur dont il ne faut pas tenir compte en raison des autres éléments du dossier.

Or, il convient de préciser que, si effectivement l’acte de cautionnement produit indique bien à deux reprises dans sa version dactylographiée précédant la signature non contestée de M. [T] [X] une somme cautionnée de 600 000 euros, à la suite de cette première signature du 3 novembre 2015, se trouve une version aussi dactylographiée portant mention en chiffre et en lettre d’un cautionnement dans la limite de 200 000 euros, somme reprise dans la version manuscrite la suivant et signé à nouveau par la caution

Il est constant qu’en cas de divergence entre la version dactylographiée et la version manuscrite c’est la version manuscrite qui est retenue.

En l’espèce, en présence de deux versions dactylographiées divergentes et d’une version manuscrite conforme à une des deux versions dactylographiée, il ne peut être retenue que le montant indiqué sur celle-ci, à savoir la somme de 200 000 euros, en confirmant sur ce point le jugement entrepris et en condamnant la caution au paiement de cette somme, l’acte de cautionnement signé étant conforme aux prescriptions légales -pièce n°7 de l’appelante.

¿ M. [P] [B] [Z]

Cette partie est défaillante en cause d’appel comme elle l’était en première instance.

La cour relève que l’acte de cautionnement produit -pièce n°9 de l’appelante- reproduit les formalités légales obligatoires, qu’il est signé par cette personne le 3 novembre 2015 et comporte de manière identique un texte dactylographié et un texte manuscrit mentionnant un engagement à hauteur de 200 000 euros, somme dont il convient de la condamner à paiement au profit de l’appelante.

* Sur la demande de dommages et intérêts présentées par M. [I] [W]

M. [I] [W] sollicite une somme de 200 000 euros en réparation du préjudice qu’il estime avoir subi en raison de l’intervention de la société de droit gibraltarien Casualty and general insurance company Europe limited au titre de la garantie financière dont il estime que les condition n’étaient pas réunies, sollicitant la compensation entre les différentes sommes que les parties se devraient selon lui.

La cour ayant retenu que la mise en 'uvre de la garantie financière était justifiée et ses conditions réunies, le réalité du préjudice invoqué par cette partie ne peut être retenue.

La demande doit être rejetée ainsi que la demande de compensation qui lui était liée.

* Pour le surplus relativement aux autres parties

La cour ne peut que relever qu’aucune demande n’est présentée à l’encontre de la S.A. Axa France iard, de la S.A.S. Guerrini Girard et de Mme [F] [C], ès qualités, et qu’à ce titre leur appel en la cause est déroutant et inexpliqué.

* Sur les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

S’il est équitable de laisser la charge des frais irrépétibles qu’elle a engagés à la seule caution constituée, il n’en va pas de même pour les autres parties ; en conséquence, il convient de débouter M. [I] [W] de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et d’allouer à ce titre à la société de droit gibraltarien Casualty and general insurance company Europe limited la somme de 6 000 euros, à la S.A. Axa France iard la somme de 1 000 euros, à la S.A.S. Guerrini Girard la somme 3 000 euros et à Mme [F] [C] la somme de 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions à l’exception de celle limitant le montant de la caution consenti par M. [T] [X] à la somme de 200 000 euros

Statuant à nouveau

Précise que les conditions de mise en jeu de la garantie financière de la société de droit gibraltarien Casualty and general insurance company Europe limited sont parfaitement réunies par rapport à la situation de la S.A.R.L. Les Jardins de Ville,

Condamne M. [T] [X] à payer à la société de droit gibraltarien Casualty and general insurance company Europe limited la somme de 200 000 euros en sa qualité de caution,

Condamne M. [I] [W] à payer à la société de droit gibraltarien Casualty and general insurance company Europe limited la somme de 200 000 euros à titre de caution,

Condamne M. [P] [B] [Z] à payer à la société de droit gibraltarien Casualty and general insurance company Europe limited la somme de 200 000 euros à titre de caution,

Relève qu’aucune demande n’est présentée à l’encontre de Mme [F] [C], ès qualités, de la S.A.S. Guerrini Girard et de la S.A. Axa France iard,

Condamne in solidum M. [I] [W], M. [T] [X] et M. [P] [B] [Z] à payer les entiers dépens tant ceux d’appel que ceux de première instance,

Condamne in solidum M. [I] [W] et M. [T] [X] à payer la somme de de 6 000 euros à la société de droit gibraltarien Casualty and general insurance company Europe limited, la somme de 1 000 euros à la S.A. Axa France iard, la somme de 3 000 euros à la S.A.S. Guerrini Girard et la somme de 2 000 euros à

Mme [F] [C], ès qualités, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes.

LE GREFFIER

LE PRÉSIDENT