Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

Le syndicat des copropriétaires de la villa Mon rêve, M. et M^me B…, M. F… A…, M. H… C… et M. et M^me G…, d’une part, et le syndicat des copropriétaires du 151 boulevard Perier, d’autre part, ont demandé au tribunal administratif de Marseille d’annuler la décision du 7 mars 2022 par laquelle le maire de Marseille a tacitement délivré un permis de construire à la société civile immobilière Maregis pour la surélévation d’une construction existante et la réalisation d’une plate-forme de stationnement au 229 boulevard Périer.

Par un jugement n° 2304580, 2308485 du 4 mars 2024, le tribunal administratif de Marseille a annulé le permis de construire tacite du 7 mars 2022.

Procédure devant la Cour :

Par une requête enregistrée sous le n° 24MA01058 le 24 avril 2023, complétée par un mémoire enregistré le 17 juin 2025, la SCI Maregis, représentée par la SCP Bérenger Blanc Burtez-Doucède, demande à la Cour :

1°) d’annuler le jugement du tribunal administratif de Marseille n° 2304580, 2308485 du 4 mars 2024 ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Marseille une somme de 2 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- le jugement est irrégulier à défaut de signature de la minute ;

- le tribunal a estimé à tort recevables les requêtes enregistrées après l’expiration du délai raisonnable d’un an ;

- le caractère discontinu de l’affichage du permis de construire n’est pas établi ;

- les requérants ne démontrent pas leur intérêt pour agir au regard des articles L. 600-1-2 et L. 600-1-3 du code de l’urbanisme ;

- ils doivent justifier du respect des prescriptions de l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme ;

- il n’est établi ni que la réalisation d’une chambre avec douche sous la plateforme de stationnement ait été antérieure au dépôt de la demande de permis de construire, ni qu’elle ait créé de l’emprise au sol ;

- cette construction relève d’une question d’exécution du permis de construire et non de légalité de celui-ci ;

- s’agissant d’un mur de plateforme, cette construction n’a pu en tout état de cause méconnaître l’article UC 4 du plan local d’urbanisme ;

- la distance par rapport à la limite séparative sud, qui doit être calculée à partir de la surélévation projetée, respecte les règles de prospect prévues par l’article UCt 7 du plan local d’urbanisme, le retrait de 5,15 mètres étant supérieur à celui de 4,19 mètres exigé ;

- en toute hypothèse le projet n’apporte aucune aggravation de la non-conformité de la construction à l’article UCt 7 ;

- la réalisation du bassin de spa de nage est postérieure à l’obtention du permis, ne nécessite aucune autorisation d’urbanisme, et ne crée pas d’emprise au sol ;

- la piscine au sud-est du terrain existe depuis 1976 et n’avait pas à être prise en compte dans la nouvelle emprise ;

- les requérants ne démontrent pas que les emprises au sol de la construction et du projet figurant au dossier de permis de construire seraient inexactes ;

- à supposer que les travaux en litige aient été antérieurs au permis de construire, le projet autorisé porte sur des éléments dissociables des éléments existants qui pouvaient dès lors ne pas être inclus dans la demande ;

- le projet n’aggrave pas la non-conformité de la construction par rapport à l’article UC 4 du règlement du plan local d’urbanisme ;

- le projet ne méconnaît pas l’article UC 5 ;

- le projet ne méconnaît pas l’article UC 7 ;

- le projet, qui ne nécessite que quatre places de stationnement, dispose de cinq places et respecte ainsi les prescriptions de l’article UCt 11 ;

- le projet ne méconnaît pas l’article UC 13, la construction réalisée sous la place de stationnement et le spa de nage étant postérieurs au permis de construire, et ne modifiant pas en tout état de cause de manière significative l’imperméabilisation de la parcelle.

Par un mémoire en défense enregistré le 8 avril 2025, le syndicat des copropriétaires du 151 boulevard Périer, représenté par M^e Naudin conclut à titre principal, au rejet de la requête d’appel ou, à titre subsidiaire, dans le cas où le jugement serait annulé, à l’annulation du permis de construire implicitement délivré par le maire de Marseille le 7 mars 2022 à la SCI Maregis et de la décision du maire du 23 juillet 2023 rejetant son recours gracieux, et à ce que soit mise à la charge de la commune de Marseille ou de tout succombant une somme de 5 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

les moyens invoqués par la SCI Maregis à l’encontre du jugement attaqué ne sont pas fondés ;

sa demande au tribunal administratif n’était pas tardive.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Hameline, rapporteure,

- les conclusions de M. Quenette, rapporteur public,

- et les observations de M^e Claveau, représentant la SCI Maregis.

Une note en délibéré, présentée pour la SCI Maregis, a été enregistrée le 8 octobre 2025 et n’a pas été communiquée.

Considérant ce qui suit :

1. La société civile immobilière Maregis a déposé une demande de permis de construire le 28 octobre 2021 pour la surélévation d’un immeuble d’habitation et la réalisation d’une plateforme de stationnement sur un terrain cadastré K n° 009 situé 229 boulevard Périer dans le 8ème arrondissement de Marseille, en zone UCt du plan local d’urbanisme intercommunal. Un permis de construire tacite est né du silence de la commune de Marseille sur cette demande le 7 mars 2022. Le syndicat des copropriétaires de la villa Mon rêve, M. et M^me B…, M. F… A…, M. H… C… et M. et M^me G… ont demandé conjointement l’annulation de ce permis de construire tacite au tribunal administratif de Marseille. Le syndicat des copropriétaires du 151 boulevard Perier a également demandé à ce tribunal l’annulation du permis de construire tacite ainsi que de la décision de rejet de son recours gracieux formé contre celui-ci. Par un jugement n° 2304580, 2308485 du 4 mars 2024, le tribunal administratif de Marseille, après avoir joint les deux instances, a annulé le permis de construire tacite du 7 mars 2022. La SCI Maregis relève appel de ce jugement.

Sur le bien-fondé du jugement attaqué :

En ce qui concerne la recevabilité des demandes de première instance :

S’agissant du respect du délai de recours contentieux :

2. Aux termes de l’article R. 600-2 du code de l’urbanisme : « Le délai de recours contentieux à l’encontre d’une décision de non-opposition à une déclaration préalable ou d’un permis de construire, d’aménager ou de démolir court à l’égard des tiers à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain des pièces mentionnées à l’article R. 424-15 ». Cet article R. 424-15 du même code dispose que : « Mention du permis (…) doit être affichée sur le terrain, de manière visible de l’extérieur, par les soins de son bénéficiaire, dès la notification de l’arrêté (…) et pendant toute la durée du chantier. (…) ». Selon l’article A. 424-16 du même code : « Le panneau prévu à l’article A. 424-15 (…) indique également, en fonction de la nature du projet : / a) Si le projet prévoit des constructions, la surface de plancher autorisée ainsi que la hauteur de la ou des constructions, exprimée en mètres par rapport au sol naturel ;(…). ». Enfin, l’article A. 424-18 de ce même code précise que : « Le panneau d’affichage doit être installé de telle sorte que les renseignements qu’il contient demeurent lisibles de la voie publique ou des espaces ouverts au public pendant toute la durée du chantier ».

3. D’une part, s’il incombe au bénéficiaire d’un permis de construire de justifier qu’il a accompli les formalités d’affichage prescrites par les dispositions précitées, le juge doit apprécier la continuité de l’affichage en examinant l’ensemble des pièces qui figurent au dossier qui lui est soumis.

4. D’autre part, en imposant que figurent sur le panneau d’affichage du permis de construire diverses informations sur le permis, les caractéristiques de la construction projetée et le lieu de consultation du dossier, les dispositions citées au point précédent ont pour objet de permettre aux tiers d’apprécier l’importance et la consistance du projet et de les mettre à même de consulter le dossier du permis. Il s’ensuit que, si les mentions prévues par l’article A. 424-16 du code de l’urbanisme doivent, en principe, figurer sur le panneau d’affichage, une erreur ou omission entachant l’une d’entre elles ne conduit à faire obstacle au déclenchement du délai de recours que dans le cas où cette erreur est de nature à empêcher les tiers d’apprécier, à la seule lecture du panneau d’affichage, l’importance et la consistance du projet ou d’affecter leur capacité à identifier, à la seule lecture de ce panneau, le permis et l’administration à laquelle il convient de s’adresser pour consulter le dossier.

5. En l’espèce, il ressort du procès-verbal de constat établi par un commissaire de justice le 1er avril 2022 que le permis de construire tacite délivré le 7 mars 2022 à la SCI Maregis a été affiché à cette date sur le portail qui ferme la voie privée en impasse desservant notamment le terrain d’assiette du projet. Ce panneau d’affichage, qui mentionnait un projet de surélévation avec création de logement entraînant une augmentation de 2,50 mètres de la hauteur de la construction, était visible des espaces ouverts au public et permettait aux tiers d’apprécier l’importance et la consistance du projet alors même qu’il ne mentionnait pas la hauteur de la construction surélevée à partir du terrain naturel. En revanche, il ne ressort pas des pièces du dossier que ce panneau ait fait l’objet d’un affichage continu pendant une période de plus de deux mois, ce que ne saurait suffire à démontrer la seule production au demeurant partielle d’un second constat d’un commissaire de justice réalisé le 15 juin 2022 à la demande de la SCI Maregis, alors que de nombreuses attestations particulièrement circonstanciées de tiers et de professionnels ayant franchi le portail d’accès durant la période d’avril à juin 2022 font état de l’absence d’affichage du permis à cet endroit entre les deux dates des constats effectués, plusieurs riverains témoignant par ailleurs avoir découvert la mention de ce permis de construire par un autre affichage réalisé fin mars 2023 sur la façade de l’immeuble du 229 boulevard Périer non accessible depuis la voie ouverte à la circulation publique. Dans ces conditions, à défaut d’affichage continu du permis de construire dans des conditions conformes aux dispositions réglementaires précédemment rappelées, le délai de recours contentieux prévu à l’article R. 600-2 du code l’urbanisme n’a donc pas pu commencer à courir, à l’égard des tiers, à compter du 2 juin 2022.

6. Il résulte de ce qui précède que les demandes de première instance ne sauraient être regardées comme ayant été enregistrées tardivement, pour l’une le 16 mai 2023, et pour l’autre après rejet d’un recours administratif le 12 septembre 2023, au greffe du tribunal administratif de Marseille.

S’agissant de l’intérêt et de la qualité pour agir des demandeurs de première instance :

7. Il y a lieu d’écarter les fins de non-recevoir opposées par la SCI Maregis et tirées, d’une part, de l’absence d’intérêt pour agir des syndicats de copropriétaires du 151 boulevard Perier et de la Villa mon rêve ainsi que de M. M^mes A…, C…, B… et G…, et, d’autre part, du défaut de justification de la qualité pour agir des intéressés, par adoption des motifs retenus par les premiers juges aux point 5 à 11 du jugement attaqué, qui ne sont pas utilement critiqués en appel.

S’agissant de la notification des recours gracieux et contentieux :

8. Il ressort des pièces du dossier que le recours gracieux formé par le syndicat des copropriétaires du 151 boulevard Perier a été notifié à la SCI Maregis, et que les recours contentieux enregistrés devant le tribunal administratif de Marseille ont été notifiés tant à la commune qu’au pétitionnaire. Les fins de non-recevoir tirées de la méconnaissance par les demandeurs de première instance des dispositions de l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme doivent, par suite, être écartées.

En ce qui concerne la légalité du permis de construire tacite du 7 mars 2022 :

9. En application de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, il appartient au juge d’appel, saisi d’un jugement annulant un acte en matière d’urbanisme, de se prononcer sur les différents motifs d’annulation retenus par les premiers juges, dès lors que ceux-ci sont contestés devant lui.

10. Pour annuler le permis de construire en litige, les premiers juges se sont fondés sur les motifs tirés, d’une part, de ce que la société pétitionnaire n’avait pas présenté une demande d’autorisation d’urbanisme portant sur l’ensemble des éléments de la construction qui ont eu ou auront pour effet de modifier le bâtiment et, d’autre part, de ce que le projet autorisé méconnaissait les dispositions de l’article UC 7 du règlement du plan local d’urbanisme.

11. En premier lieu, lorsqu’une construction a été édifiée sans autorisation en méconnaissance des prescriptions légales alors applicables, il appartient au propriétaire qui envisage d’y faire de nouveaux travaux de présenter une demande d’autorisation d’urbanisme portant sur l’ensemble du bâtiment. De même, lorsqu’une construction a été édifiée sans respecter la déclaration préalable déposée ou le permis de construire obtenu ou a fait l’objet de transformations sans les autorisations d’urbanisme requises, il appartient au propriétaire qui envisage d’y faire de nouveaux travaux de présenter une demande d’autorisation d’urbanisme portant sur l’ensemble des éléments de la construction qui ont eu ou auront pour effet de modifier le bâtiment tel qu’il avait été initialement approuvé. Il en va ainsi même dans le cas où les éléments de construction résultant de ces travaux ne prennent pas directement appui sur une partie de l’édifice réalisée sans autorisation. Une telle exigence ne trouve pas à s’appliquer dans le cas où les travaux édifiés sans permis de construire et ceux objet d’une demande de permis de construire portant sur de nouveaux travaux concernent plusieurs immeubles distincts et où le permis de construire demandé ne concerne pas ceux de ces immeubles qui ont été édifiés en violation sans permis de construire. Dans l’hypothèse où l’autorité administrative est saisie d’une demande qui ne satisfait pas à cette exigence, elle doit inviter son auteur à présenter une demande portant sur l’ensemble des éléments devant être soumis à son autorisation. Cette invitation, qui a pour seul objet d’informer le pétitionnaire de la procédure à suivre s’il entend poursuivre son projet, n’a pas à précéder le refus que l’administration doit opposer à une demande portant sur les seuls nouveaux travaux envisagés.

12. Il ressort des pièces du dossier, et notamment du constat établi sur place par un commissaire de justice le 19 avril 2023, que le terrain d’assiette du projet a fait l’objet de travaux ayant conduit à l’édification d’une chambre avec douche d’une surface de 9,768 m² sous une plateforme réalisée dans la pente du terrain au sud-est de la parcelle. Il résulte par ailleurs de la notice et des plans joints à la demande de permis de construire que, si la réalisation d’une plateforme de stationnement à l’arrière du portail d’accès est intégrée au dossier de demande, la pièce d’habitation équipée d’une salle d’eau se trouvant sous la plateforme n’y figure pas. La SCI Maregis ne conteste pas la réalité de ces travaux, mais soutient qu’ils seraient postérieurs à la délivrance du permis de construire du 7 mars 2022 et dès lors sans incidence sur la légalité de celui-ci. Toutefois, elle n’apporte pas davantage en appel que devant les premiers juges d’éléments au soutien de cette allégation qui est expressément contestée, à défaut de toute précision sur la date et les circonstances de la réalisation par ses soins de cette construction à l’intérieur du terrain d’assiette, points sur lesquels, contrairement à ce qu’elle fait valoir, la charge de la preuve ne saurait incomber exclusivement aux tiers riverains. La pièce d’habitation réalisée sous la plateforme de stationnement incluse dans le projet n’est, par ailleurs, pas distincte du bâtiment objet de la demande de permis de construire. Dès lors, ainsi que l’ont retenu à bon droit les premiers juges, la demande de permis de construire déposée par la SCI Maregis le 28 octobre 2021 devait porter non seulement sur le projet de surélévation de la villa et de création d’une plateforme de stationnement, mais également sur la création de cette pièce d’habitation supplémentaire, et le maire ne pouvait légalement accorder le permis de construire au vu de la demande qui ne satisfaisait pas à ces exigences.

13. En second lieu, aux termes de l’article UC 7 du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) de Marseille-Provence : « En l’absence de polygone constructible sur le règlement graphique, la distance (d) mesurée horizontalement entre tout point d’une construction et le point le plus proche d’une limite séparative* est supérieure ou égale et à la moitié de la différence d’altitude (DA) entre ces deux points sans être inférieure à 3 mètres (…) / L’altitude de la limite doit être mesurée au niveau du fonds voisin et non au niveau du terrain du projet ». Par ailleurs, en application de l’article 2.1 des dispositions générales de ce règlement : « Les travaux sur une construction légale* mais non conforme au présent PLUi (c’est-à-dire qui ne respecte pas les articles de la zone concernée et leurs règles alternatives) sont admis à condition : / – qu’ils aient pour objet d’améliorer la conformité ou de ne pas aggraver la non-conformité de la construction avec les dispositions règlementaires méconnues ; / – ou qu’ils soient étrangers à ces dispositions ».

14. Il est constant que le bâtiment de la villa existante n’est pas implanté conformément aux dispositions précitées de l’article UC 7 du PLUi par rapport au point le plus proche du fonds voisin, situé en contrebas d’un mur de soutènement, en limite séparative sud de la parcelle. Si la SCI Maregis fait valoir que la surélévation projetée, qui doit être construite en retrait par rapport à l’étage inférieur, respecte quant à elle les règles de prospect fixées par cet article impliquant une distance d’au moins 7 mètres du fonds voisin, dès lors qu’elle est située à une distance mesurée à 7,37 mètres, il ressort des plans joints à la demande de permis de construire et notamment du plan de masse que la distance de la surélévation par rapport au point le plus proche du fonds voisin est situé à moins de 7 mètres à l’angle sud-est de celle-ci. Dès lors, les travaux de surélévation projetés, qui ne sont pas étrangers aux dispositions méconnues de l’article UC 7, ne sont pas non plus conformes à celles-ci et aggravent dès lors la non-conformité initiale. Par suite, le maire de Marseille a méconnu les dispositions précitées en délivrant le permis de construire.

15. Il résulte de ce qui précède que la SCI Maregis n’est pas fondée à se plaindre de ce que le tribunal administratif, après avoir estimé recevables les demandes dont il était saisi, a annulé le permis de construire tacite qui lui a été délivré par le maire de Marseille le 7 mars 2022.

Sur les frais liés au litige :

16. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle en toute hypothèse à ce qu’une somme soit mise à la charge de la commune de Marseille, qui n’est pas partie défenderesse dans la présente instance, au titre des frais exposés par la SCI Maregis. Dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de mettre à la charge de cette dernière une somme de 1 000 euros à verser au syndicat des copropriétaires du 151 boulevard Périer sur le fondement des mêmes dispositions.

D É C I D E

Article 1er : La requête de la SCI Maregis est rejetée.

Article 2 : La SCI Maregis versera une somme de 1 000 euros au syndicat des copropriétaires du 151 boulevard Périer sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la société civile immobilière Maregis, au syndicat des copropriétaires de la Villa mon rêve, à M. I… et M^me D… B…, à M. F… A…, à M. H… C…, à M. J… et M^me E… G…, au syndicat des copropriétaires du 151 boulevard Perier et à la commune de Marseille.

Délibéré après l’audience du 2 octobre 2025, où siégeaient :

- M. Portail, président,

- M^me Hameline, présidente-assesseure,

- M. Claudé-Mougel, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe, le 16 octobre 2025.