Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

La SARL Bayit a contesté devant le tribunal administratif de Marseille la réduction de ses déficits reportables au titre des exercices clos en 2011, 2012 et 2013.

Par l’article 5 d’un jugement n° 2102386, 2210530 du 19 avril 2024, le tribunal administratif de Marseille, après avoir, par l’article 2 du même jugement, prononcé la réduction des rehaussements des exercices clos en 2012 et 2013, à hauteur de 929,10 euros et de 77,70 euros, a rejeté le surplus de sa demande.

Procédure devant la cour :

Par une requête enregistrée le 18 juin 2024 et deux mémoires en réplique enregistrés les 11 juillet et 2 septembre 2025, ce dernier mémoire n’ayant pas été communiqué, la SARL Bayit, représentée par M^e Roustouil, demande à la cour :

1°) d’annuler l’article 5 de ce jugement ;

2°) de rétablir intégralement ses déficits reportables des exercices clos en 2011, 2012 et 2013 ;

3°) de mettre une somme de 3 000 euros à la charge de l’Etat au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— elle a été privée, s’agissant de l’exercice clos en 2011, de la possibilité d’avoir un débat oral et contradictoire avec le vérificateur ;

— elle a poursuivi son propre intérêt en exposant les dépenses afférentes à l’ensemble immobilier Carlton Beach dès lors qu’elle avait, en vertu de la convention conclue en 2010, la jouissance exclusive du bien en cause, comptabilisé à son actif pour la période, et que le retour de ces constructions dans le patrimoine de leur propriétaire s’est accompagné du règlement des travaux ;

— ces travaux étaient un préalable indispensable et un complément indissociable des travaux qu’elle a engagés sur ses propres lots et lui ouvraient la possibilité de les céder en dégageant une plus-value liée au changement d’affectation vers un usage d’habitation ;

— ces travaux s’imposaient à elle en raison de la nécessité de se conformer au permis de construire qu’elle avait obtenu en 2009 ;

— il s’agit de constructions sur sol d’autrui dont la déductibilité des amortissements est prévue par l’article 39 D du code général des impôts ;

— elle s’est bien acquittée, entre 2014 et 2021, des sommes dues aux propriétaires au titre de l’indemnité d’occupation ;

— les rectifications adressées en 2015 aux époux B… au titre de l’année 2012 procèdent d’une méconnaissance de l’article L. 50 du livre des procédures fiscales ;

— dès lors qu’elle n’était pas, alors, soumise à l’impôt sur les sociétés, les associés ne pouvaient être imposés, sur le fondement de l’article 111 c du code général des impôts, dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers ;

— l’existence de la convention d’occupation conclue en 2010 faisait obstacle à l’imposition des sommes en cause, tant dans la catégorie des revenus distribués que, pour la période en cause, dans celle des revenus fonciers ;

— l’administration ne rapporte pas la preuve de ce que les intéressés auraient tiré un quelconque avantage de la remise en état de leur propriété ;

— à supposer même qu’un tel avantage puisse être regardé comme établi, il n’était pas imposable avant l’année 2014 ;

— les pénalités pour manquement délibéré infligées aux époux B… ne sont pas fondées ;

— à tout le moins, les sommes correspondant à des factures payées en 2011 ne peuvent être intégrées dans les distributions imposées au titre de l’année 2012.

Par un mémoire en défense, enregistré le 22 novembre 2024, et un mémoire en réplique enregistré le 18 août 2025, le ministre de l’économie, des finances, de l’industrie de la souveraineté industrielle et numérique conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir que les moyens soulevés par la société appelante ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

— le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

— le code de justice administrative ;

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Menasseyre,

— les conclusions de M. Guillaumont, rapporteur public,

— et les observations de M^e Roustouil, représentant la SARL Bayit.

Considérant ce qui suit :

1. La société civile immobilière (SCI) Bayit, devenue SARL Bayit, a pour objet la gestion et la location d’immeubles bâtis dont elle est propriétaire. Elle était jusqu’en 2010, l’unique propriétaire d’un ensemble immobilier dénommé « Carlton Beach » situé à Marseille, construit en sous-œuvre d’une bastide existante et conservée, laquelle bénéficie d’une terrasse qui constitue également la toiture de l’immeuble Le Carlton Beach. Le 30 avril 2010, la SCI a cédé à M^me A… épouse B…, la fille de l’unique associé de la SA Satofi, laquelle possède l’intégralité du capital social, les lots 5, 6 et 7 de l’ensemble immobilier, correspondant à des locaux à usage d’habitation principale pour une surface de 320 mètres carrés et deux terrasses d’une surface totale de 620 mètres carrés. La société a fait l’objet d’une vérification de comptabilité portant sur la période du 1er janvier 2011 au 31 décembre 2013, à l’issue de laquelle l’administration a remis en cause la déduction d’amortissements correspondant à des travaux dont elle a estimé qu’ils n’avaient pas été effectués dans l’intérêt de l’entreprise. Les rectifications apportées aux résultats déficitaires de la société ont été notifiées selon la procédure de rectification contradictoire, par deux propositions de rectification du 18 décembre 2014 et du 9 juin 2015. La société relève appel de l’article 5 du jugement du 19 avril 2024 par lequel, après avoir partiellement fait droit à sa demande, a rejeté le surplus de sa requête tendant à la réparation d’erreurs commises, selon elle, par l’administration dans la détermination de ses résultats déficitaires.

Sur la régularité de la procédure d’imposition :

2. Aux termes de l’article L. 13 du livre des procédures fiscales : « I. – Les agents de l’administration des impôts vérifient sur place, en suivant les règles prévues par le présent livre, la comptabilité des contribuables astreints à tenir et à présenter des documents comptables (…) ». Si ces dispositions ont pour conséquence que toute vérification de comptabilité doit en principe se dérouler dans les locaux de l’entreprise vérifiée, la vérification n’est toutefois pas nécessairement entachée d’irrégularité du seul fait qu’elle ne s’est pas déroulée dans ces locaux. Lorsque, notamment, la comptabilité ne se trouve pas dans les locaux de l’entreprise ou que la vérification ne peut s’y dérouler dans des conditions matérielles satisfaisantes, les opérations de contrôle peuvent être conduites, d’un commun accord entre le vérificateur et les représentants de l’entreprise, en tout autre lieu, dès lors que cette circonstance ne fait pas, par elle-même, obstacle à ce que la possibilité d’engager avec le vérificateur un débat oral et contradictoire demeure offerte aux représentants de l’entreprise vérifiée et qu’elle ne prive celle-ci d’aucune autre garantie attachée à la procédure de vérification.

3. Il résulte de l’instruction que la première intervention, initialement prévue le 17 juin 2014 a été reportée au 10 juillet 2014, le gérant ayant donné mandat à M. A… pour le représenter durant les opérations de contrôle et ayant demandé qu’elles se déroulent dans les locaux de l’administration. La remise du fichier des écritures comptables a eu lieu le 1er août 2014 et, le 13 octobre suivant, s’est déroulée une visite sur place de l’immeuble, en présence du gérant et de M. A…. Le 3 novembre 2014, des fichiers conformes aux prescriptions du I de l’article L. 47 A du livre des procédures fiscales ont été remis en mains propres à l’administration, cette date ne correspondant pas, contrairement à ce qui est soutenu par la société, à la première intervention sur place, mais à la date à laquelle des fichiers exploitables ont été remis au vérificateur. Le 12 décembre suivant, M. A… était invité à fournir des explications sur les travaux portés en déduction des bénéfices imposables de la société, cette demande étant demeurée sans suite. Si le vérificateur n’a pas donné suite à la demande, présentée par M. A… en novembre 2014, tendant à la tenue d’une réunion de synthèse, au motif qu’une telle demande était prématurée, les opérations de contrôle concernant les exercices clos en 2012 et 2013 n’étant pas terminées, ce refus ne saurait caractériser l’impossibilité pour la société d’avoir un dialogue avec le vérificateur. Dans ces circonstances, la société n’est pas fondée à soutenir qu’elle aurait été privée de la possibilité d’avoir avec l’administration, au cours de cette vérification, un débat oral et contradictoire relatif aux rectifications concernant l’exercice clos en 2011.

Sur le bien-fondé des impositions :

4. Il résulte des dispositions du 2° du 1. de l’article 39 du code général des impôts qu’une entreprise n’est en droit de pratiquer l’amortissement que des seuls éléments compris dans ses valeurs d’actif. Si les dispositions de l’article 39 D de ce code prévoient la possibilité d’amortir, sur la durée normale d’utilisation de chaque élément, l’amortissement des constructions et aménagements édifiés sur le sol d’autrui, il résulte des articles 38 et 39 du code général des impôts, que le bénéfice net est établi sous déduction des charges supportées dans l’intérêt de l’entreprise, les charges qui sont étrangères à une gestion commerciale normale ne pouvant être déduites.

5. Pour démontrer que les travaux de construction engagés sur les lots 5, 6 et 7 de l’ensemble immobilier relevaient d’une gestion anormale, l’administration fait valoir que ces dépenses ont été exposées pour un bien dont la SCI Bayit n’est plus propriétaire, alors qu’il existe une communauté d’intérêts entre cette société, dont l’unique associé est une société de droit luxembourgeois dont le seul associé est M. A…, et la propriétaire de ces lots, M^me A… épouse B…, sa fille, bénéficiaire des travaux. Elle fait valoir que l’acte de vente du 30 avril 2010 a entraîné la sortie de l’actif des lots 5, 6 et 7, lesquels ne faisaient plus partie du patrimoine de l’appelante qui en a perdu la maîtrise des avantages et la responsabilité de l’essentiel des risques qui y sont liés et indique que des dépenses afférentes à la création de salles d’eau en marbre, d’un hammam et d’une salle de sport, à l’acquisition et l’installation d’éléments d’électro-ménager dans la cuisine ou à l’acquisition de mobilier de jardin ne constituaient pas un préalable au changement d’affectation ni la conséquence de dégâts occasionnés par des infiltrations, les dépenses en cause ne comportant pas de contrepartie pour l’appelante.

6. Si la société fait valoir qu’elle avait obtenu, en 2009, un permis de construire afférent à l’immeuble entier et qu’il entrait dans son intérêt de réaliser les travaux ainsi planifiés afin de concrétiser le changement d’affectation de ces locaux initialement commerciaux en locaux d’habitation, travaux qu’elle qualifie de préalable indispensable et de complément indissociable aux travaux qu’elle devait mettre en œuvre sur les lots conservés, elle n’apporte aucune explication sur les raisons pour lesquelles, eu égard au caractère indissociable des travaux planifiés, elle s’est, avant de les entreprendre, séparée d’une partie des lots concernés tout en s’engageant à verser à la cessionnaire une indemnité d’indisponibilité s’élevant à 300 euros par jour. Si elle indique, par ailleurs, qu’elle n’a pas eu d’autre choix que de se conformer au permis de construire obtenu en 2009 et qu’elle n’a pu envisager de demander un permis modificatif pour tenir compte de cette cession, elle ne s’en explique pas et ne peut être regardée comme apportant, par les éléments épars versés aux dossiers, un début de justification permettant d’accréditer la vraisemblance de ces affirmations.

7. Au vu des éléments ainsi respectivement apportés par les parties, de l’étroite communauté d’intérêts entre la société et la bénéficiaire finale des travaux entrepris et de la faiblesse des explications avancées par la société, l’administration doit être regardée comme démontrant que la société n’a pas agi dans son propre intérêt. Elle était, par suite, fondée à remettre en cause la déductibilité des amortissements ainsi pratiqués.

8. Enfin, la société ne saurait utilement, dans un litige qui ne concerne que les rectifications apportées à ses déficits reportables, critiquer ni la régularité de la procédure qui a conduit à imposer le foyer fiscal de M^me A… épouse B… ni le bien-fondé des impositions qui ont été mises à sa charge.

9. Il résulte de ce qui précède que la SARL Bayit n’est pas fondée à soutenir que c’est à tort que, par le jugement contesté, le tribunal administratif de Marseille a rejeté le surplus de sa demande. Sa requête doit être rejetée, y compris par conséquent, en ses conclusions présentées au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D É C I D E :

Article 1er : La requête de la SARL Bayit est rejetée.

Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à la SARL Bayit, au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique et à la ministre chargée des comptes publics.

Copie en sera adressée à la direction de contrôle fiscal Sud-Est Outre-mer.

Délibéré après l’audience du 19 septembre 2025, à laquelle siégeaient :

— M^me Menasseyre, présidente de chambre,

— M^me Noire, première conseillère,

— M. Cros, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe, le 6 octobre 2025.