Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

La société par actions simplifiée (SAS) Lux’immo a demandé au tribunal administratif de Melun de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés au titre de l’exercice clos en 2015 et des rappels de taxe sur la valeur ajoutée et de cotisations sur la valeur ajoutée des entreprises mis à sa charge au titre de la période du 1er janvier au 31 décembre 2015 ainsi que des intérêts de retard afférents.

Par un jugement n° 2106473 du 2 octobre 2024, le tribunal administratif de Melun a déchargé la société Lux’immo des suppléments d’impôt sur les sociétés, de taxe sur la valeur ajoutée et de cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises au titre de l’année 2015 à hauteur des rehaussements et rappels liés aux opérations de vente des 6 mai et 3 août 2015 et a rejeté le surplus des conclusions de sa demande.

Procédure devant la cour :

Par une requête et des mémoires, enregistrés les 3 décembre 2024, 16 octobre 2025 et 24 novembre 2025, la SAS Lux’immo, représentée par M^e Morisset, demande à la cour :

1°) d’annuler le jugement du tribunal administratif de Melun en tant qu’il n’a pas fait entièrement droit à sa demande ;

2°) de prononcer la décharge des impositions supplémentaires restant en litige et des intérêts de retard afférents ;

3°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- l’évaluation qui a été faite par l’administration de la valeur vénale des 15 appartements cédés à la SARL IDS investissements de Sousa est erronée dès lors que ces appartements ont été cédés dans le cadre d’une « vente en bloc », qu’ils n’étaient pas libres de toute occupation mais ont été cédés alors qu’ils étaient donnés en location et que ces appartements présentaient des caractéristiques défavorables par rapport aux 17 appartements retenus comme comparables par l’administration ;

- l’opération réalisée lui a permis d’économiser des frais de commercialisation de sorte que l’administration devait appliquer une décote de 10 % sur l’évaluation qui a été faite ;

- l’écart de 16 % constaté entre le prix de vente consenti à la SARL IDS investissements de Sousa et l’évaluation faite par l’administration n’est pas significatif ;

- la cession réalisée le 23 juillet 2015 lui a permis de réaliser une marge commerciale et était nécessaire pour assurer la rentabilité du programme immobilier ;

- contrairement à ce qu’a retenu l’administration, il n’existe aucune relation d’intérêt entre la SARL IDS investissements de Sousa et elle-même.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 6 mars, 13 novembre et 29 décembre 2025, la ministre de l’action et des comptes publics conclut au rejet de la requête de la SAS Lux’immo.

Elle soutient que les moyens soulevés par la requérante ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Zeudmi Sahraoui,

- les conclusions de M^me Jurin, rapporteure publique ;

- et les observations de M^e Morisset représentant la SAS Lux’immo.

Considérant ce qui suit :

1. La SAS Lux’immo qui a pour activité la promotion immobilière, a réalisé deux programmes immobiliers, l’un situé à Chaumes-en-Brie et l’autre à La Rochette. Par actes des 6 mai 2015 et 3 août 2015 elle a cédé à la SARL IDS Investissements de Sousa et à la SARL DSI 26 des appartements restés invendus à Chaumes-en-Brie. Par un acte du 23 juillet 2015, elle a cédé à la SARL IDS investissements de Sousa 15 appartements du programme immobilier de La Rochette. A l’issue de la vérification de comptabilité de la SAS Lux’immo, l’administration a considéré que la société avait cédé les appartements concernés à des montants inférieurs à leur valeur vénale. Elle a notifié à la société des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés au titre de l’exercice clos en 2015 résultant de la réintégration dans les résultats de la société de la différence entre les prix de vente consentis aux cessionnaires et la valeur réelle des biens et procédé à des rectifications en matière de taxe sur la valeur ajoutée et de cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises. Par un jugement du 2 octobre 2024, le tribunal administratif de Melun a déchargé la société Lux’immo des suppléments d’impôt sur les sociétés, de taxe sur la valeur ajoutée et de cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises au titre de l’année 2015 à hauteur des rehaussements et rappels liés aux opérations de vente réalisées les 6 mai et 3 août 2015 sur les appartements de Chaumes-en-Brie et a rejeté le surplus des conclusions de sa demande. La SAS Lux’immo fait appel de ce jugement en tant qu’il a rejeté le surplus des conclusions de sa demande.

Sur l’étendue du litige :

2. La SAS Lux’immo conteste les cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés, rappels de taxe sur la valeur ajoutée et suppléments de cotisations sur la valeur ajoutée des entreprises laissés à sa charge par le jugement du tribunal administratif de Melun et afférents à la cession immobilière réalisée le 23 juillet 2015. Si la société requérante indique dans sa requête d’appel que les impositions restant en litige, dont elle demande la décharge, portent sur les exercices clos en 2015 à 2017, il résulte toutefois de l’instruction que les rectifications réalisées par le service ont conduit à mettre à la charge de la société des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés au titre de l’exercice clos en 2015 et n’ont conduit à aucune imposition supplémentaire au titre des exercices clos en 2016 et 2017. En matière de taxe sur la valeur ajoutée et de cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises, il résulte également de l’instruction que les rectifications opérées par le service ont conduit à la notification de rappels au titre de la période du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2015.

Sur le bien-fondé des impositions :

3. En vertu des dispositions combinées des articles 38 et 209 du code général des impôts, le bénéfice imposable à l’impôt sur les sociétés est celui qui provient des opérations de toute nature faites par l’entreprise, à l’exception de celles qui, en raison de leur objet ou de leurs modalités, sont étrangères à une gestion normale. Constitue un acte anormal de gestion l’acte par lequel une entreprise décide de s’appauvrir à des fins étrangères à son intérêt. Il appartient, en règle générale, à l’administration, qui n’a pas à se prononcer sur l’opportunité des choix de gestion opérés par une entreprise, d’établir les faits sur lesquels elle se fonde pour invoquer ce caractère anormal.

4. Le 23 juillet 2015, la SAS Lux’immo a cédé à la SARL IDS investissements de Sousa 15 appartements situés à La Rochette pour un montant TTC de 1 796 868 euros, soit 2 850 euros le m². Au cours de la vérification de comptabilité de la société, l’administration a évalué la valeur réelle des biens cédés par comparaison avec 17 ventes réalisées par la société requérante dans le même ensemble immobilier. Elle a estimé dans un premier temps que la valeur vénale de ces biens devait être fixée à 2 678 130 euros TTC, soit 4 251 euros le m². Puis, après avis de la commission des impôts directs et des taxes sur le chiffre d’affaires, l’administration a considéré qu’il y avait lieu d’appliquer à ce montant une décote de 20 % et a ainsi retenu une valeur vénale de 2 142 504 euros TTC. Le service a considéré que la différence entre ce dernier montant et le prix stipulé au contrat de vente, représentant un écart de 16 %, procédait d’un acte anormal de gestion de l’entreprise.

5. Toutefois il résulte de l’instruction que l’opération immobilière réalisée à La Rochette par la SAS Lux’immo a consisté en la construction d’un ensemble immobilier comprenant 85 appartements répartis sur trois immeubles, de sorte que la vente des 15 appartements de cet ensemble immobilier le 23 juillet 2015, à la société IDS investissements de Sousa, a porté sur un nombre limité d’appartements. La société requérante soutient sans être contestée, qu’à la date de la livraison du programme, soit au début de l’année 2015, plus de 56 % des logements n’avaient pas été vendus, les autres ayant été cédés en état futur d’achèvement. Par ailleurs ainsi que le reconnaît l’administration, après prise en compte de la décote de 20 % proposée par la commission des impôts directs et des taxes sur le chiffre d’affaires, l’écart entre la valeur vénale des 15 appartements cédés, telle qu’évaluée par l’administration, soit 2 142 504 euros TTC, et le prix de vente consenti à la société IDS investissements de Sousa soit 1 796 868 euros TTC, n’est que de 345 636 euros. Dès lors, cet écart ne peut être regardé, dans les circonstances de l’espèce, comme étant significatif. C’est donc à tort que le service a considéré que la SAS Lux’immo avait commis un acte anormal de gestion en cédant à la société IDS investissements de Sousa 15 appartements de l’ensemble immobilier de La Rochette pour un prix inférieur à leur valeur vénale et a réintégré dans les résultats de cette société la somme correspondant à l’écart entre la valeur vénale des appartements et le prix de cession.

6. Il résulte de tout ce qui précède que la SAS Lux’immo est fondée à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Melun a rejeté le surplus des conclusions de sa demande.

Sur les frais liés au litige :

7. Dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de mettre à la charge de l’Etat la somme de 1 500 euros à verser à la SAS Lux’immo au titre des frais que celle-ci a exposés et non compris dans les dépens.

DECIDE :

Article 1er : La SAS Lux’immo est déchargée des suppléments d’impôt sur les sociétés, de taxe sur la valeur ajoutée et de cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises au titre de l’année 2015 à hauteur des rehaussements et rappels liés à l’opération de vente réalisée le 23 juillet 2015.

Article 2 : Le jugement du tribunal administratif de Melun est annulé en tant qu’il a rejeté le surplus de la demande de la SAS Lux’immo.

Article 3 : L’Etat versera à la SAS Lux’immo la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à la SAS Lux’immo et au ministre de l’action et des comptes publics.

Délibéré après l’audience du 31 mars 2026, à laquelle siégeaient :

- M^me Chevalier-Aubert, présidente de chambre,

- M. Gallaud, président assesseur,

- M^me Zeudmi Sahraoui, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 30 avril 2026.

La rapporteure,

N. Zeudmi SahraouiLa présidente,

V. Chevalier-Aubert

La greffière,

C. Buot

La République mande et ordonne au ministre de l’action et des comptes publics en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.