Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

M. B… F… et M^me E… C… ont demandé au tribunal administratif de Nîmes d’annuler, d’une part, l’arrêté du 12 octobre 2020 par lequel le maire de Sablet a délivré un permis de construire à M^me D… et, d’autre part, l’arrêté de cette même autorité du 24 décembre 2021 portant permis de construire modificatif.

Par un jugement n° 2102796 du 12 décembre 2023, le tribunal administratif de Nîmes a prononcé un non-lieu à statuer sur les conclusions à fin d’annulation de l’arrêté du maire de Sablet du 24 décembre 2021 (article 1er), annulé l’arrêté de ce maire du 12 octobre 2020 en tant que le projet autorisé méconnaît les dispositions des articles UC 7, UC 10, UC 12 et UC 13 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Sablet (article 2), accordé un délai de deux mois à M^me D… pour solliciter la régularisation de son projet (article 3) et rejeté le surplus de conclusions des parties (article 4).

Procédure devant la cour :

Par une requête, enregistrée le 23 février 2024, M^me D…, représentée par M^e Franc, demande à la cour :

1°) d’annuler ce jugement ;

2°) de rejeter la demande M. F… et M^me C… présentée devant le tribunal administratif de Nîmes ;

3°) de mettre à la charge de M. F… et de M^me C… une somme de 4 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la demande des intimés, enregistrée le 27 août 2021, était tardive dès lors que les formalités d’affichage du permis en litige délivré le 12 octobre 2020, prévues à l’article R. 600-2 du code de l’urbanisme, ont été respectées ;

- les intimés n’ont pas justifié d’un intérêt à agir suffisant à obtenir l’annulation du permis de construire en litige, en méconnaissance de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme ;

- le projet en litige est conforme aux articles UC 7 et UC 10 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune dès lors que la hauteur du bâtiment annexe à l’égout des toitures est inférieure à 3,50 mètres ;

- le projet en litige est conforme à l’article UC 12 du règlement du plan local d’urbanisme relatif aux places de stationnement ;

- le projet en litige est conforme à l’article UC 13 du règlement du plan local d’urbanisme relatif aux surfaces des espaces verts.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 6 juin 2024 et les 4, 27 et 31 mars 2025, M. F… et M^me C…, représentés par M^e Geoffret, concluent à titre principal au rejet de la requête et à la confirmation du jugement, à titre subsidiaire, à l’annulation de l’arrêté du 12 octobre 2020 du maire de Sablet et à ce qu’il soit mis à la charge de M^me D… la somme de 2 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils font valoir que :

- aucun des moyens de la requête d’appel n’est fondé et c’est à bon droit que le tribunal a retenu les vices entachant le permis de construire en litige ;

- le dossier de demande de permis de construire est incomplet ;

- l’arrêté en litige méconnaît l’article UC 9 du règlement du plan local d’urbanisme.

Par des mémoires, enregistrés les 3, 24 et 30 mars 2025, la commune de Sablet, représentée par M^e Clauzade, demande à la cour :

1°) d’annuler le jugement attaqué du tribunal administratif de Nîmes ;

2°) de rejeter la demande de M. F… et M^me C… présentée devant le tribunal administratif de Nîmes ;

3°) de mettre à la charge de M. F… et M^me C… une somme de 2 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la demande des intimés était tardive ;

- les intimés n’ont pas d’intérêt pour agir ;

- le projet est conforme aux articles UC 7, UC 10, UC 12 et UC 13 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune ;

- les autres moyens soulevés dans la demande ne sont pas non plus fondés.

Par une ordonnance du 26 mars 2025, la clôture de l’instruction a été fixée au 18 avril 2025.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience :

- le rapport de M. Riou, rapporteur,

- les conclusions de M. Diard, rapporteur public,

- les observations de M^e Clauzade, représentant la commune de Sablet et de M^e Saparrart, représentant M. F… et M^me C….

Une note en délibéré présentée pour la commune de Sablet, représentée par M^e Clauzade, a été enregistrée le 26 mars 2026.

Considérant ce qui suit :

Par arrêté du 12 octobre 2020, le maire de Sablet (Vaucluse) a délivré à M^me D… un permis de construire en vue de l’édification d’une maison individuelle, d’un bâtiment comportant un garage et un logement ainsi que d’une piscine sur un terrain situé chemin de la Saugie et classé en secteur UCb du plan local d’urbanisme communal. Par arrêté du 24 décembre 2021, ce maire a délivré à M^me D… un permis de construire modificatif lequel a été ensuite retiré par un arrêté du 22 mars 2022 devenu définitif. M^me D… relève appel du jugement du 12 décembre 2023, par lequel le tribunal administratif de Nîmes, statuant sur la demande de M. F… et M^me C…, a prononcé un non-lieu à statuer sur les conclusions à fin d’annulation de l’arrêté du maire de Sablet du 24 décembre 2021, a annulé l’arrêté de ce maire du 12 octobre 2020 en tant seulement que le projet autorisé méconnaît les dispositions des articles UC 7, UC 10, UC 12 et UC 13 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune et a accordé un délai de deux mois à M^me D… pour solliciter la régularisation de son projet. La commune de Sablet conclut également à l’annulation de ce jugement.

Sur le bien-fondé du jugement :

En ce qui concerne la recevabilité de la demande de M. F… et de M^me C… devant le tribunal administratif de Nîmes :

En premier lieu, aux termes de l’article R. 600-2 du code de l’urbanisme : « Le délai de recours contentieux à l’encontre d’une décision de non-opposition à une déclaration préalable ou d’un permis de construire, d’aménager ou de démolir court à l’égard des tiers à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain des pièces mentionnées à l’article R. 424-15 ». S’il incombe au bénéficiaire d’un permis de construire de justifier qu’il a bien rempli les formalités d’affichage prescrites par les dispositions précitées, le juge doit apprécier la continuité de l’affichage en examinant l’ensemble des pièces qui figurent au dossier qui lui est soumis.

D’une part, pour établir que le permis de construire délivré le 12 octobre 2020 a été affiché régulièrement et de manière continue dès le mois d’octobre, M^me D… produit une seule photographie qui aurait été prise le 12 octobre 2020. Cette seule pièce ne saurait démontrer à elle seule un affichage continu et régulier de cette autorisation d’urbanisme permettant de faire courir le délai de recours contentieux à l’égard des tiers. D’autre part, si M. F… et M^me C…, anciens propriétaires du terrain d’assiette du projet, ont obtenu la communication du permis de construire en litige lors de la signature, le 7 novembre 2020, de l’acte de vente de ce terrain à M^me D…, cette seule circonstance n’est pas de nature à avoir déclenché le délai de recours contentieux de deux mois à leur égard. Dans ces conditions, et alors que la demande d’annulation de l’arrêté du 12 octobre 2020 de M. F… et M^me C… a été enregistrée le 27 août 2021, soit dans les circonstances de l’espèce dans le délai raisonnable d’un an suivant le 7 novembre 2020, date à laquelle il est établi qu’ils en ont eu connaissance, la fin de non-recevoir opposée par la commune de Sablet et par M^me D…, tirée de la tardiveté de cette demande doit être écartée.

En second lieu, aux termes de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme : « Une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l’occupation ou à l’utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l’aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation ».

Il résulte de ces dispositions qu’il appartient à tout requérant qui saisit le juge administratif d’un recours pour excès de pouvoir tendant à l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager, de préciser l’atteinte qu’il invoque pour justifier d’un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s’il entend contester l’intérêt à agir du requérant, d’apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l’excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu’il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l’auteur du recours qu’il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu’il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d’un intérêt à agir lorsqu’il fait état devant le juge, qui statue au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction.

Il ressort des pièces du dossier que M. F… et M^me C… sont des voisins immédiats du projet qui prévoit notamment la construction, en limite séparative de propriété, d’un bâtiment annexe à usage de logement à l’étage, générant une vue directe sur leur propriété. Par suite, alors même qu’ils ont vendu le terrain d’assiette du projet en cause à M^me D… postérieurement à l’obtention par cette dernière du permis de construire en litige, M. F… et M^me C…, qui détiennent et occupent régulièrement leur bien, justifient d’un intérêt à agir contre ce permis de construire. La fin de non-recevoir opposée par la commune de Sablet et par M^me D… sur ce point doit être écartée.

En ce qui concerne la légalité du permis de construire du 12 octobre 2020 en litige :

Aux termes de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme : « Lorsqu’elle annule pour excès de pouvoir un acte intervenu en matière d’urbanisme ou en ordonne la suspension, la juridiction administrative se prononce sur l’ensemble des moyens de la requête qu’elle estime susceptible de fonder l’annulation ou la suspension, en l’état du dossier ».

Il appartient au juge d’appel, saisi d’un jugement par lequel un tribunal administratif a prononcé l’annulation d’un permis de construire en retenant plusieurs moyens, de se prononcer sur le bien-fondé de tous les moyens d’annulation retenus au soutien de leur décision par les premiers juges et d’apprécier si l’un au moins de ces moyens justifie la solution d’annulation. Dans ce cas, le juge d’appel n’a pas à examiner les autres moyens de première instance. Dans le cas où il estime en revanche qu’aucun des moyens retenus par le tribunal administratif n’est fondé, le juge d’appel, saisi par l’effet dévolutif des autres moyens de première instance, examine ces moyens. Il lui appartient de les écarter si aucun d’entre eux n’est fondé et, à l’inverse, en application des dispositions de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, de se prononcer, si un ou plusieurs d’entre eux lui paraissent fondés, sur l’ensemble de ceux qu’il estime, en l’état du dossier, de nature à confirmer, par d’autres motifs, l’annulation prononcée par les premiers juges.

Le jugement attaqué, après avoir écarté les autres moyens de la demande dirigée contre le permis de construire délivré le 12 octobre 2020, a retenu quatre motifs d’annulation de l’arrêté du 12 octobre 2020 en litige tirés de la méconnaissance des articles UC 7, UC 10, UC 12 et UC 13 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Sablet.

En premier lieu, aux termes de l’article UC 7 du règlement du plan local d’urbanisme, applicable à la zone UC dans laquelle se situe le projet en litige : « Lorsque les constructions ne joignent pas les limites séparatives, la distance comptée horizontalement de tout point de ce bâtiment au point de la limite parcellaire qui en est le plus rapproché doit être au moins égale à la moitié de la différence d’altitude entre ces deux points, sans pouvoir être inférieure à 4 mètres. / Dans cette bande de 4 mètres, comptée à partir des limites séparatives, toute construction sera limitée à 3,5 mètres de hauteur à l’égout des toitures (…) ».

Il ressort des pièces du dossier que le projet prévoit la construction d’un bâtiment comportant un garage au premier niveau et un logement au second niveau qui doit être édifié en limite séparative de propriété dans la bande de quatre mètres, mentionnée à l’article UC 7 précité. Si le plan de masse et le plan de coupe BB produits à titre de pièces complémentaires du dossier de demande de permis de construire font apparaître que la hauteur de ce bâtiment ne doit pas excéder 3,50 mètres à l’égout des toitures, il ressort toutefois des autres plans du dossier de cette demande, et notamment des plans des façades nord, sud et ouest du bâtiment en cause, que le terrain naturel présente une déclivité au droit de ce bâtiment. Il ressort de l’ensemble de ces éléments que la hauteur de ce bâtiment annexe, mesurée à partir du terrain naturel, ne sera pas limitée, en tout point, à 3,50 mètres à l’égout des toitures. Par suite, le permis de construire en litige ne respecte pas, dans cette mesure, les prescriptions du deuxième alinéa de cet article UC 7.

En deuxième lieu, aux termes de l’article UC 10 du règlement du plan local d’urbanisme : « La hauteur des constructions et installations ne pourra excéder 7 mètres à l’égout des toitures et 9 mètres au faîtage. / La hauteur des annexes est limitée à 4 mètres au faîtage (…) ».

D’une part, il ressort du dossier de demande de permis de construire que le projet prévoit l’édification d’une maison individuelle à usage de résidence principale, d’une piscine et d’un bâtiment comportant, ainsi qu’il a été exposé précédemment, un garage au premier niveau et un logement au second niveau. Le plan de masse du projet fait apparaître que ce dernier bâtiment, aux dimensions nettement inférieures à celles de la maison individuelle, doit être implanté à proximité de la maison individuelle. Il ressort en outre des pièces du dossier et notamment de la notice descriptive du projet que ce bâtiment destiné à un usage de garage pour la maison individuelle et de « logement annexe » présente ainsi un lien fonctionnel avec la construction principale. Au regard de sa destination et de ses caractéristiques, ce bâtiment doit être regardé comme étant au nombre des « annexes » au sens et pour l’application du deuxième alinéa de l’article UC 10 du règlement du plan local d’urbanisme de Sablet.

D’autre part, il ressort du plan de masse du projet que ce bâtiment annexe présente une hauteur au faîtage de 4,49 mètres, laquelle excède ainsi la hauteur maximale autorisée par les dispositions du deuxième alinéa de cet article UC 10. Par suite, le permis de construire en litige méconnaît dans cette mesure ces dispositions.

En troisième lieu, aux termes de l’article UC 12 du règlement du plan local d’urbanisme : « Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions et installations doit être assuré en dehors des voies publiques ou privées. / a) Véhicules motorisés : La superficie à prendre en compte pour le stationnement d’un véhicule est de 25 m², y compris les accès. / Les besoins minimums à prendre en compte sont : / Habitations : / – 1 place de stationnement par logement de moins de 50 m² de surface de plancher ; / – 2 places de stationnement par logement de 50 m² et plus de surface de plancher (…) ».

Le projet en litige qui prévoit la création de deux logements dans le bâtiment principal et dans le bâtiment annexe chacun d’une surface de plancher de plus de 50 mètres carrés, rend nécessaire la création de quatre places de stationnement. Il ressort en outre du dossier de demande de permis de construire que le projet prévoit l’aménagement d’une place de stationnement non couverte et non close et de trois places dans le bâtiment à usage de garage et de logement. Toutefois, eu égard à sa superficie de 55 mètres carrés et à sa disposition, il ne ressort pas des pièces du dossier et n’est pas sérieusement contesté que ce garage ne permet pas d’assurer le stationnement de trois véhicules motorisés dans des conditions conformes aux exigences de l’article UC 12 précité. Dans ces conditions, le permis de construire en litige méconnaît dans cette mesure l’article UC 12 du règlement du plan local d’urbanisme.

En quatrième lieu, aux termes de l’article UC 13 du règlement du plan local d’urbanisme : « Excepté dans le secteur faisant l’objet d’une OAP [orientation d’aménagement et de programmation], la superficie minimum concernant les espaces verts doit être de 30 % minimum de l’assiette du terrain. (…) ».

Il est constant que le terrain d’assiette du projet de M^me D… n’est pas inclus dans le périmètre d’une orientation d’aménagement et de programmation. Dans ces conditions, ce projet doit prévoir l’affectation d’au moins 30 % de sa superficie de 1 013 mètres carrés à des espaces verts soit 303,9 mètres carrés. Alors que la notice descriptive du projet se borne à indiquer que l’implantation des deux bâtiments « favorise de larges espaces verts au Sud qui seront plantés » sans indiquer la superficie des espaces verts, il ne ressort pas des autres pièces du dossier de demande de permis de construire que le projet satisferait aux exigences du premier alinéa de l’article UC 13 du règlement du plan local d’urbanisme. Par suite, le permis de construire en litige méconnaît dans cette mesure l’article UC 13 du règlement du plan local d’urbanisme.

Il résulte de tout ce qui précède que M^me D… et la commune de Sablet, sans qu’il soit besoin de se prononcer sur la recevabilité des conclusions de cette dernière présentées en appel, ne sont pas fondées à soutenir que c’est à tort que le tribunal administratif de Nîmes a annulé l’arrêté du 12 octobre 2020, par lequel le maire a délivré à M^me D… un permis de construire une maison individuelle, un bâtiment comportant un garage et un logement ainsi qu’une piscine, en tant que le projet méconnait les dispositions des articles UC 7, UC 10, UC 12 et UC 13 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune.

Le présent jugement faisant droit aux conclusions présentées à titre principal par M. F… et M^me C… tendant à la confirmation du jugement attaqué, il n’y a pas lieu de statuer sur leurs conclusions d’appel incident, présentées à titre subsidiaire, tendant à la réformation du jugement et l’annulation de l’arrêté du maire de Sablet du 12 octobre 2020.

Sur les frais liés au litige :

Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de M. F… et de M^me C… qui ne sont pas, dans la présente instance, la partie perdante, une somme quelconque au titre des frais exposés par la commune de Sablet et par M^me D… et non compris dans les dépens. Dans les circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de mettre à la charge de M^me D… une somme à verser à M. F… et M^me C… au titre des mêmes dispositions.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M^me D… est rejetée.

Article 2 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.

Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à M^me A… D…, à la commune de Sablet et à M. B… F… et M^me E… C….

Délibéré après l’audience du 26 mars 2026, à laquelle siégeaient :

M. Chabert, président,

M. Teulière, président assesseur,

M. Riou, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 16 avril 2026.

Le rapporteur,

S. Riou

Le président,

D. Chabert

La greffière,

E. Ocana

La République mande et ordonne au préfet de Vaucluse, en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution du présent arrêt.