Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

M. B… C… et M^me E… G… ont demandé au tribunal administratif de Montpellier d’annuler l’arrêté du 27 novembre 2020 par lequel le maire de Bassan a accordé un permis de construire à M. D… pour des travaux sur une construction existante sur la parcelle cadastrée …, ensemble la décision du 22 mars 2021 portant rejet de leur recours gracieux.

Par un jugement n° 2102652 du 28 mars 2024, le tribunal administratif de Montpellier a rejeté leur demande et mis à leur charge une somme de 750 euros à verser respectivement à la commune de Bassan et à M. D…, en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Procédure devant la cour :

Par une requête et un mémoire en réplique, enregistrés les 30 mai 2024 et 27 mars 2025, M. C… et M^me G…, représentés par M^e Kassi, demandent à la cour :

1°) d’annuler ce jugement ;

2°) d’annuler l’arrêté du 27 novembre 2020 du maire de Bassan ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Bassan une somme de 3 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

 – leur requête est recevable ;

 – le jugement est irrégulier en ce qu’il n’est pas suffisamment motivé dès lors que le garage est à destination d’habitation, que sa hauteur méconnaît l’article 10 du règlement du plan local d’urbanisme applicable et que le projet porte atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux et paysages naturels avoisinants ;

 – l’arrêté méconnaît les articles 1 et 2 du règlement du plan local d’urbanisme dès lors que la création d’un garage de 29 places de 1 403 m² est interdite en zone U, ainsi que les articles R. 151-28 et R. 151-29 du code d’urbanisme ;

 – il méconnaît la règle de hauteur prévue à l’article 10 du règlement du plan local d’urbanisme ;

 – il méconnaît l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme.

Par un mémoire en défense, enregistré le 16 septembre 2024, la commune de Bassan, représentée par la SCP CGCB et Associés, conclut au rejet de la requête et à ce qu’il soit mis à la charge de M. C… et M^me G… la somme de 2 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir qu’aucun des moyens soulevés n’est fondé.

Par un mémoire en défense, enregistré le 26 février 2025, M. D…, représenté par la SELARL Maillot Avocats et Associés, conclut au rejet de la requête, à titre subsidiaire à ce qu’il soit fait application des dispositions des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de justice administrative et à ce qu’il soit mis à la charge de M. C… et M^me G… la somme de 2 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il fait valoir que

 – la requête est irrecevable en l’absence de justification de la notification prévue à l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme ;

 – aucun des moyens soulevés n’est fondé.

Par une ordonnance du 27 février 2025, la clôture de l’instruction a été fixée au 28 avril 2025.

Par un courrier du 13 mai 2026, les parties ont été informées de ce que la cour est susceptible de surseoir à statuer sur la requête en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme pendant un délai de trois mois afin de permettre la régularisation du vice dont serait entaché le permis de construire tiré de la méconnaissance de l’article U10 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Bassan relatif à la hauteur maximale des constructions.

Par une lettre du 13 mai 2026, M. C… et M^me G…, représentés par M^e Kassi, ont présenté des observations en réponse à cette information.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

 – le code de l’urbanisme ;

 – le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience :

 – le rapport de M. Riou, rapporteur,

 – les conclusions de M. Diard, rapporteur public,

 – et les observations de M^e Diakite, représentant M. C… et M^me G…, de M^e Arroudj, représentant la commune de Bassan et de M^e Coelho, représentant M. D….

Considérant ce qui suit :

1. M. D… a déposé le 2 octobre 2020 auprès des services de la commune de Bassan (Hérault) une demande de permis de construire pour l’extension et la surélévation d’une maison d’habitation sur la parcelle cadastrée … en zone UC du plan local d’urbanisme de la commune, ainsi que la création d’un garage pouvant accueillir 30 véhicules sur une surface de 1 403,73 m². Par un arrêté du 27 novembre 2020, le maire de la commune a accordé le permis sollicité. M. C… et M^me G…, relèvent appel du jugement n° 2102652 du 28 mars 2024, par lequel le tribunal administratif de Montpellier a rejeté leur demande d’annulation de cet arrêté et mis à leur charge une somme de 750 euros à verser respectivement à la commune de Bassan et à M. D…, au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Sur la fin de non-recevoir opposée par M. D… :

2. Aux termes de l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme : « En cas de déféré du préfet ou de recours contentieux à l’encontre d’un certificat d’urbanisme, ou d’une décision relative à l’occupation ou l’utilisation du sol régie par le présent code, le préfet ou l’auteur du recours est tenu, à peine d’irrecevabilité, de notifier son recours à l’auteur de la décision et au titulaire de l’autorisation. Cette notification doit également être effectuée dans les mêmes conditions en cas de demande tendant à l’annulation ou à la réformation d’une décision juridictionnelle concernant un certificat d’urbanisme, ou une décision relative à l’occupation ou l’utilisation du sol régie par le présent code. L’auteur d’un recours administratif est également tenu de le notifier à peine d’irrecevabilité du recours contentieux qu’il pourrait intenter ultérieurement en cas de rejet du recours administratif. / La notification prévue au précédent alinéa doit intervenir par lettre recommandée avec accusé de réception, dans un délai de quinze jours francs à compter du dépôt du déféré ou du recours. / La notification du recours à l’auteur de la décision et, s’il y a lieu, au titulaire de l’autorisation est réputée accomplie à la date d’envoi de la lettre recommandée avec accusé de réception. Cette date est établie par le certificat de dépôt de la lettre recommandée auprès des services postaux ».

3. Il ressort des pièces du dossier que la requête formée par M. C… et M^me G… contre le jugement et enregistrée au greffe de la cour le 30 mai 2024 a été notifiée à M. D…, bénéficiaire du permis de construire, et à la commune de Bassan le 3 juin 2024. Par suite, la fin de non-recevoir opposée en défense à la requête d’appel par l’intimé, tirée du non-respect de la formalité prévue par l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme, doit être écartée.

Sur la régularité du jugement :

4. Aux termes de l’article L. 9 du code de justice administrative : « Les jugements sont motivés ».

5. Il ressort des énonciations du jugement attaqué que le tribunal a répondu de manière suffisamment précise et circonstanciée à l’ensemble des moyens soulevés devant lui, le bien-fondé des réponses qu’il a pu apporter au regard des pièces versées au dossier étant, à cet égard, sans incidence sur sa régularité. Par suite, le moyen tiré de l’insuffisante motivation du jugement attaqué doit, en tout état de cause, être écarté.

Sur le bien-fondé du jugement :

6. En premier lieu, aux termes de l’article 1 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Bassan applicable en zone urbaine U et relatif aux occupations et utilisation des sols interdites : " En tous secteurs : • Le stationnement de caravanes isolées, habitations légères et mobil home • Les installations et travaux divers : dépôts de véhicules, parcs d’attraction ouverts au public, affouillements et exhaussements du sol • Les carrières • Les campings et parcs résidentiels de loisirs • Le stationnement de carotteuses ou de sondeuses de plus de 12 tonnes et de camions vibreurs pour l’exploration sismique en vue de la recherche d’hydrocarbures • Le stationnement de camion-citerne, de camion benne et de camion plateforme transportant des produits, liquides ou solides, destinés à des forages de recherche et d’exploitation d’hydrocarbures. / En secteur Ua, Ub et Uc • Les constructions à usage : industriel, agricole, artisanale non liées à la vie de la zone ou du village • Les installations classées (…) « . Aux termes de l’article 2 du même règlement applicable en zone U et relatif aux occupations et utilisations du sol soumises à des conditions particulières : » En tous secteurs : Les constructions à usage d’artisanat seront limitées à des activités compatibles avec la vie de la zone. (…) ".

7. Il ressort des pièces du dossier de demande de permis de construire que le projet prévoit la création d’un garage privatif sur deux niveaux avec une toiture terrasse, en extension d’une maison d’habitation existante et le réaménagement de la maison d’habitation avec surélévation au niveau des combles. Contrairement à ce que soutiennent les appelants, l’ampleur du projet et l’aménagement de 30 places de stationnement pour des voitures et un camion aménagé et d’un espace technique de préparation des voitures de course par le pétitionnaire, un ancien coureur automobile professionnel et dont le fils est également coureur automobile professionnel, n’impliquent pas que le projet soit destiné à accueillir du public. En outre les appelants ne justifient pas que le projet relèverait, eu égard à sa destination, d’une occupation ou d’une utilisation des sols interdite par les articles 1 et 2 du règlement du plan local d’urbanisme applicable en zone U. Par suite, le moyen tiré de ce que le permis de construire en litige aurait été délivré en méconnaissance des articles 1 et du 2 du règlement du plan local d’urbanisme applicable à la zone U doit être écarté.

8. En deuxième lieu, aux termes de l’article 10 de la zone U du règlement du plan local d’urbanisme relatif à la hauteur des constructions : « Lorsque la hauteur est fixée au faîtage ou à l’acrotère, celle-ci ne tient pas compte des ouvrages techniques, cheminées et autres superstructures. (…) En secteur Uc, la hauteur totale maximale est de à 8,00 mètres au faîtage ou l’acrotère. Toutefois, pour les parties édifiées en limite séparative et non adossées à un bâtiment existant sur la parcelle voisine, la hauteur totale maximale est limitée à 3,00 mètres à l’égout ou l’acrotère, sur une longueur de bâti de 15,00 mètres cumulées sur toutes les limites séparatives. (…) ».

9. Il ressort des pièces du dossier de demande de permis de construire et notamment des plans de masse que le projet prévoit, d’une part, la surélévation d’une partie de la maison existante au niveau des combles avec la création d’une toiture terrasse avec un acrotère dont la hauteur atteint 97,10 mètres du nivellement général de la France (NGF) et, d’autre part, la création sur une partie de la parcelle ne supportant aucune construction d’un bâtiment comportant trois toitures terrasses avec acrotères d’une hauteur respective de 98,50 mètres NGF, 95,30 mètres NGF et 97 mètres NGF. S’agissant de la partie du projet édifiée en surélévation de la construction existante, la hauteur de la toiture terrasse doit être mesurée à partir du niveau le plus bas de la partie anciennement bâtie soit à partir du niveau du « plancher sous-sol » sur le plan de masse de l’existant ou « rez-de-chaussée bas » sur la notice qui se situe à 87,71 mètres NGF et non, contrairement à ce qui est soutenu en défense, par rapport au niveau intermédiaire de la maison d’habitation existante situé à 90,68 mètres NGF et dénommé « plancher rez-de-chaussée » sur le plan de masse de l’existant et « rez-de-chaussée haut » sur la notice. S’agissant des autres parties du projet édifiées en extension de la maison d’habitation, la hauteur des toitures terrasses doit être mesurée à partir du niveau du sol, avant affouillement et exhaussement, soit au niveau de l’angle des façades nord-est et sud-est de la maison existante, où se situe la terrasse édifiée avec un acrotère à 98,50 mètres NGF et une hauteur de terrain naturel de 87,59 mètres NGF.

10. Il résulte de ce qui précède que les terrasses contigües avec acrotères de 97,10 mètres NGF et 98,50 mètres NGF présentent respectivement une hauteur de 9,32 mètres et de 10,91 mètres de hauteur dépassant la hauteur maximale de 8 mètres prévue par les dispositions de l’article 10 du règlement du plan local d’urbanisme. Par suite, les appelants sont fondés à soutenir que le permis de construire a été délivré en méconnaissance de l’article U10 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Bassan relatif à la hauteur maximale des constructions.

11. En dernier lieu, aux termes de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales. ». Il résulte de ces dispositions que si les constructions projetées portent atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ou encore à la conservation des perspectives monumentales, l’autorité administrative compétente peut refuser de délivrer le permis de construire sollicité ou l’assortir de prescriptions spéciales. Pour rechercher l’existence d’une atteinte de nature à fonder le refus de permis de construire ou les prescriptions spéciales accompagnant la délivrance de ce permis, il lui appartient d’apprécier, dans un premier temps, la qualité du site sur lequel la construction est projetée et d’évaluer, dans un second temps, l’impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur le site.

12. D’une part, le terrain d’assiette s’inscrit dans une zone pavillonnaire d’habitat diffus, en limite sud des parties urbanisées de la commune, à proximité de bâtiments qui ne présentent aucune caractéristique architecturale particulière ou remarquable et s’ouvrant au sud vers une vaste zone naturelle. D’autre part, si le projet prévoit l’édification d’un garage présentant des dimensions conséquentes, il ressort des pièces du dossier que sa visibilité sera limitée depuis la voie publique en raison de la déclivité du terrain et des pins de hautes tiges présents en partie sud de la parcelle. En outre, son architecture simple et contemporaine, ainsi que l’utilisation de variations de couleurs en façade avec des ouvertures côté Ouest atténuent son impact visuel. Dans ces conditions le maire de Bassan n’a pas commis d’erreur manifeste d’appréciation au regard de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme en délivrant le permis de construire en litige.

13. Il résulte de tout ce qui précède que le permis de construire délivré à M. D… est entaché d’un vice tiré de la méconnaissance de l’article 10 de la zone U du règlement du plan local d’urbanisme relatif à la hauteur des constructions.

Sur la mise en œuvre de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme :

14. Aux termes de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé. ».

15. Il résulte de ces dispositions, éclairées par les travaux parlementaires, que lorsque le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme dont l’annulation est demandée, sont susceptibles d’être régularisés, le juge doit surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation. Il invite au préalable les parties à présenter leurs observations sur la possibilité de régulariser le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme. Le juge n’est toutefois pas tenu de surseoir à statuer, d’une part, si les conditions de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme sont réunies et qu’il fait le choix d’y recourir, d’autre part, si le bénéficiaire de l’autorisation lui a indiqué qu’il ne souhaitait pas bénéficier d’une mesure de régularisation. Un vice entachant le bien-fondé de l’autorisation d’urbanisme est susceptible d’être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l’économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n’implique pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.

16. Le vice mentionné au point 10 du présent arrêt tiré de la méconnaissance de l’article 10 de la zone U du règlement du plan local d’urbanisme relatif à la hauteur des constructions est susceptible d’être régularisé par la délivrance d’un permis de construire sans que la mesure de régularisation implique d’apporter au projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même. Il y a lieu, dès lors, de surseoir à statuer sur la requête de M. C… et M^me G… et d’impartir à M. D… et à la commune de Bassan un délai de trois mois, à compter de la notification du présent arrêt, aux fins de notifier à la cour la mesure de régularisation nécessaire.

D E C I D E :

Article 1er : Il est sursis à statuer sur les conclusions de la requête de M. C… et M^me G… jusqu’à l’expiration d’un délai de trois mois, courant à compter de la notification du présent arrêt, imparti à M. D… et à la commune de Bassan pour produire devant la cour un arrêté régularisant le vice relevé au point 10 du présent arrêt et affectant l’arrêté du 27 novembre 2020 du maire de Bassan.

Article 2 : Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n’est pas expressément statué par le présent arrêt sont réservés jusqu’en fin d’instance.

Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à M. B… C… et M^me E… G…, à la commune de Bassan et à M. F… D….

Délibéré après l’audience du 21 mai 2026, à laquelle siégeaient :
M. Chabert, président,
M. Teuillère, président assesseur,
M. Riou, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 2 juin 2026.

Le rapporteur,

S. RiouLe président,

D. Chabert

La greffière,

R. Brun

La République mande et ordonne à la préfète de l’Hérault, en ce qui la concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution du présent arrêt.

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N° 24TL01378