LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Vu l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Chambéry, 24 janvier 2012), que la société Ko and Ko (la société) a convenu de vendre à M. X… une maison à usage d’habitation et un terrain ; que l’acquéreur ne s’étant pas présenté en l’étude du notaire pour la réitération de l’acte, l’officier ministériel a établi un procès-verbal de carence ; que la société a assigné M. X… en paiement de la clause pénale et des frais de géomètre ;

Attendu que pour rejeter cette demande et ordonner la restitution du dépôt de garantie à l’acquéreur, l’arrêt retient que la vente porte notamment sur une maison d’habitation, que rien ne permet de dire que M. X… avait la qualité d’acquéreur professionnel, que les dispositions de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation sont applicables et que l’acte ne lui ayant pas été notifié, l’acquéreur a valablement usé de son droit de rétractation ;

Qu’en statuant ainsi, par des motifs qui ne suffisent pas à établir que les biens concernés par l’acte entraient dans le champ d’application de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation et à exclure la qualité d’acheteur professionnel de M. X…, la cour d’appel n’ a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 24 janvier 2012, entre les parties, par la cour d’appel de Chambéry ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Lyon ;

Condamne M. S X… aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. S X…, le condamne à payer à la société Ko & Ko promotions immobilières la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze mars deux mille quatorze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour la société Ko & Ko promotions immobilières.

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt attaqué d’AVOIR ordonné la restitution du dépôt de garantie d’un montant de 56 000 euros et autorisé le notaire constitué séquestre à s’en libérer à son profit au vu d’une expédition dudit arrêt et d’AVOIR débouté la société KO & KO PROMOTIONS IMMOBILIÈRES de sa demande visant à obtenir le paiement d’une somme de 66 236,64 euros, à voir déconsigner à son profit la somme de 56 500 euros et à obtenir paiement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

AUX MOTIFS QUE « par acte sous seing privé rédigé avec l’assistance d’un notaire et signé les 31 octobre et 5 novembre 2008, la SARL « Ko and Ko » a convenu de vendre à M. X… une maison à usage d’habitation à Evian (Haute-Savoie) cadastrée section AR n° 249, et un terrain attenant cadastré AR 21, 22 & 23 ; (…) que selon l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte ; Attendu que la société « Ko and Co » n’est pas en mesure de produire la preuve de la présentation à M. X… de la lettre prévue par ce texte ; Attendu que la société Ko and Ko ne saurait se prévaloir de la faculté de remettre l’acte directement au bénéficiaire du droit de rétractation, prévue par le troisième alinéa de l’article L. 271-1 dans la rédaction de la loi du 13 juillet 2006, puisque M. X… a donné procuration à un tiers pour signer l’acte, de sorte que celui-ci n’a pu lui être remis directement, qu’au surplus, cette faculté est réglementée par les dispositions des articles D. 271-6 et D. 271-7 du code de la construction et de l’habitation dont le formalisme n’a pas été respecté ; Attendu d’autre part que rien ne permet de dire que M. X… avait la qualité d’acquéreur professionnel, qu’en effet cette qualité ne saurait résulter de la faculté de substitution ni de la finalité commerciale de l’opération envisagée, c’est-à-dire en l’espèce, la création d’un lotissement ; Attendu enfin que la vente portait notamment sur une maison d’habitation, de sorte que les dispositions de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation lui sont bien applicables ; Attendu que M. X… est fondé à soutenir que le délai de rétractation n’a pas couru, qu’il a usé de son droit en notifiant son intention, au notaire chargé d’établir l’acte ; Attendu que l’exercice du droit de rétractation entraîne l’anéantissement de l’acte et par voie de conséquence, l’obligation pour le vendeur de restituer le dépôt de garantie destiné à en assurer l’exécution » ;

1. ALORS QUE n’est pas un acquéreur non professionnel au sens de l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation celui qui, en concluant une promesse synallagmatique de vente, poursuit une finalité commerciale ; qu’en affirmant que Monsieur X…, en concluant la promesse synallagmatique de vente des 31 octobre et 5 novembre 2008, n’avait pas la qualité d’acquéreur professionnel, dès lors que cette qualité ne pouvait résulter de la finalité commerciale de l’opération envisagée, à savoir la création d’un lotissement, la Cour d’appel a violé l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation ;

2. ALORS QUE l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation est applicable exclusivement aux immeubles à usage d’habitation et non aux immeubles à usage mixte ; qu’un tel usage mixte résulte d’une promesse de vente portant à la fois sur une maison à usage d’habitation et sur des parcelles distinctes de terrains nus ; que l’arrêt attaqué a relevé (p. 2, al. 1er), que la promesse de vente litigieuse portait tant sur une maison à usage d’habitation que sur des parcelles distinctes de terrains ; qu’en affirmant néanmoins que Monsieur X… pouvait se prévaloir de la faculté de rétractation prévue par ledit article, dès lors que la vente portait notamment sur une maison d’habitation, la Cour d’appel a violé l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation ;

3. ALORS en toute hypothèse QUE la remise au mandataire vaut remise au mandant ; qu’en affirmant que la Société KO and KO ne pouvait se prévaloir de la faculté de remettre l’acte directement au bénéficiaire la promesse de vente, prévue par article L 271-1 al. 3 du Code de la construction et de l’habitation, dès lors que ladite promesse n’avait été remise qu’au tiers auquel l’acquéreur avait donné procuration pour signer l’acte, la Cour d’appel a violé l’article 1984 du Code civil, ensemble l’article L 271-1, al. 3 du Code de la construction et de l’habitation ;

4. ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu’en l’espèce, pour affirmer que le vendeur n’avait pu valablement remettre la promesse synallagmatique de vente litigieuse à l’acquéreur, la Cour d’appel a relevé d’office le moyen tiré de ce que cette faculté était réglementée par les dispositions des articles D. 271-6 et D. 271-7 du Code de la construction et de l’habitation dont le formalisme n’avait pas été respecté ; qu’en statuant ainsi, sans inviter les parties à présenter leurs observations sur ce moyen, la Cour d’appel a violé l’article 16 du Code de procédure civile ;

5. ALORS QUE la loi ne dispose que pour l’avenir, et n’a point d’effet rétroactif ; que les articles D. 271-6 et D. 271-7 du Code de la construction et de l’habitation résultent d’un décret n° 2008-1371 du 19 décembre 2008 qui est entré en vigueur le 22 décembre 2008 ; qu’en énonçant que la remise en main propre, le 5 novembre 2008, de la promesse synallagmatique de vente des 31 octobre et 5 novembre 2008 n’avait pas fait courir le délai de rétractation prévu par l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation, au prétexte que le formalisme prévu par les articles D. 271-6 et D. 271-7 dudit Code n’avait pas été respecté, quand ces deux derniers textes n’étaient pas en vigueur au moment où la promesse avait été conclue et remise au mandataire de l’acquéreur, la Cour d’appel a violé l’article 2 du Code civil, ensemble les articles D. 271-6 et D. 271-7 du Code de la construction et de l’habitation.