LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant constaté que le compromis de vente du 9 novembre 2006 signé par la société Groupe Richard Immobilier et la commune de Longwy stipulait que la date fixée pour la signature de l’acte authentique n’était pas extinctive mais constitutive du point de départ à partir duquel l’une des parties pourrait obliger l’autre à s’exécuter, et relevé, sans dénaturation, que les parties étaient convenues que devant l’absence de volonté du vendeur de réitérer la vente, l’acquéreur devrait, après expiration du délai de réitération, délivrer une mise en demeure de réitérer l’acte, la cour d’appel, a pu, sans violer le principe de la contradiction, et abstraction faite d’un motif erroné mais surabondant relatif à l’obligation d’engager une action judiciaire afin de contraindre le vendeur à signer l’acte de vente, en déduire que la société Groupe Richard immobilier qui n’avait pas justifié avoir adressé une lettre de mise en demeure à la commune de Longwy conformément aux termes du compromis de vente, devait être déboutée de sa demande indemnitaire ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X…, ès qualités de liquidateur de la société Groupe Richard immobilier, aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un octobre deux mille quatorze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat aux Conseils, pour M. X….

M. X…, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Groupe Richard Immobilier, fait grief à l’arrêt attaqué de l’avoir débouté de sa demande d’indemnisation ;

AUX MOTIFS que dans le cadre du compromis de vente, les parties ont convenu qu’une fois passée la date fixée pour la signature, cette date n’était pas extinctive mais constitutive du point de départ à partir duquel l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter ; que le compromis de vente a prévu que huit jours après accusé de réception d’une lettre recommandée adressée par la partie la plus diligente sommant l’autre de s’exécuter et demeurée sans effet, et si les conditions suspensives étaient toutes réalisées, l’acquéreur aura la possibilité de l’y contraindre par toute voie de droit, sans préjudice de l’obtention éventuelle de dommages et intérêts (page 8) ; qu’aux termes de cet article, les parties ont donc convenu que devant l’absence de volonté du vendeur de réitérer la vente, l’acquéreur devait délivrer une mise en demeure avant de le contraindre par toute voie de droit à réitérer l’acte de vente ; que la mise en oeuvre de cette procédure, pour partie rappelée en lettres capitales dans l’acte notarié, est destinée à s’assurer que l’acquéreur, qui pourra éventuellement solliciter des dommages et intérêts, a effectivement tout mis en oeuvre pour aboutir à la réalisation de la vente ; qu’en l’espèce, les conditions suspensives ont été réalisées, et que la ville de Longwy a refusé de réitérer la vente par acte authentique ; que toutefois, la société Groupe Richard Immobilier n’a pas justifié avoir adressé de lettre recommandée à la ville de Longwy la sommant de réitérer l’acte de vente ; que de même, elle n’a engagé aucune action judiciaire afin de la contraindre à signer l’acte de vente comme cela était expressément prévu par le compromis de vente ; que deux courriers ont bien été adressés les 23 juin et 30 octobre 2008 par l’avocat de la société Groupe Richard Immobilier, mais uniquement en vue de voir aboutir un éventuel accord sur d’autres parcelles en lieu et place de celle visée par le compromis de vente, de signaler l’extrême urgence de la situation et de proroger le compromis ; que l’intimée a également informé la ville de Longwy qu’à défaut de signature de l’acte de vente, elle solliciterait la réitération de la vente par voie judiciaire ; que toutefois, l’intimée n’a pas adressée à la ville de Longwy une lettre de mise en demeure lui sommant de s’exécuter conformément aux termes du compromis de vente (pièces n°18 et 20 produites par l’intimée) ; que même si la ville de Longwy a effectivement manqué à son obligation de réitérer, la société Groupe Richard Immobilier ne s’est pas mise en situation de réaliser la vente et elle ne peut donc prétendre à être indemnisée du préjudice résultant du défaut de réalisation de la vente ;

1°) ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction, qu’il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; que la cour d’appel, en énonçant, pour rejeter la demande d’indemnisation de la société Groupe Richard Immobilier, que cette dernière n’avait pas justifié avoir adressé de lettre recommandée à la ville de Longwy la sommant de réitérer l’acte de vente et n’avait engagé aucune action judiciaire afin de la contraindre à signer l’acte de vente comme cela était expressément prévu par le compromis de vente, de sorte qu’elle ne s’était pas mise en situation de réaliser la vente et ne pouvait donc prétendre à être indemnisée du préjudice résultant du défaut de la réalisation de la vente, s’est fondée d’office sur le moyen tiré de l’absence de mise en demeure préalable adressée à la ville de Longwy par la société Groupe Richard Immobilier et l’absence d’action en exécution forcée exercée par cette dernière, sans inviter au préalable les parties à s’expliquer sur ce moyen et a ainsi violé l’article 16 du code de procédure civile ;

2°) ALORS subsidiairement QUE le compromis de vente en date du 9 novembre 2006, modifié par l’avenant en date des 11 et 12 octobre 2007, stipule que la vente sera réitérée par acte authentique, que la signature dudit acte devra intervenir au plus tard le 30 juin 2008 ; que passé cette date, huit jours après accusé réception d’une lettre recommandée adressée par la partie la plus diligente sommant l’autre de s’exécuter, et demeurée sans effet, si les conditions suspensives sont toutes réalisées et si le vendeur ne pouvait ou ne voulait réitérer la vente en la forme authentique, l’acquéreur aura la possibilité de l’y contraindre par toute voie de droit, sans préjudice de l’obtention éventuelle de dommages-intérêts ; que, dès lors, en énonçant, pour rejeter la demande d’indemnisation de la société Groupe Richard Immobilier, que cette dernière n’avait pas adressé à la ville de Longwy une lettre de mise en demeure lui sommant de s’exécuter conformément aux termes du compromis de vente, de sorte qu’elle ne s’était pas mise en situation de réaliser la vente et ne pouvait donc prétendre à être indemnisée du préjudice résultant du défaut de la réalisation de la vente, la cour d’appel a dénaturé les termes clairs et précis du compromis de vente dont il résultait que seule l’action en exécution forcée, et non l’action en responsabilité contractuelle, était subordonnée à une mise en demeure préalable, et a ainsi violé l’article 1134 du code civil ;

3°) ET ALORS QU’en énonçant, pour rejeter la demande d’indemnisation de la société Groupe Richard Immobilier, que cette dernière n’avait engagé aucune action judiciaire afin de la contraindre à signer l’acte de vente comme cela était expressément prévu par le compromis de vente, de sorte qu’elle ne s’était pas mise en situation de réaliser la vente et ne pouvait donc prétendre à être indemnisée du préjudice résultant du défaut de la réalisation de la vente, la cour d’appel a dénaturé les termes clairs et précis du compromis de vente dont il ne résultait pas que l’obtention de dommages et intérêts était subordonnée à une action en exécution forcée, et a ainsi violé l’article 1134 du code civil.