CIV.3

LG

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 16 mars 2017

Cassation

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 337 F-D

Pourvoi n° N 16-10.264

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Statuant sur le pourvoi formé par le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, dont le siège est [Adresse 2],

contre l’arrêt rendu le 22 octobre 2015 par la cour d’appel de Montpellier (1re chambre, section A01), dans le litige l’opposant à la société Rama, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1],

défenderesse à la cassation ;

Le demandeur invoque, à l’appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l’audience publique du 7 février 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, M^me Meano, conseiller référendaire rapporteur, M^me Masson-Daum, conseiller doyen, M^me Berdeaux, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M^me Meano, conseiller référendaire, les observations de M^e Balat, avocat du syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 2], de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat de la société Rama, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Montpellier, 22 octobre 2015), que la société Rama et le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble du [Adresse 2] sont propriétaires de parcelles contiguës, séparées par un mur ; que la société a assigné le syndicat des copropriétaires en reconnaissance du caractère mitoyen du mur ; que le syndicat des copropriétaires a revendiqué reconventionnellement, à titre principal, la propriété exclusive du mur sur toute sa longueur et sa hauteur, et, à titre subsidiaire, la propriété exclusive de la partie du mur qu’il a exhaussée, outre la démolition des constructions adossées contre le mur par la société ;

Sur le moyen unique, pris en sa première branche :

Attendu qu’il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce grief qui n’est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Mais sur le moyen unique, pris en sa seconde branche :

Vu l’article 455 du code de procédure civile, ensemble l’article 658 du code civil ;

Attendu que, pour rejeter les demandes du syndicat des copropriétaires, l’arrêt retient que le mur séparatif est mitoyen sur la totalité de sa longueur ;

Qu’en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions du syndicat des copropriétaires qui soutenait, à titre subsidiaire, qu’il avait exhaussé le mur et que cet exhaussement avait un caractère privatif, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 22 octobre 2015, entre les parties, par la cour d’appel de Montpellier ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Nîmes ;

Condamne la société Rama aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Rama ; la condamne à payer la somme de 3 000 euros au syndicat des copropriétaires de l’Immeuble du [Adresse 2] ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize mars deux mille dix-sept.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par M^e Balat, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 2]

Il est reproché à l’arrêt attaqué d’avoir dit que le mur séparant les propriétés de la SCI Rama et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] était mitoyen et d’avoir condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI Rama la somme de 8.093,20 € à titre de dommages intérêts outre diverses sommes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

AUX MOTIFS QUE la cour rappellera qu’aux termes de l’article 661 du code civil tout propriétaire joignant un mur a la faculté de le rendre mitoyen en tout ou en partie en remboursant au maître du mur la moitié de la dépense qu’il a coûté ou la moitié de la dépense qu’a coûté la portion du mur qu’il veut rendre mitoyenne ; que la jurisprudence, constante, a décidé que lorsque le mur a été construit en partie sur le sol du voisin il en résulte que ce mur a, dès l’origine, vocation à la mitoyenneté et celui sur le sol duquel ce mur a été construit peut en acquérir la mitoyenneté en remboursant au constructeur la moitié du coût de sa construction, la valeur de la moitié du sol n’ayant pas à être remboursée puisqu’elle lui appartient déjà ; que la cour rappellera qu’il est constant que l’attestation de M. [F] en date du 12 mars 2017 (1917) indique « qu’il a reçu de Mme [N] [M] la somme de 132 frs qui provient de la mitoyenneté du mur qui sépare son hangar et paraguère de la cour de sa maison d’habitation, cette mitoyenneté consistant en bâtisse, fondations et terrains sur lequel le mur est construit », que cette attestation est antérieure à l’achat du terrain par Mme [M] et que par contre au jour de l’achat le mur était déjà construit par M. [F] et lui appartenait dans sa totalité ; qu’en effet la rédaction claire et précise de l’acte du 12 mars 2017 (1917) démontre que Mme [M] a acheté la mitoyenneté du mur en ce compris le terrain sur lequel le mur a été construit ; que cet acte répond très expressément aux conditions de l’article 661 du code civil précité ; que vainement les soeurs [M], copropriétaires au sein de la copropriété du [Adresse 2], viennent à ce jour soutenir le contraire ; que la cour, rappelant que le terrain acheté par Mme [M] confrontant d’un côté la propriété [F], auteur de la SCI Rama et d’autre part la propriété Commenge, c’est tout naturellement que Mme [M], aux termes de l’acte en date du 4 mars 2017 (1917) a fait expertiser le mur mitoyen du côté Commenge et a payé à celui-ci la somme de 185,12 frs, coût de la mitoyenneté de ce mur ; que la cour relève à ce propos à la fois la concomitance des deux actes et la similitude des sommes versées par Mme [M] à chacun des propriétaires des murs mitoyens ; que la cour dira en conséquence que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] ne démontre nullement être propriétaire de la totalité du mur confrontant les propriétés SCI Rama/syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] depuis l’origine ; que la cour constate par ailleurs et contrairement à ce que soutenu par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] que dans un courrier en date du 10 janvier 2008 Mmes [N] et [H] [M] écrivaient : « il est clairement indiqué sur les actes en notre possession que la mitoyenneté porte uniquement sur le rez-de-chaussée de notre bâtiment », reconnaissant par là même et de manière expresse et non équivoque à la fois le caractère mitoyen de ce mur depuis l’origine de leur propriété et l’absence de toute prescription acquisitive depuis cette date ; que cette absence de toute prescription acquisitive est aussi démontrée à la fois par l’implantation du mur de leur terrasse dans les limites de la mitoyenneté ainsi que cela résulte du procès-verbal d’huissier en date du 21 mai 2009 établi par Maître [E] : « le mur du bâtiment voisin n’est au niveau de sa partie haute exhaussé en brique et ciment que sur la moitié de sa largeur » ; que ce caractère de mitoyenneté résulte aussi de l’ensemble des photographies produites par la SCI Rama dont l’authenticité n’est pas remise en cause par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] et desquelles il résulte clairement que le mur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] ne porte que sur la moitié du mur mitoyen, respectant en cela les limites de mitoyenneté ; qu’en conséquence la cour dira que le mur séparant les propriétés SCI Rama/syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] est mitoyen sur la totalité de sa longueur et confirmera la décision entreprise de ce chef ; qu’en ce qui concerne la demande de la SCI Rama de condamner le syndicat à lui payer une somme de 8.093,20 € à titre de dommages intérêts au titre des travaux de démolition et reconstruction de la construction, celle-ci explique qu’elle a dû, en exécution de la décision de référé en date du 23 avril 2009 et sur demande expresse du syndicat ainsi que cela résulte de la lettre du conseil des dames [M] en date du 19 mai 2009 procéder à la démolition de cette construction par ailleurs parfaitement régulière ; que la cour rappellera que la partie qui poursuit l’exécution forcée d’une décision le fait à ses risques ; que la cour rappelle qu’il est constant que la SCI Rama a fait procéder à la démolition de la construction litigieuse ; que même s’il vient indiquer que cette démolition n’a pas été totale le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] ne vient pas démontrer le contraire et n’a jamais poursuivi la SCI Rama en exécution forcée pour inexécution partielle de la décision de référé ; qu’en conséquence la cour fera droit à la demande de la SCI Rama et condamnera le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à payer à la SCI Rama une somme de 8.093,20 € à titre de dommages intérêts ;

ALORS, D’UNE PART, QU’ un empiétement fait obstacle à l’acquisition de la mitoyenneté ; que dans ses écritures d’appel (conclusions signifiées le 10 novembre 2014, p. 6, in fine), le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] faisait valoir que « le mur séparatif litigieux est entièrement construit sur l’héritage [M] (pièce 24) et non sur celui de Monsieur [F]" ; que la cour d’appel devait ainsi rechercher, comme elle y était invitée, si le fait que le mur séparatif litigieux soit entièrement construit sur l’héritage [M] et non sur celui de M. [F], auteur de la SCI Rama, ne constituait pas un élément faisant obstacle à la reconnaissance de la mitoyenneté du mur ; qu’en jugeant dès lors que le mur séparant les propriétés de la SCI Rama et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] était « mitoyen sur la totalité de sa longueur » (arrêt attaqué, p. 6, avant dernier alinéa), sans procéder à la recherche qui lui était demandée, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 545 et 661 du code civil ;

ALORS, D’AUTRE PART, QUE dans ses écritures d’appel (conclusions précitées, p. 11, in fine et p. 12), le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] demandait, à titre subsidiaire et pour le cas où l’ouvrage litigieux serait qualifié de mitoyen, au visa de l’article 658 du code civil, que lui soit reconnu pour le moins un droit de propriété exclusif sur la partie du mur séparatif exhaussé par lui ; que le syndicat des copropriétaires ajoutait par ailleurs qu’en réalisant des travaux prenant appui sur cet exhaussement, la SCI Rama se rendait coupable d’un empiètement sur le fonds voisin (conclusions précitées, p. 12, alinéa 12) ; qu’en laissant sans réponse ces conclusions, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile.