CIV. 1

LG

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 9 janvier 2019

Cassation

M^me BATUT, président

Arrêt n° 27 F-D

Pourvoi n° G 18-10.245

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Statuant sur le pourvoi formé par :

1°/ M. José X…,

2°/ M^me Marie-Thérèse Y…, épouse X…,

domiciliés tous deux […] ,

contre l’arrêt rendu le 30 octobre 2017 par la cour d’appel de Pau (1re chambre), dans le litige les opposant à la société Optimhome, dont le siège est […] ,

défenderesse à la cassation ;

Les demandeurs invoquent, à l’appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l’audience publique du 27 novembre 2018, où étaient présentes : M^me Batut, président, M^me E… , conseiller référendaire rapporteur, M^me Kamara, conseiller doyen, M^me Pecquenard, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M^me E… , conseiller référendaire, les observations de la SCP Foussard et Froger, avocat de M. et M^me X…, de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société Optimhome, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen unique, pris en sa première branche :

Vu l’article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, applicable au litige ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué, que, par acte authentique du 27 décembre 2010 réitérant un acte sous seing privé du 5 octobre 2010 signé par l’entremise de la société Optimhome (l’agent immobilier), M. et M^me X… ont vendu leur bien immobilier au prix de 173 000 euros ; que cette vente a été annulée par un arrêt du 10 juin 2015 ; que la propriété a été restituée à M. et M^me X… qui ont revendu le bien au prix de 119 000 euros ; qu’ils ont assigné l’agent immobilier en responsabilité et indemnisation ;

Attendu que, pour rejeter les demandes, l’arrêt retient que M. et M^me X… n’avaient aucunement besoin du conseil de l’agent immobilier pour se rendre compte que leur silence délibéré trompait leurs cocontractants, que l’agent immobilier ne pouvait rien apprendre à M. et M^me X… qu’ils ne sachent déjà, que, mandataire des vendeurs et non des acquéreurs, l’agent immobilier ne pouvait agir contre les intérêts de M. et M^me X… et contre leur volonté de dissimuler ces éléments en diffusant précisément ce qu’ils ont voulu cacher, et qu’ainsi, l’agent immobilier n’a commis aucune faute causale ;

Qu’en statuant ainsi, alors qu’il incombait à l’agent immobilier, tenu d’une obligation de conseil, d’informer ses mandants de la nécessité de porter à la connaissance des acquéreurs l’état d’avancement du projet de rocade, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 30 octobre 2017, entre les parties, par la cour d’appel de Pau ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Bordeaux ;

Condamne la société Optimhome aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et la condamne à payer à M. et M^me X… la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf janvier deux mille dix-neuf.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour M. et M^me X…

L’arrêt attaqué encourt la censure ;

EN CE QUE, confirmant le jugement, il a débouté les époux X… de l’ensemble de leur demande à l’encontre de la société OPTIMHOME ;

AUX MOTIFS QUE « le mandat confié à l’agence par les époux X… est daté du 05 octobre 2010 en vue d’une vente au prix de 176 500 euros dont 6 500 euros de commissions ; que la a vente a été conclue dans les derniers jours de l’année 2010 avant le début des travaux de construction de la rocade qui ont démarré en 2011 ; le tracé de cette voie passe à 50 mètres de l’immeuble que les époux X… ont vendu aux époux Z…, étant précisé qu’une bretelle d’accès a aussi été aménagée à proximité de l’immeuble ce qui est de nature à constituer un supplément de nuisances. Selon les motifs du jugement et de l’arrêt confirmatif, le dol a été retenu parce que les acquéreurs n’ont reçu des vendeurs aucune information concernant l’existence et le tracé de la rocade, alors que le projet et le tracé étaient discutés depuis quelques années ; par une pièce non datée (qui est un document d’information départemental), l’agence démontre même que les travaux ont commencé en octobre 2011 mais que les marchés avaient été signés le 08 juillet 2010 avec les entreprises SPIE BATIGNOLLES, NGE, DEMATHIEU et BARD ; cela prouve indirectement qu’a la date de l’entremise et de la vente, le tracé était définitivement arrêté (sauf points de détails ne pouvant pas avoir la moindre incidence sur le niveau de nuisances). Les époux Z…, ignorant cela pour avoir alors habité Outre-Mer, n’ont pas soupçonné ce qui allait se passer ; si on avait évoqué l’imminence de sa réalisation de la rocade et le caractère définitif de son emplacement, ils auraient cherché à se renseigner plus avant et ne se seraient pas trouvés dans la situation qui a été la leur ; c’est d’ailleurs cette analyse qui a conduit le tribunal et la cour d’appel à ne pas tenir compte des attestations produites par les époux X… selon lesquelles on se serait entretenu de la future rocade (attestation de Michel F… du 15 septembre 2012 et attestations de Dominique C…) ; que dans le jugement du 10 novembre 2016 critiqué, le tribunal n’a nullement énoncé que l’agence n’était pas tenue d’un devoir de conseil ; il a dit qu’en raison du dol commis par les époux X…, qui connaissaient depuis au moins 8 ans le projet de rocade et qui faisaient d’ailleurs partie du comité de défense constitué pour s’y opposer, ils ne pouvaient reprocher à l’agence d’avoir manqué à son devoir de conseil parce qu’il a estimé que l’agence n’avait pas commis de faute – contractuelle – dans l’exercice de cette obligation ; Selon les époux X…, « l’agence OPTIMHOME ne peut soutenir l’existence d’un dol commis par les époux X…, puisque, selon cette agence, elle-même et les deux parties à la vente étaient informées. » Cette proposition, qui constitue la base de leur argumentation, est directement contraire à l’autorité de la chose jugée ; l’annulation de la vente et la condamnation des époux X… pour dol signifient qu’ils ont trompé leurs cocontractants en dissimulant en connaissance de cause des éléments relatifs aux qualités déterminantes de la chose vendue ; si ces éléments avaient été connus des acquéreurs, ils n’auraient pas contracté ou n’auraient contracté qu’a des conditions différentes de celles de la vente annulée, en pratique à un prix plus bas (dont la demande indemnitaire à raison d’une vente à perte donne la mesure). Cette vérité judiciaire, désormais définitivement acquise, signifie ainsi que les époux X… connaissaient non seulement la teneur mais aussi la portée des faits qu’ils ont sciemment dissimulés, sans quoi il n’y aurait pas eu annulation pour dol ; ils n’ont pas été sanctionnés pour ne pas avoir eu connaissance d’informations importantes complémentaires que l’agence, dans l’exécution de son mandat, aurait dû rechercher dans leur intérêt et sur la base desquels elle aurait pu et dû les mettre en garde à raison d’un risque qu’ils n’auraient pu pleinement mesurer sans ces informations complémentaire ; mais que tel n’est pas le cas ; dans le jugement dont appel, le tribunal a relevé que les époux X… faisaient partie du comité de défense opposé à la construction de la rocade ; cette situation laisse présumer qu’ils avaient eu personnellement accès depuis longtemps à l’ensemble des documents administratifs relatifs à la construction de cet ouvrage ; la vente et l’entremise sont postérieures à la signature des marchés publics passés avec les entreprises retenues pour réaliser les travaux ; la décision rendue à leur encontre signifie que, conscients de la dévalorisation future de leur propriété, ils ont décidé de tenter de la vendre pour échapper à cet inconvénient que la question est alors de savoir si le choix des époux X… de se taire a pu être facilité par une absence de mise en garde de l’agence qui constituerait un manquement à son devoir de conseil destiné à garantir l’efficacité des actes juridiques ; les époux X… n’avaient aucunement besoin du conseil de l’agence pour se rendre compte que leur silence délibéré trompait leurs cocontractants ; mais il faut néanmoins s’interroger sur le point de savoir s’ils auraient pu être amenés à changer d’avis si l’agence leur avait remis un écrit les mettant en garde sur le risque de dol qu’ils mesuraient et qu’elle mesurait également ; que la défense de l’agence consiste à soutenir qu’elle a donné toutes informations utiles, y compris aux acquéreurs ; elle admet qu’un minimum d’information relatifs à la rocade a bien circulé, et a admis que toutes les parties ont évoqué vaguement un tel projet comme un élément pouvant devenir un problème ; que les décisions d’annulation tant en première instance qu’en appel, montrent que les informations dissimulées étaient aussi simples qu’essentielles et que l’agence ne pouvait en toute hypothèse rien apprendre aux époux X… qu’ils ne sachent déjà. Mandataire des vendeurs et non des acquéreurs, l’agence ne pouvait agir contre les intérêts des époux X… et contre leur volonté de dissimuler ces éléments en diffusant précisément ce qu’ils ont voulu cacher ; même si elle a pu la connaître, elle ne pouvait dénoncer aux acquéreurs la situation dolosive, sauf à avoir été autorisée par les époux X… à diffuser toutes informations ; que le choix des époux X… de se taire n’a donc nullement pu être influencé par l’absence de mise en garde de l’agence ; les époux X… n’avaient aucunement besoin du conseil de l’agence pour se rendre compte que leur silence délibéré trompait leurs cocontractants ; que l’agence les ait mis ou non en garde contre les conséquences de cette situation, elle n’a donc commis envers les époux X… aucune faute causale.

ET AUX MOTIFS REPUTES ADOPTES QUE « La responsabilité d’un agent immobilier à qui les propriétaires d’un immeuble ont confié la vente de leur bien peut être engagée en cas de fautes commises dans l’exécution de sa mission en fonction de l’étendue du mandat ou plus généralement des termes du contrat conclu avec le client et les obligations que cette convention comporte ; qu’il est de principe que l’agent immobilier répond dans l’exécution de sa mission de son défaut de conseil ou d’information mais également de son manque d’attention, du défaut de surveillance ou de précautions apporté à la gestion des intérêts qui lui sont confiés. Mais, un manquement imputable au mandataire doit être établi ; qu’en l’espèce, les époux X… savaient qu’il existait un projet de rocade à proximité de leur maison, ce qui a été retenu à leur encontre pour caractériser le dol et annuler la vente. Dans ces conditions, ils ont sciemment trompé les acheteurs et ils ne peuvent pas reprocher au cabinet immobilier, leur mandataire, d’avoir manqué, à leur égard, à l’obligation de conseil à laquelle il est tenu en ne vérifiant pas lui-même l’existence et l’étendue de ce projet ; que par ailleurs, la responsabilité professionnelle de l’agence immobilière ne peut pas non plus être engagée pour la rédaction d’un acte qui ne lui est pas imputable et pour l’omission d’une formalité qui ne lui était pas confiée ; qu’en effet, la SAS OPTIMHOME n’a rédigé ni le compromis de vente, ni l’acte notarié, sa mission dans le mandat de vente était limitée à la rencontre des vendeurs et des acheteurs et à la visite des lieux. Le mandataire n’était donc pas tenu de vérifier le respect par les vendeurs et le notaire de la notification aux acheteurs de l’existence du projet de rocade, et ce d’autant que les vendeurs avaient eux-mêmes connaissance de ce projet et qu’ils pouvaient donc en aviser le notaire. La seule présence de l’agence immobilière lors de la signature de l’acte notarié ne lui impose pas une obligation de vérification de l’efficacité de l’acte, obligation qui revient complètement au notaire ; que dans ces conditions, aucune faute n’est caractérisée à l’encontre de l’agence immobilière, José D… et Marie-Thérèse X… seront donc déboutés de l’intégralité de leurs demandes. ».

ALORS QUE, premièrement, l’agent immobilier est tenu, à l’égard de son mandat, d’un devoir d’information et de conseil ; qu’à ce titre, l’agent immobilier doit éclairer son mandant non seulement sur les éléments de fait dont il n’aurait pas connaissance, mais également sur les conséquences et les risques qui s’attachent à l’opération envisagée ; qu’en se bornant à relever que les époux X… avaient connaissance du projet de rocade à proximité de leur maison, pour écarter toute faute causale de la société OPTIMHOME, sans vérifier que la société OPTIMHOME avait attiré l’attention des époux X… et sur l’importance d’informer les futurs acquéreurs de l’existence d’un tel projet, et sur les risques encourus s’ils s’y refusaient, les juges du fond ont violé l’article 1147 ancien du code civil (1231-1 nouveau) ;

ALORS QUE, deuxièmement, l’agent immobilier doit communiquer au notaire instrumentaire, si celui-ci n’en dispose pas, toutes les informations de nature à affecter l’efficacité juridique de l’opération ; qu’en écartant toute faute causale de la société OPTIMHOME, sans s’expliquer sur le point de savoir si, dès lors qu’elle avait connaissance du projet de rocade et de l’importance que pouvait revêtir cet élément sur la régularité de la vente, celle-ci n’était pas tenu d’alerter le notaire de l’existence de ce projet, afin notamment qu’il dispose de l’ensemble des éléments de nature à assurer l’efficacité de l’acte qu’il instrumente, les juges du fond ont entaché leur décision de base légale au regarder l’article 1147 ancien du code civil (1231-1 nouveau) ;

ALORS QUE, troisièmement, l’agent immobilier ne saurait s’exonérer de ses obligations en raison de l’intervention du notaire instrumentaire ; qu’en opposant, par motifs éventuellement adoptés, que l’agent immobilier n’a pas participé à la rédaction de l’acte de vente, et qu’il appartenait donc au seul notaire d’assurer l’efficacité de l’acte qui l’instrumentait, pour exclure toute faute de la société OPTIMHOME, les juges du fond qui se sont fondés sur un motif inopérant, ont violé l’article 1147 du code civil (1231-1 nouveau).