CIV. 3

FC

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 26 juin 2025

Cassation partielle

M^me TEILLER, président

Arrêt n° 317 F-D

Pourvoi n° C 24-10.609

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 26 JUIN 2025

1°/ M. [H] [W],

2°/ Mme [D] [G], épouse [W],

tous deux domiciliés [Adresse 3], [Localité 8],

3°/ la société Office français inter entreprises, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 4], [Localité 11],

ont formé le pourvoi n° C 24-10.609 contre l’arrêt rendu le 14 septembre 2023 par la cour d’appel de Versailles (3e chambre), dans le litige les opposant :

1°/ à la société SC Famca, société civile, dont le siège est [Adresse 5], [Localité 9],

2°/ à la société SC Ankh, société civile, dont le siège est [Adresse 1], [Localité 12],

3°/ à M. [N] [B], notaire, domicilié [Adresse 2], [Localité 7],

4°/ à M. [K] [S], notaire, domicilié [Adresse 6], [Localité 10],

défendeurs à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l’appui de leur pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Pety, conseiller, les observations de la SARL Delvolvé et Trichet, avocat de M. et Mme [W], de la société Office français inter entreprises, de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de MM. [B] et [S], de la SCP Poupet & Kacenelenbogen, avocat de la société SC Famca, après débats en l’audience publique du 13 mai 2025 où étaient présents M^me Teiller, président, M. Pety, conseiller rapporteur, M. Boyer, conseiller doyen, et M^me Maréville, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Versailles, 14 septembre 2023), par acte authentique du 9 décembre 2014 établi par M. [B], avec la participation de M. [S] (les notaires), la société Office français inter entreprises (le promettant) a consenti aux sociétés civiles Ankh et Famca (les bénéficiaires) une promesse unilatérale de vente de plusieurs immeubles, au prix de 2 453 750 euros, l’acte expirant le 12 octobre 2015.

2. Cette promesse, qui comportait diverses conditions suspensives en faveur des bénéficiaires, stipulait à leur charge une indemnité d’immobilisation forfaitaire de 245 375 euros, ces derniers s’étant engagés à verser la somme de 50 000 euros au notaire institué séquestre au plus tard le 16 décembre 2014, sous peine de caducité de la promesse, « si bon semble au promettant ».

3. La commune de [Localité 13] ayant envisagé une modification du plan local d’urbanisme défavorable au projet, les bénéficiaires n’ont pas procédé au versement des 50 000 euros.

4. Le promettant ainsi que M. et Mme [W], ses représentants légaux, ont assigné les bénéficiaires en paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

5. Le promettant ainsi que M. et Mme [W] font grief à l’arrêt de condamner solidairement les bénéficiaires à leur payer une somme limitée à 22 091,60 euros, à titre d’indemnisation de leur préjudice tenant à l’immobilisation de leur bien durant vingt-huit jours, du 9 décembre 2014 au 5 janvier 2015, alors « que le juge ne doit pas dénaturer les écrits qui lui sont soumis ; qu’en l’espèce, la promesse unilatérale de vente, qui fixait une indemnité d’immobilisation d’un montant de 245 375 euros, sur laquelle le bénéficiaire « s’oblige à verser, au plus tard le 16 décembre 2014, par virement bancaire, en la comptabilité du rédacteur des présentes la somme de 50 000 euros représentant partie de l’indemnité d’immobilisation ci-dessus fixée », prévoyait expressément qu’à défaut de versement avant le 16 décembre 2014 de la somme de 50 000 euros correspondant à une partie de l’indemnité d’immobilisation, la promesse unilatérale de vente deviendrait caduque si le promettant le décidait, de sorte que, la non-caducité étant le principe contractuellement prévu et la caducité l’exception dépendant d’une manifestation expresse de la volonté des promettants, si ceux-ci décident de passer outre cette absence de versement en l’absence de manifestation contraire des promettants, la promesse continuait à produire ses effets ; qu’en considérant néanmoins que tel ne pouvait être le cas dès lors que « à l’expiration du délai prévu pour procéder à la mise sous séquestre et malgré l’absence de la moindre démarche des promettants pour contraindre les bénéficiaires à effectuer un tel règlement, les promettants, qui ne discutent pas de la validité de cette clause rédigée à leur seul profit, pouvaient, en vertu de celle-ci, se considérer comme libres de tout engagement à l’égard des bénéficiaires », la cour d’appel a fait dire à la clause relative à l’indemnité d’immobilisation exactement le contraire de ce qu’elle stipulait puisqu’à défaut de mise sous séquestre de la somme de 50 000 euros, les promettants ne pouvaient se considérer comme libres de tout engagement et que c’était seulement s’ils en exprimaient la volonté que la caducité de la promesse venait sanctionner ce défaut de mise sous séquestre ; qu’en disant au contraire qu’à défaut de mise sous séquestre, les promettants étaient libres de tout engagement, la cour d’appel a inversé les prévisions contractuelles ; que, ce faisant, elle a dénaturé la clause relative à l’indemnité d’immobilisation, en violation du principe susvisé et de l’article 1134 du code civil alors applicable. »

Réponse de la Cour

Vu l’obligation pour le juge de ne pas dénaturer l’écrit qui lui est soumis :

6. Pour écarter l’application de la clause d’indemnité d’immobilisation stipulée dans la promesse unilatérale de vente conclue par les parties, l’arrêt énonce que le défaut de versement par les bénéficiaires sur le compte séquestre, dans le délai convenu, de la somme de 50 000 euros à valoir sur l’indemnité d’immobilisation autorise le promettant à se considérer comme libre de tout engagement à l’égard des bénéficiaires, sa faculté de leur opposer, si bon lui semble, la caducité de la promesse, c’est-à-dire sans aucune limite dans l’usage de cette prérogative, pouvant être exercée nonobstant la réalisation des conditions suspensives et la levée de l’option par les bénéficiaires.

7. En statuant ainsi, alors que la promesse énonçait qu’à défaut de versement à temps par les bénéficiaires de la somme destinée au séquestre, l’avant-contrat serait caduc si bon semble au promettant, ce dont il résultait que la promesse, à défaut de manifestation de volonté exprimée en ce sens par ce dernier, continuait à lier les parties, la cour d’appel, qui a dénaturé les termes clairs et précis de cet acte, a violé le principe susvisé.

Portée et conséquences de la cassation

8. La cassation du chef de dispositif condamnant solidairement les bénéficiaires à payer la somme de 22 091,60 euros au promettant et à M. et Mme [W] entraîne la cassation des chefs de dispositif partageant les dépens entre ces parties et rejetant leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Mise hors de cause

9. En application de l’article 625 du code de procédure civile, il y a lieu de mettre hors de cause les notaires, dont la présence n’est pas nécessaire devant la cour de renvoi.

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur l’autre grief, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il condamne solidairement les sociétés civiles Famca et Ankh à payer à la société Office français inter entreprises et à M. et Mme [W] une somme limitée à 22 091,60 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 21 janvier 2016, partage les dépens et rejette les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile, l’arrêt rendu le 14 septembre 2023, entre les parties, par la cour d’appel de Versailles ;

Met hors de cause MM. [B] et [S] ;

Remet, sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Versailles, autrement composée ;

Condamne les sociétés civiles Famca et Ankh aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, condamne les sociétés civiles Famca et Ankh à payer à la société Office français inter entreprises et à M. et Mme [W] la somme globale de 3 000 euros et rejette les autres demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le vingt-six juin deux mille vingt-cinq par mise à disposition de la décision au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par M. Boyer, conseiller doyen en ayant délibéré, en remplacement de M^me Teiller, président empêché, le conseiller rapporteur et le greffier conformément aux dispositions des articles 452, 456 et 1021 du code de procédure civile.