COMM.

MB

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 9 juillet 2025

Rejet

M. PONSOT, conseiller doyen faisant fonction de président

Arrêt n° 410 F-D

Pourvoi n° P 24-13.540

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIÈRE ET ÉCONOMIQUE, DU 9 JUILLET 2025

M. [L] [E], domicilié [Adresse 2], a formé le pourvoi n° P 24-13.540 contre l’arrêt rendu le 4 décembre 2023 par la cour d’appel de Nancy (1re chambre civile), dans le litige l’opposant au directeur régional des finances publiques d’Ile-de-France et du département de Paris, domicilié pôle juridictionnel judiciaire, pôle contrôle fiscal et affaires juridiques, [Adresse 1], agissant sous l’autorité de la directrice générale des finances publiques, défendeur à la cassation.

Le demandeur invoque, à l’appui de son pourvoi, trois moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Alt, conseiller, les observations de la SCP L. Poulet-Odent, avocat de M. [E], de la SCP Foussard et Froger, avocat du directeur régional des finances publiques d’Ile-de-France et du département de Paris, agissant sous l’autorité de la directrice générale des finances publiques, après débats en l’audience publique du 27 mai 2025 où étaient présents M. Ponsot, conseiller doyen faisant fonction de président, M. Alt, conseiller rapporteur, M^me Graff-Daudret, conseillère, et M. Doyen, greffier de chambre,

la chambre commerciale, financière et économique de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Nancy, 4 décembre 2023) et les productions, le 22 mai 2017, l’administration fiscale a adressé à M. [E] une proposition de rectification de l’impôt de solidarité sur la fortune, en rehaussant la valeur des parts qu’il détenait dans plusieurs sociétés civiles immobilières qu’il avait préalablement déclarée pour les années 2014, 2015 et 2016.

2. La commission départementale de conciliation a retenu une décote de 10 % pour illiquidité des actifs et une décote de 10 % pour illiquidité des titres.

3. Après le rejet de sa réclamation aux fins de se voir appliquer deux décotes supplémentaires de 10 % sur la valeur vénale des titres qu’il détient au sein des cinq SCI en cause et de bénéficier d’une décharge de la quote-part de l’impôt de solidarité sur la fortune, M. [E] a assigné l’administration fiscale.

Sur les premier et troisième moyens

4. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le deuxième moyen

Enoncé du moyen

5. M. [E] fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande d’application d’une décote de 10 % pour indivision sur la valeur vénale des titres des cinq SCI en cause et de décharge de la quote-part d’impôt de solidarité sur la fortune, après prise en compte de cette décote supplémentaire, alors :

« 1°/ que les parts sociales détenues par l’associé d’une société civile immobilière, tout comme les droits sur une indivision, ont une valeur inférieure à la fraction qu’ils représentent sur la valeur vénale totale de l’immeuble ; que la valeur des parts sociales détenues par l’associé d’une société civile immobilière est amoindrie par les contraintes liées à l’existence d’une pluralité d’associés ; qu’en déboutant M. [E] de sa demande tendant à l’application d’une décote de 10 % pour indivision sur la valeur vénale des titres des cinq SCI en cause, quand le partage des titres d’une société civile immobilière avec un autre associé conduit à des contraintes dans la gestion de la société de nature à affecter la valeur des titres détenus, la cour d’appel a violé l’article L. 17 du livre des procédures fiscales et les articles 885 S et 761 du code général des impôts ;

2°/ que les parts sociales détenues par l’associé d’une société civile immobilière, tout comme les droits sur une indivision, ont une valeur inférieure à la fraction qu’ils représentent sur la valeur vénale totale de l’immeuble ; que la valeur des parts sociales détenues par l’associé d’une société civile immobilière est amoindrie par les contraintes liées à l’existence d’une pluralité d’associés ; que, pour dire que la situation d’un associé d’une société civile immobilière n’est pas assimilable à celle d’un indivisaire et débouter M. [E] de sa demande tendant à l’application d’une décote de 10 % pour indivision sur la valeur vénale des titres des cinq SCI en cause, la cour d’appel a retenu que l’associé d’une SCI peut céder ses parts, même en étant soumis à une clause d’agrément prise en considération par une décote spécifique, alors que l’indivisaire ne peut céder un bien, mais uniquement ses droits dans l’indivision dans les conditions fixées aux articles 815-14 à 815-16 du code civil" ; qu’en comparant ainsi la situation de l’associé d’une SCI à celle d’un indivisaire au seul regard des conditions de cession des parts et droits, quand la décote pour indivision n’est pas justifiée qu’au regard des contraintes dans la cession des droits, mais l’est aussi en raison des contraintes de gestion, la cour d’appel, qui a statué par des motifs impropres à exclure que la décote appliquée en cas d’indivision s’applique aussi aux titres détenus par un associé d’une SCI, a violé l’article L. 17 du livre des procédures fiscales et les articles 885 S et 761 du code général des impôts. »

Réponse de la Cour

6. Il résulte de la combinaison des articles L. 17 du livre des procédures fiscales, 885 S et 761 du code général des impôts que la valeur vénale des parts des sociétés civiles immobilières doit être appréciée en tenant compte de tous les éléments permettant d’obtenir un chiffre aussi proche que possible de celui qu’aurait entraîné le jeu normal de l’offre et de la demande.

7. Après avoir exactement énoncé que la situation de l’associé d’une société civile immobilière n’est pas celle d’un indivisaire et relevé que M. [E] avait obtenu de l’administration fiscale une décote de 10 % pour illiquidité des actifs détenus par les SCI dont il possédait des parts et une autre de la même fraction pour illiquidité de ces titres, la cour d’appel en a déduit à bon droit qu’il ne pouvait obtenir, en outre, une décote supplémentaire en raison d’une prétendue indivision sur la valeur vénale de ses titres.

8. Le moyen n’est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. [E] aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. [E] et le condamne à payer au directeur régional des finances publiques d’Ile-de-France et du département de Paris, agissant sous l’autorité de la directrice générale des finances publiques, la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé publiquement le neuf juillet deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.