CIV. 3

JL

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 5 juin 2025

Cassation

M^me TEILLER, président

Arrêt n° 296 F-D

Pourvoi n° R 23-14.619

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 5 JUIN 2025

1°/ M. [G] [J],

2°/ Mme [Y] [O],

tous deux domiciliés [Adresse 1],

ont formé le pourvoi n° R 23-14.619 contre l’arrêt rendu le 4 janvier 2023 par la cour d’appel de Paris (pôle 4, chambre 5), dans le litige les opposant :

1°/ à Mme [E] [L], épouse [B], domiciliée [Adresse 3],

2°/ à la société SMA, société anonyme, dont le siège est [Adresse 2], venant aux droits de la compagnie Sagena, prise en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage et assureur décennal de la société Maisons Alizée,

défenderesses à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l’appui de leur pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Cassou de Saint-Mathurin, conseiller référendaire, les observations de la SCP Ohl et Vexliard, avocat de M. [J] et de Mme [O], de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de Mme [L], épouse [B], de la SCP Gadiou et Chevallier, avocat de la société SMA, après débats en l’audience publique du 29 avril 2025 où étaient présents M^me Teiller, président, M. Cassou de Saint-Mathurin, conseiller référendaire rapporteur, M. Boyer, conseiller doyen, et M^me Maréville, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Paris, 4 janvier 2023), par acte du 2 décembre 2014, Mme [B] (la venderesse) a vendu à M. [J] et Mme [O] (les acquéreurs) la maison individuelle qu’elle habitait et avait fait construire, en 1998, par un constructeur assuré en responsabilité décennale auprès de la société Sagena, devenue SMA, une assurance dommages-ouvrage ayant été souscrite auprès du même assureur.

2. Le 19 décembre 2014, les acquéreurs ont signalé à la venderesse des infiltrations d’eau, matérialisées par une flaque d’eau sur le carrelage et des traces d’humidité sur les murs, au niveau du sous-sol, constitué d’une cave et d’un garage, avant d’obtenir, en référé, la désignation d’un expert judiciaire, lequel a déposé son rapport le 31 décembre 2016.

3. Les acquéreurs ont assigné la venderesse en indemnisation sur le fondement principal de la garantie des vices cachés. La venderesse a appelé la SMA en intervention forcée.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

4. Les acquéreurs font grief à l’arrêt de rejeter leurs demandes contre la venderesse, alors « que le vendeur qui, ayant connaissance d’un vice lors de la conclusion du contrat, stipule qu’il ne le garantira pas, est tenu à la garantie des vices cachés nonobstant cette clause ; qu’en retenant, pour dire qu’il ne pouvait être reproché à Mme [B] d’avoir dissimulé la connaissance d’un vice déterminant du consentement donné par les acquéreurs à la vente de l’immeuble, que Mme [B] avait signalé à l’assureur dommages-ouvrage un sinistre survenu huit ans avant la vente, lié à des remontées d’humidité et à des infiltrations au niveau du dallage, qui avait été qualifié par l’assureur de désordre de nature esthétique et n’avait pas donné lieu à garantie, quand il résultait de ses propres constatations que seules les taches d’humidité, mais non les infiltrations au niveau du dallage du sous-sol, étaient qualifiées de désordre d’ordre esthétique tant par le cabinet Saretec que par l’assureur, ce dernier ayant refusé de garantir ces infiltrations au seul motif que ces désordres affectaient des ouvrages réalisés par la venderesse, comme tels non couverts par le contrat du constructeur, ce dont il découlait nécessairement que Mme [B] avait eu connaissance, avant la vente, de désordres susceptibles de constituer un vice caché, la cour d’appel a omis de tirer les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l’article 1641 du code civil, ensemble l’article 1643 du même code. »

Réponse de la Cour

Vu l’article 1643 du code civil :

5. Selon ce texte, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

6. Le vendeur qui, ayant connaissance d’un vice lors de la conclusion du contrat, stipule qu’il ne le garantira pas, est tenu à garantie, nonobstant cette clause (3e Civ.,16 décembre 2009, pourvoi n° 09-10.540, publié).

7. Pour juger applicable la clause de non-garantie des vices cachés stipulée à l’acte de vente et rejeter les demandes indemnitaires présentées par les acquéreurs sur le fondement de cette garantie, l’arrêt retient qu’il ne peut être fait grief à la venderesse d’avoir dissimulé la connaissance d’un vice déterminant le consentement des acquéreurs, dès lors qu’il est seulement établi qu’elle avait eu connaissance d’un sinistre qualifié de désordre de nature esthétique par l’assureur, survenu huit ans avant la vente, n’ayant pas donné lieu à la prise en charge de la garantie dommages-ouvrage et dont le caractère décennal n’a pas été établi antérieurement à la vente.

8. En statuant ainsi, après avoir relevé que l’expert désigné par l’assureur dommages-ouvrage avait constaté, non seulement, un sinistre tenant à la présence de tâches d’humidité sur les murs du sous-sol, le désordre, qualifié d’esthétique, n’ayant pas été garanti par l’assureur, mais aussi un désordre d’infiltrations affectant les travaux qui, réalisés par la venderesse, n’étaient pas couverts par l’assurance dommages-ouvrage, ce dont il résultait qu’elle avait eu connaissance d’infiltrations, qui n’avaient pas été qualifiées de désordre esthétique par l’expert de l’assureur, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 4 janvier 2023, entre les parties, par la cour d’appel de Paris ;

Remet l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Paris, autrement composée ;

Condamne Mme [B] aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par Mme [B] et la condamne à payer à M. [J] et Mme [O] la somme globale de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le cinq juin deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.