CIV. 3

FC

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 10 avril 2025

Rejet

M^me TEILLER, président

Arrêt n° 197 F-D

Pourvoi n° G 23-14.359

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 10 AVRIL 2025

La société Stanroc et associés, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° G 23-14.359 contre l’arrêt rendu le 15 novembre 2022 par la cour d’appel de Paris (pôle 4, chambre 4), dans le litige l’opposant à M. [Z] [P], domicilié [Adresse 2], défendeur à la cassation.

La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, trois moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M^me Grall, conseiller, les observations de la SCP Foussard et Froger, avocat de la société Stanroc et associés, de la SCP Gadiou et Chevallier, avocat de M. [P], après débats en l’audience publique du 11 mars 2025 où étaient présents M^me Teiller, président, M^me Grall, conseiller rapporteur, M^me Proust, conseiller doyen, et M^me Maréville, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Paris, 15 novembre 2022), la société Provence logements, aux droits de laquelle est venue la société Stanroc et associés (la bailleresse), a consenti à M. [P] (le locataire), par acte du 26 avril 2013, un contrat de location portant sur des locaux à usage d’habitation soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

2. Le contrat de bail contenait une clause autorisant expressément la sous-location d’une partie des locaux loués.

3. Invoquant le non-respect par le locataire des dispositions légales relatives au montant des sous-loyers perçus, la bailleresse l’a assigné en résiliation judiciaire du bail, expulsion et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Examen des moyens

Sur le deuxième moyen

4. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n’est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le premier moyen

Enoncé du moyen

5. La bailleresse fait grief à l’arrêt de rejeter l’ensemble de ses demandes, alors :

« 1°/ que le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer ; qu’en relevant, pour rejeter la demande de résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur, que le bailleur ne pouvait se prévaloir d’une absence d’accord sur le prix du sous-loyer dès lors que le preneur lui avait adressé l’ensemble des contrats de sous-location sur lesquels était indiqué le montant du sous-loyer, cependant qu’il est exigé un accord écrit du bailleur sur le montant du sous-loyer, la cour d’appel qui s’est fondée sur des motifs inopérants, a violé l’article 8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ensemble l’article 1184 du code civil, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016 ;

2°/ que le silence ne vaut pas acceptation, à moins qu’il n’en résulte autrement de la loi, des usages, des relations d’affaires ou de circonstances particulières ; qu’en relevant, pour rejeter la demande de résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur, que le bailleur ne pouvait se prévaloir d’une absence d’accord sur le prix du sous-loyer dès lors que le preneur lui avait adressé l’ensemble des contrats de sous-location sur lesquels était indiqué le montant du sous-loyer, sans constater l’existence d’une clause contractuelle par laquelle les parties seraient convenues que le silence du bailleur valait acceptation ou l’existence de circonstances particulières permettant de déduire de ce seul silence une acceptation du bailleur sur le prix du sous-loyer, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ensemble les articles 1134 et 1184 dans leur version antérieure à celle résultant de l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016. »

Réponse de la Cour

6. La cour d’appel a, d’abord, constaté que le contrat de bail autorisait expressément la sous-location, qu’il stipulait que la convention de sous-location devait être conforme à un modèle type figurant en annexe, que le locataire était tenu d’en adresser copie à la bailleresse dans les quinze jours de sa signature et que le bailleur pouvait à tout moment demander la liste des sous-locataires et leurs contrats.

7. Elle a, ensuite, relevé que le locataire s’était toujours conformé aux stipulations du bail, qu’il avait adressé à la bailleresse la copie des conventions de sous-location sur lesquelles figurait le montant des sous-loyers et que celle-ci n’avait formulé aucune protestation avant 2018.

8. Elle a pu déduire de ces circonstances l’existence d’un accord tacite de la bailleresse sur le montant des loyers de sous-location régulièrement porté à sa connaissance et a ainsi légalement justifié sa décision.

Sur le troisième moyen

Enoncé du moyen

9. La bailleresse fait le même grief à l’arrêt, alors :

« 1°/ que le fait de louer, à plus d’une reprise au cours d’une même année, un local meublé pour une durée inférieure à un an, telle qu’une location à la nuitée, à la semaine ou au mois, à une clientèle de passage qui n’y fixe pas sa résidence principale au sens de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 constitue un changement d’usage d’un local destiné à l’habitation ; qu’en relevant, pour rejeter le manquement invoqué par le bailleur tiré d’un changement par le preneur de la destination du local, que les sous-locations ne bénéficiaient pas à une clientèle de passage, étaient autorisées par le bailleur et duraient plusieurs mois, cependant que ces circonstances étaient, à elle-seules, impropres à exclure un changement de destination des lieux dès lors qu’il n’était pas contesté que les sous-locations étaient conclues pour une durée de 4 mois renouvelable et que les chambres louées n’étaient pas destinées à constituer la résidence principale des sous-locataires, au sens de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, la cour d’appel a violé l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, ensemble l’article 1184 du code civil, dans sa version antérieure à celle issue de l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016 ;

2°/ que le juge, tenu en toutes circonstances de faire respecter et de respecter lui-même le principe du contradictoire ne peut fonder sa décision sur un moyen relevé d’office, sans avoir, au préalable invité les parties à s’en expliquer ; qu’en se fondant, pour rejeter le manquement invoqué par le bailleur tiré d’un changement par le preneur de la destination du local, sur la circonstance que les lieux sous-loués constituaient la résidence principale du locataire, cependant que M. [P] ne s’était pas prévalu de cette circonstance pour s’opposer au moyen du bailleur, la cour d’appel s’est fondé sur un moyen relevé d’office, sans qu’il résulte de sa décision qu’elle a, au préalable, invité les parties à s’en expliquer contradictoirement et a violé l’article 16 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

10. Ayant relevé que le locataire sous-louait les chambres de l’appartement tout en continuant à occuper les lieux et que ce logement constituait sa résidence principale, répondant ainsi aux conditions posées par l’article L. 631-7-1 A, du code de la construction et de l’habitation, c’est sans méconnaître le principe de la contradiction que la cour d’appel en a exactement déduit, abstraction faite de motifs surabondants, que les dispositions de l’article L. 631-7 du même code n’étaient pas applicables.

11. Le moyen n’est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Stanroc et associés aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Stanroc et associés et la condamne à payer à M. [P] la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix avril deux mille vingt-cinq.