CIV. 3

JL

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 27 novembre 2025

Cassation partielle

M^me TEILLER, présidente

Arrêt n° 568 F-D

Pourvoi n° C 23-18.011

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 27 NOVEMBRE 2025

La société Belgim immobilier, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° C 23-18.011 contre l’arrêt rendu le 12 mai 2023 par la cour d’appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige l’opposant à M. [S] [E], domicilié [Adresse 2], défendeur à la cassation.

La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M^me Guillaudier, conseillère, les observations de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société Belgim immobilier, de la SCP Françoise Fabiani-François Pinatel, avocat de M. [E], après débats en l’audience publique du 7 octobre 2025 où étaient présents M^me Teiller, présidente, M^me Guillaudier, conseillère rapporteure, M. Boyer, conseiller doyen, et M^me Letourneur, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Paris, 12 mai 2023), le 25 novembre 2016, M. [E] a donné mandat à la société Belgim immobilier (l’agent immobilier) de rechercher un hôtel de quinze chambres ou plus à [Localité 3] pour un prix maximal de 12 500 000 euros.

2. Faisant valoir que l’immeuble qui avait été présenté à M. [E] avait été acquis par l’entremise d’un autre agent immobilier, le 15 mai 2018, par une société dont il était associé, l’agent immobilier l’a assigné en dommages-intérêts.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en sa troisième branche

Enoncé du moyen

3. L’agent immobilier fait grief à l’arrêt de rejeter ses demandes, alors « que la signature d’un acte est la marque de l’approbation personnelle et définitive de son contenu et le rend opposable à son signataire ; qu’en jugeant que la société Belgim immobilier n’avait pas organisé de visite de l’hôtel qu’elle avait présenté à M. [E], sans rechercher, ainsi qu’elle y était invitée, s’il ne résultait pas de la signature que ce dernier avait apposée sur le « bon de visite » produit par celle-là, la preuve qu’il avait effectivement visité ledit hôtel, le 26 janvier 2017, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1134, devenu 1103, du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l’article 1103 du code civil :

4. Aux termes de ce texte, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

5. Pour rejeter la demande de dommages-intérêts de l’agent immobilier, l’arrêt, après avoir énoncé à bon droit que celui-ci ne pouvait se voir attribuer des dommages-intérêts que s’il rapportait la preuve d’une faute du mandant l’ayant privé de la réalisation de la vente compte tenu des diligences accomplies, retient que, lorsqu’il a informé M. [E] que le bien litigieux était à vendre, une offre d’achat avait été acceptée par le vendeur, de sorte que le bien n’était plus disponible et que, si M. [E] avait, à sa demande, adressé une offre d’achat au vendeur, celle-ci avait été faite sous réserve de la visite de l’hôtel et de l’étude des pièces du dossier, ce qui établit qu’aucune diligence utile n’a été accomplie en dehors de la fourniture d’un état descriptif sommaire du bien.

6. En se déterminant ainsi, après avoir constaté, par motifs adoptés, que le mandant s’interdisait, en son nom ou sous la forme de toute société dans laquelle il aurait une participation, de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire pendant le cours du mandat ainsi que pendant les douze mois suivant l’expiration ou la résiliation de celui-ci, avec un vendeur dont le bien lui aurait été présenté par le mandataire ou un mandataire substitué, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si l’agent immobilier n’avait pas fait visiter le bien litigieux à M. [E], la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il rejette les demandes de la société Belgim immobilier et en ce qu’il statue sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile, l’arrêt rendu le 12 mai 2023, entre les parties, par la cour d’appel de Paris ;

Remet, sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Paris, autrement composée ;

Condamne M. [E] aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. [E] et le condamne à payer à la société Belgim immobilier la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le vingt-sept novembre deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.