CIV. 3

SA

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 11 décembre 2025

Cassation

M^me TEILLER, présidente

Arrêt n° 596 F-D

Pourvoi n° V 23-22.397

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 11 DÉCEMBRE 2025

La société de droit libanais Edelweiss Investments, dont le siège est [Adresse 1] (Liban), a formé le pourvoi n° V 23-22.397 contre l’arrêt rendu le 20 octobre 2023 par la cour d’appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige l’opposant à Mme [B] [D], domiciliée [Adresse 2], défenderesse à la cassation.

La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, deux moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M^me Guillaudier, conseillère, les observations de la SCP Gadiou et Chevallier, avocat de la société Edelweiss Investments, de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de Mme [D], après débats en l’audience publique du 21 octobre 2025 où étaient présents M^me Teiller, présidente, M^me Guillaudier, conseillère rapporteure, M. Boyer, conseiller doyen, et M^me Maréville, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Paris, 20 octobre 2023), par acte du 28 février 2014, Mme [D] (la venderesse) a vendu à la société Edelweiss Investments (l’acquéreur) un bien immobilier.

2. L’acte de vente prévoyait qu’un complément de prix serait dû par l’acquéreur, si celui-ci, qui avait déposé le 10 octobre 2013, alors qu’il bénéficiait d’une promesse de vente, un permis de construire toujours en cours d’instruction, obtenait un permis autorisant la réalisation de son projet dans le délai de douze mois du dépôt de sa demande à la mairie de [Localité 3] ou si l’autorisation d’urbanisme n’était pas obtenue du fait du comportement fautif ou dilatoire de l’acquéreur.

3. Par arrêté du 23 mai 2014, la mairie de [Localité 3] a refusé de délivrer le permis de construire sollicité par l’acquéreur en lui indiquant qu’il convenait que la demande vise, outre les travaux projetés, les travaux anciens réalisés sans autorisation.

4. Le 1er décembre 2014, l’acquéreur a déposé une nouvelle demande de permis de construire, qui a été acceptée par arrêté du maire de [Localité 3] du 18 mai 2015.

5. Par acte du 30 septembre 2019, la venderesse a assigné l’acquéreur en paiement du complément de prix, avec intérêts.

Examen des moyens

Sur le premier moyen

Enoncé du moyen

6. L’acquéreur fait grief à l’arrêt de déclarer recevable la demande de la venderesse, de le condamner à lui payer le complément de prix et de rejeter ses demandes, alors « que la prescription d’une action en paiement d’un complément de prix de vente court à compter du jour où le vendeur a connaissance de la survenance de l’événement prévu contractuellement comme condition d’exigibilité à ce versement ; qu’il résulte de l’acte notarié de vente du 28 février 2014 que le complément de paiement du prix de 1 300 000 euros était exigible par la venderesse dès lors que l’autorisation d’urbanisme serait refusée du fait du comportement fautif ou dilatoire de l’acquéreuse ; qu’en retenant, pour dire que l’action de Mme [D] introduite le 30 septembre 2019 n’était pas prescrite, que le délai de prescription quinquennale courait à compter de l’arrêté du 18 mai 2015 ayant délivré l’autorisation d’urbanisme, sans rechercher, comme elle y était invitée, si, dès lors que Mme [D] soutenait que le refus de délivrance du permis de construire était imputable au comportement dilatoire de la société Edelweiss Investments, le point de départ de cette prescription ne devait pas être fixé au 23 mai 2014 en vertu des stipulations contractuelles, la cour d’appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l’article 2224 du code civil, ensemble, l’article 1134, devenu 1104, du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l’article 2224 du code civil :

7. Aux termes de ce texte, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

8. Pour déclarer recevable la demande de la venderesse, l’arrêt retient que le refus du permis de construire du 23 mai 2014 est dû au comportement fautif ou dilatoire de l’acquéreur et que le délai de prescription de l’action en paiement du complément de prix ne pouvait commencer à courir que du jour de l’exigibilité de la créance, laquelle ne pouvait naître que lors de la réalisation de la condition, visée à l’acte du 28 février 2014, relative à l’obtention du permis de construire, soit en l’espèce, le 18 mai 2015, date de délivrance de l’autorisation d’urbanisme.

9. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la venderesse n’avait pas eu connaissance du comportement fautif ou dilatoire de l’acquéreur dès le refus du permis de construire du 23 mai 2014, lequel établissait que celui-ci n’avait pas complété sa demande pour y inclure les travaux existants non autorisés, ainsi qu’il y avait été invité par les services compétents par lettre du 7 novembre 2013, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.

Portée et conséquences de la cassation

10. En application de l’article 624 du code de procédure civile, la cassation du chef de dispositif de l’arrêt déclarant recevable la demande de la venderesse entraîne la cassation des chefs de dispositif qui condamne l’acquéreur à lui payer la somme de 1 300 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2016 à titre de complément de prix et rejette l’ensemble des demandes de l’acquéreur qui s’y rattachent par un lien de dépendance nécessaire.

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 20 octobre 2023, entre les parties, par la cour d’appel de Paris ;

Remet l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Paris, autrement composée ;

Condamne Mme [D] aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le onze décembre deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.