CIV. 3

FC

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 18 décembre 2025

Rejet

M^me TEILLER, présidente

Arrêt n° 612 F-D

Pourvoi n° K 24-12.594

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 18 DÉCEMBRE 2025

La société Maison Paulette, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° K 24-12.594 contre l’arrêt rendu le 14 décembre 2023 par la cour d’appel de Versailles (12e chambre), dans le litige l’opposant à M. [X] [J], domicilié [Adresse 1], défendeur à la cassation.

La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M^me Davoine, conseillère référendaire, les observations de la SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet, avocat de la société civile immobilière Maison Paulette, de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de M. [J], après débats en l’audience publique du 4 novembre 2025 où étaient présentes M^me Teiller, présidente, M^me Davoine, conseillère référendaire rapporteure, M^me Proust, conseillère doyenne, et M^me Maréville, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillères précitées, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Versailles, 14 décembre 2023), par acte du 22 mai 2019, la société civile immobilière Maison Paulette (la bailleresse), propriétaire de locaux donnés à bail commercial à M. [J] (le locataire), l’a assigné devant le juge des loyers commerciaux en fixation du loyer du bail renouvelé, à compter du 1er janvier 2020 suite à la délivrance d’un congé avec offre de renouvellement, à la valeur locative.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en sa deuxième branche

2. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce grief qui n’est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le moyen, pris en ses première et troisième à cinquième branches

Enoncé du moyen

3. La bailleresse fait grief à l’arrêt de fixer le loyer du bail renouvelé à une certaine somme, alors :

« 1°/ qu’en cas de renouvellement, le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sans être plafonné ; que les locaux destinés à l’exercice d’activités libérales sont à usage exclusif de bureau ; qu’en l’espèce, la cour d’appel a constaté qu’ « il ressort du bail conclu par les parties le 17 décembre 2010 qu’au titre des ''activités autorisées'', il est stipulé ceci : ''activités libérales soit assurances, crédit banques, médecins, dentistes et autres professions libérales'' » ; qu’en retenant néanmoins que les locaux n’étaient pas à usage exclusif de bureau, la cour d’appel a violé les articles L. 145-34, L. 145-36 et R. 145-11 du code de commerce ;

3°/ qu’en cas de renouvellement, le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sans être plafonné ; qu’en l’espèce, la cour d’appel a constaté qu’ « il ressort du bail conclu par les parties le 17 décembre 2010 qu’au titre des ''activités autorisées'', il est stipulé ceci : ''activités libérales soit assurances, crédit banques, médecins, dentistes et autres professions libérales'' » ; qu’en retenant, pour dire néanmoins que les locaux n’étaient pas à usage exclusif de bureau, que « de nombreuses professions libérales ne se limitent pas à des activités intellectuelles, ni même essentiellement intellectuelles », qu’ « en effet les activités de soins des infirmiers, des dentistes, des vétérinaires, des prothésistes ou encore des masseurs-kinésithérapeutes sont en grande partie d’ordre manuel », quand la réalisation de gestes manuels par les infirmiers, chirurgiens-dentistes, vétérinaires, et masseurs-kinésithérapeutes n’exclut pas que leur activité soit essentiellement intellectuelle, la cour d’appel s’est fondée sur un motif inopérant et a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-34, L. 145-36 et R. 145-11 du code de commerce ;

4°/ qu’en cas de renouvellement, le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sans être plafonné ; qu’en l’espèce, la cour d’appel a constaté qu’ « il ressort du bail conclu par les parties le 17 décembre 2010 qu’au titre des ''activités autorisées'', il est stipulé ceci : ''activités libérales soit assurances, crédit banques, médecins, dentistes et autres professions libérales'' » ; qu’en retenant, pour dire néanmoins que les locaux n’étaient pas à usage exclusif de bureau, qu’ « il ne peut être soutenu que les locaux dans lesquels sont exercées des activités libérales ne servent ni au dépôt ni à la livraison de marchandises », qu’en effet « les vétérinaires proposent couramment à la vente des produits alimentaires ou de soins pour les animaux » et « les infirmiers ou encore les dentistes entreposent au sein de leurs locaux les produits, fournitures et matériels nécessaires à leur activité », quand la présence de produits, fournitures et matériels nécessaires à une activité de service n’est pas incompatible avec la qualification d’activité de bureau, la cour d’appel s’est fondée sur un motif inopérant et a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-34, L. 145-36 et R. 145-11 du code de commerce ;

5°/ qu’en cas de renouvellement, le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sans être plafonné ; qu’en l’espèce, la cour d’appel a constaté qu’ « il ressort du bail conclu par les parties le 17 décembre 2010 qu’au titre des ''activités autorisées'', il est stipulé ceci : ''activités libérales soit assurances, crédit banques, médecins, dentistes et autres professions libérales'' » ; qu’en retenant, pour dire néanmoins que les locaux n’étaient pas à usage exclusif de bureau, qu’ « il ne peut être soutenu que les locaux dans lesquels sont exercées des activités libérales ne servent ni au dépôt ni à la livraison de marchandises », qu’en effet « les vétérinaires proposent couramment à la vente des produits alimentaires ou de soins pour les animaux » et « les infirmiers ou encore les dentistes entreposent au sein de leurs locaux les produits, fournitures et matériels nécessaires à leur activité », quand la vente de produits alimentaires ou de soins par les vétérinaires ne peut être qu’accessoire à leur activité de soin, la cour d’appel s’est fondée sur un motif inopérant et a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-34, L. 145-36 et R. 145-11 du code de commerce. »

Réponse de la Cour

4. Après avoir rappelé les termes de l’article R. 145-11, alinéa 1er, du code de commerce, la cour d’appel a énoncé, à bon droit, que, pour établir si les locaux, objet du bail, étaient à usage exclusif de bureaux, il convenait de se référer, non pas à l’activité effectivement exercée par le locataire, mais à l’usage prévu par le bail et constaté que le bail liant les parties disposait que le locataire s’engageait à « n’utiliser les lieux loués qu’à usage d’activités libérales soit assurances, crédit banques, médecins, dentistes et autres professions libérales ».

5. Elle a, ensuite, relevé que de nombreuses professions libérales ne se limitaient pas à des activités essentiellement intellectuelles et, notamment, que les activités de soins, telles celles des infirmiers, dentistes, vétérinaires, et masseurs-kinésithérapeutes étaient en grande partie d’ordre manuel, et que les locaux loués par ces professionnels pouvaient servir au dépôt et à la livraison de marchandises dès lors que, couramment, les vétérinaires proposaient des produits alimentaires ou de soins pour les animaux.

6. Elle a pu déduire de ces seuls motifs que les locaux loués n’étaient pas à usage exclusif de bureaux et a ainsi légalement justifié sa décision.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société civile immobilière Maison Paulette aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société civile immobilière Maison Paulette et la condamne à payer à M. [J] la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le dix-huit décembre deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.