CIV. 3

JL

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 27 novembre 2025

Cassation partielle

M^me TEILLER, présidente

Arrêt n° 560 F-D

Pourvoi n° T 24-11.704

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 27 NOVEMBRE 2025

Mme [Z] [U], divorcée [H], domiciliée [Adresse 3], a formé le pourvoi n° T 24-11.704 contre l’arrêt rendu le 1er décembre 2023 par la cour d’appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige l’opposant :

1°/ à M. [L] [O],

2°/ à Mme [R] [N], épouse [O],

tous deux domiciliés [Adresse 2],

3°/ à M. [K] [H], domicilié [Adresse 1],

défendeurs à la cassation.

La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M^me Abgrall, conseillère, les observations de la SCP Waquet, Farge, Hazan et Féliers, avocat de Mme [U], de la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat de M. et Mme [O], après débats en l’audience publique du 7 octobre 2025 où étaient présents M^me Teiller, présidente, M^me Abgrall, conseillère rapporteure, M. Boyer, conseiller doyen, et M^me Letourneur, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Paris, 1er décembre 2023), par acte du 17 octobre 2019, Mme [U] et M. [H] (les promettants) ont consenti à M. et Mme [O] (les bénéficiaires) une promesse unilatérale de vente d’un bien immobilier sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt par les bénéficiaires au plus tard le 27 décembre 2019.

2. Une indemnité d’immobilisation d’un montant de 36 000 euros était prévue et la validité de la promesse expirait le 28 février 2020.

3. La vente n’ayant pas été signée, les promettants ont assigné les bénéficiaires en paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

4. Mme [U] fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande de condamnation des bénéficiaires au paiement de l’indemnité d’immobilisation et d’autoriser le notaire à libérer entre leurs mains la somme de 18 000 euros sous séquestre, alors « que le juge ne peut dénaturer les termes clairs et précis d’un contrat ; qu’en l’espèce, le compromis de vente stipulait que « toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil » et que « le bénéficiaire s’engage à déposer simultanément deux demandes de prêt » ; qu’en affirmant néanmoins, pour débouter Mme [U] de sa demande au titre de l’indemnité d’immobilisation, qu’il convient de considérer qu’il suffit au bénéficiaire de justifier d’un refus d’une demande de prêt conforme aux stipulations contractuelles pour considérer que la condition suspensive d’obtention de prêt a défailli, cependant qu’il lui appartenait d’abord de justifier qu’il avait déposé deux demandes de prêt conformes aux stipulations contractuelles, la cour d’appel a dénaturé les termes clairs et précis du compromis de vente et violé l’interdiction faite au juge de dénaturer les documents de la cause, ensemble l’article 1192 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l’obligation pour le juge de ne pas dénaturer l’écrit qui lui est soumis :

5. Pour rejeter les demandes de Mme [U], l’arrêt retient que, pour se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive, il suffit au bénéficiaire de justifier d’un refus d’une demande de prêt conforme aux stipulations contractuelles.

6. En statuant ainsi, alors que la clause litigieuse stipule, d’une part, que le bénéficiaire s’engage à déposer simultanément deux demandes de prêt, d’autre part, que toute demande non conforme aux stipulations contractuelles notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt entraînera la réalisation de la condition suspensive, la cour d’appel, qui a dénaturé les termes clairs et précis de la promesse, a violé le principe susvisé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il rejette les demandes de M. [H] et Mme [U] au titre de l’indemnité d’immobilisation et en ce qu’il statue sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile, l’arrêt rendu le 1er décembre 2023, entre les parties, par la cour d’appel de Paris ;

Remet, sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Paris, autrement composée ;

Condamne M. et Mme [O] aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. et Mme [O] et les condamne à payer à Mme [U] la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le vingt-sept novembre deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.