CIV. 3

CL

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 25 septembre 2025

Rejet

M. BOYER, conseiller doyen faisant fonction de président

Arrêt n° 462 F-D

Pourvoi n° H 23-23.075

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 25 SEPTEMBRE 2025

1°/ Mme [C] [X], épouse [R],

2°/ M. [H] [R],

tous deux domiciliés [Adresse 2],

ont formé le pourvoi n° H 23-23.075 contre l’arrêt rendu le 8 septembre 2023 par la cour d’appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige les opposant :

1°/ à Mme [O] [W] [E], épouse [Y],

2°/ à M. [L] [Y],

tous deux domiciliés [Adresse 1],

3°/ à la société Ginger Cats 1, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1],

défendeurs à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l’appui de leur pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M^me Guillaudier, conseillère, les observations de la SCP Françoise Fabiani – François Pinatel , avocat de M. et Mme [R], de la SARL Gury & Maitre, avocat de M. et Mme [Y] et de la société civile immobilière Ginger Cats 1, après débats en l’audience publique du 9 juillet 2025 où étaient présents M. Boyer, conseiller doyen faisant fonction de président, M^me Guillaudier, conseillère rapporteure, M^me Abgrall, conseillère faisant fonction de doyenne, et M^me Maréville, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Paris, 8 septembre 2023), M. et Mme [Y] ont conclu, le 28 octobre 2014, avec M. et Mme [R] une promesse synallagmatique de vente de lots de copropriété d’un immeuble, dont ces derniers étaient locataires, la réitération par acte authentique devant avoir lieu au plus tard le 31 janvier 2015.

2. Une partie du prix de vente était payable par imputation sur une créance de 80 000 euros correspondant à des travaux effectués par M. et Mme [R].

3. La vente n’a pas été réitérée.

4. La société civile immobilière Ginger Cats 1 (la SCI), devenue propriétaire des lots, et M. et Mme [Y] ont assigné M. et Mme [R] en paiement d’un arriéré de loyers, constatation de la résiliation du bail dont ils étaient titulaires sur l’immeuble et expulsion.

5. Par conclusions du 5 octobre 2020, M. et Mme [R] ont formé une demande reconventionnelle en paiement du montant de la créance figurant dans la promesse de vente.

6. M. et Mme [Y] ont saisi le juge de la mise en état d’une fin de non-recevoir tirée de la prescription de cette demande en paiement.

Recevabilité du pourvoi contestée par la défense

7. M. et Mme [Y] et la SCI soutiennent que le pourvoi est irrecevable en ce que l’arrêt n’a pas mis fin à l’instance pendante devant le premier juge qui était également saisi d’une seconde demande en paiement de M. et Mme [R].

8. Cependant, en déclarant prescrite la demande en paiement de 80 000 euros de M. et Mme [R], la cour d’appel a mis fin à l’instance dont elle était saisie.

9. Le pourvoi est donc recevable.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

10. M. et Mme [R] font grief à l’arrêt de déclarer prescrite leur demande en paiement, alors « que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ; que le fait justifiant l’exercice de l’action en paiement d’une créance, objet d’une reconnaissance de dette figurant dans une promesse de vente, ne peut consister que dans la connaissance, par la partie titulaire de ce droit de créance, du refus de son cocontractant d’exécuter son obligation principale de signer l’acte authentique de vente ; qu’en l’espèce, il résultait d’un courrier du 8 octobre 2015 du notaire rédacteur de l’acte de vente, versé aux débats devant la cour d’appel par M. et Mme [R], que "lors de leur achat, M. et Mme [Y] avaient souscrit un prêt auprès du CIC. Cet établissement avait exigé en contrepartie une hypothèque sur l’immeuble acquis. La totalité de l’immeuble et donc votre appartement se trouve grevé par l’inscription de cette garantie et il me faut radier cette inscription afin de vous le vendre en toute sécurité … J’ai en conséquence pris contact avec cet établissement en juin 2015. Sans réponse de sa part, je vous informe l’avoir relancé ce jour. Je ne manquerai pas de vous tenir informé dès que j’aurai une réponse positive de façon à programmer la signature authentique de vente » ; qu’il résulte de ce courrier qu’à la date du 8 octobre 2015, soit moins de cinq ans avant leur demande reconventionnelle en paiement, formulée par conclusions du 5 octobre 2020, les exposants ont été informés que le notaire cherchait à « programmer la signature authentique de vente » ; qu’en déclarant néanmoins prescrite la demande reconventionnelle des exposants au motif que la date du 31 janvier 2015, à laquelle la promesse de vente aurait dû être réitérée, constituait le point de départ du délai de prescription des actions issues de la promesse sans caractériser la connaissance à cette date, par M. et Mme [R], du refus de M. et Mme [Y] de réaliser la vente, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision, au regard de l’article 2224 du code civil. »

Réponse de la Cour

11. Conformément à l’article 2224 du code civil, le point de départ de la prescription de l’action en exécution d’une obligation se situe au jour où le créancier a su ou aurait dû savoir que celle-ci était devenue exigible.

12. L’arrêt constate que la créance de M. et Mme [R], correspondant à des travaux qu’ils ont exécutés, est mentionnée dans la promesse de vente du 28 octobre 2014.

13. Il en résulte qu’ils savaient, à cette date, que leur créance était exigible, de sorte que la conclusion de la promesse de vente constitue le point de départ de la prescription de leur action.

14. Par ce motif de pur droit, suggéré par la défense, substitué à ceux critiqués, dans les conditions prévues par l’article 620, alinéa 1er, du code de procédure civile, l’arrêt attaqué, qui a retenu que l’action était prescrite, comme n’ayant été exercée que le 5 octobre 2020, se trouve légalement justifié.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme [R] aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le vingt-cinq septembre deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.