CIV. 3

CC

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 9 octobre 2025

Rejet

M. BOYER, conseiller doyen

faisant fonction de président

Arrêt n° 442 F-D

Pourvoi n° C 24-12.242

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 9 OCTOBRE 2025

La société IRE, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 2], a formé le pourvoi n° C 24-12.242 contre l’arrêt rendu le 22 décembre 2023 par la cour d’appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige l’opposant :

1°/ à Mme [V] [H], épouse [P],

2°/ à M. [O] [P],

tous deux domiciliés [Adresse 3],

3°/ à M. [Z] [G],

4°/ à Mme [M] [H], épouse [G],

tous deux domiciliés [Adresse 1],

défendeurs à la cassation.

La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Pety, conseiller, les observations de la SCP Spinosi, avocat de la société IRE, de la SAS Boulloche, Colin, Stoclet et Associés, avocat de M. et Mme [P] et de M. et Mme [G], après débats en l’audience publique du 8 juillet 2025 où étaient présents, M. Boyer, conseiller doyen faisant fonction de président, M. Pety, conseiller rapporteur, M^me Abgrall, conseillère faisant fonction de doyenne, et M^me Letourneur, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Paris, 22 décembre 2023), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 16 mars 2022, pourvoi n° 21-10.189), le 30 juillet 2010, la société IRE (la venderesse) a consenti deux promesses unilatérales de vente de deux lots constituant le premier étage d’un immeuble lui appartenant, l’une à M. et Mme [P], l’autre à M. et Mme [G], sous la condition suspensive de la réalisation par elle de travaux de clos et de couvert des logements.

2. S’estimant victime d’un dol par dissimulation du coût réel des travaux inclus dans le prix de vente, elle a refusé de signer les actes authentiques de vente et a assigné ses co-contractants (les acquéreurs) en nullité des promesses.

3. Ceux-ci, à titre reconventionnel, en ont demandé l’exécution forcée, ainsi que le paiement de dommages-intérêts.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

4. La venderesse fait grief à l’arrêt de la condamner à payer aux acquéreurs diverses sommes indemnitaires en réparation de leur gain manqué, alors :

« 1°/ qu’est hypothétique le préjudice purement économique qui résulte uniquement de l’impossibilité pour le bénéficiaire d’une promesse de vente révoquée d’acquérir un bien aux conditions avantageuses promises ; qu’en énonçant que le préjudice réparable « consista[it] en « l’impossibilité [pour les époux [P] et [G]] d’acquérir les biens immobiliers aux conditions avantageuses convenues aux promesses » et que ce prétendu « gain manqué […] correspond[ait] à la différence entre la valeur vénale estimée et le prix de revient dudit bien » quand un tel préjudice, en l’absence de projet de revente du bien promis ou d’achat d’un bien équivalent en lieu et place de celui-ci était dépourvu de caractère certain, la cour d’appel a violé les articles 1147 et 1149 du code civil dans leur rédaction applicable ;

2°/ que la fonction de la responsabilité civile est de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit ; qu’en se bornant à énoncer que le préjudice réparable « consista[it] en « l’impossibilité [pour les époux [P] et [G]] d’acquérir les biens immobiliers aux conditions avantageuses convenues aux promesses » et que ce prétendu « gain manqué […] correspond[ait] à la différence entre la valeur vénale estimée et le prix de revient dudit bien », sans rechercher si, dans la situation où les ventes promises auraient été conclues, les époux [P] et [G] auraient réalisé une plus-value sur la revente de ces immeubles ou une économie sur l’achat d’immeubles équivalents en lieu et place de ces derniers, la cour d’appel, qui a omis de constater qu’en l’absence de faute les victimes aurait réalisé un gain correspondant à la différence entre la valeur vénale estimée et le prix de revient du bien, a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 et 1149 du code civil dans leur rédaction applicable. »

Réponse de la Cour

5. Ayant relevé qu’à la date prévue pour les ventes, il n’existait aucune incertitude ni aucun aléa quant à la réalisation des acquisitions, les acquéreurs disposant d’un droit acquis à devenir propriétaires des immeubles promis, et retenu que le refus de la venderesse de signer les actes authentiques de vente, en violation de ses obligations contractuelles, était la cause directe et certaine de leur préjudice consistant en l’impossibilité d’acquérir les biens aux conditions avantageuses convenues aux termes des promesses, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante et qui n’a pas indemnisé un préjudice hypothétique, en a déduit, à bon droit, que le préjudice subi par les acquéreurs constituait un gain manqué correspondant à la différence entre le prix d’acquisition augmenté du coût des travaux d’aménagement et la valeur vénale des biens.

6. Elle a ainsi légalement justifié sa décision.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société IRE aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le neuf octobre deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.