CIV. 3

CL

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 18 décembre 2025

Rejet

M^me TEILLER, présidente

Arrêt n° 616 F-D

Pourvoi n° B 24-17.922

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 18 DÉCEMBRE 2025

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société Cabinet Fay et compagnie, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 2], a formé le pourvoi n° B 24-17.922 contre l’arrêt rendu le 3 avril 2024 par la cour d’appel de Paris (pôle 4 – chambre 2), dans le litige l’opposant :

1°/ à M. [Z] [W], domicilié [Adresse 1], pris tant en son nom personnel qu’en sa qualité d’ayant droit de [G] [W],

2°/ à M. [E] [W], domicilié [Adresse 3], pris tant en son nom personnel qu’en sa qualité d’ayant droit de [G] [W],

défendeurs à la cassation.

Le demandeur invoque, à l’appui de son pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Pons, conseiller référendaire, les observations de la SARL Thouvenin, Coudray et Grévy, avocat du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à Paris , de la SCP Gatineau, Fattaccini et Rebeyrol, avocat de MM. [Z] et [E] [W], après débats en l’audience publique du 4 novembre 2025 où étaient présents M^me Teiller, présidente, M. Pons, conseiller référendaire rapporteur, M^me Proust, conseillère doyenne, et M^me Maréville, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Paris, 3 avril 2024), l’assemblée générale des copropriétaires d’un immeuble soumis au statut de la copropriété a adopté, le 5 juillet 2017, une résolution n° 19 autorisant l’engagement d’une procédure à l’encontre de [G] [W] en restitution d’une cave située en dessous de son lot indûment appropriée et en réparation du préjudice subi.

2. [G] [W] et MM. [Z] et [E] [W] (les consorts [W]) ont assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de cette résolution et en revendication de la propriété de la cave sur le fondement de la prescription acquisitive trentenaire.

3. Le syndicat des copropriétaires a, à titre reconventionnel, sollicité la remise en état des parties communes.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

4. Le syndicat des copropriétaires fait grief à l’arrêt de faire droit aux demandes des consorts [W], alors :

« 1°/ que, pour pouvoir prescrire il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire pendant trente ans ; qu’en retenant que les usurpateurs justifiaient d’une possession utile du 21 novembre 1977 au 21 novembre 2007, tout en constatant que le rapport de l’expert judiciaire déposé le 21 novembre 1977 notait que leurs locataires avaient réalisé des travaux pour s’accaparer la cave n° 1 et concluait à la nécessité de démolir les constructions, que six procès-verbaux des assemblées de copropriétaires entre 1988 et 2000 faisaient mention de débats sur la question de la restitution de la cave ou de la régularisation par la vente et que les intéressés savaient posséder une cave qui ne leur appartenait pas et dont l’annexion était discutée par l’assemblée des propriétaires, ce dont il s’inférait qu’ils ne s’étaient pas comportés en propriétaires durant trente ans et que les travaux et leur maintien dans les lieux sur cette période ne constituaient pas des actes matériels de possession dénués d’équivoque, la cour d’appel a violé les articles 2258 et 2261 du code civil ;

2°/ que, pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique et non équivoque, et à titre de propriétaire ; qu’en retenant que les usurpateurs justifiaient d’une possession utile du 21 novembre 1977 au 21 novembre 2007, tout en relevant qu’avait été votée à l’unanimité par l’assemblée des copropriétaires le 30 juin 2000 une offre de vente de la cave n° 1 aux intéressés ce qui faisait obstacle à ce qu’ils eussent pu posséder la cave en qualité de propriétaires, la cour d’appel a violé les articles 2258 et 2261 du code civil ;

3°/ qu’il appartient à celui qui revendique la propriété par usucapion d’en rapporter la preuve en établissant qu’il a accompli personnellement des actes matériels de possession dénués d’équivoque depuis au moins trente ans et qu’il s’est comporté en propriétaire ; qu’en reprochant au syndicat des copropriétaires de ne pas avoir rapporté la preuve ni d’actes interruptifs de prescription durant les trente années pendant lesquelles les usurpateurs avaient possédé la cave n° 1, ni d’actes matériels de possession entachés d’équivoque, la cour d’appel a inversé la charge de la preuve et, partant, violé les articles 1353, 2258 et 2261 du code civil. »

Réponse de la Cour

5. En premier lieu, le syndicat des copropriétaires n’ayant tiré aucune conséquence juridique du fait que la résolution de l’assemblée générale du 30 juin 2000 ayant offert la cave à la vente avait été votée à l’unanimité, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit.

6. En deuxième lieu, la cour d’appel a constaté qu’un expert judiciaire, commis pour apprécier l’éventuelle annexion par les consorts [W] de la cave, avait déposé son rapport le 21 novembre 1977, que le délai de prescription avait à tout le moins recommencé à courir à cette date, que la possession par les consorts [W] de la cave litigieuse s’était poursuivie au-delà, puis a relevé, à bon droit, que la circonstance que les consorts [W] aient possédé une cave qu’ils savaient ne pas leur appartenir ne suffisait pas à rendre équivoque la possession, et souverainement retenu, sans inverser la charge de la preuve, que les discussions intervenues en assemblée générale n’étaient pas susceptibles d’affecter la possession d’un tel vice.

7. En troisième lieu, constatant que le syndicat des copropriétaires ne se prévalait d’aucun acte interruptif de prescription, la cour d’appel en a exactement déduit, sans inverser la charge de la preuve, que celle-ci était acquise au 21 novembre 2007.

8. Le moyen, irrecevable en sa deuxième branche, n’est donc pas fondé pour le surplus.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 5] et le condamne à payer à MM. [Z] et [E] [W] la somme globale de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le dix-huit décembre deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.