CIV. 3

CC

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 21 mai 2026

Cassation

M^me TEILLER, présidente

Arrêt n° 296 F-D

Pourvoi n° H 24-21.170

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 21 MAI 2026

La société SCI des Cressonnières, société civile, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° H 24-21.170 contre l’arrêt rendu le 11 juin 2024 par la cour d’appel de Paris (pôle 1, chambre 3), dans le litige l’opposant :

1°/ à Mme [Q] [A],

2°/ à Mme [Z] [O], veuve [L],

toutes deux domiciliées [Adresse 2],

3°/ au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], [Adresse 4], [Adresse 5], [Adresse 6] à [Localité 1], représenté par son syndic la société Balzano, dont le siège est [Adresse 7],

défendeurs à la cassation.

La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, deux moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Choquet, conseiller référendaire, les observations de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société SCI des Cressonnières, de la SARL Delvolvé et Trichet, avocat de Mmes [A] et [O], de la SARL Matuchansky, Poupot, Valdelièvre et Rameix, avocat du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], [Adresse 4], [Adresse 5], [Adresse 6] à [Localité 1], après débats en l’audience publique du 17 mars 2026 où étaient présents M^me Teiller, présidente, M. Choquet, conseiller référendaire rapporteur, M^me Proust, conseillère doyenne, et M^me Letourneur, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée de la présidente et des conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Paris, 11 juin 2024) et les productions, la société SCI des Cressonnières (la société) est propriétaire, au sein d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, des lots n° 147 et 148, lesquels donnent accès à des terrasses, parties communes à jouissance privative.

2. Lui reprochant d’avoir, sans autorisation, procédé à l’installation, sur ces terrasses, de structures dures et légères, Mmes [A] et [O], propriétaires de lots au sein du même immeuble, ont assigné la société, ainsi que le syndicat des copropriétaires, devant le juge des référés en désignation d’un expert avec pour mission de décrire et calculer les surfaces de terrasses communes accaparées par les constructions de la société, chiffrer et déterminer les travaux nécessaires de remise en état des terrasses en leur état antérieur, étanchéités comprises, ainsi que la valeur des surfaces de terrasses et de parties communes indûment appropriées, calculer la valeur des droits résiduels de construction du syndicat des copropriétaires, calculer sur cinq années le montant de l’indemnité d’occupation à verser par la société et calculer les tantièmes de copropriété qui correspondent aux surfaces de planchers accaparées, en fonction des critères fixés par les articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965, de sorte à pouvoir calculer, sur les cinq dernières années, la quote-part de dépenses communes qu’aurait dû prendre à sa charge la société.

Examen des moyens

Sur le premier moyen

3. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n’est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Mais sur le second moyen, pris en sa seconde branche

Enoncé du moyen

4. La société fait grief à l’arrêt d’infirmer l’ordonnance et d’ordonner une expertise, alors « que la prescription extinctive d’une action court indépendamment de toute possession ; qu’en se bornant à retenir, pour faire droit à la demande d’expertise in futurum de Mmes [A] et [O], qu’elles justifiaient d’un motif légitime puisque la société ne pouvait joindre sa possession à celle de ses auteurs pour justifier d’une prescription acquisitive, quand un tel motif était impropre à écarter la prescription extinctive de sorte qu’à défaut d’avoir recherché, comme les conclusions de l’exposante l’y invitaient, si l’action envisagée par les copropriétaires, tendant à la remise en état de la terrasse commune à jouissance privative que les constructions qui s’y trouvaient accaparaient, édifiées depuis plus de trente ans, n’était pas manifestement atteinte par la prescription extinctive, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 2227 du code civil, ensemble l’article 145 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

Vu l’article 455 du code de procédure civile :

5. Selon ce texte, tout jugement doit être motivé. Le défaut de réponse aux conclusions constitue un défaut de motifs.

6. Pour ordonner une expertise et confier à l’expert les chefs de mission sollicités par Mmes [A] et [O], l’arrêt retient que les constructions dures et légères installées sur les terrasses auxquelles donnent accès les lots n° 147 et 148 ne figuraient pas dans les plans d’origine de la copropriété et n’ont jamais été autorisées par une résolution votée en assemblée générale, et que la société, qui a acquis ces lots par acte du 26 septembre 2007, soit il y a moins de trente ans, ne peut joindre sa possession à celle de son auteur puisque son acte d’acquisition ne mentionne pas ces constructions, et que le procès potentiel ne saurait être voué à l’échec du fait d’une prescription trentenaire.

7. En statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de la société qui soutenait que les constructions édifiées sur les parties communes à jouissance privative avaient été édifiées depuis plus de trente ans et que toute action en démolition ainsi que les autres demandes liées à l’existence de ces constructions étaient prescrites par acquisition de la prescription extinctive, la cour d’appel n’a pas satisfait aux exigences du texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur l’autre grief, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 11 juin 2024, entre les parties, par la cour d’appel de Paris ;

Remet l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Paris, autrement composée ;

Condamne Mmes [A] et [O] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], [Adresse 4], [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 1] aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes formées par Mmes [A] et [O] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 1] et les condamne à payer à la société SCI des Cressonnières la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le vingt et un mai deux mille vingt-six par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.