CIV. 3

SA

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 21 mai 2026

Cassation partielle

M^me TEILLER, présidente

Arrêt n° 295 F-D

Pourvoi n° F 24-14.108

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 21 MAI 2026

1°/ M. [D] [F],

2°/ Mme [W] [H], épouse [F],

tous deux domiciliés [Adresse 1],

ont formé le pourvoi n° F 24-14.108 contre l’arrêt rendu le 24 janvier 2024 par la cour d’appel de Paris (pôle 4, chambre 2), dans le litige les opposant au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et du [Adresse 3] à [Localité 1], représenté par son syndic la société Desrue immobilier, dont le siège est [Adresse 4], défendeur à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l’appui de leur pourvoi, trois moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Pons, conseiller référendaire, les observations de la SCP Krivine et Viaud, avocat de M. et Mme [F], de la SARL Thouvenin, Coudray et Grévy, avocat du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et du [Adresse 3] à [Localité 1], après débats en l’audience publique du 17 mars 2026 où étaient présents M^me Teiller, présidente, M. Pons, conseiller référendaire rapporteur, M^me Proust, conseillère doyenne, et M^me Letourneur, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée de la présidente et des conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Paris, 24 janvier 2024), M. et Mme [F], propriétaires de lots au sein d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, ont acquis par acte du 22 février 2013 du syndicat des copropriétaires le lot n° 85 correspondant à l’ancienne loge du gardien, et ils ont sollicité la réalisation par le syndicat des copropriétaires de divers travaux pour leur permettre de jouir de ce lot, notamment le déplacement d’un tableau électrique, la démolition d’un mur de parpaing, la pose d’une porte palière et le remplacement d’une chute d’eau.

2. Lors de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 13 novembre 2013, une résolution n° 15 les a autorisés à réaliser certains des travaux sollicités ayant une incidence sur les parties communes, à leurs frais exclusifs.

3. M. et Mme [F] ont assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de la résolution n° 15 de l’assemblée générale du 13 novembre 2013, en condamnation sous astreinte à réaliser les travaux objets de cette résolution, et indemnisation de leur préjudice de jouissance. Ils ont formé une demande additionnelle en condamnation du syndicat des copropriétaires à traiter les solives du plancher haut du lot n° 85 contre les insectes xylophages, conformément aux préconisations d’un expert judiciaire commis dans une autre instance.

Examen des moyens

Sur le premier moyen

4. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n’est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Mais sur le deuxième moyen, pris en ses troisième et quatrième branches

Enoncé du moyen

5. M. et Mme [F] font grief à l’arrêt de rejeter leurs demandes de condamnation du syndicat des copropriétaires à effectuer divers travaux sous astreinte, alors :

« 3°/ qu’en énonçant que « s’agissant des travaux contre les insectes xylophages sur les solives, il n’est pas contesté qu’ils concernent des parties communes ; ces travaux ont d’ailleurs été votés à l’unanimité des copropriétaires dans la résolution 16 [de] l’assemblée générale extraordinaire du 13 novembre 2013 ; / Les travaux sur les solives ont donc bien été entrepris comme établi par les devis de l’entreprise Hue et les courriers de Mme [M], architecte, dans des circonstances apparemment tendues entre les parties ; et un courrier de la Préfecture de police du 1er avril 2014 démontre leur accomplissement », cependant que dans la lettre de Mme [M] du 4 mars 2014, celle-ci ne constatait aucunement que le traitement des solives contre les insectes xylophages avait été accompli, la cour d’appel a dénaturé cet écrit, partant a violé l’interdiction faite aux juges du fond de dénaturer les documents de la cause ;

4°/ qu’en énonçant que « s’agissant des travaux contre les insectes xylophages sur les solives, il n’est pas contesté qu’ils concernent des parties communes ; ces travaux ont d’ailleurs été votés à l’unanimité des copropriétaires dans la résolution 16 [de] l’assemblée générale extraordinaire du 13 novembre 2013 ; / Les travaux sur les solives ont donc bien été entrepris comme établi par les devis de l’entreprise Hue et les courriers de Mme [M], architecte, dans des circonstances apparemment tendues entre les parties ; et un courrier de la Préfecture de police du 1er avril 2014 démontre leur accomplissement », cependant que, dans sa lettre du 1er avril 2014, la préfecture de police ne constatait aucunement que le traitement des solives contre les insectes xylophages avait été accompli, et, au contraire, écrivait : « Par conséquent, il est de nouveau enjoint aux copropriétaires que vous représentez en qualité de syndic, de prendre les mesures de sécurité suivantes : / Au titre du péril […] / 3) exécuter à la suite, tous les travaux annexes qui seraient nécessaires à titre de complément direct de ceux énoncés ci-dessus et sans lesquels ceux-ci se révéleraient inefficaces, afin de garantir la sécurité des occupants et usagers, ceux-ci consistant à : / […] – faire traiter, si besoin, les structures en bois contre les insectes xylophages », la cour d’appel a dénaturé cet écrit, partant a violé l’interdiction faite aux juges du fond de dénaturer les documents de la cause. »

Réponse de la Cour

Vu l’obligation pour le juge de ne pas dénaturer l’écrit qui lui est soumis :

6. Pour rejeter la demande de M. et Mme [F] en condamnation du syndicat des copropriétaires à effectuer les travaux de traitement des solives contre les insectes xylophages, l’arrêt retient que ces travaux ont été votés à l’unanimité des copropriétaires dans la résolution n° 16 de l’assemblée générale extraordinaire du 13 novembre 2013, qu’ils ont bien été entrepris comme il est établi par les devis de l’entreprise Hue et les courriers de Mme [M], architecte de l’immeuble, et qu’un courrier de la préfecture de police du 1er avril 2014 démontre leur accomplissement.

7. En statuant ainsi, alors que l’unique lettre de l’architecte versée aux débats, en date du 4 mars 2014, se limite à faire état de travaux de reprise structurelle de l’immeuble engagés le 24 février 2014, et que celle de la préfecture de police du 1er avril suivant, tout en constatant que les travaux demandés en raison du mauvais état du plancher haut sont en cours de réalisation, réitère l’injonction de traiter, si besoin, les structures en bois contre les insectes xylophages, la cour d’appel, qui a dénaturé ces écrits clairs et précis, a violé le principe susvisé.

Et sur le troisième moyen

Enoncé du moyen

8. M. et Mme [F] font grief à l’arrêt de rejeter leur demande de dommages et intérêts pour troubles de jouissance et celle de dispense de participation aux frais de la procédure d’appel, alors « que pour débouter les époux [F] de leur demande de réparation du préjudice de jouissance qu’ils ont subi, la cour d’appel a énoncé : « Comme expliqué ci-dessus, si le lot 85 apparaît peu propice à une habitation paisible, M. & Mme [F] l’ont expressément acquis « en l’état » et ils connaissaient son histoire de local abandonné, squatté et déclaré insalubre ; ils ne sauraient donc prétendre que les désordres, troubles ou inconvénients observés seraient la conséquence des agissements du syndicat de copropriétaires » ; que la cassation à intervenir sur le premier ou le deuxième moyen entraînera la cassation de la disposition déboutant M. et Mme [F] de leur demande de dommages-intérêts pour troubles de jouissance, en application de l’article 624 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

Vu l’article 624 du code de procédure civile :

9. La cassation prononcée sur le deuxième moyen entraîne la cassation, par voie de conséquence, des dispositions critiquées par le troisième moyen, qui se trouvent dans un lien de dépendance nécessaire, dès lors que le rejet de la demande de dommages et intérêts et de dispense de participation aux frais d’appel est motivé par le rejet de la demande de M. et Mme [F] en condamnation du syndicat des copropriétaires à réaliser certains travaux.

Portée et conséquences de la cassation

10. La cassation prononcée sur le deuxième moyen est limitée au rejet de la demande de M. et Mme [F] en condamnation du syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux de traitement des solives contre les insectes xylophages, le rejet des demandes afférentes aux autres travaux étant justifié par des motifs vainement critiqués par le premier moyen.

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il rejette les demandes de M. et Mme [F] en réalisation des travaux de traitement des solives contre les insectes xylophages, en paiement de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance et en ce qu’il statue sur les dépens, l’application de l’article 700 du code de procédure civile et la demande de dispense de participation aux frais de la procédure d’appel, l’arrêt rendu le 24 janvier 2024, entre les parties, par la cour d’appel de Paris ;

Remet, sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elle se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Paris, autrement composée ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et du [Adresse 3] à [Localité 1] aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et du [Adresse 3] à [Localité 1] et le condamne à payer à M. et Mme [F] la somme globale de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le vingt et un mai deux mille vingt-six par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.