CIV. 3

ND

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 4 juin 2026

Cassation

M^me TEILLER, présidente

Arrêt n° 326 F-D

Pourvoi n° B 25-10.221

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 4 JUIN 2026

1°/ la société Olivium Gelataria, société à responsabilité limitée unipersonnelle, dont le siège est [Adresse 1],

2°/ la société [S] et associés, société d’exercice libéral à responsabilité limitée unipersonnelle, dont le siège est [Adresse 2], en la personne de M. [F] [S], agissant en sa qualité de commissaire à l’exécution du plan de redressement judiciaire de la société Olivium Gelateria,

3°/ la société M. J.S, société d’exercice libéral par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 3], en la personne de M. [I] [T] agissant en sa qualité de mandataire judiciaire au redressement judiciaire de la société Olivium Gelataria,

ont formé le pourvoi n° B 25-10.221 contre l’arrêt rendu le 8 novembre 2024 par la cour d’appel de Paris (pôle 1, chambre 8), dans le litige les opposant à la société [Adresse 4], société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 5], défenderesse à la cassation.

Les demanderesses invoquent, à l’appui de leur pourvoi, trois moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M^me Oppelt, conseillère, les observations de la SAS Boucard-Capron-Maman, avocat des sociétés Olivium Gelataria, [S] et associés, M. J.S. après débats en l’audience publique du 31 mars 2026 où étaient présentes M^me Teiller, présidente, M^me Oppelt, conseillère rapporteure, M^me Proust, conseillère doyenne, et M^me Letourneur, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée de la présidente et des conseillères précitées, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Paris, 8 novembre 2024), rendu en référé, par acte du 12 mai 2017, la société civile immobilière [Adresse 4] (la bailleresse) a donné à bail commercial à la société Brasserie de [Localité 1], aux droits de laquelle vient la société Olivium Gelateria (la locataire), un local, pour y exercer une activité de vente de desserts glacés et autres friandises.

2. Par acte du 28 novembre 2017, elle lui a donné à bail un local à usage de réserve.

3. Le 27 septembre 2022, la bailleresse a signifié à la locataire deux commandements, visant les clauses résolutoires de chacun des baux, de payer les arriérés locatifs au titre des deux baux, puis elle l’a assignée aux fins de voir constater l’acquisition des clauses résolutoires.

4. Par jugement du 18 juillet 2024, un tribunal de commerce a placé la locataire en redressement judiciaire. La société [S] et associés, représentée par M. [S], a été désignée en qualité d’administrateur judiciaire et la société M. J.S, représentée par M. [T], a été désignée en qualité de mandataire judiciaire. Par jugement du 6 janvier 2026, le tribunal de commerce a arrêté un plan de redressement de la locataire, désigné la société [S] et associés, représentée par M. [S], en qualité de commissaire à l’exécution du plan et maintenu la société M. J.S, représentée par M. [T], en qualité de mandataire judiciaire

Examen des moyens

Sur le premier moyen

5. En application de l’article 1014 , alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n’est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Mais sur le deuxième moyen, pris en ses deuxième et troisième branches

Enoncé du moyen

6. La locataire, la société [S] et associés, représentée par M. [S], ès qualités, et la société M. J.S, représentée par M. [T], ès qualités, font grief à l’arrêt de constater l’acquisition des clauses résolutoires stipulées dans les deux baux à la date du 28 octobre 2022, avec toutes conséquences de droit, de la condamner à payer à la bailleresse, à titre provisionnel, des indemnités d’occupation et une certaine somme à titre d’arriérés de loyers au titre des deux baux, alors :

« 2°/ qu’il appartient au bailleur de justifier du montant des charges qu’il impute au locataire ; qu’en l’espèce, la société Olivium Gelateria invoquait le libellé incompréhensible des postes « palier sur loyer » et « honos analyse assis » et leur caractère « non justifié », la production par la bailleresse des dispositions du contrat de bail ne constituant « en rien la justification de ces sommes mises [à sa charge] » pour en inférer l’existence d’une contestation sérieuse ; qu’en retenant que « les relevés de compte locataire comportent, depuis 2017, la mention des postes « palier sur loyer », « honos analyse assis » et « charges fonds marketing » sans que la locataire prétende avoir contesté ces rubriques à un quelconque moment, ni que ces mentions aient fait obstacle au paiement partiel par la locataire, de loyers et charges », la cour d’appel a statué par un motif impropre à caractériser la justification par la société bailleresse du montant des charges imputables au locataire et, partant, inopérant, privant ainsi sa décision de base légale au regard de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile ;

3°/ qu’en relevant que « la bailleresse justifie, par ailleurs, avoir notifié à la locataire les relevés individuels de charges locatives de 2017 à 2022 (..), relevés que la société Olivium Gelateria ne prétend pas avoir critiqués », la cour d’appel, qui s’est encore réfugiée derrière l’absence de contestation de la société locataire, a de nouveau statué par un motif inopérant et derechef privé sa décision de base légale au regard de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

Vu l’article 835 du code de procédure civile :

7. Selon ce texte, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

8. Pour constater l’acquisition des clauses résolutoires et condamner la locataire au paiement d’indemnités d’occupation et d’arriérés de loyer, l’arrêt retient que les relevés de compte de la locataire comportent, depuis 2017, la mention des postes 'palier sur loyer', 'honos analyse assis’ et 'charges fonds marketing’ sans que la locataire prétende avoir contesté ces rubriques à un quelconque moment, ni que ces mentions aient fait obstacle au paiement partiel, par la locataire, de loyers et de charges, que la bailleresse justifie avoir notifié à la locataire, sans qu’elle ne les critique, les relevés individuels des charges locatives de 2017 à 2022, et que, pour ces postes de charges, la locataire n’oppose ni critique précise ni aucun élément propre à établir la non-conformité aux dispositions du bail commercial des montants réclamés, alors que la bailleresse justifie des dispositions des baux applicables et du mode d’actualisation de ces charges.

9. En statuant ainsi, alors qu’il incombait à la bailleresse de justifier devant le juge de l’existence et du montant des charges dont elle avait sollicité le paiement et qui étaient contestées par la locataire, la cour d’appel a violé le texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 8 novembre 2024, entre les parties, par la cour d’appel de Paris ;

Remet l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Paris, autrement composée ;

Condamne la société civile immobilière [Adresse 4] aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, condamne la société civile immobilière [Adresse 4] à payer à la société Olivium Gelateria et aux sociétés [S] et associés et M. J.S, respectivement en leurs qualités de commissaire à l’exécution du plan et de mandataire judiciaire au redressement judiciaire de la société Olivium Gelateria, la somme globale de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le quatre juin deux mille vingt-six par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.