CIV. 3

CC

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 9 avril 2026

Cassation partielle

M^me TEILLER, présidente

Arrêt n° 225 F-D

Pourvoi n° D 24-17.073

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 9 AVRIL 2026

M. [H] [R], domicilié [Adresse 1], a formé le pourvoi n° D 24-17.073 contre l’arrêt rendu le 3 avril 2024 par la cour d’appel de Paris (pôle 4, chambre 5), dans le litige l’opposant :

1°/ à la société [Localité 1]-[Localité 2], société civile de construction vente, dont le siège est [Adresse 2],

2°/ à la société Nacarat, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 3],

3°/ au syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la résidence [Etablissement 1] sis [Adresse 4] et [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, le cabinet Foncia Olivier, dont le siège est [Adresse 1],

4°/ à la société Graf notaires, société d’exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 6],

défendeurs à la cassation.

Le demandeur invoque, à l’appui de son pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Brillet, conseiller, les observations de la SCP L. Poulet-Odent, avocat de M. [R], de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société Graf notaires, de la SCP Piwnica et Molinié, avocat des sociétés [Localité 1]-[Localité 2] et Nacarat, après débats en l’audience publique du 17 février 2026 où étaient présents M^me Teiller, présidente, M. Brillet, conseiller rapporteur, M. Boyer, conseiller doyen, et M^me Maréville, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Paris, 3 avril 2024), par contrat du 22 juin 2014, la société civile de construction vente [Localité 1]-[Localité 2] (le vendeur), dirigée par la société Nacarat (le gérant), a réservé au profit de M. [R] un appartement situé au deuxième étage du bâtiment B d’un ensemble immobilier dont elle avait engagé la construction. La notice descriptive prévoyait la présence d’un ascenseur desservant les étages de ce bâtiment.

2. Par acte dressé le 28 janvier 2015 par la société Graf notaires [Localité 3] (le notaire), le vendeur, représenté par le gérant, a cédé en l’état futur d’achèvement à M. [R] (l’acquéreur) les lots n° 125 et 219 de cet ensemble, soumis au statut de la copropriété. La notice descriptive annexée à l’acte de vente prévoyait la présence d’un ascenseur dans ce bâtiment B.

3. La prise de possession est intervenue le 31 janvier 2017.

4. Le 31 janvier 2019, se plaignant de l’absence d’ascenseur, l’acquéreur a assigné le vendeur, le gérant et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] en indemnisation de ses préjudices et installation de cet équipement.

5. Le vendeur a appelé le notaire en garantie.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

6. L’acquéreur fait grief à l’arrêt de rejeter ses demandes relatives à la mise en cause de la responsabilité du vendeur au titre de son obligation d’information, alors « que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; que le vendeur d’immeuble en l’état futur d’achèvement est spécialement tenu à l’égard de chaque acquéreur d’une obligation d’information, afin de lui permettre de conclure en pleine connaissance de cause ; qu’en l’espèce, en dépit de la notice descriptive annexée au contrat de réservation, qui prévoyait l’existence d’un ascenseur dans le bâtiment B, pour accéder notamment à l’appartement de M. [R], et de l’acte notarié qui l’a suivi, auquel était annexée une notice qui en prévoyait elle aussi l’existence, le bien réceptionné par M. [R] ne comportait aucun accès par ascenseur ; que, pour juger que la SCCV [Localité 1]-[Localité 2], vendeur, avait informé M. [R] de cette absence, contraire aux énoncés du contrat initial et du contrat final, la cour a retenu qu’elle justifiait « avoir porté à la connaissance de M. [R], les éléments nécessaires à son information concernant les caractéristiques de l’immeuble et dont il a pu prendre connaissance avant la signature de l’acte de vente, lui permettant ainsi d’apprécier les critères de jouissance de son lot », par des documents communiqués le 11 décembre 2014 ; que la cour a cependant constaté que ces documents, qui contenaient, d’une part, un projet d’acte de vente faisant seulement état d’un accès par escalier et d’autre part, un était descriptif mentionnant la présence d’un ascenseur, étaient « contradictoires ou non actualisés » ; qu’il en résultait que M. [R] n’avait reçu aucune information de ce chef, l’indication simultanée de l’existence et de l’inexistence d’un ascenseur dans le bâtiment B équivalant à une absence de toute information sur ce point ; qu’en se déterminant dès lors comme elle l’a fait, la cour n’a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, en violation de l’article 1134 ancien du code civil, applicable au litige. »

Réponse de la Cour

Vu les articles 1134, alinéa 1er, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, et 1602 du code civil :

7. Aux termes du premier de ces textes, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

8. Aux termes du second, le vendeur est tenu d’expliquer clairement ce à quoi il s’oblige. Tout pacte obscur ou ambigu s’interprète contre le vendeur.

9. Pour rejeter la demande indemnitaire de l’acquéreur fondée sur le manquement du vendeur à son obligation d’information et de conseil, l’arrêt retient que le défaut d’installation d’un ascenseur dans le bâtiment B a été porté à sa connaissance par l’envoi, le 11 décembre 2014, des documents préalables à sa signature incluant, d’une part, le projet d’acte de vente mentionnant que l’appartement était accessible par l’escalier, d’autre part, l’état descriptif de ce lot qui n’était pas desservi par un ascenseur, alors que cet équipement était clairement précisé dans la description des lots des bâtiments en bénéficiant.

10. En statuant ainsi, après avoir, d’une part, constaté que la notice descriptive sommaire signée le 22 juin 2014, au moment de l’acte de réservation, celle transmise à l’acquéreur le 11 décembre 2014 et celle annexée à l’acte de vente mentionnaient la présence d’un ascenseur dans l’immeuble B, d’autre part, relevé que les documents contractuels étaient contradictoires ou non actualisés, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés.

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur l’autre grief, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il rejette la demande indemnitaire de M. [R] fondée sur le manquement de la société civile de construction vente [Localité 1]-[Localité 2] à son obligation d’information et de conseil et en ce qu’il statue sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile, l’arrêt rendu le 3 avril 2024, entre les parties, par la cour d’appel de Paris ;

Remet, sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Paris, autrement composée ;

Condamne la société civile de construction vente [Localité 1]-[Localité 2] aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, condamne la société civile de construction vente [Localité 1]-[Localité 2] à payer à M. [R] la somme de 3 000 euros et rejette les autres demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le neuf avril deux mille vingt-six par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.