CIV. 3

FC

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 18 décembre 2025

Cassation partielle

M^me TEILLER, présidente

Arrêt n° 604 F-D

Pourvoi n° D 24-13.876

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 18 DÉCEMBRE 2025

La société MDR, société à responsabilité limitée, venant aux droits de la société civile immobilière MDR et de la société MDR, société par actions simplifiée unipersonnelle, dont le siège est [Adresse 2], a formé le pourvoi n° D 24-13.876 contre l’arrêt rendu le 24 janvier 2024 par la cour d’appel de Paris (pôle 4, chambre 5), dans le litige l’opposant :

1°/ à M. [U] [Y], domicilié [Adresse 1],

2°/ à M. [I] [Y], domicilié [Adresse 3] (Belgique),

tous deux agissant en leur nom personnel et en qualité d’héritier de [M] [B],

défendeurs à la cassation.

La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, quatre moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M^me Grandjean, conseillère, les observations de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société MDR, de la SCP Spinosi, avocat de M. [I] [Y], après débats en l’audience publique du 4 novembre 2025 où étaient présentes M^me Teiller, présidente, M^me Grandjean, conseillère rapporteure, M^me Proust, conseillère doyenne, et M^me Maréville, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillères précitées, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Paris, 24 janvier 2024), le 28 mars 2006, la société Aubervilliers diffusion a acquis le droit au bail de la société Yonico sur un local commercial à usage d’entrepôt appartenant indivisément à MM. [I] et [U] [Y] (les bailleurs), ainsi qu’à leur mère, depuis décédée.

2. Les 16 novembre et 21 décembre 2005 et le 4 janvier 2006, la société civile immobilière MDR (la SCI), qui poursuivait un programme de construction sur des terrains voisins, a assigné les bailleurs pour obtenir l’autorisation de procéder aux travaux de consolidation des bâtiments propriété de ces derniers selon les préconisations de l’expert judiciaire désigné à titre préventif et l’indemnisation de ses préjudices consécutifs au retard pris par le chantier. Intervenante volontaire à l’instance, la société Aubervilliers diffusion a demandé à être dispensée du paiement de ses loyers au regard de l’état dégradé des bâtiments.

3. Alors que l’instance était pendante devant la cour d’appel, la société Aubervilliers diffusion a acquis le 7 janvier 2014 sur adjudication le local qu’elle louait.

4. La SASU MDR, venant aux droits de la société Aubervilliers diffusion, a formé à hauteur d’appel une demande indemnitaire pour perte de valeur de son fonds de commerce et perte de chiffre d’affaires en raison de l’état des locaux loués.

5. Les bailleurs ont formé à hauteur d’appel une demande en condamnation de la SASU MDR en paiement des loyers échus et restés impayés entre le 1er janvier 2007 et le 7 janvier 2014, et celle-ci a soulevé la prescription de cette demande.

6. La SARL MDR vient désormais aux droits de la SASU MDR et de la SCI MDR.

Examen des moyens

Sur les premier et quatrième moyens

7. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Mais sur le deuxième moyen

Enoncé du moyen

8. La SARL MDR fait grief à l’arrêt de déclarer les bailleurs recevables en leur demande de paiement de loyers et de la condamner à leur payer une certaine somme au titre des loyers impayés du 1er janvier 2007 au 7 janvier 2014, alors « que la société MDR faisait valoir que la créance de loyer invoquée par les consorts [Y] était prescrite, aucun loyer ne leur ayant été réclamé au titre de la période litigieuse, soit du 1er janvier 2007 au 7 janvier 2014, avant le 1er avril 2021, date des conclusions de M. [I] [Y] comportant cette demande ; qu’en se bornant à constater que la prescription avait été interrompue par l’assignation du 6 février 2007 devant le juge des référés aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et tendant à la condamnation de la locataire au paiement de la somme de 42 375,65 euros au titre des loyers et charges échus au 1er décembre 2006 – lesquels n’étaient plus réclamés par les consorts [Y] et étaient donc présumés avoir été réglés – sans constater d’acte ayant interrompu la prescription des loyers échus entre le 1er janvier 2007 et le 7 janvier 2014, seuls objets de la demande, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 2224 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu les articles 2224 et 2277, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008, du code civil et 2233 et 2257, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008, du même code :

9. Selon les deux premiers de ces textes, les actions en paiement des loyers, des fermages et des charges locatives se prescrivent par cinq ans.

10. Il résulte des deux derniers qu’à l’égard d’une dette payable par termes successifs, la prescription se divise comme la dette elle-même et court à l’égard de chacune de ses fractions à compter de son échéance, de sorte que l’action en paiement de loyers impayés se prescrit à compter de leurs dates d’échéance successives.

11. Il s’en déduit que la prescription d’une action en paiement de loyer court à compter de la date à laquelle le loyer est devenu exigible et ne peut être interrompue par des actes réalisés antérieurement à cette exigibilité.

12. Pour déclarer non-prescrite la demande en paiement formée par les bailleurs, l’arrêt, qui constate que cette demande porte sur les loyers dus pour la période du 1er janvier 2007 au 7 janvier 2014, retient que le délai de prescription a été interrompu par une assignation en référé délivrée par les bailleurs le 6 janvier 2007, tendant à l’acquisition de la clause résolutoire du bail et paiement des loyers échus au 1er décembre 2006 jusqu’à l’arrêt rendu le 7 décembre 2007 puis à nouveau, par la présente procédure.

13. En se déterminant ainsi, sans rechercher à quelle date la demande en paiement des loyers échus et impayés au 7 janvier 2014 avait été formée et si le délai de prescription avait, le cas échéant, été interrompu postérieurement à la date de leur exigibilité, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur l’autre moyen, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il déclare recevables MM. [I] et [U] [Y] en leur demande en paiement de loyers, condamne la société civile immobilière MDR à leur payer la somme totale de 615 217,30 euros due au titre des loyers impayés du 1er janvier 2007 au 7 janvier 2014 et en ce qu’il statue sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile, l’arrêt rendu le 24 janvier 2024, entre les parties, par la cour d’appel de Paris ;

Remet, sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Paris autrement composée ;

Condamne MM. [I] et [U] [Y] aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. [I] [Y] et condamne in solidum MM. [I] et [U] [Y] à payer à la société MDR la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le dix-huit décembre deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.