CIV. 3

ND

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 21 mai 2026

Cassation partielle

M^me TEILLER, présidente

Arrêt n° 285 F-D

Pourvoi n° V 25-10.905

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 21 MAI 2026

1°/ la société Le Péry, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 1],

2°/ la société Arva administrateurs judiciaires associés, société d’exercice libéral par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 2], en la personne de Mme [H] [G], agissant en sa qualité d’administrateur judiciaire de la société Le Péry,

3°/ la société [O] [T], société d’exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 3], en la personne de M. [O] [T], agissant en sa qualité de mandataire judiciaire de la société Le Péry,

ont formé le pourvoi n° V 25-10.905 contre l’arrêt rendu le 26 novembre 2024 par la cour d’appel de Toulouse (2e chambre), dans le litige les opposant :

1°/ à M. [V] [K],

2°/ à Mme [M] [D], épouse [K],

tous deux domiciliés [Adresse 4],

3°/ à M. [N] [X], domicilié [Adresse 5], exerçant sous l’enseigne commerciale Cabinet [X], pris en sa qualité de syndic de copropriété du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1],

4°/ à la société Acte IARD, société anonyme, dont le siège est [Adresse 6],

5°/ à la société Axa France IARD, société anonyme, dont le siège est [Adresse 7],

6°/ au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], en la personne de son syndic M. [N] [X] ayant pour nom commercial le cabinet [X], dont le siège est [Adresse 5],

défendeurs à la cassation.

Les demanderesses invoquent, à l’appui de leur pourvoi, quatre moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M^me Grandjean, conseillère, les observations de la SARL Delvolvé et Trichet, avocat de la société Le Péry et des sociétés Arva administrateurs judiciaires associés, ès qualités, et [O] [T], ès qualités, de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. [X], de la SAS Buk Lament-Robillot, avocat du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], de la SCP L. Poulet-Odent, avocat de la société Axa France IARD, de la SARL Meier-Bourdeau, Lécuyer et associés, avocat de M. et Mme [K], après débats en l’audience publique du 17 mars 2026 où étaient présentes M^me Teiller, présidente, M^me Grandjean, conseillère rapporteure, M^me Proust, conseillère doyenne, et M^me Letourneur, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée de la présidente et des conseillères précitées, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Désistement partiel

1. Il est donné acte à la société Le Péry, à la société Arva administrateurs judiciaires associés (la société Arva), en sa qualité d’administrateur judiciaire de la société Le Péry, et à la société [O] [T], en sa qualité de mandataire judiciaire de la société Le Péry, du désistement de leur pourvoi en ce qu’il est dirigé contre la société Acte IARD.

Faits et procédure

2. Selon l’arrêt attaqué (Toulouse, 26 novembre 2024), locataire d’un local commercial à usage de restaurant, appartenant à M. et Mme [K] (les bailleurs) et situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, la société Le Péry (la locataire), ayant subi plusieurs dégâts des eaux à compter de juillet 2014, a assigné les bailleurs, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble et son assureur, la société Axa France IARD, M. [X], syndic ainsi que son propre assureur, la société Acte IARD, pour obtenir l’achèvement des travaux de reprise des dommages et l’indemnisation de ses préjudices.

3. Un jugement du 4 novembre 2024 a admis la société Le Péry au bénéfice d’un redressement judiciaire et a désigné la société Arva en qualité d’administrateur judiciaire et la société [O] [T] en qualité de mandataire judiciaire.

Examen des moyens

Sur les deuxième à quatrième moyens

4. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Mais sur le premier moyen, pris en sa seconde branche

Enoncé du moyen

5. La locataire, la société Arva, ès qualités, et la société [O] [T], ès qualités, font grief à l’arrêt de rejeter les demandes de condamnation in solidum en ce qu’elles sont dirigées contre les bailleurs, alors « que sauf force majeure, le bailleur a l’obligation d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement pendant la durée du bail, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ; qu’une telle obligation s’impose à lui, même lorsque les désordres provenant des parties communes d’un immeuble soumis au régime de la copropriété dans lequel est implanté le bien loué, le syndicat des copropriétaires engageant alors, en outre, sa responsabilité en cas d’inaction ; qu’en jugeant toutefois, par motifs propres comme adoptés, « [qu']il ne peut être reproché aux bailleurs de ne pas avoir déployé les moyens suffisants pour remédier aux désordres et que le retard de réalisation des travaux ne leur est pas imputable », sans caractériser la survenance d’un cas de force majeure, seul de nature à exonérer les bailleurs de leur obligation à l’égard du locataire, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1719 et 1720 du code civil. »

Réponse de la Cour

Recevabilité du moyen

6. Les bailleurs contestent la recevabilité du moyen. Ils soutiennent qu’il est nouveau et mélangé de fait.

7. Cependant, la locataire, qui fondait son action sur les obligations des bailleurs résultant de l’article 1719 du code civil, soutenait que ceux-ci ne pouvaient s’en dédouaner en prétextant que le sinistre aurait pris son origine dans une partie commune de l’immeuble et que leur obligation d’assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée ne cessait qu’en cas de force majeure.

8. Le moyen, qui n’est pas nouveau, est donc recevable.

Bien-fondé du moyen

Vu l’article 1719 du code civil :

9. Selon ce texte, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière d’assurer au preneur la jouissance paisible des locaux loués pendant la durée du bail.

10. Il est jugé que cette obligation ne cesse qu’en cas de force majeure (3e Civ., 9 octobre 1974, pourvoi n° 73-11.721, Bull. n° 345) et que, lorsque les locaux loués sont situés dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, et que le bailleur est informé de l’existence d’un désordre les affectant, les diligences par lui accomplies pour obtenir du syndicat des copropriétaires la cessation d’un trouble ayant son origine dans les parties communes de l’immeuble ne le libèrent pas de son obligation de garantir la jouissance paisible des locaux loués (3e Civ., 19 juin 2025, pourvoi n° 23-18.853, publié).

11. Pour rejeter les demandes dirigées contre les bailleurs, l’arrêt retient, d’une part, qu’il ne peut leur être reproché d’avoir tardé à apporter des réponses aux désordres dénoncés, dès lors qu’ils ont été immédiatement portés à la connaissance du syndic de copropriété, que des expertises amiables ont été organisées et que des solutions techniques ont été recherchées pour y remédier, d’autre part, que le syndicat des copropriétaires a fait réaliser les travaux de remplacement des canalisations d’évacuation des eaux de pluies et des eaux usées en mars 2017 et que, si ces travaux restent inachevés ou imparfaits, ils incombent à la seule copropriété, de telle sorte qu’aucune négligence ne peut être reprochée aux bailleurs qui n’ont pas qualité pour engager des travaux sur les parties communes et en assurer la surveillance.

12. En se déterminant ainsi, sans caractériser une circonstance de force majeure de nature à exonérer les bailleurs de leur obligation, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.

Mise hors de cause

13. En application de l’article 625 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de mettre hors de cause le syndicat des copropriétaires, dont la présence est nécessaire devant la cour d’appel de renvoi.

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur l’autre grief, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il rejette toutes les demandes de condamnations formées par la société Le Péry à l’encontre de M. et Mme [K], l’arrêt rendu le 26 novembre 2024, entre les parties, par la cour d’appel de Toulouse ;

Dit n’y avoir lieu de mettre hors de cause le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] ;

Remet, sur ce point, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Bordeaux ;

Condamne M. et Mme [K] aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme [K] à payer à la société Le Péry, prise en la personne de son administrateur judiciaire, la société Arva administrateurs judiciaires associés, la somme de 3 000 euros et rejette les autres demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le vingt et un mai deux mille vingt-six par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.