CIV. 3

CL

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 12 février 2026

Rejet

M^me TEILLER, présidente

Arrêt n° 106 F-D

Pourvoi n° R 24-14.646

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 12 FÉVRIER 2026

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Amphitrite à [Localité 1], représenté par son syndic l’Agence du soleil 31, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° R 24-14.646 contre l’arrêt rendu le 7 mars 2024 par la cour d’appel de Montpellier (2e chambre civile), dans le litige l’opposant :

1°/ à la société Agence alizés, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 2],

2°/ à la société MMA IARD, société anonyme à conseil d’administration, dont le siège est [Adresse 3],

défenderesses à la cassation.

Le demandeur invoque, à l’appui de son pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Choquet, conseiller référendaire, les observations de la SCP Piwnica et Molinié, avocat du syndicat des copropriétaires de la résidence Amphitrite, de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat des sociétés Agence alizés et MMA IARD, après débats en l’audience publique du 16 décembre 2025 où étaient présents M^me Teiller, présidente, M. Choquet, conseiller référendaire rapporteur, M^me Proust, conseillère doyenne, et M^me Maréville, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Montpellier, 7 mars 2024) et les productions, la société civile immobilière Bella (la SCI Bella) était propriétaire, suivant acte du 30 janvier 2004, des lots n° 30 à 35 situés au rez-de-chaussée du bâtiment C d’un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété.

2. L’assemblée générale des copropriétaires a décidé, le 20 juin 2013, de créer trois lots à partir des parties communes constituées du premier étage du bâtiment C, occupé par la SCI Bella, dont le lot n° 105, puis, le 24 juillet 2014, de céder ce lot à la SCI Bella au prix d’un euro.

3. La société civile immobilière L de L (la SCI L de L) a acquis les lots n° 30 à 35 de la SCI Bella par acte du 5 février 2015 et le lot n° 105 du syndicat des copropriétaires par acte du 28 avril 2015.

4. Par acte du 7 mai 2018, le syndicat des copropriétaires a assigné la SCI Bella et la SCI L de L en indemnisation de ses préjudices résultant de l’absence de perception d’indemnités d’occupation des parties communes devenues le lot n° 105, en raison de son appropriation illicite, et de sa cession à un prix inférieur à sa valeur réelle.

5. Par jugement du 21 octobre 2021, un tribunal a condamné la SCI Bella à payer au syndicat des copropriétaires une certaine somme au titre de ses préjudices.

6. Par acte du 5 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires a assigné les sociétés Agence alizés, son syndic entre 2013 et 2021, et MMA IARD, assureur de celle-ci, en indemnisation de ses préjudices résultant du manquement de la première à son devoir de conseil.

7. Les sociétés Agence alizés et MMA IARD ont soulevé une fin de non-recevoir tirée de la prescription des demandes.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en sa première branche

8. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce grief qui n’est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le moyen, pris en sa seconde branche

Enoncé du moyen

9. Le syndicat des copropriétaires fait grief à l’arrêt de déclarer irrecevable comme prescrite l’action en responsabilité engagée contre les sociétés Agence alizés et MMA IARD, alors « que lorsqu’une action dépend du résultat d’une autre action, le point de départ de la prescription de la première est constitué par le jour où la seconde est devenue irrévocable ; que s’agissant d’une action en responsabilité pour manquement au devoir de conseil dirigée contre le professionnel qui l’assistait, tendant à l’indemnisation du préjudice subi par le demandeur né du rejet, total ou partiel, de sa demande dirigée contre un tiers, seule la décision irrévocable de rejet de cette demande établit la perte de l’intéressé et le met en mesure d’agir en réparation contre le professionnel ; que la prescription de cette action court à compter du jour où la décision de rejet de l’action contre le tiers est irrévocable ; que la prescription de l’action du syndicat des copropriétaires contre son ancien syndic, auquel il reprochait un défaut d’assistance et de conseil dans ses relations avec la SCI Bella, a commencé à courir à compter du jour où le jugement du 21 octobre 2021, qui a rejeté partiellement sa demande de réparation dirigée contre la SCI Bella, est passé en force de chose jugée ; qu’en jugeant l’action, introduite le 5 décembre 2022, prescrite, la cour d’appel a violé l’article 2224 du code civil. »

Réponse de la Cour

10. Ayant relevé que le syndicat des copropriétaires faisait grief à son ancien syndic d’avoir manqué à son devoir de conseil en ne lui suggérant pas la conclusion d’une convention d’occupation des parties communes intégrées aux lots de la SCI Bella et en ne lui proposant pas de les céder à un juste prix fixé par un expert immobilier, puis souverainement retenu que le dommage en résultant, né antérieurement au jugement du 21 octobre 2021, par lequel il n’avait été statué que sur l’action indemnitaire engagée par le syndicat des copropriétaires contre la SCI Bella et sur la part de son préjudice qui lui était imputable, avait été porté à sa connaissance lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 19 juin 2015 par l’un des copropriétaires, qui avait indiqué que les parties communes vendues avaient une valeur marchande et avaient fait l’objet de loyers pendant plusieurs années qui auraient dû être versés à la copropriété, mention de cette intervention ayant été faite au procès-verbal, la cour d’appel, qui a ainsi fait ressortir que le dommage invoqué par le syndicat des copropriétaires ne dépendait pas de la procédure contentieuse l’ayant opposé à la SCI Bella et qu’il avait été mis en mesure d’agir contre son ancien syndic dès le 19 juin 2015, en a exactement déduit qu’engagée le 5 décembre 2022, l’action en responsabilité qu’il dirigeait contre celui-ci et son assureur était prescrite.

11. Le moyen n’est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Amphitrite aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence Amphitrite et le condamne à payer aux sociétés Agence alizés et MMA IARD la somme globale de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le douze février deux mille vingt-six par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.