61983j0241

Convention concernant la competence judiciaire et l ' execution des decisions – competences exclusives – litiges ' en matiere de baux d ' immeubles ' – notion – location de courte duree d ' une maison de vacances – inclusion – obligations des parties decoulant du contrat de bail – obligations relevant de la competence exclusive

( convention du 27 septembre 1968 , art . 16 , par 1 )

1 . l ' article 16 , paragraphe 1 , de la convention du 27 septembre 1968 est applicable a tout contrat de location d ' un immeuble , meme pour une duree limitee , et meme s ' il ne porte que sur une cession d ' usage d ' une maison de vacances .

2 . relevent de la competence exclusive des tribunaux de l ' etat ou est situe l ' immeuble , prevue par l ' article 16 , paragraphe 1 , de la convention , tous les litiges concernant les obligations respectives du bailleur et du locataire decoulant du contrat de bail , et en particulier ceux qui portent sur l ' existence ou l ' interpretation de baux , leur duree , la restitution de la possession de l ' immeuble au bailleur , la reparation de degats causes par le locataire , ou le recouvrement du loyer et des autres frais accessoires a payer par le locataire , tels les frais de consommation d ' eau , de gaz et d ' electricite . en revanche , des litiges qui ne se rapportent qu ' indirectement a l ' usage de la propriete louee , tels ceux concernant la perte du benefice des vacances et les frais de voyage , ne relevent pas de cette competence exclusive .

Dans l ' affaire 241/83 ,

Ayant pour objet une demande adressee a la cour concernant l ' interpretation par la cour de justice , en application du protocole du 3 juin 1971 , de la convention du 27 septembre 1968 relative a la competence judiciaire et l ' execution des decisions en matiere civile et commerciale par le bundesgerichtshof et tendant a obtenir dans le litige pendant devant cette juridiction entre

Erich rosler , berlin ,

Et

Horst rottwinkel , bielefeld ,

Une decision a titre prejudiciel relative a l ' interpretation de l ' article 16 , paragraphe 1 , de la convention du 27 septembre 1968 relative a la competence judiciaire et l ' execution des decisions en matiere civile et commerciale , concernant la competence exclusive , en matiere de droits reels immobiliers et de baux d ' immeubles , des tribunaux de l ' etat contractant ou l ' immeuble est situe ,

1 par ordonnance du 5 octobre 1983 , parvenue a la cour le 24 octobre suivant , le bundesgerichtshof a pose , en vertu du protocole du 3 juin 1971 relatif a l ' interpretation par la cour de la convention du 27 septembre 1968 , concernant la competence judiciaire et l ' execution des decisions en matiere civile et commerciale ( ci-apres la convention ), deux questions prejudicielles relatives a l ' interpretation de l ' article 16 , paragraphe 1 , de cette convention .

2 par contrat ecrit du 19 janvier 1980 , m . horst rottwinkel , requerant au principal , a loue a m . erich rossler , defendeur au principal , pour la periode du 12 juillet au 2 aout 1980 , un logement situe dans sa maison de vacances a cannobio en italie dont le loyer a ete fixe pour quatre personnes a 2 625 dm . d ' apres le contrat , l ' hebergement des visiteurs n ' etait pas autorise . les charges locatives pour l ' electricite , l ' eau et le gaz devaient etre decomptees selon la consommation . le nettoyage final devait egalement etre paye en plus . en outre , les parties sont convenues que le droit allemand serait applicable au contrat , et que le lieu d ' execution et le for seraient fixes a bielefeld .

3 le requerant au principal a passe ses vacances dans la maison en meme temps que le defendeur .

4 le 7 janvier 1981 , le requerant au principal a engage une action devant le landgericht de berlin en demandant au defendeur au principal des dommages-interets et le paiement des charges locatives restantes . il soutient que pendant toute la duree des vacances , le defendeur au principal a heberge plus de quatre personnes dans le logement . les occupants etant en surnombre , il y aurait eu de constants debordements de la fosse septique . il en serait resulte une gene intolerable due a l ' odeur . le nombre excessif d ' occupants aurait egalement provoque une gene considerable du point de vue du bruit .

5 le repos du requerant au principal et de sa famille aurait ete de ce fait considerablement perturbe . par suite de la perte du benefice des vacances qu ' il aurait subie , le requerant au principal demande au defendeur au principal une reparation pecuniaire fondee sur une violation effective du contrat de location et le remboursement des frais de voyage jusqu ' au lieu de vacances . en outre , il demande , en vertu du contrat de location , des charges locatives pour l ' eau , l ' electricite , le gaz ainsi que pour le nettoyage final .

6 le landgericht de berlin a rejete la demande comme etant irrecevable . il estimait qu ' en vertu de l ' article 16 , paragraphe 1 , de la convention , les juridictions de l ' etat contractant ou est situe l ' immeuble , a savoir l ' italie , sont exclusivement competentes pour statuer sur les demandes en paiement dont il a ete saisi . le kammergericht de berlin a annule le jugement du landgericht et lui a renvoye l ' affaire pour l ' examiner et statuer a nouveau .

7 le defendeur au principal s ' est pourvu en revision contre l ' arret du kammergericht devant le bundesgerichtshof .

8 estimant que le litige souleve des questions d ' interpretation de la convention , le bundesgerichtshof , par ordonnance du 5 octobre 1983 , a sursis a statuer et a pose a la cour les questions prejudicielles suivantes :

' 1 ) l ' article 16 , paragraphe 1 , de la convention est-il applicable lorsqu ' un contrat de location , conclu entre deux parties ayant leur domicile en republique federale d ' allemagne , ne porte que sur la cession d ' usage pour une duree limitee d ' une maison de vacances situee en italie et lorsque les parties contractantes sont convenues d ' appliquer le droit allemand ?

2 ) en cas de reponse afirmative : l ' article 16 , paragraphe 1 , de la convention est-il egalement applicable aux actions en justice qui ont pour objet des demandes de dommages-interets pour violation du contrat de location , visant en particulier la reparation du prejudice du a la perte du benefice des vacances , ainsi que des demandes en paiement de charges locatives decoulant du contrat de location ? '

9 le requerant estime que l ' article 16 , paragraphe 1 , de la convention n ' est pas applicable en l ' espece . il s ' agit , selon lui , d ' un contrat de location de courte duree portant sur une maison de vacances , lequel se rapprochait davantage , economiquement , d ' un contrat d ' hebergement que d ' un contrat de bail au sens propre . les demandes formulees consisteraient en premier lieu en des demandes de dommagesinterets en reparation du prejudice du a la perte du benefice des vacances et a la deterioration ou perte de biens mobiliers . en outre , le lieu d ' execution serait en republique federale d ' allemagne . en effet , le contrat prevoyait que le reglement , notamment du loyer , devait avoir lieu en republique federale , ou les cles devaient etre restituees . une descente sur les lieux n ' entrerait pas en ligne de compte pour la resolution du litige .

10 le gouvernement de la republique federale d ' allemagne estime que l ' article 16 , paragraphe 1 , de la convention , d ' apres son sens et sa finalite , ne doit pas s ' appliquer a des demandes decoulant de contrats de location a duree limitee . il rappelle a cet egard que dans son arret du 14 decembre 1977 ( sanders/van der putte , 73/77 , recueil p . 2383 ), la cour a declare que cette meme disposition ne doit pas etre interpretee dans un sens plus etendu que ne le requiert son objectif . la ratio legis de l ' article 16 , paragraphe 1 , residerait en premier lieu dans le fait que des dispositions en regle generale complexes et empreintes de considerations d ' ordre social sont applicables aux baux d ' immeubles , notamment aux contrats de location portant sur des locaux d ' habitation et que les juridictions de l ' etat ou elles sont en vigueur sont le mieux a meme de les mettre en oeuvre . cette situation ne se presenterait cependant pas dans le cas de contrats de location qui ne portent que sur la cession d ' usage temporaire d ' une maison de vacances situee a l ' etranger . dans ce cas , les interets en presence n ' exigeraient pas l ' application des dispositions de la legislation sociale sur les baux . dans la legislation allemande , par exemple , la cession d ' usage temporaire de locaux d ' habitation , dont releverait la location de maisons de vacances , serait expressement exclue de la legislation sociale sur les baux .

11 toujours selon le gouvernement de la republique federale d ' allemagne , l ' inopportunite d ' appliquer egalement l ' article 16 , paragraphe 1 , aux contrats de location portant sur des logements de vacances serait particulierement evidente lorsque les parties ont soumis , comme en l ' espece , leurs rapports contractuels exclusivement a la juridiction et a la loi allemandes . l ' objectif premier vise par le rattachement de la procedure au tribunal du lieu de situation , a savoir permettre l ' application des dispositions imperatives du droit du lieu de situation en faisant coincider le for et le droit applicable et , en definitive , simplifier la procedure , ferait defaut en l ' espece .

12 un autre objectif vise par l ' article 16 , paragraphe 1 , serait que le locataire d ' un local d ' habitation , en regle generale le plus faible socialement , ne soit pas encore plus desavantage par le fait que l ' audience a lieu devant un tribunal situe loin de son domicile . cet objectif ne serait pas valable non plus pour les baux portant sur une maison de vacances parce que , normalement , le locataire n ' aurait pas son domicile au lieu de la situation de la maison de vacances et n ' aurait pas besoin de beneficier d ' egards particuliers sur le plan social .

13 quant a la deuxieme question , le gouvernement de la republique federale d ' allemagne rappelle que la cour dans son arret du 14 decembre 1977 deja cite avait constate que des considerations particulieres aux baux immobiliers expliquent l ' attribution , en matiere de baux d ' immeubles proprement dit , c ' est-a-dire notamment des contestations entre bailleurs et locataires relatives a l ' existence ou a l ' interpretation de baux ou a la reparation de degats causes par le locataire et a l ' evacuation des locaux , d ' une competence exclusive aux tribunaux du pays ou l ' immeuble est situe . selon le rapporteur du comite d ' experts sur la convention ( jo c 59 , 1979 , p . 1 ), la regle de competence exclusive ne s ' appliquerait pas aux actions ayant uniquement pour objet le paiement du loyer , ces actions pouvant etre considerees comme detachees de l ' immeuble loue . a plus forte raison , cela devrait alors s ' appliquer aux actions en reparation du prejudice indirect qui resulte d ' un manquement au contrat de la part d ' une partie et qui ne se rapporte pas a la chose louee elle- meme . ainsi , les demandes de dommages-interets formulees par le demandeur pour la perte du benefice des vacances et pour des frais de voyage inutilement exposes ne releveraient pas de l ' article 16 , paragraphe 1 , de la convention . il ne pourrait y avoir de competence exclusive en matiere de demandes en paiement de charges locatives qui font partie integrante du loyer global .

14 le gouvernement du royaume-uni considere que l ' objectif de l ' article 16 , paragraphe 1 , doit etre determine par reference au type d ' action concernant la propriete immobiliere plutot qu ' a la nature du contrat de location ou d ' autres interets dans cette propriete . en l ' espece , le demandeur ne reclamerait pas de loyer , mais des dommages-interets pour des violations du contrat et la perte qui en decoule . les reclamations du demandeur ne rentreraient pas dans la categorie de litiges mentionnee par la cour dans l ' affaire sanders/van der putte . la necessite d ' une bonne administration de la justice n ' exigerait pas que des actions qui , comme en l ' espece , concernent la violation des termes d ' un contrat de location ou la perte qui en resulte soient attribuees a la competence exclusive des juridictions de l ' etat dans lequel la propriete est situee . des arguments semblables vaudraient pour la reclamation du paiement de charges locatives , notamment celles qui se rapportent a la consommation de gaz , d ' electricite et d ' eau et au nettoyage . les demandes concernant la perte ou la deterioration des articles enumeres dans l ' inventaire , ne concerneraient pas l ' immeuble loue , et ne devraient pas etre considerees comme des litiges ayant pour objet des locations d ' immeubles au sens de l ' article 16 , paragraphe 1 , de la convention . pour que cette disposition s ' applique , le litige devrait avoir pour objet de determiner , de faire valoir ou d ' executer des droits de possession ou encore d ' y mettre un terme .

15 le gouvernement de la republique italienne estime que les motifs exposes par la juridiction nationale , a savoir que des considerations d ' opportunite plaident pour que l ' article 16 , paragraphe 1 , ne soit pas applique dans les cas ou le contrat de location ne porte que sur la cession d ' usage temporaire d ' un logement de vacances , les deux parties ayant leur domicile dans un pays autre que celui ou est situe l ' immeuble et etant convenues d ' appliquer le droit materiel de l ' etat de domicile , ne sont pas de nature a exclure l ' application de ladite disposition . la regle enoncee a l ' article 16 , paragraphe 1 , ne distinguerait pas entre periodes longues et periodes courtes de location , ni entre les differentes destinations de l ' immeuble : professionnelle , commerciale , agricole , d ' habitation , de villegiature , etc . le fait que les deux contractants ne resident pas dans l ' etat ou est situe l ' immeuble n ' aurait pas de poids . l ' argument tire de la clause relative a l ' application du droit d ' un etat membre autre que celui dans lequel l ' immeuble est situe serait en fait inacceptable . en tout cas , au moins dans certaines hypotheses ( par exemple , si cette clause visait a faire echec a l ' application de la reglementation du juste loyer en italie ), la clause ne serait pas valide . si l ' on admettait qu ' une convention de ce genre , integree par une clause de prorogation de competence , est de meme susceptible de faire disparaitre la competence du juge de l ' etat dans lequel se trouve l ' immeuble , on ouvrirait la voie a la possibilite de se soustraire a des regles imperatives de cet etat .

16 quant au paiement des frais accessoires , il semble , selon le gouvernement de la republique italienne , qu ' il ne puisse exister de doute sur la possibilite de les rapporter au contrat de location lui-meme , puisqu ' ils constituent une obligation contractuelle a la charge du locataire . la competence exclusive au titre de l ' article 16 , paragraphe 1 , devrait etre evidente dans le cas d ' un litige se rapportant a ces frais . la possibilite de soustraire ces litiges a la competence du juge de l ' etat dans lequel l ' immeuble est situe pourrait permettre d ' eluder des regles imperatives grace a d ' habiles conventions .

17 la commission expose que , dans certains etats contractants , les locaux meubles en general , et les logements de vacances meubles en particulier , ne relevent pas , explicitement ou implicitement , du champ d ' application materiel des reglementations particulieres visant la protection des locataires . pour ces motifs , elle estime que la cession d ' usage a titre onereux de logements , et notamment de logements de vacances meubles , ne releve pas du domaine d ' application de l ' article 16 , paragraphe 1 .

18 l ' article 16 de la convention dispose en ces termes :

' sont seuls competents , sans consideration de domicile :

1 ) en matiere de droits reels immobiliers et de baux d ' immeubles , les tribunaux de l ' etat contractant ou l ' immeuble est situe ;

… '

19 la competence exclusive prevue par l ' article 16 , paragraphe 1 , en faveur des tribunaux de l ' etat contractant ou l ' immeuble est situe a sa raison d ' etre dans le rattachement etroit des baux au regime juridique de la propriete immobiliere et aux dispositions , de caractere generalement imperatif , qui reglent son usage , telles que les legislations relatives au controle du niveau des loyers et a la protection des droits des locataires et fermiers .

20 au surplus , l ' article 16 , paragraphe 1 , vise a assurer une repartition rationnelle des competences , en donnant sa preference a la juridiction competente en raison de sa proximite de la situation de l ' immeuble , en ce qu ' elle est mieux en mesure d ' avoir une connaissance directe des situations de fait liees a la conclusion et a l ' execution des baux immobiliers .

21 la question posee par le bundesgerichtshof vise a savoir si des derogations peuvent etre apportees a la regle generale de l ' article 16 , en l ' absence de toute indication dans le texte de cette disposition , en raison du caractere particulier de certains baux , telle la location de courte duree de logements de vacances .

22 a cet egard , il convient de souligner , ainsi que le gouvernement italien l ' a fait remarquer avec raison , que toute derogation a la regle generale de l ' article 16 , paragraphe 1 , porte en elle le risque d ' extensions susceptibles de mettre en cause l ' application des legislations nationales qui regissent l ' usage de la propriete immobiliere .

23 en outre , il y a lieu de tenir compte de l ' incertitude qui serait creee par l ' admission par le juge de derogations a la regle generale de l ' article 16 , paragraphe 1 , qui a l ' avantage de definir en toutes circonstances une attribution de competence univoque et certaine , en respectant ainsi l ' objectif de la convention qui est de definir des attributions de competence certaines et previsibles .

24 il s ' ensuit que la disposition en question s ' applique a tout contrat de location de propriete immobiliere , quelles que soient ses caracteristiques particulieres .

25 il y a donc lieu de repondre a la premiere question que l ' article 16 , paragraphe 1 , de la convention est applicable a tout contrat de location d ' un immeuble , meme pour une duree limitee , et meme s ' il ne porte que sur une cession d ' usage d ' une maison de vacances .

26 quant a la seconde question , il y a lieu de faire remarquer que la convention attribue une competence exclusive ' en matiere de baux d ' immeubles ' . dans son arret du 14 decembre 1977 deja cite , la cour a estime que cette expression recouvre notamment des contestations entre bailleurs et locataires relatives a l ' existence ou a l ' interpretation de baux ou a la reparation de degats causes par le locataire . il y a lieu de faire remarquer que cette enumeration n ' est pas exhaustive . c ' est avec raison que le gouvernement de la republique italienne soutient que les litiges relatifs au paiement du loyer relevent de cette competence exclusive . en effet , il serait contraire a l ' un des objectifs de la disposition en cause , a savoir l ' application exacte de la legislation nationale concernant les baux , d ' exclure de cette competence exclusive des litiges qui sont , au moins dans certains etats membres , regles par des dispositions legislatives particulieres , telle la reglementation du juste loyer en italie .

27 le contrat de bail contient en regle generale des dispositions concernant la cession de l ' immeuble loue au locataire , son usage , les obligations du bailleur et du locataire respectivement a l ' egard de son maintien en etat , la duree du bail et la restitution de la possession de l ' immeuble au bailleur , le loyer et les autres frais accessoires a payer par le locataire , tels les frais de consommation d ' eau , de gaz et d ' electricite .

28 les litiges qui concernent les obligations respectivement du bailleur et du locataire decoulant du contrat de bail tombent dans le domaine couvert par l ' article 16 , paragraphe 1 , de la convention – ' en matiere de baux d ' immeubles ' . en revanche des litiges qui ne se raportent qu ' indirectement a l ' usage de la propriete louee , tels ceux concernant la perte du benefice des vacances et les frais de voyage , ne relevent pas de la competence exclusive visee par cet article .

29 il y a donc lieu de repondre a la seconde question que releve de la competence exclusive des tribunaux de l ' etat ou est situe l ' immeuble , prevue par l ' article 16 , paragraphe 1 , de la convention , tout litige portant sur l ' existence ou l ' interpretation de baux , leur duree , la restitution de la possession de l ' immeuble au bailleur , la reparation de degats causes par le locataire , ou le recouvrement du loyer et des autres frais accessoires a payer par le locataire , tels les frais de consommation d ' eau , de gaz et d ' electricite . les litiges qui concernent les obligations respectivement du bailleur et du locataire decoulant du contrat de bail tombent dans le domaine de cette competence exclusive . en revanche , des litiges qui ne se rapportent qu ' indirectement a l ' usage de la propriete louee , tels ceux concernant la perte du benefice des vacances et les frais de voyage , ne relevent pas de la competence exclusive visee par cet article .

Sur les depens

30 les frais exposes par les gouvernements de la republique federale d ' allemagne , de la republique italienne , du royaume-uni , et par la commission des communautes europeennes , qui ont soumis des observations a la cour , ne peuvent faire l ' objet d ' un remboursement . la procedure revetant , a l ' egard des parties au principal , le caractere d ' un incident souleve devant la juridiction nationale , il appartient a celle-ci de statuer sur les depens .

Par ces motifs ,

La cour ( quatrieme chambre ),

Statuant sur les questions a elle soumises par le bundesgerichtshof , par ordonnance du 3 octobre 1983 , dit pour droit :

1 ) l ' article 16 , paragraphe 1 , de la convention est applicable a tout contrat de location d ' un immeuble , meme pour une duree limitee , et meme s ' il ne porte que sur une cession d ' usage d ' une maison de vacances .

2 ) relevent de la competence exclusive des tribunaux de l ' etat ou est situe l ' immeuble , prevue par l ' article 16 , paragraphe 1 , de la convention , tous les litiges concernant les obligations respectives du bailleur et du locataire decoulant du contrat de bail , et en particulier ceux qui portent sur l ' existence ou l ' interpretation de baux , leur duree , la restitution de la possession de l ' immeuble au bailleur , la reparation de degats causes par le locataire , ou le recouvrement du loyer et des autres frais accessoires a payer par le locataire , tels les frais de consommation d ' eau , de gaz et d ' electricite . en revanche , des litiges qui ne se rapportent qu ' indirectement a l ' usage de la propriete louee , tels ceux concernant la perte du benefice des vacances et les frais de voyage , ne relevent pas de la competence exclusive visee par cet article .