Vu la procédure suivante :

Par une requête, des mémoires et pièces complémentaires enregistrés les 2 février 2022, 15 janvier et 1er mai 2023, ce dernier n’ayant pas été communiqué, M^me D A et M. C B doivent être regardés comme demandant au tribunal :

1°) d’annuler la délibération n° 2021/90 du 16 décembre 2021 par laquelle la commune de Marsac-sur-l’Isle a autorisé la vente à la société Mésolia de la parcelle cadastrée section AB n°305 sur le territoire de la commune pour la construction de douze logements locatifs aidés sur une parcelle de 2 300 m² ;

2°) d’annuler le permis de construire, dont la demande a été déposée le 23 décembre 2021, accordé par l’arrêté du maire de la commune du 22 mars 2022.

Ils soutiennent que :

— la délibération prévoit la cession d’une partie de la parcelle cadastrée section AB n°305 pour un prix de 71 000 euros soit 30,86 euros du m² avec une subvention de la mairie ce qui ramène le prix à 23,04 euros, soit à un prix inférieur au prix du marché de la commune ;

— la délibération qui prévoit l’engagement de la commune d’abonder l’aide de la communauté d’agglomération à hauteur de 18 000 euros est illégale alors que la commune n’est pas soumise à l’obligation de construction de logements sociaux ;

— aucune consultation préalable des riverains n’a été organisée avant la délibération présentée au conseil municipal qui a modifié le projet prévu initialement ;

— ces logements vont engendrer des nuisances pour les riverains ;

— la délibération méconnaît la loi du 22 août dite « Loi Climat et Résilience ».

Par des mémoires en défense enregistrés les 25 avril et 8 août 2023, la commune de Marsac-sur-l’Isle représentée par la SELARL HMS Atlantique, conclut à titre principal à l’irrecevabilité de la requête, à titre subsidiaire au défaut de bien-fondé de la requête et à ce que la somme de 800 euros soit mise à la charge de chaque requérant sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

— à titre principal, la requête en tant que dirigée contre le permis de construire est irrecevable, dès lors qu’à la date d’enregistrement de la requête, le permis n’avait pas été délivré et donc qu’aucune décision n’était intervenue et elle doit être regardée comme dirigée contre le seul dossier de demande de permis, lequel ne constitue pas une décision faisant grief ; en outre elle ne formule aucun moyen au soutien de la demande d’annulation en se bornant à évoquer les nuisances crées par le projet de construction ; en tout état de cause, les requérants ne justifient pas avoir conformément aux dispositions de l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme notifié leur requête tant à la commune qu’à la société Mésolia ;

— la requête en tant que dirigée contre la délibération du 14 décembre 2021 est irrecevable, dès lors que les requérants ne démontrent pas leur intérêt à agir et qu’ils n’apportent aucun commencement de preuve de nature à démontrer leur qualité de contribuables de la commune, ni l’incidence directe du prix de la cession qu’ils critiquent sur les finances de la commune ;

— la requête est irrecevable car en tant que requête collective réelle, les décisions attaquées ne présentent pas de lien suffisant entre elles dès lors qu’elles ont un objet distinct, ont été prises au terme d’une procédure distincte par des autorités distinctes sur le fondement d’une législation différente ;

— à titre subsidiaire, aucun des moyens de la requête n’est fondé.

La requête a été transmise à la société Mésolia qui n’a pas produit de mémoire en défense.

Par une ordonnance du 2 mars 2023, la clôture d’instruction a été fixée au 2 mai 2023.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code général des collectivités territoriales ;

— le code de justice administrative.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Mounic, rapporteure,

— les conclusions de M^me Patard, rapporteure publique,

— et les observations de M^e Cordier-Amour, représentant la commune de Marsac-sur-l’Isle.

Considérant ce qui suit :

1. La commune de Marsac-sur-l’Isle est propriétaire d’une parcelle de terrain cadastrée section AB n°305, d’une superficie totale de 5 779 m², située route du Chambon sur le territoire de la commune. Elle a formé le projet de commercialiser ce terrain relevant du domaine privé de la commune en trois lots à bâtir. Suite à l’offre d’achat de la société Mésolia sur le lot n°1, d’une superficie de 2 300 m², pour un projet de construction de douze logements sociaux, le conseil municipal a, par délibération n°2021/90, adoptée le 14 décembre 2021, accepté cette offre et décidé de céder ce lot à la société Mésolia au prix de 71 000 euros ainsi que de solliciter l’intervention du fond habitat social de la communauté d’agglomération du Grand Périgueux en contrepartie d’une aide de la commune à hauteur de 18 000 euros. Le 23 décembre 2021, la société Mésolia a déposé, pour ce projet, une demande de permis de construire qui lui a été accordé le 22 mars 2022. Par la présente requête, M^me D A et M. B, riverains de cette parcelle et du futur projet immobilier, doivent être regardés comme demandant au tribunal d’annuler la délibération du 14 décembre 2021 ainsi que le permis de construire du 22 mars 2022.

Sur les conclusions à fin d’annulation

En ce qui concerne la délibération n°2021/90 du 14 décembre 2021

2. En premier lieu, aux termes de l’article L. 2 241-1 du code général des collectivités territoriales : « Toute cession d’immeubles ou de droits réels immobiliers par une commune de plus de 2 000 habitants donne lieu à délibération motivée du conseil municipal portant sur les conditions de la vente et ses caractéristiques essentielles. Le conseil municipal délibère au vu de l’avis de l’autorité compétente de l’Etat. Cet avis est réputé donné à l’issue d’un délai d’un mois à compter de la saisine de cette autorité ».

3. La cession par une commune d’un terrain à une entreprise pour un prix inférieur à sa valeur ne saurait être regardée comme méconnaissant le principe selon lequel une collectivité publique ne peut pas céder un élément de son patrimoine à un prix inférieur à sa valeur à une personne poursuivant des fins d’intérêt privé lorsque la cession est justifiée par des motifs d’intérêt général, et comporte des contreparties suffisantes. Il appartient au juge, dans le cas d’une cession à un prix inférieur à sa valeur, justifiée par des motifs d’intérêt général, d’identifier au vu des éléments fournis, les contreparties que comporte la cession, c’est-à-dire les avantages que, eu égard à l’ensemble des intérêts publics dont la collectivité cédante a la charge, elle est susceptible de lui procurer, et de s’assurer, en tenant compte de la nature des contreparties et, le cas échéant, des obligations mises à la charge des cessionnaires, de leur effectivité.

4. En l’espèce, il ressort d’une part des pièces du dossier que le terrain en litige a été cédé pour un prix de 71 000 euros soit 30,86 euros du mètre carré. Les requérants affirment que la parcelle est cédée à un prix inférieur au prix du marché. Ils produisent, à l’appui de cette allégation, quelques annonces du site « Leboncoin » de terrains à vendre à des prix supérieurs sur le territoire de la commune, entre 53 et 96 euros le m². Cependant, ces annonces concernent uniquement des terrains viabilisés. Or, il ressort des pièces du dossier que le terrain en litige n’est pas viabilisé. La commune fournit également des éléments de comparaison en produisant plusieurs annonces du site « Leboncoin » pour des terrains de superficie équivalente à des prix d’environ 35 euros le m². En outre, la commune verse au débat, sans être sérieusement contestée, une analyse des prix de vente des terrains non viabilisés sur la commune en 2021 à partir des données du site Etalab qui incrémente les données de la direction générale des finances publiques sur les transactions immobilières en France et fait apparaître un prix moyen au m² de 31,84 euros. De plus, la commune soutient avoir saisi le service des domaines et qu’aucun avis n’a été émis dans le délai d’un mois après la saisine, de sorte qu’aucune valeur de référence n’a été établie par les services de l’Etat. La circonstance qu’un précédent chantier réalisé avec la société Mésolia aurait présenté un déficit de 478 600 euros est sans incidence sur l’estimation de la valeur du terrain cédé en litige.

5. D’autre part, les requérants font en dernier lieu valoir que le prix de vente comprend également une participation de la commune de 18 000 euros, de sorte que le prix de vente correspond, déduction faite de cette aide, à 23,04 euros le m² et que cette opération n’est pas justifiée par un motif d’intérêt général, la commune n’étant pas soumise à un pourcentage minimum de logements sociaux. Or, la circonstance que la commune participe à hauteur de 18 000 euros au projet est indépendante de l’appréciation du prix de vente fixé à 71 000 euros, cette aide intervenant dans le cadre du règlement d’intervention de la communauté d’agglomération du Grand Périgueux, eu égard à la nature des travaux devant être réalisés, indépendamment donc de l’opération de vente de terrains appartenant à la commune.

6. Enfin, quand bien même cette aide qui constitue une condition suspensive de la vente devrait être incorporée dans le prix de vente du terrain, il ressort des pièces du dossier que le projet consiste en la création de douze logements sociaux. Si la population de la commune est estimée à 3 322 habitants au 1er janvier 2022, et donc légèrement inférieure au seuil prévu par la loi solidarité et renouvellement urbain du 13 décembre 2000, fixé à 3 500 habitants, s’agissant de l’obligation de détenir 20% de logements sociaux, le Programme d’Habitat Durable de la communauté d’agglomération du Grand Périgueux la classe en commune concernée à court ou moyen terme par une telle obligation. En outre, il ressort de ce document que le taux de logements sociaux n’était que de 9,7% en 2015, jugé insuffisant par la direction départementale des territoires qui a retenu un objectif de rattrapage d’ici 2022 par la construction de 192 logements sociaux supplémentaires. Dans ces conditions, et en tout état de cause, la commune de Marsac-sur-l’Isle justifie d’un motif d’intérêt général lié à la construction de logements sociaux pour céder le terrain en litige à un prix inférieur à sa valeur. Par suite, le moyen tiré de ce que le terrain serait vendu à un prix inférieur à sa valeur pour une opération non justifiée ne peut donc qu’être écarté dans toutes ses branches.

7. En deuxième lieu, si les requérants entendent soulever le moyen tiré de l’illégalité de la délibération au regard des dispositions de la loi climat et résilience du 22 août, il n’est assorti d’aucun élément permettant d’en apprécier le bien-fondé. Par suite, le moyen doit être écarté.

8. En troisième lieu, s’il ressort des pièces du dossier que la commune de Marsac-sur-l’Isle prévoyait initialement sur la parcelle en litige un projet de constructions de maisons individuelles mais que ce projet a été, pour des raisons financières notamment, abandonné pour un projet de constructions de logements sociaux, il ne ressort d’aucun texte que le maire de la commune était tenu d’en informer les habitants et notamment les riverains au préalable. Le moyen doit être écarté.

En ce qui concerne l’arrêté du 22 mars 2029. Si les requérants soutiennent que la construction des logements prévus par le projet va entraîner différentes nuisances, ce moyen n’est assorti d’aucune précision permettant d’en apprécier le bien-fondé. Le moyen doit être écarté.

10. Il résulte de tout ce qui précède, et sans qu’il soit besoin d’examiner les fins de non-recevoir opposées en défense, que M^me A et M. B ne sont pas fondés à demander l’annulation de la délibération du 21 décembre 2021 et l’arrêté du 22 mars 2022. Les conclusions aux fins d’annulation de ces décisions doivent donc être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

11. Dans les circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de mettre à la charge des requérants la somme que réclame la commune de Marsac-sur-l’Isle sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M^me A et de M. B est rejetée.

Article 2 : Les conclusions présentées par la commune de Marsac-sur-l’Isle sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M^me D A, M. C B, à la commune de Marsac-sur-l’Isle et à la société Mésolia.

Délibéré après l’audience du 11 avril 2024 à laquelle siégeaient :

M. Delvolvé, président,

M^me Mounic, première conseillère,

M^me Passerieux, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 6 mai 2024.

La rapporteure,

S. MOUNIC

Le président,

Ph. DELVOLVÉLe greffier,

A. PONTACQ

La République mande et ordonne au préfet de la Dordogne, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Le greffier