Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 31 octobre 2022 et 28 février 2023, M. B… A…, représenté par M^e Ducourau, demande au tribunal dans le dernier état de ses écritures :

1°) d’annuler la décision du 2 juin 2022 par laquelle le maire de la commune de Gradignan a retiré le permis de construire qui lui avait été délivré le 6 janvier 2022, ainsi que la décision du 31 août 2022 rejetant son recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Gradignan le versement de la somme de 4 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

- la décision de retrait du 2 juin 2022, ainsi que la décision de rejet du recours gracieux sont entachées d’un vice d’incompétence ;

- elles sont insuffisamment motivées en droit et en fait ;

- le permis de construire, délivré le 6 janvier 2022, était devenu définitif à compter du 7 avril 2022 et ne pouvait être retiré le 2 juin 2022, en application de l’article L. 424-5 du code de l’urbanisme ;

- la demande de permis de construire devait être déposée sur l’ensemble du terrain de la copropriété servant de référence pour l’appréciation des droits à construire au regard des règles d’urbanisme applicables ;

- aucune fraude n’est ici constituée ; d’abord, en amont du dépôt de la demande, son architecte a sollicité les services instructeurs quant à l’assiette de la demande de permis de construire et s’est conformé à la réponse qui lui avait été apportée ; ensuite, dès lors que le dossier de demande indiquait expressément que son bâtiment était l’un des trois bâtiments composant un ensemble immobilier formé de trois unités différentes et que l’existence des trois lots ressortait du plan cadastral, le maire ne peut prétendre que le permis a été délivré sur des bases volontairement erronées de nature à tromper l’appréciation des services instructeurs ; enfin, même si l’arrêté de retrait n’y fait pas référence, le maire ne pouvait valablement fonder la décision de retrait au motif de l’absence d’autorisation officielle de l’assemblée générale de copropriété ; en tout état de cause, il disposait bien de l’autorisation des copropriétaires délivrée lors de l’assemblée générale du 3 octobre 2022 ;

- le code de l’urbanisme n’exige pas que le pétitionnaire fasse mention du mode de gestion de l’ensemble immobilier comprenant le bâtiment objet des travaux, dès lors que le permis de construire est délivré sous réserve des droits des tiers conformément à l’article A. 424-8 du code de l’urbanisme ;

- le chemin d’accès au garage a la largeur requise ; l’article 3.3.2 du PLU ne lui est pas opposable ; ils bénéficient d’une convention de servitude pour la voie, qui fait l’objet d’une circulation en sens unique alterné ;

- la décision est entachée d’un détournement de pouvoir dès lors que le maire a souhaité satisfaire les intérêts privés des propriétaires riverains.

Par deux mémoires en défense enregistrés les 2 décembre 2022 et 14 novembre 2023, la commune de Gradignan, représentée par M^e Laveissière, conclut au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 5 000 euros soit mise à la charge du requérant en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il fait valoir que :

- dès lors que le permis a été obtenu par fraude, il peut être retiré sans condition de délai ;

- aucun des documents du dossier de demande de permis de construire ne mentionnait l’existence d’une copropriété de sorte que le permis de construire a été délivré sur la base d’informations volontairement erronées de nature à tromper les services instructeurs ; son projet ne concerne qu’un seul lot de l’unité foncière en comportant plusieurs ;

- le retrait du permis de construire n’est pas motivé par le fait qu’il ne disposait pas de l’accord de la copropriété avant la délivrance du permis ;

- au motif retenu dans l’arrêté contesté, peut être substitué celui tiré de ce que le pétitionnaire a volontairement dissimulé le fait qu’il ne justifiait pas, à la date de l’arrêté, d’un accès au projet conforme à l’article 3.2.2 du règlement de zone, et a ainsi trompé le service instructeur en l’induisant en erreur ; contrairement à ce qu’il a indiqué dans sa demande, il ne disposait pas d’un accès au projet autorisé, la convention de servitude de passage signée avec les propriétaires du lot 4 n’étant intervenu que le 21 octobre 2022 et cet accès n’a pas la largeur requise ;

- aucun des autres moyens invoqués par le requérant n’est fondé.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Lahitte,

- les conclusions de M. Pinturault, rapporteur public,

- les observations de M^e Ducourau représentant M. A…,

- et celles de M^e Laveissière représentant la commune de Gradignan.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 6 janvier 2022, le maire de la commune de Gradignan a accordé à M. B… A… un permis de construire pour la « création d’un garage et la surélévation partielle en continuité de l’existant », sur les parcelles cadastrées section AO n°s 37, 38 et 39 situées au 153 rue de la Chartreze à Gradignan. Par un arrêté du 2 juin 2022, le maire de la commune de Gradignan a retiré son arrêté du 6 janvier 2022 au motif que le permis de construire aurait été obtenu par fraude. M. A… a adressé un recours gracieux au maire de la commune de Gradignan, reçu le 13 juillet 2022, lequel a été rejeté par décision du 31 août suivant. M. A… demande au tribunal d’annuler l’arrêté du 2 juin 2022 par lequel le maire de la commune de Gradignan a retiré le permis de construire qui lui avait été accordé le 6 janvier 2022, ainsi que la décision du 31 août 2022 rejetant son recours gracieux.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

2. En premier lieu, aux termes de l’article L. 424-5 du code de l’urbanisme : « La décision de non-opposition à une déclaration préalable ou le permis de construire ou d’aménager ou de démolir, tacite ou explicite, ne peuvent être retirés que s’ils sont illégaux et dans le délai de trois mois suivant la date de ces décisions. Passé ce délai, la décision de non-opposition et le permis ne peuvent être retirés que sur demande expresse de leur bénéficiaire. (…) ».

3. Un permis de construire ne peut faire l’objet d’un retrait, une fois devenu définitif, qu’au vu d’éléments dont l’administration a connaissance postérieurement à la délivrance du permis et qui établissent l’existence d’une fraude à la date où il a été délivré. La caractérisation de la fraude résulte de ce que le pétitionnaire a procédé de manière intentionnelle à des manœuvres de nature à tromper l’administration sur la réalité du projet dans le but d’échapper à l’application d’une règle d’urbanisme. Une information erronée ne peut, à elle seule, faire regarder le pétitionnaire comme s’étant livré à l’occasion du dépôt de sa demande à des manœuvres destinées à tromper l’administration.

4. Pour retirer le permis de construire qui avait été délivré à M. A… le 6 janvier 2022, le maire de la commune de Gradignan s’est fondé sur le motif tiré de ce que « le permis de construire a fait l’objet d’une déclaration erronée concernant la superficie de l’unité foncière déclarée à 1 556 mètres carrés pour l’ensemble de la copropriété constituée de trois lots, et non celle du lot appartenant à M. A… impacté par les travaux ».

5. Aux termes de l’article R* 431-5 du code de l’urbanisme : « La demande de permis de construire précise : (…) c) La localisation et la superficie du ou des terrains (…) ». Une unité foncière correspond à un terrain ou à un ensemble de terrains contigus appartenant à un même propriétaire ou à des copropriétaires indivis.

6. Il ressort des pièces du dossier, et n’est pas contesté, que les parcelles cadastrales AO 37, 38 et 39 sont divisées en trois lots, dont le lot n° 1 appartient à M. A… dans le cadre d’une copropriété horizontale. Dans ce régime, la propriété du sol est indivise mais chaque copropriétaire bénéficie de la jouissance exclusive de sa parcelle et le droit d’y construire sa maison. Il s’ensuit que, contrairement à ce que soutient la commune, la superficie du terrain qui devait être déclarée dans la demande de permis de construire n’était pas celle du lot mais celle de l’ensemble de la copropriété.

7. En tout état de cause, à supposer même que M. A… ne devait déclarer que la surface correspondant à son lot 1, la commune de Gradignan n’établit pas que ce dernier aurait volontairement mentionné une surface erronée dans le but d’échapper à l’application d’une règle d’urbanisme, laquelle, si elle avait été appliquée, aurait fait obstacle à la délivrance du permis de construire sollicité. La commune de Gradignan n’établit pas davantage que M. A… aurait procédé de manière intentionnelle à des manœuvres de nature à tromper l’administration sur la réalité du projet. Il ressort au contraire des pièces du dossier que l’architecte du requérant a sollicité le 9 novembre 2021 les services d’urbanisme de la commune de Gradignan, avant le dépôt de la demande de permis de construire, au sujet de la surface à déclarer. Au surplus, le plan cadastral produit dans le dossier de demande de permis de construire révèle que la parcelle est divisée en trois lots, alors que les autres plans produits font état de ce que le projet ne concerne que le lot situé le plus à droite sur l’extrait du plan cadastral, permettant ainsi aux services instructeurs d’apprécier la réalité du projet. Dans ces conditions, la fraude ne serait, en tout état de cause, pas caractérisée.

8. Il s’ensuit que le maire de la commune de Gradignan ne pouvait, pour le motif précité, retirer le permis de construire délivré le 6 janvier 2022.

9. En deuxième lieu, l’administration peut faire valoir devant le juge de l’excès de pouvoir que la décision dont l’annulation est demandée est légalement justifiée par un motif, de droit ou de fait, autre que celui initialement indiqué, mais également fondé sur la situation existante à la date de cette décision. Il appartient alors au juge, après avoir mis à même l’auteur du recours de présenter ses observations sur la substitution ainsi sollicitée, de rechercher si un tel motif est de nature à fonder légalement la décision, puis d’apprécier s’il résulte de l’instruction que l’administration aurait pris la même décision si elle s’était fondée initialement sur ce motif. Dans l’affirmative il peut procéder à la substitution demandée, sous réserve toutefois qu’elle ne prive pas le requérant d’une garantie procédurale liée au motif substitué.

10. Pour établir que la décision attaquée était légale, la commune de Gradignan invoque, dans son mémoire en défense communiqué à M. A…, un autre motif tiré de ce que le pétitionnaire a volontairement dissimulé le fait qu’il ne justifiait pas, à la date de l’arrêté délivrant le permis, d’un accès au projet conforme à l’article 3.2.2 du règlement de zone, et a ainsi trompé le service instructeur en l’induisant en erreur. A ce titre, la commune soutient que le pétitionnaire ne disposait pas d’un accès autorisé au projet, la convention de servitude de passage signée avec les propriétaires du lot 4 n’étant intervenue que le 21 octobre 2022, et que cet accès n’avait pas la largeur requise.

11. Aux termes de l’article R*431-8 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural comprend une notice précisant : (…) f) L’organisation et l’aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement. ». Et aux termes de l’article R*431-9 : « (…) Lorsque le terrain n’est pas directement desservi par une voie ouverte à la circulation publique, le plan de masse indique l’emplacement et les caractéristiques de la servitude de passage permettant d’y accéder. ».

12. Il ressort des pièces du dossier, et plus précisément du plan du masse du projet, que M. A… disposait déjà d’un accès à son lot directement depuis la voie publique, lequel est conservé dans le projet en cause et dont la conformité n’est pas contestée. Dans ces conditions, la circonstance que M. A… ne disposait pas, à la date de l’arrêté, d’une servitude de passage concernant son second accès, est sans incidence sur la légalité de l’acte. L’insuffisante largeur de cette servitude, à la supposer établie, est également, pour les mêmes motifs, sans incidence sur sa légalité. Par suite, le maire de la commune de Gradignan ne pouvait davantage se fonder sur ce motif tiré de la fraude cité au point 10, pour prendre la décision contestée. Il résulte de ce qui précède qu’il n’y a pas lieu de procéder à la substitution demandée.

13. En dernier lieu, en l’absence de fraude, et sans demande de son bénéficiaire, l’arrêté du 6 janvier 2022, qui constitue une décision individuelle créatrice de droit ne pouvait donc plus faire l’objet d’un retrait à la date du 6 avril 2022, du fait de l’expiration du délai de trois mois en application de l’article L. 424-5 du code de l’urbanisme. Dans ces conditions, le requérant est fondé à soutenir que la décision attaquée méconnaît l’article L. 424-5 du code de l’urbanisme.

14. Pour l’application de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, aucun autre moyen de la requête n’est susceptible de fonder l’annulation des décisions en litige.

15. Il suit de là que M. A… est fondé à demander l’annulation de la décision du 2 juin 2022 par laquelle le maire de la commune de Gradignan a retiré le permis de construire qui lui avait été délivré le 6 janvier 2022, ainsi que la décision du 31 août 2022 rejetant son recours gracieux, ce qui a nécessairement pour conséquence de rétablir le permis de construire du 6 janvier 2022.

Sur les frais liés à l’instance :

16. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de M. A…, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que demande la commune de Gradignan au titre des frais qu’elle a exposés et qui ne sont pas compris dans les dépens. En revanche, dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de la commune de Gradignan une somme de 1 500 euros au bénéfice de M. A….

D E C I D E :

Article 1er : L’arrêté du 2 juin 2022 du maire de la commune de Gradignan est annulé, ainsi que la décision de rejet du recours gracieux du 31 août 2022.

Article 2 : La commune de Gradignan versera à M. A… la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Les conclusions présentées par la commune de Gradignan sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié M. B… A… et à la commune de Gradignan.

Délibéré après l’audience du 15 octobre 2025, à laquelle siégeaient :

M^me Cabanne, présidente,

M. Roussel Cera, premier conseiller,

M^me Lahitte, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 5 novembre 2025.

La rapporteure,

A. LAHITTE

La présidente,

C. CABANNE

La greffière,

M.-A. PRADAL

La République mande et ordonne au préfet de la Gironde ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,