TRIBUNAL ADMINISTRATIF CM

DE CAEN

N° 1502119 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE ___________

SCI LOFT MARINE 1 et SCI OPTI HABITAT

___________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

M^me B Z-A

Rapporteur

___________ Le tribunal administratif de Caen

(3ème chambre) M. Harold Brasnu Rapporteur public

___________

Audience du 2 mars 2017 Lecture du 29 mars 2017 _________

68-06-01-02 68-03-03 C+

Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires enregistrés le 2 novembre 2015, le 14 décembre 2016 et le 23 février 2017, la SCI Loft Marine 1 et la SCI Opti Habitat, représentées par M^e Labrusse, demandent au tribunal :

1°) d’annuler le refus du maire de Ouistreham de retirer pour fraude les permis de construire délivrés les 13 juillet 2005, 13 janvier 2006 et 9 mars 2012 à M. et M^me D… ;

2°) d’enjoindre au maire de Ouistreham de réexaminer leur demande de retrait dans un délai d’un mois à compter de la notification du jugement ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Ouistreham et de M. et M^me D… une somme de 2 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elles soutiennent que :

- à supposer qu’elle s’applique aux recours dirigés contre le refus d’un maire de retirer un permis de construire obtenu par fraude, l’obligation de notification prévue à l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme n’est opposable qu’à la condition d’avoir été mentionnée sur l’affichage du permis de construire, ce qui n’est pas établi ;

- leur demande n’est pas tardive : d’une part, l’article R. 600-3 du code de l’urbanisme n’était pas applicable à l’époque des permis de construire du 13 juillet 2005 et du 13 janvier 2006 ; d’autre part, le retrait d’un permis de construire obtenu par fraude n’est soumis à aucune condition de délai ;

- elles ont intérêt à demander ce retrait ;

- M. et M^me D… ont revendiqué faussement la qualité d’exploitants agricoles pour obtenir un permis de construire d’un bâtiment agricole dont ils ont ensuite sollicité le changement de destination pour le transformer en logement exploitant.

Par un mémoire enregistré le 4 février 2016, les époux D…, représentés par M^e Eude, concluent au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge solidairement de la SCI Loft Marine I et de la SCI Opti Habitat une somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- le délai de trois mois pendant lequel un permis de construire peut être retiré est expiré ;

- M. D… a bien la qualité d’exploitant agricole.

Par des mémoires enregistrés le 18 février 2016 et le 19 janvier 2017, la commune de Ouistreham, représentée par M^e Gorand, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de la SCI Loft Marine 1 et de la SCI Opti Habitat une somme de 2 000 euros chacune au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- les sociétés requérantes n’ont pas notifié leur requête, en méconnaissance de l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme ;

- elles sont dépourvues d’intérêt à agir, la SCI Loft Marine 1 n’étant propriétaire d’aucun bien sur la commune de Ouistreham à la date de l’introduction de sa requête, et la SCI Opti Habitat n’étant propriétaire d’aucune propriété voisine à celle des époux D… à cette même date et ne se prévalant en tout état de cause d’aucun intérêt à agir valable, sa qualité de résident de la commune et son souci de préserver l’environnement n’étant pas de nature à lui donner intérêt à agir ;

- la requête est tardive : d’une part les voies et délais de recours contre le permis délivré le 9 mars 2012 ont été affichés conformément à l’article R. 600-2 du code de l’urbanisme et ne peuvent être prorogés en l’absence de fraude, d’autre part, elle intervient plus d’un an après la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux autorisés par le permis de construire modificatif délivré le 13 janvier 2006 ;

- aucune fraude ne saurait être retenue à l’égard des époux D….

Une note en délibéré présentée par la commune de Ouistreham a été enregistrée le 3 mars 2017.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Z-A,

- les conclusions de M. Brasnu, rapporteur public,

- et les observations de M^e Labrusse, représentant les SCI Loft Marine 1 et Opti Habitat, et de M^e Leduc, représentant la commune de Ouistreham.

1. Considérant que le maire de Ouistreham a délivré à M. et M^me B… D…, le 13 juillet 2005, un permis de construire un bâtiment agricole au lieu-dit « Le Maresquier » ; qu’il leur a, le 13 janvier 2006, accordé un permis de construire modificatif et leur a délivré, le 9 mars 2012, un permis de construire un bâtiment agricole et un permis de changer la destination du bâtiment existant afin d’en faire un logement pour l’exploitant ; que, par un courrier du 17 juin 2015, la SCI Loft Marine 1, propriétaire de 2007 à 2011 de parcelles contiguës au terrain concerné par l’opération, a demandé au maire de Ouistreham de retirer les trois permis de construire au motif que M. D… aurait frauduleusement déclaré être exploitant agricole ; que la SCI Opti Habitat, propriétaire de ces parcelles depuis 2011, a présenté la même demande le 2 novembre 2015 ; que, par la présente requête, ces sociétés contestent le refus du maire de Ouistreham d’accéder à leur demande ;

Sur les fins de non-recevoir :

2. Considérant, en premier lieu, que les conclusions des SCI Opti Habitat et Loft Marine 1 étant dirigées contre la décision de refus du maire Ouistreham de retirer les permis de construire des 13 juillet 2005, 13 janvier 2006 et 9 mars 2012 et non contre les permis eux-mêmes, la fin de non-recevoir tirée de ce que les sociétés requérantes seraient forcloses à demander l’annulation de ces trois permis de construire ne peut qu’être écartée ;

3. Considérant, en deuxième lieu, qu’en vertu de l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme, l’auteur d’un recours contentieux à l’encontre d’un permis de construire doit, à peine d’irrecevabilité, notifier son recours à l’auteur de la décision et au titulaire de l’autorisation dans un délai de quinze jours francs à compter du dépôt de sa requête ; que l’obligation résultant de l’article 26 du décret n° 2007-18 du 5 janvier 2007 et entrée en vigueur à compter du 1er octobre 2007, selon laquelle la fin de non-recevoir tirée de l’absence d’accomplissement des formalités de notification requises par l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme ne peut être opposée qu’à la condition que l’affichage du permis de construire, prévu à l’article R. 424-15 du même code, ait fait mention de cette obligation, était applicable aux constructions non achevées au 1er octobre 2007 ; que, d’une part, il ne ressort pas des pièces du dossier que les permis de construire des 13 juillet 2005 et du 13 janvier 2006 ont fait l’objet d’un affichage comportant cette obligation, alors même que la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux date du 22 janvier 2008 ; que, d’autre part, si un constat d’huissier produit en défense permet d’établir que le permis de construire du 9 mars 2012 a fait l’objet d’un affichage, la retranscription de cet affichage précise que « les droits et délais de recours sont indiqués », sans faire mention de l’obligation de notification ; que, dans ces conditions, l’obligation de notification prévue à l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme n’était, en tout état de cause, pas applicable à la SCI Loft Marine 1 et à la SCI Opti Habitat ;

4. Considérant, en troisième lieu, qu’aux termes de l’article L. 600-1-3 du code de l’urbanisme : « Sauf pour le requérant à justifier de circonstances particulières, l’intérêt pour agir contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager s’apprécie à la date d’affichage en mairie de la demande du pétitionnaire. » ; que si ces dispositions, issue de l’ordonnance n° 2013-638 du 18 juillet 2013 entrée en vigueur le 19 août 2013, sont applicables aux recours formés contre les décisions de refus de retrait de permis de construire intervenues après cette date, elles ne sauraient être opposées, eu égard à leurs spécificités, aux recours formés contre les décisions de refus de retrait pour fraude, ces recours pouvant être introduits à tout moment ; que, dès lors, l’intérêt à agir des deux sociétés requérantes doit s’apprécier à la date de l’introduction de leur requête ;

5. Considérant qu’à cette date, la SCI Loft Marine 1 n’avait plus la qualité de propriétaire de la parcelle mitoyenne à celle sur laquelle ont été obtenus les permis de construire dont le retrait est demandé ; qu’elle n’était en outre plus débitrice des obligations résultant du contrat de vente conclu avec les époux D… ; que, par suite, la fin de non-recevoir tirée de ce que la SCI Loft Marine 1 serait dépourvue d’intérêt à agir doit être accueillie ;

6. Considérant en revanche que la SCI Opti Habitat était propriétaire, à la date de l’introduction de sa requête, de la parcelle mitoyenne au terrain d’assiette des deux constructions pour lesquelles les époux D… ont obtenu un permis de construire ; qu’elle fait également valoir qu’elle s’attache à préserver la tranquillité du parc résidentiel de loisirs « Les jardins du canal », situé à proximité des constructions des époux D… et dont elle détient plusieurs parcelles ; qu’à cet égard, si l’obstruction de la vue du canal de Caen qu’invoque la SCI Opti Habitat n’est pas établie, l’existence de nuisances sonores n’est pas contestée en défense ; qu’enfin, la SCI Opti Habitat est débitrice des obligations du contrat de vente passé entre les époux D… et la SCI Loft Marine 1, constituées d’une servitude de passage et du raccordement, à sa charge, aux réseaux de distribution de la construction édifiée par les époux D… ; que la SCI Opti Habitat justifie ainsi d’un intérêt lui donnant qualité pour agir contre les permis de construire des 13 juillet 2005, 13 janvier 2006 et 9 mars 2012 ;

Sur les conclusions à fin d’annulation :

7. Considérant, d’une part, qu’il résulte de l’article L. 424-4 du code de l’urbanisme qu’un permis de construire ne peut être retiré que s’il est illégal et dans un délai de trois mois à compter de la date de sa délivrance ou, passé ce délai, que sur demande de son bénéficiaire ; que, toutefois, un acte administratif obtenu par fraude ne créant pas de droits, il peut être abrogé ou retiré par l’autorité compétente pour le prendre, alors même que le délai qui lui est normalement imparti à cette fin serait expiré ; que, d’autre part, un permis de construire n’a d’autre objet que d’autoriser la construction d’immeubles conformes aux plans et indications fournis par le pétitionnaire ; que la circonstance que ces plans et indications pourraient ne pas être respectés ou que ces immeubles risqueraient d’être ultérieurement transformés et affectés à un usage non conforme aux documents et règles générales d’urbanisme n’est pas, par elle-même, de nature à affecter la légalité de celui-ci, sauf le cas d’éléments établissant l’existence d’une fraude à la date de la délivrance du permis ;

8. Considérant, en premier lieu, qu’il ressort de l’attestation de l’association pour l’identification du cheptel du Calvados produite par la commune que M. D… n’a élevé des ovins que du 1er mai au 31 décembre 2006 et à compter du 3 novembre 2011, ainsi que quelques caprins à compter du 1er janvier 2012, la reprise de son élevage correspondant ainsi à la date de la demande de son troisième permis de construire ; que ni la commune, ni les époux D… n’allèguent que M. D… aurait retiré des recettes de son élevage ; que le constat d’huissier réalisé

le 29 juillet 2015 à la demande des époux D… ne fait état de la présence que de 23 moutons, tandis qu’il ressort de l’attestation de la MSA du 9 octobre 2015 produite par la commune que M. D… ne bénéficie pas du régime de protection agricole et qu’il est recensé pour une surface de 1,4732 ha ainsi que pour 13 brebis et 3 chèvres ; que ces éléments confirment le caractère résiduel de l’élevage de M. D… et sa nature d’activité d’agrément ; qu’en deuxième lieu, les modifications apportées au permis de construire initial en 2006 consistant à apposer des volets électriques sur l’ensemble d’un bâtiment destiné à accueillir, outre un garage, des ovins et du fourrage, ainsi que le fait que le changement de destination du bâtiment agricole entraîne pour seules modifications extérieures la transformation des portes en baies traduit la volonté des pétitionnaires de changer la destination de ce bâtiment dès son édification ; qu’enfin, la notice accompagnant la demande de changement de destination du bâtiment agricole en bâtiment à usage d’habitation mentionne que ce changement doit permettre à M. D… d’être en permanence sur le lieu de l’exploitation alors que, d’une part, celui-ci habitait déjà au lieu-dit Le Maresquier, […], à proximité du terrain concerné et que, d’autre part, la nécessité d’une présence permanente pour quelques ovins et caprins n’est nullement établie ; que l’ensemble de ces éléments permet d’établir l’existence d’une fraude à la date de la délivrance des permis de construire visant à contourner l’interdiction résultant du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de construire un bâtiment à usage d’habitation en zone naturelle ; que, par suite, la SCI Opti Habitat est fondée à demander l’annulation de la décision par laquelle le maire de Ouistreham a refusé de retirer les permis de construire des 13 juillet 2005, 13 janvier 2006 et 9 mars 2012 ;

Sur les conclusions à fin d’injonction :

9. Considérant que le présent jugement implique, ainsi que le demande la SCI Opti Habitat, que le maire de Ouistreham réexamine sa demande de retrait pour fraude des permis de construire délivrés les 13 juillet 2005, 13 janvier 2006 et 9 mars 2012 ; qu’un délai d’un mois lui est imparti pour y procéder ;

Sur les conclusions tendant au bénéfice de l’article L. 761-1 du code de justice administrative :

10. Considérant qu’il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la commune de Ouistreham la somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par la SCI Opti Habitat requérante et non compris dans les dépens ; que la SCI Loft Marine 1 étant dépourvue d’intérêt pour agir, ses conclusions présentées à ce titre doivent être rejetées ; qu’en outre, les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la SCI Opti Habitat la somme que la commune de Ouistreham et les époux D… demandent au même titre ; qu’enfin, il n’y a pas lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la SCI Loft Marine 1 la somme que la commune de Ouistreham et les époux D… demandent à ce titre ;

D E C I D E :

Article 1er : La décision par laquelle le maire de Ouistreham a refusé de retirer les permis de construire délivrés aux époux D… les 13 juillet 2005, 13 janvier 2006 et 9 mars 2012 est annulée.

Article 2 : La commune de Ouistreham versera à la SCI Opti Habitat une somme de 1 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Il est enjoint au maire de Ouistreham, dans un délai d’un mois à compter de la notification du présent jugement, de réexaminer la demande de retrait pour fraude des permis de construire délivrés les 13 juillet 2005, 13 janvier 2006 et 9 mars 2012.

Article 4 : Les conclusions de la requête de la SCI Loft Marine 1 sont rejetées.

Article 5 : Les conclusions de la commune de Ouistreham et des époux D… sont rejetées.

Article 6 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Loft Marine 1, à la SCI Opti Habitat, à M. et M^me B… D… et à la commune de Ouistreham.

Délibéré après l’audience du 2 mars 2017, à laquelle siégeaient :

M. Mondésert, président, M^me Macaud, première conseillère, M^me Z-A, conseillère.

Lu en audience publique le 29 mars 2017.

Le rapporteur, Le Président,

signé signé
M. Z-A X. MONDÉSERT La greffière,

signé

C. Y

La République mande et ordonne au préfet du Calvados en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision. Pour expédition conforme la greffière,

C. Y