: 2025 / MINUTE N°
Pour JUGEMENT DU 10 Avril 2025
DIGIAIRE DOSSIER N° N° RG 24/00359 – N° Portalis DBYI-W-B71-DG37/ copie^JUD NATURE AFFAIRE 30Z/ Sans procédure particulière : S.A.S. QUARTZ PROPERTIES C/ S.A.S. HELIOSCOPIE certifiée conforme AFFAIRE
Le Greffier
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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE […]
JUGEMENT DU 10 Avril 2025
COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :
Monsieur UROZ, Vice-Président PRESIDENT :
Madame ROUX, Greffière GREFFIER:
DESTINATAIRES : la SCP PYRAMIDE AVOCATS
M^e Matthieu ROBARDEY délivrées le 28 Avril 2025
DEMANDERESSE
S.A.S. QUARTZ PROPERTIES, immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 484.836.218. dont le siège social est […] 7, rue de l’Amiral d’Estaing – 75116 PARIS prise en la personne de son représentant légal en exercice représentée par M^e Matthieu ROBARDEY, avocat au barreau de […], avocat postulant, M^e Denis HUBERT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant,
DEFENDERESSE
S.A.S. HELIOSCOPIE, immatriculée au RCS de […], sous le numéro 849.120.076. dont le siège social est […] […] prise en la personne de son représentant légal en exercice représentée par Maître Philippe ROMULUS de la SCP PYRAMIDE AVOCATS, avocats au barreau de […], avocats postulant, M^e Nelly MACHADO, avocat au barreau de LYON, avocat postulant
Clôture prononcée le 08 janvier 2025 Débats tenus à l’audience du 13 Février 2025
Date de délibéré indiquée par le Président : 10 Avril 2025
Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile.
Et le présent jugement a été signé par Monsieur UROZ, Vice-Président, et par Madame ROUX, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 24 septembre 2009, la société QUARTZ PROPERTIES a donné à bail commercial à la Compagnie européenne d’étude et de recherche de dispositifs pour l’implantation par laparoscopie (nom commercial HELIOSCOPIE) des locaux situés […] à […] ; ce bail a été résilié d’un commun accord le 27 janvier 2011 afin de conclure un nouveau bail à compter du 26 octobre 2010 rétroactivement. Le preneur a ensuite sollicité une re-négociation des conditions locatives du bail.
Par acte sous seing privé en date du 05 septembre 2016, la société QUARTZ PROPERTIES a donné à bail commercial à la Compagnie européenne d’étude et de recherche de dispositifs pour l’implantation par laparoscopie (nom commercial HELIOSCOPIE) à compter du 26 octobre 2016 la totalité d’un immeuble à usage de
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bureaux, de salle blanche et 32 emplacements de parking […] ZAC du château de Malissol, rue des Frères Lumière à […] (38 200) pour un loyer annuel de 125.000 euros HT, payable mensuellement par prélèvement.
Par jugement en date du 1er mars 2019, le Tribunal de commerce de Vienne a arrêté le plan de cession de la Compagnie européenne d’étude et de recherche de dispositifs pour l’implantation par laparoscopie au profit de Monsieur X, reprenant le droit au bail des locaux, et a dit que le repreneur pourra se substituer une SAS à constituer dénommée HELIOSCOPIE.
Un procès-verbal de constat a été dressé par Maître Laetitia YSCHARD, commissaire de justice, en date du 30 juin 2021 à la demande de la société HELIOSCOPIE afin de constater la présence d’eau dans l’entrée, dans la salle de stérilisation, et l’état de la toiture.
Par acte de commissaire de justice en date du 14 mars 2023, la société QUARTZ PROPERTIES a procédé à la saisie conservatoire auprès de la BANQUE POPULAIRE AUVERGNE RHÔNE-ALPES de la somme de 31.870,12 euros pour le solde du mois de janvier et les loyers de février et mars 2023 avec intérêts calculés au 13 mars 2023. Cette saisie conservatoire de créances a été dénoncée le 22 mars 2023 à la société
HELIOSCOPIE.
Par acte de commissaire de justice délivré le 27 février 2024, la société QUARTZ PROPERTIES a assigné devant le tribunal judiciaire de Vienne la société HELIOSCOPIE, venant aux droits de la compagnie européenne d’étude et de recherche de dispositifs pour l’implantation par laparoscopie, aux fins, sur le fondement de l’article 1134 ancien du code civil, de l’article 1231-6 du code civil et L.145-1 et suivants du code de commerce, d’obtenir sa condamnation à lui verser une provision de 31.465,49 euros TTC majorée de l’intérêt au taux légal à compter du 14 mars 2023, date de la saisie conservatoire, jusqu’à parfait paiement, celle de 3146,54 euros au titre de la clause pénale et celle de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Aux termes de ses dernières conclusions transmises par la voie du RPVA le 23 août 2024, la société QUARTZ PROPERTIES maintient l’ensemble de ses demandes.
Elle fait valoir que la défenderesse reste lui devoir la somme de 31.465,49 euros correspondant au dépôt de garantie, qu’elle n’a pas manqué à son obligation de délivrance, qu’elle a installé des unités de chauffage/climatisation en 2020 ce qui n’est pas contesté, qu’elle a entrepris les travaux de réfection de l’étanchéité, qu’elle retient le paiement du dépôt de garantie sans justification, qu’elle ne démontre pas l’existence de désordre ni la prétendue inefficacité du système de climatisation/chauffage, qu’elle ne rapporte pas la preuve de manquement de sa part, qu’en 2017-2018 elle n’était pas titulaire du bail.
Aux termes de ses conclusions transmises par la voie du RPVA le 02 juillet 2024, la société HELIOSCOPIE sollicite, sur le fondement des articles 1231-1, 1231-5 et 1719 du code civil de débouter la demanderesse de l’ensemble de ses demandes et à titre reconventionnel sollicite sa condamnation à lui verser la somme de 19.237,95 euros au titre du préjudice subi en raison des désordres affectant les locaux, et celle de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Elle fait valoir que la chaudière des locaux est tombée en panne en décembre 2018, qu’elle n’a pas été remplacée, qu’il s’agit d’un équipement essentiel à la conformité des locaux à leur destination, qu’en 2020 des appareils ont été installés dans certains bureaux des locaux, que plusieurs bureaux et salle de repos demeurent sans la moindre installation de chauffage/climatisation, qu’en 2016 ont été signalés des problèmes d’étanchéité du toit, que la bailleresse a gravement manqué à son obligation de délivrance, qu’elle a procédé à des réparations de fortune, que les locaux sont affectés de graves désordres les rendant impropres à leur destination, qu’à défaut d’avoir délivré un local commercial conforme la bailleresse ne peut solliciter le paiement du dépôl de garantie. S’agissant de la clause pénale, elle soutient que la bailleresse ayant manqué à son obligation de délivrance ne peut solliciter le paiement du dépôt de garantie et que la clause pénale ne saurait jouer, qu’en tout état de cause, le juge peut en modérer la pénalité, qu’elle a toujours réglé mensuellement les loyers dus en exécution du contrat de bail. Elle expose, à titre reconventionnel, que les locaux ne disposent pas depuis décembre 2018'd’une installation de chauffage et climatisation pérenne, qu’elle a engagé des frais en raison des désordres affectant les locaux pour la somme totale de 11.353,95
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euros TCC, que le temps passé sur la résolution de ces désordres doit être indemnisé à hauteur de 7 884 euros, soit un équivalent temps plein d’un mois réparti pour moitié sur deux personnes.
Suivant ordonnance en date du 08 janvier 2025, le juge de la mise en état a clôturé la procédure.
MOTIFS DE LA DECISION :
I/ Sur la demande principale :
L’ancien article 1134 du code civil, applicable au litige, énonce que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.
Le bail commercial stipule au sein des conditions particulières que «le montant initial du dépôt de garantie est fixé à la somme de 31.250 euros représentant trois mois de loyer annuel HT. Il sera procédé à un ajustement avec le dépôt de garantie déjà détenu, à ce jour, dans les comptes du bailleur au titre du bail du 27 janvier 2011. Le dépôt de garantie devra toujours correspondre à trois mois de loyers annuel hors taxes ». L’article 25.1 des conditions générales du bail stipule que « Pour garantir le paiement de toutes sommes dues de même que l’exécution des obligations lui incombant au titre du présent bail et de ses annexes, le preneur verse au bailleur à la signature du présent bail, en plus du premier terme de loyer, charges et taxes payables d’avance, un dépôt de garantie représentant trois mois de loyer annuel hors taxes fixé aux conditions particulières. Cette somme devra toujours être égale au quart du loyer de base annuel. A chaque réajustement du loyer, quelle qu’en soit la cause, le dépôt de garantie sera, de plein droit et sans formalités, diminué ou majoré dans les mêmes proportions que le loyer. Le Bailleur aura le droit de prélever en cours de bail, et sans formalité sur ledit dépôt de garantie, le montant des loyers échus et non réglés ainsi que toute autre somme exigible à un titre quelconque en vertu du présent bail, auquel cas, le preneur sera tenu de compléter à première demande le dépôt de garantie pour le maintenir toujours égal au nombre de termes de loyers convenus».
Il convient d’ores et déjà de préciser que le juge du fond n’a pas une compétence naturelle et légale pour accorder des provisions.
La société QUARTZ PROPERTIES a fait procéder à une saisie conservatoire de la somme de 31.870,12 euros pour garantir le paiement du «solde janvier 2023, février 2023, mars 2023, intérêts calculés au 13 mars 2023 et actes en cours de signification'.
Or, ces sommes ont été correctement acquittées par le preneur tel que le décompte produit par la bailleresse le démontre trois versements de 14.855,62 euros ayant été réalisés les 09 janvier, 14 février et 28 février 2023, néanmoins le solde était débiteur de
16.610,25 euros au 28 février 2023.
La bailleresse produit une facture du 11 mars 2019 fixant le dépôt de garantie à la somme de 32.287,73 euros (pièce 7). La société QUARTZ PROPERTIES indique qu’a été déduit de ce dépôt initial la somme de 822,24 euros correspondant à un trop perçu. Néanmoins, le preneur ne conteste pas que cette somme correspond au dépôt de garantie et prétend seulement ne pas être tenu de le verser en raison du manquement à l’obligation de délivrance du preneur.
Il s’agit d’une exception d’inexécution qui est prévue aux articles 1219 et 1220 du code civil qui énoncent qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. Une partie peut suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais.
L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1/ De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour
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demander l’expulsion de l’occupant;
2/ D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;
3/ D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail;
4/ D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.
Le preneur prétend que les locaux loués sont impropres à leur destination en raison des infiltrations et de la défaillance des installations de chauffage.
A la lecture du procès-verbal de constat en date du 30 juin 2021 dressé par Maître Laetitia YSCHARD, commissaire de justice, il est établi la présence d’eau au sol dans l’entrée face au sas de sécurité qui se concentre le long de la cloison et dans la salle de stérilisation. Elle précise que l’infiltration d’eau se situe en partie Sud-Ouest du bâtiment.
La société QUARTZ PROPERTIES justifie avoir commandé des travaux dans les locaux loués le 14 octobre 2020 pour la reprise de l’étanchéité et des voûtes, le devis étant de 105.119,59 euros TTC, et justifie avoir réceptionné les travaux le 30 mars 2021.
La société HELIOSCOPIE produit des courriels aux termes desquels elle évoque les désordres qu’elle allègue et ne produit aucun autre élément caractérisant leur existence. La société HELIOSCOPIE prétend avoir effectué des travaux pour résoudre les désordres pour la somme de 11.353,95 euros TTC mais ne produit aucun justificatif ni facture.
En l’espèce, il est démontré que si les locaux ont pu être affectés d’infiltrations, le bailleur a commandé des travaux de réfection importants; que quelques infiltrations demeurent suite aux travaux. Aucune preuve n’est rapportée s’agissant du chauffage/climatisation. Les éléments produits en défense ne démontrent pas une inexécution d’une gravité suffisante à l’obligation de délivrance qui justifierait de ne pas s’acquitter du dépôt de garantie. L’exception d’inexécution invoquée par le preneur ne sera donc pas retenue.
Partant, la société HELIOSCOPIE sera condamnée à verser à la société QUARTZ PROPERTIES la somme de 31.465,49 euros TTC.
L’article 1343-1 alinéa 2 du code civil dispose que l’intérêt est accordé par la loi ou stipulé dans le contrat. Le taux de l’intérêt conventionnel doit être fixé par écrit. Il est réputé annuel par défaut.
En l’espèce, le bail ne stipule pas que le défaut de paiement du dépôt de garantie engendrera des intérêts au profit de la bailleresse. En tout état de cause, la somme qui a été saisie de manière conservatoire ne correspond pas à celle à laquelle la société HELIOSCOPIE a été condamnée.
Partant, la société QUARTZ PROPERTIES sera déboutée de sa demande au titre des intérêts.
II/ Sur la clause pénale :
L’article 1231-5 du code civil énonce que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.
La société QUARTZ PROPERTIES sollicite la condamnation de son preneur à lui verser la somme de 3 146,54 euros au titre de la clause pénale.
L’article 26 du contrat de bail intitulé sanctions-indemnités forfaitaires stipule A défaut de paiement de toutes sommes dues par le preneur en vertu du présent bail, et notamment des loyers et accessoires à leur échéance et du seul fait de l’envoi par le bailleur d’un pli de rappel consécutif à cette défaillance, comme en toute hypothèque en cas de notification d’un commandement ou d’une mise en demeure, le montant des sommes dues sera majoré de plein droit de dix pour cent hors taxes (10% HT) à titre d’indemnité forfaitaire, conventionnel et irrévocable».
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En l’espèce, le preneur devait la somme de 31.465,49 euros TTC au titre du dépôt de garantie ; il a refusé de payer cette somme en prétendant que sa bailleresse n’exécutait pas correctement son obligation de délivrance; mais ce refus de s’exécuter n’ayant pas été jugé valable, la société HELIOSCOPIE sera condamnée à verser à la société QUARTZ PROPERTIES la somme de 3146,54 euros au titre de la clause pénale qui n’apparaît pas manifestement excessive eu égard à son quantum et à la durée qui s’est écoulée depuis la conclusion du bail en septembre 2016.
III/ Sur la demande reconventionnelle de la société HELIOSCOPIE :
L’article 1231-1 du code civil énonce que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.
La société HELIOSCOPIE sollicite l’octroi de la somme de 11.353,95 euros TCC en indemnisation des frais qu’elle a engagés pour faire face aux désordres affectant les locaux et la somme de 7 884 euros en indemnisation du temps passé les collaborateurs du fait des désordres.
Le preneur qui allègue sans le démontrer que des désordres sub[…]tent et rendent les locaux impropres à leur destination ne produit pas les factures des sommes qu’il aurait engagées, ni même la facture du commissaire de justice dont le procès-verbal de constat est produit et qui retenait l’existence de quelques fuites.
La société HELIOSCOPIE ne saurait en conséquence être indemnisée pour des frais dont elle ne justifie pas l’existence ni le quantum.
S’agissant de la demande d’indemnisation du temps passé, il n’est pas démontré que ses collaborateurs ont passé l’équivalent d’un temps plein d’un mois à régler les prétendus désordres, il est seulement justifié qu’ils ont envoyé moins d’une dizaine de mails à leur bailleur ce qui ne saurait constituer un préjudice sérieux.
Partant, la société HELIOSCOPIE sera déboutée de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles formées à l’encontre de la société QUARTZ PROPERTIES.
IV/ Sur les demandes accessoires :
La société HELIOSCOPIE, partie qui succombe, sera tenue aux entiers dépens de la présente instance.
L’équité commande de faire droit à la demande formée par la société QUARTZ PROPERTIES au titre de ses frais irrépétibles selon les modalités reprises au dispositif ; partant, la société HELIOSCOPIE sera déboutée de sa demande sur ce fondement.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal statuant par décision publique prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire et susceptible de recours devant la Cour d’appel de GRENOBLE,
CONDAMNE la société HELIOSCOPIE à payer à la société QUARTZ PROPERTIES la somme de 31.465,49 euros TTC au titre du dépôt de garantie ;
DEBOUTE la société QUARTZ PROPERTIES de sa demande au titre des intérêts ;
CONDAMNE la société HELIOSCOPIE à payer à la société QUARTZ PROPERTIES la somme de 3 146,54 euros au titre de la clause pénale ;
DEBOUTE la société HELIOSCOPIE de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles formées à l’encontre de la société QUARTZ PROPERTIES ;
CONDAMNE la société HELIOSCOPIE à verser à la société QUARTZ PROPERTIES la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
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CONDAMNE la société HELIOSCOPIE aux entiers dépens;
RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire par provision.
Jugement remis au greffe en vue de sa mise à disposition des parties par Monsieur Frédéric UROZ, Président, qui l’a signé avec Madame Dominique ROUX, greffier ;
Le PresidentLe greffier
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